Mieszkanie od dewelopera

Powierzchnia użytkowa w budynkach mieszkalnych

Obligatoryjność stosowania normy

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Niekończący się konflikt między deweloperami mieszkaniowymi a kupującymi lokale trwa w najlepsze. Co jest powierzchnią użytkową w lokalach mieszkalnych? Czy musimy mierzyć powierzchnie lokali zgodnie z normą: PN- ISO 9836:1997 czy normą PN-ISO 9836:2015-12, która weszła w życie z dniem 19.09.2020 r.? Co z normą PN-70/B-02365, według której w dalszym ciągu niektórzy deweloperzy sprzedają mieszkania? Czy deweloper może wprowadzać zmiany do definicji powierzchni użytkowej mieszkania? Czy w ogóle obligatoryjne jest stosowanie normy do określania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych? Co na to wyroki sądów? Dlaczego lokale handlowe w budynkach mieszkalnych sprzedawane są tak, jak lokale mieszkalne, skoro rządzą się one innymi standardami rynkowymi? Bez kombinacji i nielogicznych linii obrony są sposoby na legalne zwiększanie powierzchni sprzedawanych lokali mieszkalnych i handlowych w budynkach mieszkaniowych. I to wszystko przy jednoczesnej satysfakcji kupujących lokale.

PN-70/B-02365 czy PN-ISO 9836?

Żeby wyjaśnić aspekty związane z niekończącym się konfliktem między deweloperami mieszkaniowymi a kupującymi lokale, należy przeanalizować odniesienia aktów prawnych na osi czasu. W tym roku mija 50 lat od kiedy w przepisach pojawiły się kwestie pomiaru powierzchni. Analiza dokumentów wyjaśni wiele w zakresie tego, która norma jest obowiązująca i czy w ogóle obligatoryjne jest stosowanie norm. Niestety dla wielu inwestorów dalej nie jest to do końca jasne. Ostatnio opiniowałem metryczki lokali z województwa opolskiego, gdzie deweloper chciał sprzedać mieszkania zgodnie z normą PN-70/B-02365. Jest to najstarsza norma w zestawieniu, która obowiązywała od 01.01.1971 r. (wydana 30.06.1970 r.). W związku z tym, mówiąc o normie 70-tce mamy rozumieć lata, w których weszła do stosowania i daty kiedy została ona wycofana (nie można jej stosować), co miało miejsce do dnia 29.04.2012 r. Od tej daty do 29.04.2012 r. obowiązującą normą w architekturze, „deweloperce”, sądzie wieczysto-księgowym, wydziałach geodezji dla obiektów mieszkaniowych, Ustawie o własności lokali, była norma PN-ISO 9836:1997. Wszystko uległo zmianie z dniem 19.09.2020 r. kiedy to weszło Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powołano do życia normę PN-ISO 9836:2015-12. Szerzej o tej zmianie w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12. Obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.”

