Czy płacić za miejsca postojowe na dachu? Czy płacić za cały garaż wielopoziomowy?

Nikt nie lub płacić podatków. Oczywistym jest, że stawka podatku od nieruchomości rośnie corocznie. A w przypadku, gdy obiekt jest budowlą stawka podatku zawsze maleje (2% od malejącej zamortyzowanej wartości, obliczonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego). W związku z tym, czy budując nowe galerie z „budowlami – garażami wielopoziomowymi” można sprytnie wykorzystać luki w prawie?  Uczulam jednak, że tu trzeba się mądrze przygotować od etapu samego projektu poprzez pozwolenie na budowę, poprzez odbiory budowlane aż do odpowiednich zapisów w pierwszym zeznaniu podatkowym od nieruchomości.

Czy płacić podatki za części komunikacyjne garażu?

Niedawno, jedna z renomowanych warszawskich firm architektonicznych konsultowała się ze mną w sprawie wyliczania powierzchni garażowej do podatku. Sugestia firmy była taka, że Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych mówi tylko o powierzchni użytkowej, co może sugerować, że powierzchnia ruchu (np.: korytarze) nie powinna być wliczana do opodatkowanej powierzchni. Jest to zdecydowanie błędne myślenie. Podatki płacimy za całą powierzchnię wewnątrz budynku, mierzoną do wykończonych elementów. Podatku nie zapłacimy jedynie za: klatki schodowe (bez korytarzy), szachty, szyby windowe, powierzchnię zajętą przez ściany w tym ściany działowe. Standardem w Polsce jest, że za garaże podziemne (zarówno miejsca postojowe jak i części komunikacyjne) płaci się podatki od nieruchomości (powierzchnia użytkowa razy cena za 1m²). Należy jednak zaznaczyć, że inaczej powierzchnia użytkowa jest definiowania w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych a inaczej jest definiowana powierzchnia użytkowa w PN-ISO 9836:1997. Mamy tu rozbieżność i konflikt, co ma przełożenie na praktykę.

 A czy płacić podatki za parking na dachu?

Inny problem, z jakim się niedawno spotkałem miał jeden z największych zarządców galerii handlowych w Polsce. Inwestor w tym przypadku nie wiedział czy w ogóle ma płacić podatek za garaż na dachu (miejsca postojowe na dachu). Takie przypadki mają zazwyczaj miejsce w budynkach galerii handlowych a dokładnie w budowanych obok garażach wielopoziomowych, gdzie na dachu lokuje się parkingi samochodowe. Przestrzeń na dachu charakteryzuje się brakiem ścian – często jest tam jedynie murek o wys. np.: 1,2m.

Za powierzchnię na dachu, na którym jest parking samochodowy nie płacimy podatku niezależnie od tego co na niej organizujemy (parking, stoliki dla restauracji).

A czy można mieć parking wielopoziomowy naziemny i nie płacić podatku od powierzchni tylko jak za budowlę?

Tak, jest to jak najbardziej możliwe. Wystarczy pomyśleć o tym na etapie projektu budowlanego i zaprojektować garaż tak, żeby nie miał przegród pionowych. Zamiast ścian  należy przewidzieć stalowe barierki i/lub balustrady ochronne do wysokości ok 1,2-1,4metra. W tym przypadku obiekt nie ma ścian i nie możemy mówić o budynku. A skoro nie mówimy o budynku to nie możemy od tej powierzchni liczyć podatku. Nawet, jeżeli powstanie na małych fragmentach ściana (np. musi oddzielić przylegające do siebie budynki, co może wynikać z przepisów przeciwpożarowych) to i tak nasz obiekt będzie dalej budowlą a nie budynkiem. A może jednak nie, bo jest na stale wydzielony z otoczenia? Na powyższy tok rozumowania jest następujące orzecznictwo: NSA z dnia 12 kwietnia 2011r. sygn. Akt II FSK 2014/09, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 września 2008r. sygn. akt I SA/OI 294/08, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 4 marca 2009r. sygn. akt I SA/GI 885/08, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 września 2009r. sygn. akt III SA/Po 46/09, wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 stycznia 2010r. sygn. akt I SA/Kr 1598/09, wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2011r.  II FSK 2014/09, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 luty 2012r. I SA/GL 604/11, wyrok WSA w Kielcach z dnia 24 maja 2012r I SA/Ke 172/12, wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 marca 2014r sygn. akt VIII SA/Wa 961/13. Bardzo ważne jest jednak, aby w pozwoleniu na budowę i podczas odbiorów używać słowa „budowla”. Powyższy akapit dotyczy interpretacji z Poznania z dnia 07 października 2013 r. Dotyczyła ona parkingu wielopoziomowego zlokalizowanego nad torami kolejowymi, połączonego przejściami i schodami z budynkami dworca. Każdy z tych budynków / budowli może być samodzielny architektonicznie. W tej sytuacji udało się uzyskać inwestorowi korzystną dla niego interpretację!

