Domki do 35m2 na zgłoszenie
Inwestycja krok po kroku
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Dużym zainteresowaniem zarówno wśród inwestorów, jak i pojedynczych osób w czasach postpandemicznych cieszą się domki letniskowe do 35 m2 na zgłoszenie. Niestety nie wszyscy i nie we wszystkich sytuacjach mogą sobie pozwolić na taką inwestycję. Proces budowy takich domków czasami nie jest możliwy do realizacji w trybie zgłoszenia. Konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W artykule omówimy szczegółowo tryb zgłoszenia prac budowlanych dla domków do 35m2. Czy antresola, taras i podjazd liczą się do tej powierzchni? Co z infrastrukturą, miejscami parkingowymi i mediami? Jaka może być minimalna i maksymalna wysokość takich domków? Na działce, o jakim przeznaczeniu można budować domki letniskowe? Kiedy można budować domki letniskowe na działkach rolnych, i za jakie budynki i budowle należy płacić podatki?
Nabywanie działek pod domki letniskowe
Niestety nie ma regulacji prawnej dla pojęcia działki rekreacyjnej. Przepisy na ten temat reguluje prawo miejscowe (zwykle MPZP) i w różnych planach termin może znaczyć co innego. Jednak miejscowe plany obejmują tylko nieco ponad 30% kraju. Obecnie obowiązują przepisy, które utrudniają kupowanie działek rolnych przez osoby niebędące rolnikami, w celu zwiększania majątku, albo zmieniania przeznaczenia gruntu na cele inwestycyjne. Sytuacja jest łatwiejsza w przypadku spadków i darowizn na rzecz osoby bliskiej zbywcy (np.: małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców). Przykładowo, jeżeli syn niebędący rolnikiem otrzymuje w darowiźnie po rodzicu rolniku działkę rolną, to może na niej budować to, na co zezwalają przepisy planistyczne. Najprościej w takim przypadku jest kupić działkę o przeznaczeniu rekreacyjnym. Trudniej jest, gdy chcemy na ten cel kupić działkę rolną. Jednak, przy odpowiednich procedurach, da się dokonać inwestycji letniskowej na zgłoszenie również na działce rolnej. Jeśli kupujemy działkę rolną, to należy uwzględnić kilka elementów. Sprzedaż nieruchomości rolnych reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Generalnie nieruchomość rolną może kupić wyłącznie rolnik, ale nowelizacja Ustawy z dnia 26.06.2019 r. łagodzi te ograniczenia. Każdy może kupić działkę rolną poniżej 3000 m2 (0,3 ha). Nie trzeba mieć statusu rolnika, ani nie trzeba prowadzić działalności rolniczej. Nie ma też okresowego zakazu sprzedaży takiej działki. Istotna jest również Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Art. 11 pkt.1 wskazuje przypadki, w których obostrzeń się nie stosuje. Art. 2a ust.3 pkt 1a UKUR umożliwia nabywanie gruntów rolnych do 1 ha przez osoby niebędące rolnikami. Można również kupić siedlisko składające się z kilku działek, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, i które przed 30.04.2016 r. było zajęte przez budynki nieprzeznaczone na cele rolnicze. Ten przypadek nie jest bezpośrednio przedmiotem artykułu, dlatego zainteresowanych odsyłam do głębszej analizy. W sytuacjach, w których działka jest większa niż 0,3 ha lub 0,5 ha w przypadku siedliskowej zabudowy, ale mniejsza niż 1 ha – należy pamiętać o prawie pierwokupu przez krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W przypadku, gdy nabywca ma więcej niż 1 ha działek rolnych położonych na obszarach wiejskich, to przez okres minimum 5 lat od kupna nieruchomości ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego (art. 2b ust. 1 UKUR). Jeśli nabywca chce sprzedać lub oddać taką działkę przed upływem tych 5 lat, to musi wystąpić o zgodę do KOWR (art. 2b ust. 2-3 UKUR). 5-letni zakaz sprzedaży i nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczy nieruchomości rolnych, które są położone w granicach administracyjnych miasta, lub zostały zbyte osobie bliskiej, lub w drodze spadku. Jeśli chodzi o grunty rolne powyżej 1 ha, to mogą je kupować rolnicy indywidualni. Można ją sprzedać osobie bliskiej zbywcy nawet, gdy nie jest rolnikiem (ale pod pewnymi warunkami, które musi spełnić nabywca). Ewentualnie można wnosić o zgodę KOWR.