UWAGA

ZMIANA W PRZEPISACH

OD 19.09.2020

Ustawy o normalizacji na przestrzeni lat

Jak się kształtowały pomiary powierzchni użytkowej mieszkań w okresie między 1970 r. a 29.04.2012 r.? Ustawa o normalizacji 03.04.1993 r. zniosła obligatoryjność stosowania norm w zakresie pomiarów powierzchni, co weszło w życie w dniu 01.01.1994 r. W wyniku tej Ustawy, to Minister za sprawą rozporządzeń określał obowiązujące normy i mógł to dowolnie zmieniać. Można powiedzieć, że Ustawa o normalizacji niejako rozwaliła kwestie normalizacji i ustandaryzowania norm do liczenia powierzchni użytkowej mieszkania. Art. 19 Ustawy mówi „Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne”. Ustawa ta wycofała Ustawę o normalizacji z 27 listopada 1961 r. (art. 30). I tak też się stało kiedy 21.06.1994 r. na podstawie rozporządzenia MGPiB (Dz. U. 1994 nr 84 poz. 387) „w sprawie wprowadzania obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii” do obowiązkowego stosowania wskazano normę PN-70/B-02365. Rozporządzenie weszło w życie 08.08.1994 r. Norma wymieniona jest w dziale 7 rozporządzenia. Rozporządzenie zostało uchylone 03.04.1999 r. Kolejnym przełomowym momentem było działanie PKN-u (Polski Komitet Normalizacyjny) kiedy to, w dniu 28.10.1997 r. wydał na rynek polski normę PN-ISO 9836:1997 (uchwała nr 33/97). PKN poinformował w nowej normie, że zastępuje ona normę PN-70/B-02365. Jednak, to nie PKN decyduje, która norma ma być stosowana. Robi to rząd polski poprzez ustawy czy rozporządzenia. W swoich założeniach ma ona zastosowanie w „czynnościach związanych z zakupem (nieruchomości) lub w odpowiednich przepisach budowlanych”. W momencie, jak tylko norma PN-ISO 9836:1997 została przedstawiona przez PKN, od razu mieliśmy równolegle dwie normy (druga PN-70/B-02365) do dobrowolnego stosowania. Wynikało to z dalej obowiązującej Ustawy o normalizacji z 3.04.1993 r. Dopiero za sprawą rozporządzenia MSWiA w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z dnia 4.03.1999 r. (wejście w życie 03.04.1999 r.) mieliśmy obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:1997, ale w ograniczonym zakresie. Jest to przedstawione na końcu rozporządzenia w pozycji numer 107. Niestety dotyczyło to tylko fragmentu normy PN-ISO 9836:1997, który odpowiadał za objętości (kubatury punkt 5.2.2). Obecnie kubatury nie są potrzebne, ani w ewidencji gruntów i budynków, ani w sądzie wieczysto księgowym czy wymiarze podatku od nieruchomości liczonym od powierzchni użytkowej zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Nawet w pozwoleniu na budowę kubatury mają coraz bardziej marginalne znaczenie. Kolejną „wersją” Ustawy o normalizacji była ta z dnia 12.09.2002 r. Weszła ona w życie z dniem 01.01.2003 r. i obowiązuje do dziś – z tym dniem poprzednia Ustawa o normalizacji z 3.04.1993 r. straciła moc. Z mocy tej Ustawy (art. 9.2) „PKN jest państwową jednostką organizacyjną”. Dalej stosowanie norm polskich jest dobrowolne chyba, że zostaną powołane w rozporządzeniu czy ustawie (rozdział 3 ustawy). I tak właśnie się stało z normą PN-ISO 9836:2015-12, którą powołało do życia Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które weszło w życie w dniu 19.09.2020 r.

Norma PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836:2015-12?

Najbardziej przełomowym w uporządkowaniu pomiarów powierzchni użytkowej mieszkań jest rozporządzenie MTBiGM z dnia 25.04.2012 r. (weszło w życie 29.04.2012 r.). O wycofaniu starej normy PN-70/B-02365 świadczy powołanie się na nową normę PN-ISO 9836:1997 w § 11.2.2 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz.U.2018.1935 j.t.) z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Z § 11. 2. 2 wynika, że: Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać (….) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9 (…). Z kolei w § 8 ust. 2 pkt 9 ww. rozporządzenia jest zapis: „w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w  Polskiej Normie dotyczącej określania i  obliczania wskaźników powierzchniowych i  kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia”. Powyższe jasno przytacza nazwę normy a dodatkowo w załączniku do rozporządzenia, o którym mowa w tym punkcie „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu”, jasno wymieniona jest norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Dodatkowo w tabeli odnotowano, że należy ją odnosić do § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia. Powyższe wskazuje jasno, że do wszystkich inwestycji mieszkaniowych, których pozwolenie na budowę jest po 29.04.2012 r. powinna być stosowana norma PN-ISO 9836:1997 i powierzchnia użytkowa.

Najnowsze Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu” wskazano normę PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Jak widać, numer normy nie zawiera drugiego członu określającego datę publikacji normy (1997 lub 2015-12). Pod tabelą odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12. Wcześniej w tymże załączniku widniała norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Rozporządzenie weszło w życie 19.09.2020 r. Co to będzie oznaczać dla inwestorów? Norma PN-ISO 9836:2015-12 będzie wykorzystywana na etapie tworzenia dokumentacji do pozwolenia na budowę. Jak szybko wydziały architektury, urzędy geodezji wprowadzą nową normę na swoje „podwórko”?