Studium przypadku

Ciekawe jest, jak podszedłby aparat urzędnicy do następujących sytuacji.

• Budynek 24 kondygnacje. Parkingi zlokalizowane na piętrach 2,3,4. Dojazd na te piętra jest obsługiwany windą samochodową (zwracam uwagę, że za widny się nie płaci podatku). Budynek na piętrach 2,3,4 nie mają ścian tylko balustrady, poręcze. W pozwoleniu na budowę raczej nie uzyskamy sytuacji że wnioskujemy o dwa piętra budynku potem 3 piętra budowli a potem kilkanaście pięter budynku.

• Garaż np.: Galerii Mokotów w Warszawie zamiast barierek ma ścianę (na wysokość ok. 1 metra) i na niej zamontowaną poręcz. Pytanie – czy tą są już przegrody budowlane i czy spełnia to funkcję wydzielenia obiektu z przestrzeni? Wyrok WSA z Kielc z 24 maja 2012 podkreślił, że wysokość przegrody ma znaczenie. Według sądu znaczenie ma też to, czy ściany są ze wszystkich stron budynku/budowli.

Bardzo ważne odnośnie płacenia podatków jest, w jakiej postaci złożymy dokumentację do pozwolenia na budowę. Jeżeli w pozwoleniu na budowę parking zostanie wymieniony, jako pomieszczenia należące do całego kompleksu galerii handlowej, to wtedy musimy płacić podatek za każdy m² parkingu i dróg w nim wydzielonych. Podobnie przy odbiorze PINB. Jeżeli w tym czasie znajdzie się zapis „budynek parkingu” to nic nie poradzimy – poruszył to sąd w swoim wyroku WSA w Warszawie VIII SA/Wa 961/13 z dnia 12 marca 2014r.

Aparat urzędnicy VS Inwestor – przykład demonstracji sił

Z dużej liczby przeanalizowanych przeze mnie wyroków o interpretację podatkową w omawianej sprawie najciekawszy i najbardziej waleczny wydał mi się wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 marca 2014r VIII SA/Wa 961/13.

Kwestia dotyczy parkingu wielopoziomowego na poziomie -1 (pod galerią handlową) oraz dotyczy garażu wielopoziomowego (parkingu). Wnioskodawca chciał płacić podatek jak za budowlę. Swój sposób myślenia uzasadniał następująco (poniżej cytaty):

• „Parking jest otwarty nie posiada przegród budowlanych, nie jest wydzielony z otoczenia zewnętrznego za pomocą przegród ze wszystkich stron – od strony zachodniej, północnej i południowej posiada otwartą przestrzeń”
• „Cały garaż (parking) wielopoziomowy został wybudowany jako przestrzeń otwarta, bez ścian zewnętrznych, posiada on jedynie bariery, zabezpieczające samochody przez wypadnięciem, ma niezadaszony ostatni poziom, na którym parkują samochody osobowe. A zatem, garaż ten nie posiada dachu i fundamentów, a także wyodrębnionych pomieszczeń”
• „Elementy płyt fundamentowych znajdują się wyłącznie pod pomieszczeniami budynku centrum handlowego usytuowanymi na kondygnacji najniższej, które to pomieszczenia ujęte są w podstawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości (pomieszczenia ochrony, magazynów, ramp…”
• „Otwarty garaż wielopoziomowy … niemniej (w rozumieniu przepisów o klasyfikacji środków trwałych) jest osobnym środkiem trwałym, o określonej wartości początkowej
• „Zgodnie z art.3 pkt 9 ustawy prawo budowlane urządzeniem budowlanym jest urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem …. Zdaniem Podatnika garaż wielopoziomowy (parking) jest związany z obiektem budowlanym”

Organ podatkowy wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku i poprosił o projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzję organu udzielającego pozwolenie na użytkowania i opis techniczny do projektu budowlanego. Urząd napisał, że udzielenie indywidualnej interpretacji jest nieprawidłowe.