Czy trzeba odrolnić grunt na domek letniskowy?
Jeśli już jesteśmy w posiadaniu działki rolnej należy pamiętać, że budynki na działce oznaczonej jako R, powinny mieć charakter rolniczy. Nie są to zatem domki letniskowe. Co należy zrobić w takiej sytuacji? Trzeba wystąpić o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Wykonuje się to procedurą zmiany planu miejscowego, chyba, że teren nie jest objęty planem. Dodam, że należy mieć na uwadze klasę bonitacji gleb. Dobrą informacją jest to, że pozwolenia na budowę nie wymagają grunty o klasie gorszej niż III. Jest jednak inny haczyk. Przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze dla klas I-III wymaga odpowiedniej zgody. Sytuacja jest łatwiejsza dla gorszych klas gleb i wystarczający jest tryb zgłoszenia. Dobrą informacją dla posiadaczy gruntów rolnych o klasach od I do III, jest opcja postawienia budynku bez pozwolenia na budowę, ale pod warunkami wymienionymi w Obwieszczeniu przytoczonym niżej. Zgodnie z Obwieszczeniem Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 26.05.2017 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
- Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.
Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
1a. Przepisu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.
- Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,
2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,
(…)
5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.”
Warto jeszcze zwrócić uwagę na klasy bonitacji i priorytety w zmianach przeznaczania gruntu. Jeżeli działka ma, np. VI klasę gruntu a w studium jest informacja, że najsłabsze gleby w pierwszej kolejności przeznacza się na lasy, to procedura może być utrudniona. Studium, co prawda nie jest aktem prawa miejscowego, niemniej jednak jest brane pod uwagę do procedur planistycznych. Nie jest jednoznaczny werdykt interpretacji przez urzędnika. Każdorazowo należy podchodzić do sprawy indywidualnie. Szczegóły na ten temat w artykule „Inwestowanie w działki letniskowe. Podziały nieruchomości.”
Podział nieruchomości pod domek letniskowy
Przy podziale nieruchomości nie ma znaczenia czy jest to działka rolna, czy budowlana – procedura wygląda tak samo. Podział nieruchomości jest czynnością stosunkowo prostą dla osoby znającej procedury administracyjne. Trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i skalkulować czas podziału w harmonogramie procesu inwestycyjnego. W zależności od gminy w Polsce, proces podziału od złożenia wniosku do wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział może wynieść od 4 do nawet 15 miesięcy. Wszystko zależy od obłożenia gminy oraz statxusu granic. Procedura podziału w oparciu o prawomocną decyzję o WZ i czas podziału, jest bardzo zbliżona do analogicznej sytuacji podziału zgodnego z planem. Procedura ta dotyczy nie tylko podziału, ale przedstawienia całego projektu inwestycji. Sprawę może nam skomplikować uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu. Szerzej na temat procedur podziałowych w artykule „Inwestowanie w działki letniskowe. Podziały nieruchomości.”
Ograniczenia planistyczne dla domków na zgłoszenie
Kiedy i co może nas ograniczyć w chęci wybudowania domku letniskowego? Przykładem mogą być różne strefy o ograniczonych funkcjonalnościach, np., strefy ochronne elektrowni wiatrowych albo strefy chronione przez Ustawę Prawo ochrony przyrody, np.: parki narodowe, parki krajobrazowe, czy obszary chronionego krajobrazu. W tych przypadkach każdorazowo należy analizować odrębne dokumenty mówiące o zasadach ochrony na obszarze chronionym przyrodniczo. Dokumentem poddawanym analizom planistycznych jest studium, które ma każda gmina w Polsce. Może ono ustalać obostrzenia w zakresie rekreacji i np. dopuścić lokalizację zabudowy rekreacji indywidualnej do wybranych terenów, np. oznaczonych symbolami M. Może to skomplikować proces budowy takich domków na działkach oznaczonych jako Rolne (R). Studium może również określać minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, czy powierzchni zabudowy i wskazywać wysokość zabudowy. Jednak jak wspomnieliśmy, studium nie jest aktem prawa miejscowego. Jest ono mało istotne, gdy teren jest objęty planem miejscowym. Ale jeśli nie ma planu, to urzędnik może brać pod uwagę zapisy studium – warto zatem wiedzieć, które z tych zapisów dotyczą naszej działki.
