Złote czasy magazynów

Trendy najmu powierzchni magazynowych

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Pandemia i wprowadzone restrykcje na rynku nieruchomości najmocniej dotknęły galerie handlowe. Niektóre sieci sklepów zapowiedziały drastyczne zmniejszanie powierzchni sprzedażowych i ukierunkowują strategie sprzedażowe na e-commerce. Jest to wypadkowa problemów stosunku najmu w galeriach oraz zmian w trendach zakupowych konsumentów. Choć bezpośrednio nie dotyczy to rynku magazynowego, to niewątpliwie przekłada się na jego ogromną szansę. Jak ze zmieniających się trendów zakupowych, działania łańcucha dostaw korzysta deweloper magazynowy 7R? Według jakich standardów wynajmuje powierzchnie i jak liczy współczynniki powierzchni wspólnych? Z Maciejem Krawieckim rozmawia Adrian Hołub.

Rozwój w trudnych czasach

Adrian Hołub (AH): Duże sieci sklepowe, które były nastawione na bezpośrednią sprzedaż w galeriach handlowych zapowiadają znaczące zmniejszanie powierzchni sprzedaży i przenoszenie jej do Internetu. Co w związku z tym dzieje się na rynku magazynów? Czy prognozujecie utrzymanie trendu zakupów w sieci i tym samym złote czasy dla Waszego sektora?

Maciej Krawiecki (MK): Pierwsze dwa miesiące od ogłoszenia stanu pandemii w Polsce były czasem dużej niepewności dla firm produkcyjnych i dystrybucyjnych, ale także dla konsumentów, którzy z punktu widzenia rynku napędzają cały łańcuch dostaw. Wiele osób odczuwało lęk przed utratą pracy, przez co zaczęli planować zakupy bardziej skrupulatnie, koncentrując się na dobrach pierwszej potrzeby. Na rynku magazynowym wyczuwalne były analogiczne emocje związane z niepewnością, a w rezultacie powściągliwość w planowaniu najmu. Od początku maja 2020 r. obserwujemy ożywienie i otrzymujemy wiele zapytań w sprawie nowej powierzchni magazynowej. Mogę śmiało powiedzieć, że wszystko wróciło do normy a nawet przerosło nasze oczekiwania. Na tle całego rynku nieruchomości komercyjnych, jesteśmy branżą, która najmniej ucierpiała z powodu koronakryzysu, a wymuszony pandemią gwałtowny wzrost transakcji e-commerce to dla nas dobry prognostyk. W ostatnim czasie mocno zmieniły się nawyki konsumenckie. Wiele osób po raz pierwszy zrobiło zakupy przez Internet i przekonując się, jakie to proste i wygodne, na pewno zostanie w sieci. Po wstępnych rozmowach z klientami możemy prognozować, że branża retail zacznie ograniczać swoje powierzchnie handlowe, raczej postawią na niewielkie showroomy, a większość sprzedaży będzie się opierać na e-commerce. Czyli zyskają magazyny, których struktura też się zmieni. Więcej obiektów będziemy budować pod projekty e-commerce, a co za tym idzie, mocniej wejdziemy w projekty wysoko specjalistyczne, zautomatyzowane, zrobotyzowane, wyposażone w antresole i przenośniki.

Najemca produkcyjny

AH: Co z najemcami produkcyjnymi w budynkach magazynowych? Słyszeliśmy o znaczących spadkach produkcji samochodów, mebli, itp. Jakie znaczenie dla dewelopera magazynowego ma zmiana na rynku w tym zakresie najmu?

MK: Trzy gałęzie, które ucierpiały najbardziej i mają teraz największe trudności to rzeczywiście branże retail, automotive i meblarska. Większość firm wznowiła, lub wznawia, już produkcję, bo popyt na ich produkty nie zmalał. Firmy produkcyjne to ok. 15% naszego portfolio najemców. Często słyszymy od nich, że zatrzymanie fabryk podczas lockdown’u zniweluje przestoje, które miały zwyczajowo miejsce w sierpniu, wrześniu. W III i IV kwartale firmy odrobią w znacznym stopniu straty i w skali roku spadek produkcji wyniesie ok. 10%. Pokazuje to, że sytuacja branży produkcyjnej nie wpłynęła na zawarte z nami umowy najmu.