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Wróćmy do tego kluczowego zdania, że na obligatoryjność stosowania normy powinny się powoływać inne dokumenty. Daję kolejny argument za stosowaniem normy PN-ISO 9836 do obliczania powierzchni lokali mieszkalnych ujawnianych również w KW. Stosowanie normy PN-ISO 9836:2015-12 stanowi konsekwencję stosowania przepisów Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. § 81 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Zapis mówi nam, że „Obszar nieruchomości gruntowej, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wyraża się w jednostce miary określonej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.” W skrócie, to powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali z danych zawartych w EGIB (ewidencja gruntów i budynków) zostaje wpisana do KW, o ile ktoś taki wniosek złoży.

Ochrona praw lokatorów

Z § 63 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wynika wprost, że „Pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  i wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku.” Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego została wydana 21.06.2001 r. a weszła w życie 10.07.2001 r.  Artykuł. 2 ust. 2 mówi: „Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Takie same zasady redukcji ze względu na wysokość są również w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.” Wynika z tego, że do obliczania powierzchni lokali mieszkalnych należy stosować normę PN-ISO 9836:2015-12. Nazwa wskazana w Ustawie odpowiada nowej normie, o nazwie: PN-ISO 9836:1997 i normie PN-ISO 9836:2015-12 (obie normy mają tę samą nazwę) „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. W tekście normy PN-ISO 9836:2015-12 jest zapisane w trzech miejscach, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997. Tak na marginesie norma PN-70/B-02365, ma nazwę: „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Takiej nazwy normy nie spotkamy w żadnym obowiązującym obecnie – nazwijmy to szeroko rozumianym – „prawie budowlanym”.

Lokale wyodrębnione

Nadmienię jeszcze tylko, że do wypisu z rejestru budynków wpisuje się powierzchnię użytkową tylko tych lokali, które zostały wyodrębnione, czyli uzyskały zaświadczenie o samodzielności lokali. Wystarczy uzyskać jeden wyodrębniony lokal, aby móc wpisać powierzchnię użytkową pozostałych lokali niewyodrębnionych. Jeżeli w budynku nie są wyodrębnione lokale, to żadna informacja o powierzchni użytkowej jakiegokolwiek lokalu nie zostanie wpisana do tabeli na to przewidzianej w danych EGIB. Co to powoduje? Gdy mierzymy przykładowo centrum handlowe, które stanowi jeden budynek i nie ma żadnego wyodrębnionego lokalu, to tej powierzchni nie możemy umieścić na wypisie z rejestru budynków. Po wielkich trudach udaje się nam to wpisać w uwagach pod tabelą dotyczącą danego budynku.

Koniczne inwentaryzacje powykonawcze

W celu ustalenia rzeczywistej (nie z projektu) powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, konieczne jest dokonanie inwentaryzacji – pomiaru powierzchni z natury. Według rozporządzenia w sprawie EGIB może to być zaczerpnięte zarówno z pomiarów lub z „informacji zawartych w projekcie budowlanym” (art. 63.1 pkt 14). Jedynie inwentaryzacja dokonana przez odpowiednią osobę, która mierzy i na podstawie pomiaru wylicza zgodnie z daną normą wielkość powierzchni, daje gwarancję, że pomiary powierzchni zostały dokonane właściwie, zgodnie z normą. Ponadto wiemy wtedy, że właściwie zostały zakwalifikowane elementy lokalu, które należy lub nie należy wliczać do powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12. Najczęstszym błędem jest brak rozróżnienia powierzchni użytkowej na: 1-zamknięte i przykryte ze wszystkich stron, 2-nie zamknięte do ich pełnej wysokości ale przykryte, 3-ograniczone elementami budowlanymi jak barierki, murki. Zarówno architekci jak i geodeci największy problem mają ze schodami wewnątrz lokalu/domu/mieszkania oraz antresolami i loggiami. Ważną kwestią jest też niewłaściwe tworzenie metryczek sprzedawanych lokali. Czasami jest to element niewiedzy, a czasem świadomego zmuszania geodetów do generowania metryczek niezgodnych z normą. Szczerzej na ten temat w artykule „Dwie metryczki lokalu od dewelopera. Pozwy sądowe przeciw geodetom.”

