Jak należycie zabezpieczyć obie strony stosunku najmu lokalu usługowego?
Polski rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje względna dojrzałość. Jak wynika z danych branżowych, ponad połowa istniejących centrów handlowych funkcjonuje na polskim rynku 10 lat i dłużej. Przedmiotowy stan rodzi wiele wyzwań dla uczestników rynków, w szczególności związanych z modernizacją i przearanżowaniem przestrzeni centrów handlowych. W konsekwencji czego, w wielu umowach najmu, jak również aneksach prolongacyjnych spotkać można klauzule relokacyjne, których podstawowym założeniem jest sprawne przeprowadzenie procesu przebudowy centrum, przy jednoczesnym zapewnieniu możliwości zmiany przedmiotu najmu, w sytuacji, gdyby konieczność taka wynikała z zakresu planowanych bądź prowadzonych prac. Doświadczenia negocjacyjne wskazują, że strony stosunku najmu miewają nierzadko trudności ze sformułowaniem klauzuli relokacyjnej w sposób należycie zabezpieczający ich interesy. Pragnąc uniknąć impasu negocjacyjnego oraz zagwarantować skuteczne stosowanie klauzuli relokacyjnej, warto zwrócić uwagę na następujące kwestie.
Precyzyjne zdefiniowanie przesłanek stosowania klauzuli relokacyjnej
Lokal jako przedmiot umowy najmu stanowi element przedmiotowo istotny („essentialia negotii”) treści stosunku najmu. Bez określenia przedmiotu umowy najmu w ogóle nie dochodzi do jej zawarcia. Z uwagi na co, każda zmiana przedmiotu najmu winna być dyktowana koniecznością i stanowić przypadek szczególnego rodzaju. Nieakceptowalny jest swoboda i dowolność jednostronnej zmiany przedmiotu najmu w trakcie obowiązywania umowy najmu. Z uwagi na co, celem uniknięcia sytuacji konfliktogennych, postulowanym jest, aby klauzula relokacyjna w sposób jednoznaczny i precyzyjny określała sytuacje, w których może dojść do przeniesienia najemcy do innego lokalu. Stosownie do czego, w postanowieniach relokacyjnych powinniśmy znaleźć bezpośrednie odwołanie do zdarzeń uzasadniających zastosowanie przedmiotowej klauzuli. W analizowanym przypadku będą to planowane bądź prowadzone na obszarze centrum handlowego prace modernizacyjne. W sytuacji, gdy zapis ma charakter prognozowy co do planowanych w przyszłości prac, wówczas należałoby zakreślić margines czasowy podjęcia takich działań. Proponowane rozwiązanie pozwala nie tylko skwantyfikować ryzyko relokacji po stronie najemcy, ale również ustalić, na jakim etapie znajduje się przedsięwzięcie wynajmującego.
Ponadto, sam fakt rozpoczęcia bądź prowadzenia prac remontowych w centrum nie powinien jeszcze uzasadniać skorzystania z opcji relokacji do innego lokalu. Niewątpliwie, dopiero zaistnienie negatywnych następstw prowadzenia takich prac winno stanowić podstawę do uruchomienia procesu relokacji. Warto podkreślić, że sygnalizowane niedogodności powinny mieć charakter obiektywny i realny, a przy tym dotykać co najmniej jednej ze stron stosunku najmu. Odpowiednio, wskazuje się, że w odniesieniu do wynajmującego winna to być niemożności prowadzenia prac modernizacyjnych ze względu na fakt zajmowania lokalu przez najemcę, natomiast, w przypadku najemcy przebudowa centrum handlowego powinna kolidować z prowadzeniem przez niego działalności w lokalu. Obie wyżej wskazane okoliczności powinny znaleźć literalny wyraz w klauzuli relokacyjnej, jako alternatywne przesłanki skorzystania z niej, bez względu na fakt, czy uprawnienie takie zastrzeżone zostało na rzecz jednej, czy obu stron umowy najmu.