Najem powierzchni magazynowych

AH: Skoro rozmawiamy o stosunku najmu to nie mogę nie spytać szefa działu najmu o  standardy wynajmu powierzchni magazynowych 7R. Wejdźmy w szczegół, który jak pokazuje moja praktyka przekłada się na wymierne korzyści lub straty dla wynajmujących. Jaką metodą liczycie powierzchnie do celów najmu – według normy BOMA Industrial czy normy PN-ISO 9836-1997 z modyfikacjami/odstępstwami? I pytanie, które znacząco dzieli rynek najmu magazynów. Jaką praktykę przyjmujecie w kalkulacji powierzchni biurowych w magazynach – liczycie jak biura czy jak magazyny?

MK: 90% deweloperów z naszej branży w Polsce wynajmuje powierzchnie magazynowe po obrysie ścian zewnętrznych, a to jaką normę wpisują w umowach i jakie stosują modyfikacje to już sprawa drugorzędna. My powierzchnie najmu liczymy według normy PN-ISO 9836-1997, zgodnie z punktem 5.1.3.2. Jest to pomiar wykonywany po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku. Biura mierzymy tą samą metodą. Jeśli w danym budynku mamy więcej niż jednego najemcę oraz różne strefy, to pomiar przebiega w połowie ścian działowych miedzy najemcami.

AH: W pomierzonych przez nas dotychczas magazynach 100% zamówień zlecanych jest dwiema normami – PN-ISO 9836-1997 z modyfikacjami i BOMA Industrial. Zgadzam się co do faktu, że inwestorzy magazynowi wynajmują powierzchnie po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych, ale przy zastosowaniu dwóch różnych standardów pomiaru. Przy odpowiednich zapisach i modyfikacjach normy PN-ISO 9836-1997 otrzymamy takie same powierzchnie jak daje norma BOMA Industrial. Dodam, że punkt 5.1.3.2. normy PN-ISO 9836-1997, o którym Pan wspomina dotyczy powierzchni całkowitej. W stosunku najmu można stosować dowolne zasady pomiaru powierzchni, ale powinny być one jasno opisane. O ile w przypadku normy BOMA jest to prostsze, to przy zastosowaniu normy PN-ISO 9836-1997 diabeł będzie tkwił w innych szczegółach. Mam tu na myśli: pomiar w osi ściany między najemcami, włączanie powierzchni antresoli liczonych po obrysie ścian zewnętrznych czy wliczanie współczynników powierzchni wspólnych. Liczenie antresoli i schodów do nich prowadzących lepiej wypada przy zastosowaniu normy BOMA. Mierzenie powierzchni pomiędzy najemcami po osi ścian jest modyfikacją normy PN-ISO 9836-1997. Nie pozwala ona mierzyć w osi ściany a po raz pierwszy zasady pomiaru w osi ścian dopuszcza i opisuje norma PN-ISO 9836:2015-12 (z grudnia 2015 roku), która w ogóle nie jest wykorzystywana na rynku. Norma ta również nie mówi nic o współczynnikach powierzchni wspólnych – są one zaczerpnięte z normy BOMA. Dlatego wynajmujący magazyny zgodnie z normą PN-ISO 9836-1997 szczególną uwagę powinni przyłożyć do zapisów w umowach najmu i na rzutach graficznych. Transparentność przed najemcą to rzecz priorytetowa w stosunku najmu, a jasno opisane zasady liczenia powierzchni ją umożliwiają. W przeciwnym wypadku najemca ma prawo żądać zwrotu opłat za naliczone powierzchnie wspólne. Byłem świadkiem takich sytuacji, gdzie wynajmujący zwracali po kilkaset tysięcy złotych za niesłusznie naliczone powierzchnie. Niesłusznie z tego względu, że nie było to odnotowane w umowie, jako modyfikacja przyjętego standardu.

Antresole w magazynach

AH: Załóżmy, że najemca na własny koszt organizuje antresolę – dodatkową powierzchnię biurową w magazynie. Czy w takich sytuacjach należy Pana zdaniem zwiększać powierzchnię najmu? I co w przypadku, gdy wynajmujecie nowemu najemcy magazyn z wybudowaną już wewnętrzną antresolą przerobioną na część biurową. Czy stosujecie tę samą stawkę za „powierzchnię biurową” czy jak za powierzchnie magazynowe?

