Po co inwestorowi nieaktualny BIM?
5 problemów ograniczających rozwój BIM w Polsce
BIM to technologia, wobec której ciężko jest przejść obojętnie myśląc długofalowo. Bardzo dobre w założeniach narzędzie musi jednak jeszcze zaczekać na wiele zmian by dawało efektywne czasowo i finansowo korzyści w całym cyklu życia budynku. Jakie dane BIM niesie w praktyce? Jak może być wykorzystywany do (nie)transparentnych transakcji sprzedaży nieruchomości? Jakie problemy niesie outsourcing BIM? Jakie to koszty i dlaczego promotorzy rozwiązania zawężają się do korzystania z BIM na etapie projektowania i budowy a zapominają o zarządzaniu nieruchomościami w tym modelu.
BIM nowy wymiar rozumienia inwestycji
W Roczniku Geodetic [2] 2018 Aleksander Szerner (Prezes Stowarzyszenia BIM dla Polskiego Budownictwa), pisze: „Oczywiście BIM to informacja, która w transparenty sposób ma pokazać przebieg całego procesu budowlanego, od pierwszego szkicu projektu poprzez etap budowy i zarządzania projektem aż do fazy rozbiórki. Przygotowując harmonogram w BIM i łącząc z technologiami jak maszyny budowlane, drony, VR/AR czy Internet Rzeczy możemy w znaczący sposób usprawnić przebieg procesu budowlanego oraz zminimalizować potencjalne ryzyka. (…).” Zgadzamy się w pełni, że taka jest idea BIM-u, który od kilku lat jest topowym tematem w zakresie zamówień publicznych na inwestycje drogowe oraz staje się istotny w projektowaniu budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Jednak i my i autor powyższego cytatu mówimy jednogłośnie.
Polskie inwestycje muszą jeszcze zapracować na taki poziom BIM-u, jaki jest w założeniach. To co aktualnie daje rynek to kropla w morzu możliwości BIM. Przeanalizujmy 5 najistotniejszych, naszym zdaniem problemów, które ograniczają rozwój BIM.
Dokładny model inwestycji zawierający szczegółowe informacje o każdym z użytych elementów jest niezwykle wartościowy przy kosztorysowaniu, a co za tym idzie przy odpowiednim wyliczeniu potrzebnych materiałów do budowy budynku. Pozwala na wydajniejszą koordynację procesu budowy minimalizując potencjalne kolizje oraz przestoje. Szacuje się, że odpowiednie wykorzystanie tej technologii pozawala inwestorom na oszczędności związane z realizacją i przyszłą eksploatacją rzędu nawet 30%. Cytowany wcześniej Aleksander Szerner wprowadzając digitalizację i strategie BIM dąży do prowadzenia inwestycji w proporcji 80% do 20%. Pierwsza z wartości ma obrazować proces przygotowywania na etapie projektów i organizacji pracy i ma być wykonywana jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tylko 20% prac powinno odbywać się w terenie na budowie.
BIM tylko na etapie projektu i budowy
Ale co po zakończeniu budowy? Podczas wielu konferencji czy rozmów biznesowych słyszy się, że „wszyscy dzisiaj wdrażają BIM w inwestycjach”. Wchodząc w szczegóły rozmów okazuje się, że BIM w dzisiejszym wydaniu dotyczy tylko projektowania budynków i to również tych wybranych, a nie wszystkich. Dla architektów i firm wdrażających BIM, jakby nieobecny jest w zamyśle etap zarządzania budynkiem w BIM po wybudowaniu. Zadajemy im często pytania z naszego „podwórka”, np.: z zakresu danych z rent-rolla, które są elementem kluczowym w BIM-ie i bardzo często ulegają zmianie. Pytamy o to, kto i jak aktualizuje w BIM-ie aranżacje pięter czy poszczególnych pomieszczeń? Kto aktualizuje dane o zmieniających się powierzchniach przy zmianie funkcji pomieszczeń wspólnych piętrowych czy budynkowych? Kto wprowadza zmiany instalacji czy wyniki audytów technicznych w okresie funkcjonowania budynku? Kto prowadza dane po wymianach instalacji czy po naprawach usterek w budynku? W odpowiedzi poza śmiechem słyszymy, że to jest wprowadzane na etapie projektowania budynku i nie ma potrzeby tego aktualizować w trakcie życia budynku. Słyszymy „to tam już jest od samego początku”. Jako firma, która współpracuje z międzynarodowymi inwestorami i zarządcami budynków komercyjnych i mieszkaniowych stanowczo nie zgadzamy się z takim rozumowaniem BIM-u. Jednak istotniejsze jest pytanie po co w takim razie inwestorom BIM, który nie jest na bieżąco aktualizowany? Jaki jest interes w wydaniu tak dużych pieniędzy? Czemu w dalszym procesie nie jest wykorzystywany model, za którego wdrożenie tak dużo należało zapłacić?