Domki letniskowe na działkach objętych MPZP
Wspomnieliśmy, że ograniczenia mogą wynikać z zapisów MPZP, jeśli działka jest nim objęta. I tutaj jest szereg elementów, takich jak powierzchnia biologicznie czynna, powierzchnia zabudowy, linie zabudowy, wysokość budynku, kąt dachu, wysokość ogrodzenia, kolorystyka elewacji, czy inne parametry. Każdorazowo dla inwestycji należy indywidualnie analizować te parametry zabudowy. Gorsza sytuacja jest, gdy działka jest objęta planem, a jej przeznaczenie jest oznaczone jako rola (R). Wtedy musimy wpisywać się w zabudowy siedliskowe związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie da się łatwo odrolnić działki objętej planem. W takiej sytuacji trzeba wnioskować o zmianę planu. Jednak w Polsce jest wszystko możliwe i powiem o praktyce, której wielu inwestorów nie zna. Załóżmy, że w gminie wiejskiej mamy działkę rolną otoczoną działkami rolnymi i leśnymi, a obszar nie jest objęty planem miejscowym. Przy chęci realizacji jakiejś inwestycji można wystąpić do gminy o utworzenie planu miejscowego tylko dla tej działki. Procedura jest zdecydowanie prostsza w gminach wiejskich i miejsko-wiejskich. Z trybu uchwalania sobie planów korzystają więksi inwestorzy magazynowi czy deweloperzy mieszkaniowi, ale tam zazwyczaj proces poprzedza skupowanie działek i ich scalanie. W takich sytuacjach inwestor często partycypuje w kosztach utworzenia planu, albo jest obligowany do dodatkowych inwestycji na terenie gminy (utwardzenie drogi, zrobienie ścieżki rowerowej, itp.). Gminy w tym zakresie posuwają się niestety coraz dalej.
Domki letniskowe w oparciu o WZ
W przypadku braku MPZP w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie domków letniskowych niezbędne jest wystąpienie o decyzję o WZ. Ma to miejsce w przypadku, gdy teren nie jest objęty planem, i gdy inwestycja wymaga takiego trybu. Warto jednak mieć na uwadze zapisy Ustawy z dni. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 61.1.
„Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”
Spełnienie tych warunków czasami jest trudne lub wręcz niemożliwe.
Domek letniskowy do 35 m2 na zgłoszenie
Wyjątkiem w kwestii uzyskania decyzji o WZ jest budowa domku letniskowego na działce będącej częścią rodzinnych ogrodów działkowych. W zależności od wielkości inwestycji możemy realizować obiekty na zgłoszenie lub na pozwolenie na budowę. Art. 28 i 29 Ustawy Prawo budowlane określa, jakie obiekty wymagają pozwolenia na budowę, a jakie nie. Zgodnie z art. 29.1 pkt 2a) Ustawy, bez pozwolenia na budowę możemy realizować wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane, jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Musimy jedynie pamiętać o zgłoszeniu budowy, które składamy do wydziału architektury w urzędzie gminy. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić nie wcześniej niż w ciągu 21 dni i nie później niż po upływie 3 lat od terminu ich rozpoczęcia określonego w zgłoszeniu. Termin 21 dni dotyczy sytuacji, gdy właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?