Aktualizacja danych archiwalnych

Wykonanie inwentaryzacji przed sprzedaniem lokalu, pozwala na posłużenie się aktualnymi danymi przy ustalaniu jego powierzchni. Rzadko możemy prawidłowo ustalić powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych w oparciu o dane czy pomiary archiwalne. Po pierwsze wynikać może to z faktu, że lokal ma wiele lat i liczne remonty mogły pozmieniać 1-4m² powierzchni użytkowej. Po 15 czy nawet 50 latach, oprócz drobnych zmian położenia, likwidacji czy dobudowywania ścian działowych, mogły zajść duże zmiany, jak połączenia sąsiednich lokali, podział dużego lokalu na dwa mniejsze lub przyłączenie fragmentu części wspólnej do lokalu, np.: kawałek korytarza, suszarni, wózkarni, poddasza itp.). Przytoczone przykłady mówią o nawet kilkudziesięciu metrach kwadratowych powierzchni dodanych do lokalu (np.: poddasze, wózkarnia). Takich tematów mamy kilkanaście w roku. Z tych względów, gdy wykonujemy aktualizację pomiarów starszych budynków, to należy wejść do każdego lokalu i zrobić kontrolne pomiary długości ścian, przekątnych i ogólnie posprawdzać czy się nic nie zmieniło. Jeśli mamy zmianę długości ściany choćby o 1cm (norma PN- ISO 9836:2015-12 mówi, że mierzymy z dokładnością 1cm), to należy pomierzyć lokal od nowa i wyliczyć aktualną jego powierzchnię. Należy pamiętać, że powierzchnie podajemy z dokładnością 0,01m². Tak duże dokładności wskazują od razu, że należy mierzyć wszystko od nowa technologiami pomiarowymi umożliwiającymi uzyskanie takiej dokładności (tachimetry bezlustrowe z pomiarem na osnowę, lub skaning laserowy). Nie jest dopuszczalny pomiar ręcznymi laserami, bo nie jesteśmy w stanie uchwycić kątów, pod jakimi stykają się ściany, a wiem, że nawet w nowym budownictwie nie są to idealnie kąty proste. Coraz częściej, od razu mamy jakieś kliny czy kąty rozwarte, tak aby w pełni wykorzystać możliwości zabudowy działki.

Transformacja danych między normami

Czy da się przeliczyć powierzchnię między normami tylko na podstawie dokumentacji? Aby odpowiedzieć na to pytanie trzeba poznać podstawowe różnice w przeprowadzaniu inwentaryzacji na potrzeby stosowania starej normy PN-70/B-02365 i „aktualnej jeszcze chwilę” normy PN- ISO 9836:1997 oraz obowiązującej normy PN-ISO 9836:2015-12. Inwentaryzacja lokalu na potrzeby stosowania aktualnie obowiązującej normy PN- ISO 9836:2015-12 odbywa się w inny sposób niż inwentaryzacja dokonywana na potrzeby stosowania wycofanej od 29.04.2012 r. normy PN-70/B-02365. Na potrzeby zastosowania tej „starej” normy 70-tki pomiar w trakcie inwentaryzacji powinien odbywać się (zgodnie z pkt 4.2 normy): na wysokości 1,0 m ponad poziomem podłogi; według obrysu ścian w stanie surowym, bez uwzględnienia oblicowania (oblicowania lub wyprawy, pomiar do ściany nie wyprawionej bez tynków, kafelek, czy innych okładzin); bez uwzględnienia wnęk i występów (pilastrów) o powierzchni poniżej 0,1 m². Powierzchnie oblicza się w metrach kwadratowych z dokładnością do 0,1 m². Według aktualnej normy PN-ISO 9836:2015-12 pomiar w trakcie inwentaryzacji powinien odbywać się: na podstawie wymiarów rzeczywistych (w stanie wykończonym, lub takim jakie mamy na dzień pomiaru; na poziomie podłogi z pominięciem listew przypodłogowych, progów, itp.; z uwzględnieniem wnęk i występów o powierzchni poniżej 0,1 m² (odmiennie niż w starej normie). Zaznaczę, że jeszcze inne zasady redukcji powierzchni użytkowej ze względu wysokości (skosy) niż w normie z lat 70-tych są wymagane na potrzeby banków. Pole powierzchni wyraża się z dokładnością do 0,01 m². Powyższe wskazuje jednoznacznie, że na podstawie inwentaryzacji wykonanej na potrzeby obliczenia powierzchni według obowiązującej normy, nie można dokonać obliczenia powierzchni według starej normy i odwrotnie. Głównie dlatego, że jak mamy pomiar do ściany wyprawionej, to nie znamy rzeczywistej grubości tynków i okładzin. Analogicznie w drugą stronę. Możemy przyjąć z normy PN-70/B-02365 grubości wykładzin, tynków, ale rozbieżność względem rzeczywistości będzie na tyle duża, że nie tylko nie spełnimy wymaganej dokładności 0,01m², ale dla mieszkania ok. 60m² możemy wygenerować błąd rzędu 0,5m².