(Nie)transparentność transakcji
I tu przechodzimy do drugiego, głównego naszym zdaniem problemu, który ma miejsce przy sprzedaży inwestycji i porównywaniu ich z innymi nieruchomościami. Mówi się, że BIM ma się przyczyniać do transparentności transakcji i jakości wybudowanego budynku. Ale czy inwestorzy, którzy budują nieruchomości by je zaraz sprzedać z marżą mają w tym interes? Do BIM-u dane wprowadzane są przez ludzi – często spoza firmy budującej budynek, o czym w dalszej części artykułu. Tak jak przy umowach, negocjacjach, projektach i innych procesach biznesowych strony chcą pewne kwestie pokazać a inne ukryć. Świetnym przełożeniem problemu są dokumentacje dotyczące pomiaru powierzchni sprzedawanego budynku (biurowca, galerii handlowej, magazynu). Tego pomiaru powierzchni, na podstawie którego naliczane są ceny za sprzedaż budynku. W zakres naszych pomiarów przy takich zleceniach wchodzą również często powykonawcze inwentaryzacje architektoniczne. Są to kluczowe dane dla kupującego.
W naszym 12-letnim doświadczeniu i ponad 5 mln m2 pomierzonych powierzchni nie zdarzało się, żeby sprzedający chciał przekazać dokumentację kupującemu. Gdy ten chce pomierzyć budynek zwykle nie otrzymuje zgody. Sprzedający odmowę argumentuje zakłócaniem pracy najemców.
Kupujący skazany jest na zaufanie w podawanych powierzchniach, wskaźnikach i parametrach. Często, po zakupie budynku i dokonaniu pomiaru okazuje się, że powierzchnie były zawyżane przez kupującego. Jak zatem odnieść do tego transparentność transakcji dzięki BIM?
Co właściwie wchodzi w zakres BIM?
I to jest trzecie poważne wyzwanie tego rozwiązania. Nie ma, bowiem standardów danych wpisywanych do BIM. Nie ma zakresu informacji, jakie ma nieść BIM dla budynku, właściciela, najemcy. Widzieliśmy modele BIM, gdzie szczegółowość danych jest na poziomie oznaczenia numeru biurka, do którego przypisany jest konkretny numer komputera i dane personalne pracownika korzystającego z tych przedmiotów. Widzieliśmy przykład modelu BIM, który wyświetla alerty o nieefektywnym wykorzystaniu powierzchni w konkretnej sali konferencyjnej. System analizował temperaturę ciała ludzi przebywających w danym pomieszczeniu i przekazywał informację do BIM, że skupiają się oni zawsze w 1/3 części sali od strony wejścia (pokazywał konkretną powierzchnię z mapą kolorów poszczególnych temperatur). Tym samym podpowiadał, że warto wydzielić drugie pomieszczenie, bo w tym układzie powierzchnia jest niewykorzystana. Jest to zatem świetny przykład wykorzystania BIM na etapie zarządzania budynkiem. Czy jest to standard BIM w Polsce? Absolutnie nie – są to przykłady z USA. Co zatem jest standardem w Polsce? Jeśli nie wejdzie odgórna zasada, że każdy budynek ma być budowany, zarządzany i sprzedawany w konkretnym zakresie BIM to nie ma to racji bytu w takiej postaci jak teraz. Przy różnych danych w BIM-ie nie będzie też możliwości porównania dwóch nieruchomości czy całych portfeli inwestycyjnych o podobnych powierzchniach czy funkcjach, co również jest kluczowe dla potencjalnego inwestora.
Czy outsourcing BIM jest bezpieczny?