Wielu inwestorów decyduje się na budowę domków letniskowych przy użyciu procedury zgłoszenia. Jest to nieporównywalnie łatwiejsza, mniej czasochłonna i tańsza opcja od procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Należy jednak pamiętać, że wiążą się z tym liczne ograniczenia co do wielkości, ilości kondygnacji, czy ilości domów na samej działce. Nasuwa się zatem pytanie czy w domu letniskowym można mieszkać cały rok. W teorii budynek całoroczny można postawić na zgłoszenie, ale nie jest to powszechna praktyka ze względu na bardziej restrykcyjne wymogi, którym podlegają budynki mieszkalne wielorodzinne oraz jednorodzinne. Wynika to z ilości dokumentacji, którą trzeba złożyć dla każdego z tych trybów. Zwracamy również uwagę na fakt, że w przypadku zgłoszenia nie ma procedury administracyjnej, nie jest wymagana zgoda sąsiadów, ani żadne odbiory budowlane. Po upływie 21 dni od złożenia dokumentacji w przypadku braku negatywnej odpowiedzi funkcjonuje tzw. „milcząca zgoda”. W przypadku pozwolenia na budowę jest to 65 dni oraz okres na uprawomocnienie decyzji (2 tygodnie). W praktyce jednak wiemy, że pozwolenia na budowę mogą trwać znacznie dłużej, a w przypadkach, gdy kończą się odwoływaniem do wyższych instancji nawet ponad rok. Przy zgłoszeniu nie ma kierownika budowy i nie ma obowiązku prowadzenia dziennika budowy. Procedura zgłoszenia ma jednak jedną wadę, której pozbawiona jest droga „tradycyjna”, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę. Na etapie prac budowlanych nie ma możliwości wprowadzenia do projektu zmian istotnych. Ustawodawca nie przewidział takiej opcji w ogóle, więc chcąc dokonać istotnej zmiany, inwestor naraża się na ryzyko konieczności wszczęcia postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dokumenty do zgłoszenia
Do procedury przy letniskowym domu na zgłoszenie do 35 m2 powierzchni zabudowy wymagane jest minimum dokumentów. Mówi o tym art. 30.
2a „Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;” (tj.: oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
2) odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb;
3) pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
4) projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadku:
- a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 9, 23 i 30, oraz
- b) instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. e;
5) projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 27 i 28.
- 3. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 9 i 30, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. e, uzgadnia się pod względem ochrony przeciwpożarowej. W przypadku instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. e, stosuje się ponadto obowiązek zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej, o którym mowa w art. 56 ust. 1a.” – nowe brzmienie z dn. 19.09.2020.
Lokalizacja domu letniskowego na działce
Tu sytuacja jest prosta, bo budynki o powierzchni do 35 m2 na zgłoszenie podlegają tym samym przepisom, co domy jednorodzinne. Przytaczając w skrócie zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z §12.1 dla ścian z oknami i drzwiami musimy się odsunąć od granicy działki o 4 m, a w przypadku ścian bez okien i drzwi o 3 m. Ewentualnie jeśli działka jest objęta planem miejscowym lub uzyskano warunki zabudowy, to linie zabudowy mogą przebiegać w innych miejscach. Są też odstępstwa dla działek węższych niż 16 m. Zwrócę uwagę jeszcze na jeden aspekt, który może mieć duże znaczenie w przypadku inwestycji na terenach rolnych czy rekreacyjnych. Projektowanie należy rozpocząć od sprawdzenia granic. Bardzo szczegółowo opisujemy ten aspekt w artykułach „Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym” oraz w artykule „Gdzie jest granica twojej nieruchomości?” Dla uzmysłowienia powagi sprawdzenia tego elementu, wspomnę tylko, że wykazywaliśmy niejednokrotnie, że granica jest w innym miejscu niż się to wydaje właścicielowi. Rekordowe przesunięcia granic w Warszawie wynosiły 3 m, a w powiatach podwarszawskich nawet 15 m.
Powierzchnia domu letniskowego
Domy na zgłoszenie dotyczą budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2. Przepis mówiący o tym to Ustawa Prawo Budowlane
art. 29.1. „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w ar. 30, budowa:
1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
(…)
14) wolno stojących: a) parterowych budynków gospodarczych, b) garaży, c) wiat, -o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
15) przydomowych: a) ganków, b) oranżerii (ogrodów zimowych) -o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
16) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”.