Wyroki sądów

Wielu deweloperów stoi na stanowisku, że norma nie jest obowiązkowa do stosowania. Powołują się często na wyrok NSA z 2019 r. w sprawie obligatoryjności stosowania normy PN-ISO 9836:1997, co wywraca nieco przytoczony przeze mnie tok rozumowania. Oto część argumentacji wyroku NSA „Odnosząc się do uzasadnienia skargi kasacyjnej, które odwołuje się w niniejszej sprawie do definicji powierzchni zabudowy zawartej w Polskiej Normie PN – ISO9836 dla budynków wskazać należy, iż Polskie Normy nie należą do systemu źródeł prawa powszechnie obowiązującego, co wynika wprost z art. 87 Konstytucji RP. W 45-stronicowej Ekspertyzie Deweloperskiej opisuję szczerzej polemikę z tym wyrokiem i wszystkie zagadnienia związane z pomiarem lokali mieszkalnych i lokali handlowych w budynkach mieszkalnych. Warto wskazać, że jeden wyrok nie zmienia powszechnych przepisów i nie znaczy, że tak samo wszyscy od dzisiaj mają to praktykować. Urzędnik z wydziału architektury lub geodezji i tak dalej będzie żądał wyliczeń zgodnie z PN-ISO 9836:1997 chyba, że już usłyszeli o normie PN-ISO 9836:2015-12. Tym bardziej, że wyroki sądów opierają się również o takie „źródła”, jak rozmowy telefoniczne. Doświadczyłem tego eksperymentu przy innym wyroku WSA w zakresie podatku od nieruchomości, kiedy to byłem przepytywany telefonicznie przez jednego z sędziów, który „zbierał wiedzę”. Jak na podstawie rozmów telefonicznych można wydać wyrok sądu? Inny przypadek wyroku sądu dotyczył ślepego kopiowania w wyrokach stanowiska jednego z ekspertów podatkowych. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że autor tego stanowiska popełnił błąd w opisie, który dalej był kilkukrotnie powielony przez następne sądy.

Obligatoryjność i już!

Przy pomiarze całego budynku, do obliczania powierzchni lokali jesteśmy zobligowaniu prawnie do stosowania normy PN-ISO 9836:1997 jeżeli pozwolenie na budowę opiewa o tę normę. A jeżeli pozwolenie na budowę jest złożone po 19/09/2020, to wszelkie dokumenty i pomiary muszą być zgodne z PN-ISO 9836:2015-12. Przy pomiarze całych budynków zapomnijmy o nieaktualnej normie PN-70/B-02365. Tę samą powierzchnię użytkową musimy podać do urzędu geodezji przy zakładaniu kart lokali. Ustawa deweloperska (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego) nakazuje podać dla klienta kupującego właśnie powierzchnię użytkową. Nie można dowolnie modyfikować czy zmieniać definicji powierzchni użytkowej, tak aby sztucznie zwiększyć powierzchnie mieszkania i zarazem metrów, za które klient kupujący ma zapłacić ustaloną kwotę. Nie tędy droga. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów też nakazuje mierzyć zgodnie z normą PN-ISO 9836 (najnowszą). Powierzchnię użytkową, jako definicję z normy PN-ISO 9836:2015-12 musimy podać też do Księgi Wieczystej w sądzie wieczysto-księgowym. Dalej, musimy ją też podać do wyliczenia ułamka do rozliczeń wspólnotowych (pamiętamy, że mamy tu powierzchnię lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Wyjątkiem są sytuacje, kiedy cały budynek jest pomierzony w normie PN-70/B-02365, kub normie PN-ISO 9836:1997, a my mamy zlecenie aby zaktualizować powierzchnię jednego lub kilku mieszkań. Wtedy musimy dokonać pomiaru i zrobić wyliczenia w tej samej normie, co pozostała część budynku. Jest to częsta sytuacja w starszych budynkach. W sytuacji kiedy mamy pomierzyć stary budynek, przed obliczeniem powierzchni lokali konieczne jest dysponowanie aktualną inwentaryzacją lokali, których powierzchnię będzie się ustalać. Wszystkie lokale i pomieszczenia przynależne do lokali należy pomierzyć z odpowiednią dokładnością. Ważne są tu właśnie te pomieszczenia przynależne, które potrafią spowodować duży błąd w liczeniu ułamka do rozliczeń wspólnotowych. Niestety klienci zapominają często poinformować, że do danych lokali są jakieś pomieszczenia przynależne.