Określenie parametrów lokalu, do którego ma nastąpić przeniesienie
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu w najem. Konsekwentnie, w przypadku konieczności zastosowania klauzuli relokacyjnej, to na wynajmującym ciąży obowiązek zaproponowania najemcy alternatywnego pomieszczenia. Nadto, ze względu na ograniczony zasób lokalowy, wynajmujący powinien być uprawniony do zaproponowania innych pomieszczeń położonych w danym centrum handlowym. Powyższe nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły ogólne parametry lokalu, do którego nastąpić ma relokacja. Rozwiązaniem zabezpieczającym obie strony może być chociażby graniczne wskazanie metrażu, jaki satysfakcjonowałby najemcę w nowym lokalu i jednocześnie byłby możliwy do udostępnienia przez wynajmującego. Dodatkowo, strony mogą ustalić warunki biznesowe najmu lokalu do którego nastąpić ma relokacja przy zachowaniu rentowności kontraktu najmu w przyszłości.
Wskazanie procedury relokacji
Równie ważnym elementem przy kształtowaniu klauzuli relokacyjnej jest ustalenie zasad składania propozycji relokacji oraz zakreślenie terminów, w których najemca powinien odpowiedzieć na złożoną przez wynajmującego ofertę oraz strony powinny zawrzeć nową umowę (rozwiązującą i zastępującą dotychczasową) lub podpisać stosowny aneks do obowiązującej umowy najmu. Brak akceptacji propozycji bądź nieporozumienie się co do warunków relokacji powinien uzasadniać możliwość rozwiązania dotychczasowej umowy z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Przez odpowiedni okres wypowiedzenia należy rozumieć czas niezbędny do zakończenia działalności najemcy w lokalu, przy czym okres ten nie powinien zasadniczo wpływać na wydłużenie procesu modernizacji. Niewątpliwie, rozwiązanie polegające na wypowiedzeniu umowy może być postrzegane jako dość radykalne, niemniej jednak, uznać należy je za w pełni zasadne, albowiem kontynuowanie stosunku najmu, czy to w sytuacji blokowania inwestycji wynajmującego, czy też niemożliwości prowadzenia działalności w lokalu przez najemcę, wydaje się bezcelowe. W tym miejscu podkreślić należy, że wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony z powyższej przyczyny, nie sprzeciwia się Kodeks cywilny. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Za taki też przypadek strony umowy najmu mogą uznać sytuacje przewidziane w klauzuli relokacyjnej.
Roszczenia majątkowe wynikające z zastosowania klauzuli relokacyjnej
Kwestią mogąca rodzić istotne rozbieżności negocjacyjne, jest możliwość formułowania roszczeń majątkowych potencjalnie wynikających z zastosowania klauzuli relokacyjnej. Wątpliwości dotyczą w szczególności nakładów poczynionych przez najemcę w lokalu, które na skutek zastosowania klauzuli relokacyjnej nie zostały zamortyzowane w pełnym, zamierzonym przez najemcę i ustalonym w umowie okresie najmu. Rozliczenie nakładów poczynionych przez najemcę reguluje art. 676 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przywołanym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Norma wyrażona w tym postanowieniu ma charakter dyspozytywny, co nie wyklucza możliwości jej wyłączenia lub ograniczenia wedle woli stron. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w stanowisku Sądu Najwyższego, zgodnie z którym kwestia rozliczeń po zakończeniu umowy najmu może być rozstrzygnięta w niej lub w odrębnym porozumieniu zawartym między wynajmującym i najemcą (wyrok z dnia 8 lipca 2010 r., II CSK 85/10, Lexis.pl nr 2331126, OSNC-ZD 2011, nr A, poz. 13). Stosownie do czego, strony mają pełną swobodę uregulowania przedmiotowego zagadnienia, nie wykluczając zobowiązania do zwrotu wartości niezamortyzowanych nakładów, jak również zrzeczenia się wszelkich roszczeń z tego tytułu.
Podsumowanie
W świetle powyżej poczynionych uwag, stwierdzić należy, że klauzula relokacyjna nie musi być utożsamiana z przeszkodą zawarcia, czy też przedłużenia umowy najmu. Od rzetelności i lojalności strony umowy najmu zależy, na ile to postanowienie będzie stanowiło ryzyko, a na ile szansę wspólnego sukcesu komercyjnego zarówno najemcy jak i centrum handlowego.
Kopiowanie artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.
Autor: adw. Karol Tarniowy
KancelariaKaczmarczyk Orzechowski Legal Services