Minimalna wysokość domu letniskowego
W wyżej przytoczonych przepisach jasno jest opisane, że taki budynek ma być parterowy. Czym jest budynek parterowy? Jeśli chodzi o gotowe domy modułowe, które są reklamowane jako domy do 35 m2 na zgłoszenie, można zaobserwować kilka trendów. Najprostszy i najmniejszy, jeśli chodzi o powierzchnię możliwą do wykorzystania, jest typ domków parterowych bez żadnych antresoli czy wyższych pięter. W sprzedaży są również projekty parterowe z zabudowaną klatką schodową z wyjściem na dach. Jednym z popularniejszych rozwiązań są strzeliste „stodoły”, w których mamy parter i antresolę pod dwuspadzistym dachem. W tym przypadku sporne dla urzędu może być, to co jest antresolą i co jest poddaszem użytkowym. Przez niektóre organy administracji taka antresola może być uznana za drugą kondygnację. Należy zatem poszukać przepisów, które mówią o wysokości kondygnacji. § 72. 1 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2019.0.1065 tj.), mówi o minimalnej wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zgodnie z przywołanym paragrafem, wysokość pomieszczenia powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań. Wynika z niej, że dla pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt ludzi minimalna wysokość w świetle może wynosić 2,2 m* (jeżeli nie występują czynniki szkodliwe) lub 2,5 m (jeżeli występują czynniki szkodliwe). Dla pokoi na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczeń w budynkach rekreacji indywidualnych minimalna wysokość wynosi 2,2 m*. W przypadkach oznaczonych * przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między najwyższą i najniższą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia. Warto mieć na uwadze wartość 2,5 m, która obowiązuje w przypadku pokoi i sypialni w budynkach mieszkalnych. Ma to ewentualnie znaczenie, gdy w przyszłości będziemy chcieli rozbudować domek letniskowy postawiony na zgłoszenie i przekształcić go na dom jednorodzinny. Przywołane przepisy określają minimalne wysokości pomieszczeń, mając na celu zabezpieczenie interesu użytkowników. Korzystanie z pomieszczeń niższych wiązałoby się z uczuciem dyskomfortu, oraz z oczywistym pomniejszeniem walorów użytkowych wnętrz.
Maksymalna wysokość domku letniskowego?
Wyznaczone limity warunkują minimalną wysokość pomieszczeń, jaka jest niezbędna do prawidłowego funkcjonowania ludzi. Co w takim razie z górnym limitem wysokości pomieszczeń? Najwidoczniej ustawodawca wyszedł z założenia, że wystarczającym zabezpieczeniem są ograniczenia wynikające z kalkulacji ekonomicznych. Do budowy wyższych pomieszczeń wymagana jest większa ilość materiałów budowlanych, pomieszczenia mają większą kubaturę, do ogrzania ich potrzeba większej ilości ciepła, itd. Ważne mogą być też kalkulacje wizualne – proporcje pomieszczeń mieszkalnych, np. sypialnia o niedużym metrażu, a znacznej wysokości wyglądałaby co najmniej groteskowo. Oczywiście w interesie każdego inwestora jest zmieszczenie w określonej wysokości budynku maksymalnej ilości kondygnacji – co wiąże się z ustaleniem jak najmniejszej wysokości użytkowej pomieszczeń kondygnacji. Literalnie podchodząc do zapisów wspomnianego rozporządzenia, można wysnuć wniosek, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby projektować budynki rekreacji indywidualnej o wysokości kondygnacji znacznie przekraczającej minimalne wartości przywołane w omawianym rozporządzeniu (patrz tabela poniżej). Przykładowo, jeśli decyzja o warunkach zabudowy lub plan miejscowy limitują wysokość budynku jedynie ilością kondygnacji, nie podając wysokości określonej liczbowo, np. „maksymalnie jedna kondygnacja naziemna – budynek parterowy”, wówczas dopuszczalne jest zaprojektowanie budynku o wysokości pomieszczeń nawet i 5 m. W tak powstałym wnętrzu można wykonać antresolę zwiększając znacznie powierzchnię lokalu. Warunkiem dopuszczającym istnienia antresoli jest niezamknięcie jej ścianą od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Żeby antresola była antresolą, to na jej poziomie nie może być wydzielone żadne pomieszczenie. Są jeszcze inne ważne aspekty w zakresie antresoli, po które w szczególe odsyłamy do artykułu „Podatek od antresoli – płacić czy nie?”.
Domek letniskowy na palach czy na fundamencie?
Tu można odpowiedzieć jednoznacznie, że nie ma to znaczenia pod kątem prawa budowlanego. Teoretycznie, nie ma to również znaczenia pod kątem podatkowym. Można się pokusić o przepisy art. 29.1. Prawa Podatkowego, które mówią „pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: 12) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30. ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.” Jednak przepisy te stosuje się do obiektów takich jak np.: restauracje sezonowe. W tym miejscu warto nadmienić, że organy wydające pozwolenia na budowę, za trwałe połączenie z gruntem często uznają doprowadzenie jakichkolwiek instalacji wodociągowo – kanalizacyjnych, tj. szamba lub przyłącza ze studni. Nierzadko jest to powodem dyskusji, np. czy kawałek rury z PVC powinien stanowić o uznaniu połączenia z gruntem za trwałe. Sposób przenoszenia obciążeń na grunt – stopa, ława, pal, czy stalowe nogi – nie ma w tym momencie znaczenia.
