Ujęcie w kontekście ewidencji budynków i podatku od nieruchomości

W latach 2015-2017 miałem kilka zleceń aby zweryfikować czy budynek jest budynkiem a nie budowlą, dziwnie zlecenie, ale jeżeli nie wiadomo, o co chodzi to chodzi o pieniądze, a dokładnie podatki od nieruchomości. Jeden z moich klientów spostrzegł się, że na zestawieniu zbiorczym budynków na jego działkach znajdują się obiekty kontenerowe, które są w urzędzie geodezji zakwalifikowane, jako budynki. Załóżmy, że geodeta mierzy  budynek lub budowlę – oba są obiektami budowlanymi. Jeżeli są umiejscowione na wylewce betonowej (obiekt nie stoi na pustakach), lub jest posadowiony na słupach wbitych w ziemię, wtedy w geodezji jest to traktowane zgodnie z instrukcją G-5, jako budynek. Jest tak, bo ma trwałe połączenie konstrukcji budynku z gruntem poprzez  fundament pośredni, przekazujący obciążenia na podłoże gruntowe za pomocą dodatkowych elementów konstrukcyjnych. Czyli kontenery (zespół kontenerów) też mogą być  traktowane, jako budynek stojący na fundamencie pośrednim. Od razu powiem, że nie są to kontenery na czas budowy, te nigdy nie są traktowane jako budynek.

Stanowisko Głównego Geodety Kraju

„Sprawy poruszane w Pana liście wyjaśnia także Instrukcja G-5 (Wytyczne techniczne) uwzględniając wymienione wcześniej przepisy. Zgodnie z treścią przepisu § 17 ust. 1 pkt 2 Instrukcji G-5 w ewidencji wykazuje się dane dotyczące budynków stanowiących części składowe nieruchomości gruntowych, a w § 17 pkt 4 wyjaśnia się, co należy rozumieć przez trwałe połączenie konstrukcji budynku z gruntem. Trwałe połączenie konstrukcji budynku z gruntem to posadowienie budynku na ławach, stropach fundamentowych lub innych fundamentach bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym, a także posadowienie budynku na tzw. fundamentach pośrednich, przekazujących obciążenia na podłoże gruntowe za pomocą dodatkowych elementów konstrukcyjnych np. pali lub studni zapuszczanych w grunt, podwalin itp. W Aneksie Nr 1-83 do Instrukcji G-5 przytoczona została definicja obiektu budowlanego na potrzeby statystyki publicznej zdefiniowana w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30.12.1999r. wymienionym wyżej.”

Jaka jest konkluzja?

„Natomiast wyjaśnienie sformułowania – konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały- należałoby odnieść do art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią ww przepisów częścią  składową rzeczy jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Natomiast do części składowych gruntów należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jeżeli przepis szczególny ich nie wyłącza.

Z przytoczonych wyżej definicji i pojęć wynika, że blaszany garaż nie jest obiektem budowlanym, ponieważ można go odłączyć od gruntu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Nie stanowi więc części składowej gruntu.” – czyli nie jest budynkiem.

Zespoły kontenerów

W przypadku budynków kontenerowych (kilkanaście kontenerów), które są umiejscowione na wlanej płycie betonowej i co ważne mają one przyłącza (prąd, wodę, kanalizację – przyłącza wkopane w ziemię, czyli podłączone na stałe). Odłączenie / przeniesienie tych kontenerów w inne miejsce nie jest możliwe, bo gdzie indziej nie będą one mogły spełniać takiej funkcji, jaką spełniają teraz. Jest tam normalna stała praca biurowa, więc jest to funkcja biurowa –  są one budynkiem. Dodatkowo jest wylewka betonowa pod kontenerami (fundament pośredni), a bez mediów budynek by nie spełnił funkcji biurowej. Osobiście uważam, że konkretnie te „kontenery” są budynkami zgodnie z ewidencją gruntów i budynków a co za tym idzie kwota za podatek od nieruchomości powinna być naliczana od powierzchni użytkowej zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych 12/01/1991r.

Uwaga

Powierzchnia użytkowa zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych jest różna od powierzchni zabudowy podanej w wypisie z rejestru budynków (na wypisach z rejestru gruntów podawana jest powierzchnia zabudowy, można uogólnić, że  w tym przypadku jest to powierzchnia parteru) Powierzchnia użytkowa zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych jest różna od powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Jeśli geodeta robił  inwentaryzację omawianego budynku w 2010 r. to zakładam, że miał na to zlecenie, a więc wiedzę i dokumentację z tym związaną. Działał na wyraźne polecenia, przekazano mu co jest do inwentaryzacji. Inspektor geodezji odbierał od niego inwentaryzację i nie miał żadnych uwag w 2010 r. (budynek czy budowla).  Jeśli geodeta zainwentaryzował coś, jako budynek to tak miało być. Na dzień dzisiejszy dalej prawo mówi, że są to budynki.

Instrukcja G-5

Paragraf 17 pkt 2 z instrukcja techniczna G-5 – ewidencja gruntów i budynków mówi, że w ewidencji wykazuje się wszystkie budynki poza:

• Budynków przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych
• Budynków tymczasowych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe bez pełnienia jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel
• Altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25m² w miastach i 35m² poza granicami miast oraz wysokości 5 metrów przy dachach stromych i 4 metrów przy dachach płaskich
• Budowli mających charakter budynku, ale nie posiadających fundamentów tj. podstawy budowli trwale związanej z gruntem, przenoszącej w sposób bezpieczny obciążenia budowli na grunt
• Podziemnych budowli mających charakter budynku
• Stacji transformatorowych
• Budynków znajdujących się na terenach zamkniętych, uznanych na podstawie odrębnych przepisów za obiekty, co do których informacje maj charakter niejawny
• Budynków nie nadających się do wykorzystania na potrzeby stałe ze względu na ich zły stan techniczny
• Budynków, dla których została wydana, na podstawie przepisów prawa budowlanego, ostateczna decyzja prawa rozbiórki lub zezwalająca na rozbiórkę.

Przez trwałe połączenie konstrukcji budynku z gruntem rozumie się:

• Posadowienie budynku na ławach, stopach fundamentowych, lub innych fundamentach bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym
• Posadowienie budynku na tzw. fundamentach pośrednich, przekazujących obciążenia na podłoże gruntowe za pomocą dodatkowych elementów konstrukcyjnych, np. pali lub studni zapuszczanych w grunt, podwalin, itp.

Measure it soon!