Poniżej opis jak się bronił urząd:

• w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych za kondygnację uważa się również garaże podziemne – jest to wprost napisane
• w pozwoleniu na budowę jest „budowa Centrum Handlowego Wielofunkcyjnego o wiodącej funkcji handlowej z budynkiem parkingu wielopoziomowego połączonego funkcjonalnie z budynkiem centrum”
• „Parking pod budynkiem centrum stanowi podziemną kondygnację budynku. Obiekt budowlany będący budynkiem może posiadać wiele kondygnacji. Przy czym w budynku mogą występować kondygnacje nadziemne i podziemne. Opisany parking pod budynkiem, niewątpliwie posiada cechy kondygnacji podziemnej budynku, o czym świadczy fakt, że jest usytuowany w części bezpośrednio pod nadziemnymi kondygnacjami”
• Wyrok WSA w Krakowie z dnia grudnia 14 grudnia 2011r I SA/Kr 1537/11 podziemny parking jest częścią budynku galerii handlowej, kondygnacją podziemną”
• „Dach budynku wielopoziomowego zaprojektowano jako użytkowy. Na płycie stropowej zaprojektowano wylewkę betonową z wibrobetonu, zbrojonego siatką. Wszystkie warstwy pokrycia, izolacji cieplnej i wodoszczelnej wykonano w systemie pokryć dachowych z obróbkami blacharskimi. Tak więc obiekt posiada dach.”
• W danych technicznych charakteryzujących konstrukcję budynku użyto określenia – ściany zewnętrzne żelbetowe oraz murowane z pustaków i przerwy technologiczne w ścianach a nie barierach. Tak, więc obiekt ten jest wydzielony z przestrzeni przegrodami – ścianami pełnymi i niepełnymi.
• „Wystarczy bowiem, aby istniejące przegrody zakreślały granice obiektu, a tak jest w przypadku omawianego obiektu (Wyrok WSA Poznań z dnia 15 grudnia 2010 III SA/Po 356/10 Wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych nie oznacza tylko takiej sytuacji, iż obiekt budowlany musi być zamknięty ze wszystkich stron i zabezpieczony przed wpływem czynników zewnętrznych. Wystarczy bowiem, aby istniejące przegrody zakreślały granice obiektu
• Place postojowe będą kwalifikowane, jako budowle (urządzenia budowlane), gdy będą obiektami budowlanymi wolnostojącymi (wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2011r. I SA/Kr 1537/11). Natomiast w rozpoznawanym przypadku parking w części podziemnej budynku połączone z wielopoziomowym garażem jest częścią całego, zblokowanego obiektu
• Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i budynków, przedmiotowy obiekt zakwalifikowany został, jako jeden budynek (trzy kondygnacje naziemne i jedna podziemna)
• PINB z dnia 2011r zaliczył do XVII kat. Obiektów budowlanych budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, (…), garaże powyżej dwóch stanowisk.

Cios za cios i co dalej? Następnym krokiem była skarga wnioskodawcy, w której padły następujące kwestie:

• „Błędna wykładnia polegająca na przyjęciu, że bariery zabezpieczające samochody przed wypadnięciem zastosowane z trzech stron parkingu otwartego, stanowią przegrody budowlane w rozumieniu powołanego przepisu”
• „Puste przestrzenie między barierą a górną krawędzią kondygnacji i są większe niż wysokość barier”
• „skarżąca wskazuje, że sam fakt wymienia w Rozporządzeniu garaży zamkniętych i otwartych nie przesądza o uznaniu ich za obiekty wydzielone z przestrzeni. Tym samym nie mogą być one jedynie na tej podstawie uznane za budynki”
• „Elementy fundamentów budynku centrum handlowego, jak i parkingu otwartego (stopy po filary, ławy fundamentowe, płyty fundamentowe) nie przenoszą obciążeń na grunt z nawierzchni na najniższym poziomie, a zatem w części pod budynkiem centrum parking otwarty nie posiada fundamentów”
• „Skarżąca wskazuje, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków nie mogą stanowić wystarczającej i samoistnej podstawy do kwalifikacji danego obiektu na gruncie.”
• Skarżąca nie zgadza się, że została poproszona o dostarczenie dokumentacji „w toku prowadzenia postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej organy podatkowe nie mają uprawnień do przeprowadzania postępowania dowodowego, mógł tylko wezwać skarżącą aby organ ją przesłuchał (zadawał pytania)”

Wojewódzki Sąd Administracyjny się nie zgodził z powyższymi argumentami – a tak się bronił:

• „w przypadku braku cech wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego, organ interpretujący może domagać się jego uzupełnienia w trybie art. 169 paragraf 1.
• Przedstawiając stan faktyczny we wniosku skarżąca w istocie nie tyle przedstawiła stan faktyczny co własną subiektywna ocenę tego stanu w zakresie przesłanek jednoznacznie wskazujących na to, że przedstawiany przez nią obiekt budowlany nie spełnia cech budynku.
• „Brak jest przy tym na gruncie art. 169 paragraf 1 Ordynacji podatkowej wymogu, by wezwanie do uzupełninia wniosku w zakresie przedstawienia stanu faktycznego miało się sprowadzać, jak chciała to skarżąca do zadania pytań uszczegółowiających. Wezwanie do złożenia zasadniczej dokumentacji budowlanej było jak najbardziej racjonalne.”
• „Wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych nie zostały opisane w legalnych definicjach. Kiedy odwołać się do znaczenia pojęć użytych w tej przesłance, przyjętych w języku polskim, wydzielić oznacza oddzielić, odłączyć, wyodrębnić; przegroda jest opisana jako to, co przegradza, dzieli, przedziela (Słownik uniwersalny języka polskiego, red. S. Dubisz, PWN 2003)”
• „Wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych nie oznacza tylko takiej sytuacji, iż obiekt budowlany musi być zamknięty ze wszystkich stron i zabezpieczony przed wpływem czynników zewnętrznych. Wystarczy powiem aby istniejące przegrody zakreślały granice obiektu – wyrok WSA w Poznaniu sygn. akt III SA/Po 356/10”.
• „Aby przegrody miały charakter budowlany, powinny być ujęte w procesie budowlanym, począwszy od etapu projektowania i powinny stanowić trwały element obiektu budowlanego, wykonany w ramach prac budowlanych. Przegroda budowlana nie musi być przy tym ścianą.”
• „Na gruncie prawa budowlanego chociażby wymienionym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, występują za równo pojęcia „ścian” jaki i „przegród budowlanych”, nie można więc tych pojęć utożsamiać. Zatem choć ściana (jako element budowlany) jest niewątpliwie przegrodą budowlaną, to nie zawsze przegroda budowlana musi być ścianą”.
• „Ustalając powierzchnię budynku podległą opodatkowaniu w podatku od nieruchomości należy – zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 u.o.p.l oraz art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane  – uwzględnić przestrzeń wydzieloną przegrodami budowlanymi  (ścianami), mierząc po ich zewnętrznych krawędziach, które wyznaczają linie graniczne pomiędzy budynkiem jako całością, wolną przestrzenią w otoczeniu – wyrok NSA z dnia 25 marca 2011r sygn. akt II FSK 2053/09.

Jaki był efekt końcowy? W tej sytuacji wygrał aparat urzędniczy.

Jest to bardzo trudna i szczegółowa tematyka, co potwierdzają braki w wiedzy wśród najbardziej renomowanych firm architektonicznych w Polsce, czy nawet wśród bardzo dużych firm zarządzających centrami handlowymi. Zapraszam architektów i innych branżystów do zgłębiania wiedzy w tym zakresie podczas moich szkoleń z norm pomiaru powierzchni, również w kontekście podatków od nieruchomości.

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Autor: Adrian Hołub

Tłumaczenia: Monika Hołub

Kontakt

Measure it soon!