Tarasy przy domku letniskowym
Przepisy mówiące o tarasach znajdziemy w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2020.0.1333 t.j.). Art. 29.1. mówi „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w ar. 30, budowa: 22) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2”. Dalej art. 29.2 mówi „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 31) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m2;” Oznacza to, że bez zgłoszenia możemy na działce zlokalizować dowolną ilość tarasów o powierzchni do 35 m2. Budowa tarasów o większej powierzchni – powyżej 35 m2 wymaga jedynie zgłoszenia, pozwolenie na budowę nie jest wymagane. Nie ma również ograniczeń co do ilości tarasów, należy jednak pamiętać o innych parametrach działki, takich jak minimalna powierzchnia biologicznie czynna, czy maksymalna dopuszczalna powierzchnia całkowita.
Co oznacza taras „przydomowy” przy domku letniskowym?
Co oznacza użyte przez ustawodawcę słowo „przydomowy”? Czy taras powinien być „przyklejony” do budynku, czy może być „wolnostojący” – zlokalizowany w głębi działki? Jednoznacznej odpowiedzi nie znajdziemy w żadnych przepisach. Przywołując jednak treść orzeczenia NSA z 2010 r. czytamy: „(…) warunkiem uznania za indywidualną przydomową oczyszczalnię ścieków, jest nie tylko określona w tym przepisie maksymalna wydajność (do 7,50 m3 na dobę), ale i jej charakter określony jako „przydomowy” tj. znajdujący się w pobliżu indywidualnego domu (miejsca) przeznaczonego do zamieszkiwania osób.” Można więc przyjąć, że użycie przymiotnika „przydomowy” zarówno w przypadku oczyszczalni ścieków, jak i tarasu (czy innego obiektu typu oranżeria, wiata, altana) znaczy tyle, że ma on zostać zlokalizowany „przy domu”, nie precyzując odległości od budynku. Jeden problem wyjaśniliśmy, pojawił się kolejny: czy treść przywołanego orzeczenia ma zastosowanie dla domku letniskowego? Otóż prawo budowlane określa tego typu nieruchomość niejako w opozycji do budynku mieszkalnego całorocznego, jako obiektu do użytkowania czasowego, okresowego. Przywołane wyżej orzeczenie NSA mówi jednak o „zamieszkiwaniu” jako takim, nie precyzując, czy ma być ono czasowe, czy permanentne.
Stanowiska postojowe przy domku letniskowym
Art. 29.1 Ustawy Prawo Budowlane mówi również o tym, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w ar. 30, budowa: 19) stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000”. Dalej art. 29.2 mówi, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 7) stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000.” Trudno nie uznać powyższego zapisu za jednoznacznie korzystny dla inwestorów. Pomimo pozornej dowolności, należy jednak pamiętać o zapisach warunków technicznych, które w §19 jasno precyzują możliwości lokalizacji miejsc do parkowania na działkach budowlanych. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych należy lokalizować z zachowaniem 3 m odległości od granicy działki, a dla samochodów innych niż osobowe – 6 m. Wprawdzie w ust. 6 obowiązek utrzymania odległości od granicy działki jest zniesiony, jeśli stanowiska postojowe stykają się z niezadaszonymi stanowiskami na sąsiedniej działce. Jednak zapis ten dotyczy jedynie zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. Minimalne odległości od okien budynków rekreacji indywidualnej nie zostały określone.
