Inwestowanie w działki letniskowe
Podziały nieruchomości
Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) przeżywają aktualnie swoisty renesans. Pandemia spowodowała, że coraz więcej osób myśli o zakupie działki rekreacyjnej. W kwestiach prawno-architektonicznych o pomoc zwracają się również inwestorzy. Analiza zakupu nieruchomości powinna zostać poprzedzona nie tylko analizą atrakcyjności miejsca ale przede wszystkim sprawdzeniem kilku parametrów. Czy każda działka nadaje się pod domki letniskowe? Jakiej klasy grunty można przeznaczać na takie cele? Co należy sprawdzić w trybie MPZP, WZ i zgłoszenia? Czy każdą nieruchomość da się podzielić pod ten cel?
Atrakcyjność miejsca
Podstawowym parametrem dotyczącym nieruchomości przeznaczonej pod działki rekreacyjne jest lokalizacja i atrakcyjność turystyczna miejsca. Każdą nieruchomość trzeba przeanalizować pod kątem mocnych i słabych stron. Oczywiście bliskość zbiorników wodnych, rzek, lasów, spływów kajakowych, zabytkowych obiektów, łowisk, szlaków pieszych czy rowerowych będzie zwiększać atrakcyjność działki. Tego rodzaju analiza jest pierwszym krokiem jaki należy wykonać poszukując nieruchomości pod inwestycje. Musimy mieć na uwadze, że nie zawsze muszą to być miejsca oblegane turystycznie. Domki na drzewach, w winnicy czy w sadzie będą również świetną alternatywą do ucieczki z miasta. Kolejnym krokiem przed zakupem nieruchomości jest analiza dokumentów planistycznych. Inwestycja domku letniskowego może być realizowana w oparciu o pozwolenie na budowę lub w przypadku budynku do 35m2 w oparciu o zgłoszenie. Dla obszaru objętego MPZP sytuacja jest dość prosta. Wystarczy, że sprawdzimy w planie dla danego obszaru zapisy decydujące o rodzaju inwestycji. Sytuacja się komplikuje w przypadku obszaru, który nie jest objęty MPZP. Musimy wtedy pamiętać, że niezależnie od wielkości budynku należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Wyjątkiem są budynki do 35m2 posadowione na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (ROD). Są to jednak grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub Polskiego Związku Działkowców. Takich działek nie możemy podzielić, ani nabyć według prawa własności.
Analiza planu miejscowego
Na portalach mapowych lub w Urzędzie Gminy sprawdzamy czy dla danego terenu jest uchwalony MPZP. Ustala on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Idealna sytuacja jest taka, w której MPZP dla interesującego nas obszaru określa możliwość zabudowy rekreacyjnej lub letniskowej. Przykładowy fragment planu dla obiektów rekreacyjnych: „tereny projektowanej zabudowy letniskowej z zakazem wprowadzania innego przeznaczenia obiektów. Ogranicza się wielkość domów od 60 do 80m2 powierzchni zabudowy. Obiekty parterowe, z możliwością wykorzystania poddaszy. Dachy projektowanych budynków letniskowych dwuspadowe, równopołaciowe, o kącie nachylenia około 45° i pokryciu dachówką ceramiczną lub materiałami dachówkopodobnymi w kolorze czerwieni lub brązu. Możliwe podpiwniczenia po badaniach geotechnicznych terenu.” Jest to sytuacja najkorzystniejsza, w której mamy opisane wszystkie możliwości i ograniczenia dla danego terenu. Musimy jednak mieć na uwadze, że w Polsce pokrycie planami stanowi ok 30% powierzchni kraju. W przypadku działek przeznaczonych pod budownictwo całoroczne możemy realizować zabudowę letniskową (rekreacyjną). Jednak domek musiałby spełniać wymagania prawne i techniczne jak dla domów całorocznych. Na działkach rolnych oprócz zabudowań przeznaczonych do produkcji rolnej nie możemy zrealizować inwestycji polegającej na budowie domków letniskowych do momentu zmiany MPZP.
Podział nieruchomości w oparciu o ustalania MPZP
Plan zwyczajowo ustala minimalną powierzchnię działki, jaką możemy wydzielić i przeznaczyć pod zabudowę. Sam podział jest czynnością stosunkowo prostą dla osoby znającej procedury administracyjne. Trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i skalkulować czas podziału w harmonogramie procesu inwestycyjnego. W zależności od gminy w Polsce proces podziału od złożenia wniosku do wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział może wynieść od 4 do nawet 15 miesięcy. Wszystko zależy od obłożenia gminy oraz statusu granic. Może się okazać, że granice nieruchomości nigdy nie były ustalane w terenie i czynności podziału nieruchomości należy poprzedzić innymi pracami geodezyjnymi, tj. wyznaczeniem punktów granicznych lub ustaleniem granic. Punkty graniczne wykazane na mapach mogą być obarczone błędem położenia nawet do kilku metrów. Przy długich wąskich działkach ma to kluczowe znaczenie, decydujące o możliwości realizacji inwestycji. Zdarzały się sytuacje, w których na skutek ustalenia granic w terenie, punkty graniczne ulegały przesunięciu i nie dało się zrealizować zamierzonych planów. Przesunięcie punktów granicznych skutkuje również zmianą powierzchni działki. Warto mieć to na uwadze przy planowaniu inwestycji i sprawdzić status punktów granicznych na początkowym stadium procesu inwestycyjnego lub przed zakupem działki. Może się okazać, że zapłacimy za powierzchnię, której fizycznie nie mamy. Postępowanie administracyjne kończy decyzja zatwierdzająca projekt podziału. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Odmowa podziału
Odmowa wydania decyzji może być spowodowana niezgodnością parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP. Wydzielane działki muszą spełniać parametry powierzchniowe i wielkościowe określone w MPZP. Innym powodem może być brak dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich. Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Wykonując podział nieruchomości musimy również pamiętać o zgodności przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, a także wyrażeniu zgody na podział przez wszystkich współwłaścicieli/użytkowników wieczystych.