Czwartym problemem jest też brak oddzielnych stanowisk menagerów BIM w różnych firmach, które dają wsady do BIM. Zaczęły się one dopiero pojawiać w niektórych firmach – zwykle u deweloperów i pracowni architektonicznych obsługujących deweloperów. Jednak, żeby odpowiednio wykorzystywać takie narzędzia nie wystarczy, żeby architekt stworzył model budynku. Współpraca musi odbywać się na wszystkich etapach cyklu budynku i każdy istotny uczestnik procesów musi być z nią zaznajomiony, musi korzystać z danych i aktualizować je w trybie ciągłym. Inaczej trudno tu o sens stosowania rozwiązania. Słyszymy dyskusje promotorów BIM, że budynek w tym modelu po budowie został oddany właścicielowi w 2 godziny i że szybkość wrzucania informacji do BIM to kluczowy atut tego narzędzia. Nasuwa się jedno pytanie. Skąd pochodzą dane i czy są sprawdzane? Jakie narzędzia kontroli ma osoba czy firma, która nie uczestniczyła w poszczególnych etapach projektowania i budowy budynku? Chodzi tu o dane techniczne, architektoniczne, konstrukcyjne czy inne. W odpowiedzi słyszymy, że to nie jest ważne. Jakiej jakości informacje niosą zatem wdrożone na rynku systemy BIM? Nie da się, żeby jedna firma zewnętrzna zaangażowana do celów tworzenia modelu BIM, zarządzająca kilkoma inwestycjami budowanymi bezbłędnie przetwarzała tak dużo danych o jednym budynku, który ewoluuje praktycznie każdego dnia procesu budowy. Naszym zdaniem w modelu BIM powinien pracować szereg specjalistów, branżystów, którzy w danym momencie pracują na budynku – zarówno w trakcie jego budowy jak i podczas zarządzania. Chodzi o dane od architektów, branżystów od sieci, inspektorów nadzoru, kierowników budowy, urzędników, asset-, property- managerów geodetów a później po oddaniu budynku także od zarządców, lease managerów, audytorów, firm od projektowania fit –out –ów, menadżerów technicznych, techników i wielu innych osób. Czy zatem oni muszą umieć i mieć wdrożone po swojej stronie oprogramowanie BIM? Czy może ktoś z ramienia inwestora czy zarządcy powinien zarządzać danymi od tych wszystkich osób? Jeśli tak to czy taka osoba będzie mieć wiedzę z tych wszystkich dziedzin i będzie umiała to skontrolować kompleksowo? I tu przechodzimy do piątego kluczowego problemu.
Brak zasobów do wdrażania BIM?
Liderzy branży w Europie i krajach skandynawskich rozpoczęli działania w kierunku wdrożenia BIM dużo wcześniej. Przykładowo Niemcy od 2020 wprowadzają formalny obowiązek stosowania tej technologii w projektach transportowych przy zamówieniach publicznych, a Hiszpania obowiązek ten wprowadziła już w 2018 r. W Polsce dostrzegalne są działania mające na celu upowszechnienie BIM takie jak podpisanie przez kilku największych wykonawców pod koniec ubiegłego roku porozumienia BIM Standard PL. Z drugiej jednak strony największą dynamikę rozwojową nadałyby odpowiednie regulacje prawne – jednak tych na razie brak. Ponadto, ze względu na wysokie koszty wdrożenia (oprogramowanie, odpowiednie stacje robocze oraz wyszkolenie to koszty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych na pracownika). Małe i średnie firmy często nie mogą sobie pozwolić na dostosowanie do standardu BIM. Zakładając, że w BIM mają pracować różne strony procesu budowlanego to czy to znaczy, że musieliby stworzyć stanowiska pracy, zakupić oprogramowanie, przeszkolić pracowników z obsługi? Jak wykazaliśmy wyżej utopią jest mówienie, że tego typu rzeczy można zlecać firmom na zewnątrz. Tak podstawowe dane o budynku naszym zdaniem muszą być na bieżąco wykonywane przez zaangażowane w proces osoby, które faktycznie pracują na budynku. W przeciwnym razie powstanie coś na kształt „eco certyfikatów” zdobywanych w celu podniesienia prestiżu nieruchomości. Poza tym, tak szczegółowe informacje o nieruchomości bardzo często stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa. Czy zatem w takiej postaci jest to potrzebne rynkowi nieruchomości? Przy braku odpowiednich odgórnie narzuconych wymogów prawnych bardzo dobre w założeniach rozwiązanie BIM może być ciężkie do osiągnięcia w najbliższych latach. Jak pokazują doświadczenia innych krajów, głównym napędem rozwoju BIM ma być sektor publiczny. Polska nie jest jednak jeszcze na to przygotowana. Dopiero w ubiegłym roku GDDKiA ogłosiła pierwszy przetarg na budowę obwodnicy, której realizacja ma być dokonana metodyką BIM. Przykładowo, w Niemczech pierwsze projekty pilotażowe ruszyły już w 2015 r. Po rozmowach z osobami, które działają w zakresie BIM na rynkach międzynarodowych uzyskujemy informacje, że podmioty publiczne zatwierdzające pozwolenia na budowę nie będą gotowe na to jeszcze przez kilka najbliższych lat. Wynika to z niedostosowanych do tego przepisów. Mimo to, mocno trzymamy kciuki za rozwój tego modelu, bo w założeniach jest on słuszny.