MK: Temat budowy wielopoziomowej antresoli nie jest łatwym zagadnieniem. W polskim prawie, według interpretacji Państwowej Straży Pożarnej, nie dopuszcza się budowania antresol. Przepisy PPOŻ nie akceptują bowiem poziomych stref oddzielenia pożarowego. Era biur na antresolach skończyła się dwa lata temu. Oczywiście w starych magazynach, gdzie te antresole już są to nikt ich nie likwiduje. W naszej ofercie gwarantujemy biura w specjalnie przygotowanych na ten cel pomieszczeniach, przylegających do budynku jako zewnętrzna kostka biurowa, co sprawia, że są one bardziej reprezentacyjne. Ewentualnie organizujemy je wewnątrz hali, jeżeli klient potrzebuje wyłącznie zapleczy socjalnych. Jeśli mówimy o budowie antresol stalowych wewnątrz wynajętej powierzchni we własnym zakresie przez najemcę, to klient płaci tylko za powierzchnię posadzki. Jeśli na powierzchni każdej kondygnacji będzie przebywać do 10 osób, to wtedy traktujemy tę powierzchnię nie jako zwyczajową antresolę, a jako infrastrukturę techniczną budynku. Wówczas zabezpieczyć ją należy w instalacje tryskaczową, oświetlenie ewakuacyjne i hydranty. Natomiast, gdy mówimy o grupie ponad 10 osób, antresola powinna być betonowa lub z odpowiednim wskaźnikiem R, co jest trudne do wykonania, a przede wszystkim bardzo kosztowne. Możliwe jest jednak wystąpienie do Ministerstwa Rozwoju w sprawie odstępstwa od warunków technicznych lub do Wojewódzkiej Straży Pożarnej o ekspertyzę. Wszystko zależy od momentu, w którym stawiana jest infrastruktura – podczas budowy czy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie danego obiektu. W przypadku usprawnień i zabezpieczeń dla takiej kondygnacji to niezbędne są takie rozwiązania, jak zewnętrzne klatki schodowe, konstrukcja podestów z odpowiedniej płyty (niekapliwość), systemy DSO i wiele innych.

Współczynnik wspólny budynkowy

AH: Jakie praktyki stosujecie przy rozliczaniu powierzchni wspólnych budynkowych (współczynnik budynkowy)? Dodajcie do powierzchni najmu do wyłącznego korzystania powierzchnie wspólne?

MK: Tak, powierzchnie wspólne stanowią część powierzchni całkowitej najemcy. W naszej firmie faktor dodany to partycypacja w metrażu pomieszczeń technicznych tj. SN i NN, które wynoszą średnio ok. 60 m² na budynek, a udział najemcy wyliczany jest procentowo zgodnie z zajmowaną przez niego powierzchnią w stosunku do powierzchni najmu danego budynku. W przypadku wynajmowania powierzchni według normy PN-ISO 9836-1997, zgodnie z punktem 5.1.3.2. (pomiar wykonywany po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku) odnotowujemy w umowach najmu dodatkowo informację o sposobie wyliczania współczynników.

Small Business Unit

AH: Co Pan sądzi o modułowym wynajmie magazynów, tzw. Small Business Unit.  Praktykujecie wynajem modułowy dla łatwiejszego wynajmu? Mam na myśli elastyczne powierzchnie ograniczone siatką słupów (np. moduły 200-400mkw). Wynajem dynamiczny w okresie tygodni.

MK: To nie jest nasz kierunek rozwoju i nie zamierzamy wprowadzać tego typu najmu dynamicznego. Bardziej sprawdzi się w obiektach starszych, klasy B. Naszą odpowiedzią na zapotrzebowanie na magazyny typu SBU jest linia 7R City Flex Last Mile Logistics. W obiektach 7R utrzymujemy najwyższe standardy powierzchni, bezpieczeństwa, kontrolę temperatury, itd. W związku z tym ściany muszą być pełnej wysokości, a każdy najemca zachowuje 100% niezależności względem innych firm działających na terenie budynku. Trudno mi sobie wyobrazić, aby w obiekcie klasy A jeden klient był zależny od drugiego pod kątem dostępu do bram, docków czy ogrzewania. W długim terminie to się zupełnie nie sprawdzi.