Infrastruktura przy domku letniskowym
Art. 29.1 Ustawy Prawo Budowlane mówi również o tym, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w ar. 30, budowa: 20) Boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji. Art. 29.2 mówi również o tym, że„Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 16) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.” Jeżeli mamy ochotę, to prywatną bieżnię lub kort tenisowy wybudujemy na działce rekreacyjnej dokonując jedynie zgłoszenia planowanych robót. Natomiast pochylnię dla niepełnosprawnych możemy wykonać bez konieczności zgłaszania, ani uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Media przy domku letniskowym
Art. 29.1. Ustawy Prawo Budowlane mówi, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w ar. 30, budowa: 23) Przyłączy a) elektroenergetycznych, b) wodociągowych, c) kanalizacyjnych, d) gazowych, e) cieplnych, f) telekomunikacyjnych – z zastrzeżeniem art. 29a.” W sytuacji, kiedy zabudowę działki rekreacyjnej planujemy realizować etapami, ten zapis pozwoli nam na wykonywanie kolejnych czynności bez konieczności każdorazowego uzyskiwania pozwolenia na budowę. Musimy jednak do zgłoszenia sporządzić plan sytuacyjny na kopii aktualnej mapy zasadniczej, lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na planie powinny być naniesione i zwymiarowane wszystkie istniejące obiekty i sieci. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, powinien być wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.
Altana przy domku letniskowym
Art. 29.2 Ustawy Prawo budowlane traktuje o tym, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 3) wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.” Przy działkach większych niż 500 m2 sytuacja jest jasna. Co jednak w przypadku, kiedy dysponujemy powierzchnią mniejszą? Zapisy niektórych planów miejscowych dopuszczają tworzenie działek budowlanych o mniejszej powierzchni. W takiej sytuacji dopuszczalna jest realizacja jednego obiektu. Ta sama zasada odnosi się również do garaży, wiat i tarasów.
Oczka wodne i mała architektura przy domku letniskowym
Art. 29.2 Ustawy Prawo budowlane mówi, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 13) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2; 32) stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. 19) obiektów małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych; 20) ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m.” Wprawdzie warunki techniczne nie określają odległości oczek wodnych od granic sąsiednich działek, należy jednak pamiętać o zasadzie niewykraczania zakresem oddziaływania na sąsiednie nieruchomości. Taki wpływ na działkę sąsiada (osuwanie ziemi, zmiana poziomu wód gruntowych) może mieć np. oczko wodne zlokalizowane blisko granicy. Również budowa ogrodzenia ma swoje zasady przeważnie określone czy to w warunkach zabudowy, czy w planie miejscowym, np. rodzaj podbudówki, kolorystyka, dopuszczalne materiały, czy wielkość pustych przestrzeni w wypełnieniu ogrodzenia.
Podatki za domki letniskowe
Zarówno domki na fundamencie ciągłym jak i punktowym podlegają opodatkowaniu zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Gdy inwestycja realizowana jest w oparciu o WZ, to powierzchnię pod budynkami i drogami dojazdowymi należy odrolnić. Nie należy tego mylić z wyłączeniem z produkcji rolnej, które oznacza zaprzestanie upraw rolnych. Mówiąc w skrócie, dla budynków mieszkaniowych jest to roczna opłata o wartości poniżej 1zł za m2. Dla komercji (gdy to wynajmujemy) podatek roczny wynosi ok 20-25zł za m2 powierzchni użytkowej. Stawki różnią się w zależności od regionu – jest to opłata lokalna. Za budowle (parkingi, ogrodzenia, kostki, podjazdy, oświetlenia, mała architektura) przeznaczone na potrzeby firmy podatek roczny wynosi 2% od wartości danej budowli. Odniosę się jeszcze do „zabudowy” kontenerowej. Wielokrotnie przerabialiśmy przypadki i partycypowaliśmy, jako niezależny doradca w bataliach sądowych dotyczących niepłacenia podatków za kontenery, w których organizowane są biura sprzedaży, miejsca na pobyt ludzi i ich pracę czy miejsca noclegowe dla pracowników. Szczegółowo temat w ujęciu podatkowym opisany jest w artykule „Kontenery, budynki czy budowle?” Nadmienię jedynie, że jeżeli kontener ma podpięte media (woda, prąd, it) związane z gruntem to nie jest on budowlą i należy płacić podatki jak za budynek. Warto zapoznać się również z przepisami na temat podatku VAT. Stawki różnią się bowiem w zależności czy jest to domek letniskowy na zgłoszenie lub czy jest to budowa domu rodzinnego. W zależności od formy prawnej działalności czy budowania jako osoba fizyczna, należy indywidualnie zasięgnąć porady doradcy podatkowego w tym zakresie.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