Podział w oparciu o WZ
Procedura podziału w oparciu o prawomocną decyzję o WZ i czas podziału jest bardzo zbliżona do analogicznej sytuacji podziału zgodnego z planem. Procedura ta dotyczy nie tylko podziału, ale przedstawienia całego projektu inwestycji. Sprawę może nam skomplikować uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu. W tym przypadku nasz wniosek o podział zostanie zawieszony do czasu sporządzenia planu, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy. Warto mieć to na uwadze tworząc harmonogram inwestycji. Analogicznie postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia WZ, również może zostać zawieszone na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy, jeżeli MPZP jest w trakcie uchwalania. Przy podziale nieruchomości nie ma znaczenia czy jest to działka rolna czy budowlana. Procedura ta wygląda tak samo.
Domek letniskowy do 35m2 na zgłoszenie
W przypadku braku MPZP w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie domków letniskowych niezbędne jest wystąpienie o decyzję o WZ. Wyjątkiem w kwestii uzyskania decyzji o WZ jest budowa domku letniskowego na działce będącej częścią rodzinnych ogrodów działkowych. W zależności od wielkości inwestycji możemy realizować obiekty na zgłoszenie lub na pozwolenie na budowę. Art. 28 i 29 ustawy – Prawo budowlane określa jakie obiekty wymagają pozwolenia na budowę, a jakie nie. Zgodnie z art. 29.1 pkt 2a) w/w Ustawy bez pozwolenia na budowę możemy realizować wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Musimy jedynie pamiętać o zgłoszeniu budowy, które składamy do wydziału architektury w urzędzie gminy. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić nie wcześniej niż w ciągu 21 dni i nie później niż po upływie 3 lat od terminu ich rozpoczęcia określonego w zgłoszeniu. Termin 21 dni dotyczy sytuacji, gdy właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Uprawomocnienie podziału
Wydana decyzja zatwierdzająca podział musi się uprawomocnić. Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego strony mają 14 dni od doręczenia na wniesienie odwołania. Jeżeli wszystkie strony postępowania zrzekną się prawa do odwołania, decyzję można uprawomocnić bez zbędnej zwłoki. Następnie należy złożyć wniosek o wprowadzenie zmiany w ewidencji gruntów i budynków. Po zamówieniu aktualnych wypisów z rejestru gruntów możemy notarialnie sprzedać działki. Nie musimy czekać na wprowadzenie zmiany w księgach wieczystych, co w aktualnej sytuacji jest bardzo czasochłonne.
Klasa gruntów rolnych pod rekreację
W przypadku braku MPZP sprawdzamy też jaki użytek i klasę ma interesująca nas nieruchomość w ewidencji gruntów i budynków. W celu realizacji inwestycji na gruntach rolnych i leśnych niezbędna jest zmiana przeznaczenia na cele nierolne i nieleśne. W przypadku gruntów rolnych klas IV-VI zmianę przeznaczenia można uzyskać występując o decyzję o WZ. Można powiedzieć, że decyzja o WZ stanowi lokalny plan zagospodarowania przestrzennego dla jednej nieruchomości. Określamy obszar inwestycji i pokazujemy na mapie zasadniczej uproszczony plan zagospodarowania. Urząd określa obszar analizy urbanistycznej i na podstawie sąsiedniej zabudowy wydaje decyzję WZ opisującą możliwości inwestycyjne. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP definiuje granice obszaru analizowanego. Wyznaczane są one na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów. Warto zatem dokładnie przeanalizować sąsiednią zabudowę i zamówić mapę o takim zakresie, który jest dla nas korzystny. Dodatkowo można zaproponować we wniosku własny większy obszar analizy. Trzeba tylko pamiętać o podaniu właściwego uzasadnienia. Sprawa się komplikuje w przypadku gruntów o bardzo dobrych klasach bonitacyjnych. Zmiana przeznaczenia gruntów leśnych i gruntów rolnych klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne może zostać dokonana jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po uzyskaniu stosownych zgód. Ważne jest zatem, aby oprócz rodzaju użytku w przypadku działki rolnej sprawdzić również klasę gleby. Ma to olbrzymie znaczenie w kontekście możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej działce. Oczywiście istnieje szansa, że na danej nieruchomości została błędnie określona klasa gleby i można ją zmienić operatem klasyfikacyjnym. Działki leśne nieobjęte MPZP wyłączone są z możliwości zabudowy do czasu zmiany przeznaczenia w planie. Przepisów Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w odniesieniu do zmiany przeznaczenia nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Po zmianie przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne niezbędne jest wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych. Wyłączenie z produkcji rolnej może nastąpić po wydaniu decyzji, która jest konieczna przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, zgłoszeniem budowy lub wykonania robót budowlanych. Warto również mieć na uwadze, że wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej podlega opłacie w zależności od klasy i pochodzenia gleby.