Zmiany najemców

AH: Czy w kompleksie magazynów prowadzicie rent-roll na wzór typowych biurowców? Jeżeli tak, to co sprawia Wam największe trudności w jego prowadzeniu? Co zazwyczaj podlega aktualizacji przy zmianie najemcy? Czy za wszystkie dane w rent-roll w danym kompleksie magazynów odpowiada jedna osoba?

MK: Tak, prowadzimy rent-roll, za który odpowiada nasz dział Asset & Property Management. Każdy projekt traktowany jest indywidualnie, więc nie identyfikujemy żadnych trudności w kontrolowaniu sytuacji faktur, płatności czy bieżącego zarządzania. Obecnie rozważamy wdrożenie indywidualnego systemu zarządzania powierzchniami najmu, bo obecne na rynku narzędzia nie wystarczają naszym oczekiwaniom.

Kontrole podatkowe

AH: Przy zmianach aranżacji najemców, na podstawie jakiego opracowania przyjmujecie dane do celów wyliczenia podatku od nieruchomości? Pytam, bo wielu właścicieli budynków popełnia ten błąd, że do deklaracji podatkowych podaje powierzchnie z projektów budowlanych lub sumę powierzchni najmu. Powierzchnie najmu liczone są po zewnętrznej płaszczyźnie ściany zewnętrznej drastycznie zawyżają powierzchnie do podatku. I zapytam, czy w ogóle na jakimkolwiek swoim obiekcie mieliście kontrole do podatku od nieruchomości, podatku od budowli?

MK:  Zawsze występujemy o aktualne dokumenty i pomiary przy zmianie najemcy. Podajemy w tym celu powierzchnię użytkową wyliczaną według zasad opisanych wcześniej. Nie przypominam sobie, abyśmy mieli kontrolę podatku.

Magazyny miejskie

AH: W najmie magazynów złote czasy. Zmiany oblicza galerii handlowych, zmiany konsumenckie oraz przekierowywanie strategii sprzedażowych dużych sieci sklepowych stanowią ogromną szansę dla rynku magazynów. Czy Pana zdaniem realne jest zbliżenie lokalizacji magazynów do miast i galerii lub wejście funkcji magazynowych do galerii?

MK: Raczej retail przeniesie się do magazynów. Rozwój e-commerce spowoduje, że powierzchnia retailowa zacznie się zmniejszać, a na znaczeniu zyska logistyka ostatniej mili i czas dostawy towarów do klienta docelowego. Ten trend jest widoczny już od kilku lat, stąd nasza odpowiedź na rosnący popyt na magazyny miejskie, czyli te zlokalizowane do 30 minut jazdy od centrum miasta, o mniejszych, elastycznych powierzchniach. Od 2018 r. rozwijamy sieć 7R City Flex Last Mile Logistics, właśnie ze względu na zmiany łańcucha dostaw, konieczności szybkich przesyłek i składowania towaru jak najbliżej klienta. Małe, miejskie moduły będą głównym trendem pod kątem przenoszenia się retailu do magazynów wraz z showroomami i outletami. Natomiast w Europie Zachodniej, gdzie brakuje gruntów pod inwestycje magazynowe w obrębie miast, obserwujemy projekty typu brownfield. Tam faktycznie, coraz częściej przekształca się obiekty handlowe, biurowe, czy nawet grunty zakupione wcześniej pod projekty mieszkaniowe, w magazyny miejskie. W Polsce to na razie rzadki trend. W 7R mamy już pewne doświadczenia w rekultywacji gruntów poprzemysłowych. Przykładem mogą być tereny dawnej kopalni piasku w Sosnowcu, gdzie powstaje inwestycja 7R Park Sosnowiec, czy nieczynnej wytwórni mas bitumicznych w Konstantynowie Łódzkim, zaadaptowane pod 7R Park Łódź West I.

AH: Dziękuję za rozmowę i życzę, aby złote czasy magazynów trwały jeszcze długo.

MK: Dziękuję za rozmowę.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu

Adrian Hołub
CRE Advisor, Geodetic Board Member

Maciej Krawiecki
Head of Leasing w 7R

Measure it soon!