To, że jest obowiązek pomiaru lokali według jakiegoś standardu, to nie znaczy, że jest obowiązek sprzedaży według tych reguł. Stosuję inne rozwiązanie od kilku lat z powodzeniem u wielu deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Nie mają oni do dzisiaj żadnych problemów z kupującymi lokale mieszkalne. Wypracowałem im również rynkowe zasady sprzedaży lokali handlowych. Zarabiają więcej na sprzedaży, niż ta grupa deweloperów, która kurczowo trzyma się błędnej linii obrony, że norma jest źle przetłumaczona, albo że ścianka działowa jest do demontażu i nie stanowi powierzchni konstrukcji. Nie tędy droga!

Działajmy legalnie

Zwracam uwagę na fakt, że należy działać legalnie i wykazywać prawdziwą powierzchnię użytkową lokalu przed kupującym i przed innymi wymienionymi wyżej urzędami, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest inny sposób na legalne zwiększanie powierzchni sprzedawanych lokali mieszkalnych z jednoczesnym zachowaniem transparentności przed kupującym i utrzymaniem toku legislacyjnego. Zainteresowanych deweloperów proszę o kontakt indywidualny. Podpowiem tylko, że nie należy trzymać się kurczowo błędnego tłumaczenia normy PN-ISO 9836:1997. Zgodnie z Konstytucją obowiązuje nas język polski i dopóki w przepisach prawnych ewentualne błędy tłumaczeniowe nie zostaną poprawione, dopóty stosować będziemy aktualne przepisy. Nie próbujmy szukać argumentów, że ściana działowa mająca 10-12 cm jest ścianką do demontażu. Nie próbujmy wmawiać kupującym, że szacht nie należy do powierzchni konstrukcji. Nie kombinujmy z szukaniem argumentów, że powierzchnia pod ścianką nie jest powierzchnią konstrukcji. Nie szukajmy definicji przejść drzwiowych na poparcie faktu, że deweloper zalicza je do powierzchni użytkowej.  Wielu deweloperów wlicza te powierzchnie do powierzchni użytkowej, co jest niezgodne z definicją w przepisach. Temat był szeroko poruszany na „Zjeździe 50-ciu deweloperów z Polski”, który zorganizowaliśmy w lutym 2019 r. w Warszawie. Nadmienię jeszcze, coś nad czym nie zastanawia się większość deweloperów mieszkaniowych. Sprzedają oni lokale handlowe na takich samych zasadach liczenia powierzchni, jak lokale mieszkalne. Dlaczego, skoro rynkowo lokale handlowe w budynkach mieszkalnych rządzą się zupełnie innymi prawami? Przy właściwym podejściu można wygenerować kilka % większe powierzchnie, a więc i większe zyski ze sprzedaży. Deweloperzy mieszkaniowi zamiast kurczowo trzymać się „zasad”, które od lat powodują tylko liczne konflikty i rozprawy sądowe, powinni wypracować nową linię działania z kupującymi lokalne mieszkalne i handlowe. A jest o co grać – jednemu z największych deweloperów mieszkaniowych wyliczyłem, że na wdrożeniu nowych zasad wygeneruje dodatkowy zysk 35 mln zł.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu