Wielu inwestorów, deweloperów i architektów boryka się z problematyką pomieszczeń przynależnych. Komórka lokatorska, garaż, magazyn, łazienka, kuchnia – które z tych pomieszczeń mogą być pomieszczeniem przynależnym, a w jakich przypadkach nie otrzymamy na to zgody organu? Impulsem do napisania tego artykułu są dziwne decyzje urzędników przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielnościach lokali. Przeanalizujmy, zatem czy pomieszczenia przynależne mogą znajdować się w obrębie lokalu? Czy pomieszczenia przynależne mogą znajdować się w innym budynku? Jaka jest różnica między pomieszczeniem pomocniczym, a pomieszczeniem przynależnym i czego nie skredytuje bank? Czy pomieszczenie przynależne to to samo, co powierzchnia przynależna? Czy pomieszczenie przynależne może mieć funkcję mieszkalną? Czy pomieszczenie przynależne to część wspólna? Kiedy garaż jest pomieszczeniem pomocniczym, izbą, pomieszczeniem przynależnym, a kiedy samodzielnym lokalem? Kiedy strych jest częścią mieszkania, a kiedy pomieszczeniem przynależnym? Kiedy lokal może mieć pomieszczenie przynależne? Czy lokal może mieć kilka pomieszczeń przynależnych i czy jedno pomieszczenie przynależne może być wspólne dla kilku lokali? Czy pomieszczenie przynależne może być większe niż lokal mieszkalny? Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne? Czy przynależność pomieszczenia musi być wpisana do księgi wieczystej? Przeanalizuję zagadnienie na różnych przykładach i odpowiem na najczęściej zadawane pytania w tym zakresie.
Co to jest pomieszczenie przynależne do lokalu?
Wyobraźmy sobie, że stoimy na korytarzu części wspólnej budynku (korytarz, klatka schodowa) lub bezpośrednio na dworze i otwieramy drzwi w celu wejścia do lokalu. Zamykamy drzwi i obchodząc cały lokal próbujemy z niego wyjść, ale wyjście z tego lokalu jest tymi samymi drzwiami, którymi wchodziliśmy. Jeśli lokal ma więcej poziomów, to w takim lokalu można wejść na górne piętro, na strych, czy do piwnicy, ale zawsze poruszamy się w tym samym lokalu i zawsze jest to samo wyjście. W lokalach handlowych na parterze zdarza się, że jest więcej wejść (z dworu i z klatki przy lobby windowym), ale w tym jednym lokalu zawsze wchodzimy i wychodzimy na część wspólną budynku – nigdy nie wchodzimy do innych lokali, lub pomieszczeń, które są połączone bezpośrednio z naszym lokalem. Obrazowo przedstawiające temat, wtedy właśnie mówimy o jednym, samodzielnym lokalu. Pomieszczenie przynależne nie może być w obrysie tego lokalu. Może ono znajdować się na tym samym piętrze, na innym piętrze w tym samym budynku lub nawet w innym budynku, jeżeli ten budynek jest w tej samej księdze wieczystej co budynek, w którym znajduje się lokal. Ustawą, która reguluje kwestie samodzielnego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych jest Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994. Art. 2 definiuje co to jest samodzielny lokal: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.” Z powyższej definicji jasno wynika, że w obrębie lokalu mamy (możemy mieć) tylko izby lub pomieszczenia pomocnicze. Nie ma tu mowy, że w obrębie lokalu może znajdować się pomieszczenie przynależne. Dopiero w art. 2 ust. 4 ustawy czytamy, że „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”. Wynika z tego, pomieszczenie przynależne MUSI być poza obszarem lokalu, może być nawet w innym budynku, w momencie kiedy budynki stanowią jedną nieruchomość, czyli są w jednej księdze wieczystej. Jeżeli mamy przykładowo dom jednorodzinny dwulokalowy (czyli po prostu dwa mieszkania), to mamy zazwyczaj parter, piętro i czasem strych nieużytkowy. Pomieszczenia przynależne mają mieć inną funkcję niż wiodąca funkcja lokalu. Jeśli z kolei mamy lokal usługowy czy handlowy, to pomieszczenie przynależne może być łazienką, czy magazynem, ale do wyłącznego korzystania dla użytkowników tego lokalu. Przeanalizujmy poszczególne rodzaje pomieszczeń w lokalach i domach, o które najczęściej jestem pytany.
Dalsza część artykułu pod nagraniem.
Co to jest izba?
Zanim przejdziemy do przykładów i odpowiedzi na najczęściej zdawane pytania, z powyższego cytatu z ustawy musimy wytłumaczyć kilka definicji prawnych, które wydają się potocznymi słowami. Po pierwsze, „izba” to „pomieszczenie w mieszkaniu, oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni nie mniejszej niż 4 mkw., z bezpośrednim oświetleniem dziennym, tj. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku; za izbę uważa się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria.” Z definicji wynika, że „nie uznaje się za izby – bez względu na wielkość powierzchni i sposób oświetlenia – przedpokoi, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków, schowków itp.”. Powyższa definicja pochodzi z instrukcji metodologicznej do Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2002 r. Nadmienię, że definicja izby w lokalu mieszkalnym jest zbieżna z tą przy zakładaniu kartotek lokalu w urzędzie geodezji w starostwie w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB). W rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków powyższa definicja, w takim samym brzemieniu, była przez kilka ładnych lat. Teraz, tej definicji w rozporządzeniu EGIB nie ma. O ile w przepisach jest na szczęście kontynuacja samej definicji w takim samym brzemieniu, to definicję izby przejął inny dokument.
Co to są „trwałe ściany” i „stałe ściany”?
Idźmy dalej, definicja samodzielnego lokalu podaje taki zwrot jak wyodrębnione „trwałymi ścianami”, a definicja izby mówi o „stałych ścianach”. Co to są te trwałe czy stałe ściany”? Polski Komitet Normalizacyjny, czyli organ odpowiedzialny m.in. za normę PN-ISO 9836:2022-07 (i poprzednie wersje tej normy) stwierdził, że „Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji” (opinia PKN-u z dnia 23/09/2016 r.). Wszystkie ściany murowane, g-k i inne ściany, które wymagają typowych prac budowlanych są traktowane jako ściany stałe, a powierzchnia zajęta przez te ściany (wraz z przejściem drzwiowym) nie może być zaliczana do powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z normą PN-ISO 9836. Szczegóły na temat ścian do demontażu w artykule „Ściany działowe do demontażu, a powierzchnia użytkowa. Bzdura na rynku pierwotnym”. Coraz więcej starostw na rzutach do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali wymaga oświadczenia architekta, że pomieszczenie jest wydzielone trwałymi ścianami. Ponadto, wymagają podania zastosowanych materiałów i grubości ścian pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami w lokalu i pomiędzy samymi lokalami.
Wspomnę jeszcze o trwałych ścianach w odniesieniu do komórek lokatorskich. W nowym budownictwie wielorodzinnym widuję w projektach, że inwestorzy organizują komórki lokatorskie w postaci boksów z siatki na poziomie płyty garażowej. Wyodrębniają trwałymi ścianami jedno duże pomieszczenie, do którego można wejść przez drzwi z części wspólnej budynku, i w tym pomieszczeniu siatką wyodrębniają poszczególne boksy. W opiniach sądowych, które realizuję stoję na stanowisku, że takie pojedyncze „komórki” nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, ponieważ nie są wyodrębnione trwałymi ścianami, co wynika z przytoczonych wyżej definicji.
Jaka jest różnica między pomieszczeniem przynależnym, a powierzchnią pomocniczą?
Zacznijmy od tego jaka jest różnica między pomieszczeniem pomocniczym, a powierzchnią pomocniczą? Pomieszczenia pomocniczego w tym wydaniu (ustawa o własności lokali) nie można mylić z powierzchnią pomocniczą, która jest traktowana jako ta poniżej 1,90 m wysokości w świetle (od podłogi do sufitu) zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie. To są niezależne i niezwiązane ze sobą rzeczy. A czym się różni pomieszczenie pomocnice od pomieszczenia przynależnego? Pomieszczenie pomocnice musi być w obrębie samodzielnego lokalu, a pomieszczenie przynależne nie może być w obrębie tego lokalu. Pomieszczenie przynależne może, ale nie musi przylegać (stykać się, mieć wspólną ścianę) do samodzielnego lokalu. Mimo, że mamy samodzielny lokal, to ustawodawca dodatkowo pozwala na pomieszczenie przynależne, które jest poza tym lokalem, a nawet budynkiem, pod warunkiem, że jest to w ramach jednej nieruchomości gruntowej. Co jest, zatem pomieszczeniem pomocniczym? W ustawie o własności lokali nie zdefiniowano „pomieszczenia pomocniczego”. Powierzchnia pomocnicza dotyczy pomieszczeń o funkcji innej niż główna funkcja lokalu. Wydzielenie tych pomieszczeń często jest niejednoznaczne, nie ma jasnych kryteriów i jak zaraz wykażę nie ma większego znaczenia w polskim prawie. Pomieszczenia pomocnicze (a właściwie powierzchnie użytkowe pomocnice) zostały określone w norach PN-ISO 9836 do celów liczenia powierzchni użytkowej, a normy te są zagraniczne (przetłumaczone na język polski), a więc są oderwane od polskich przepisów prawa. W obecnie obowiązującej normie PN-ISO 9836:2022-07 „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” W normie odwołano się do przykładów takich powierzchni podanych w ISO 19208:2016, Tablica B.1 Architekci wykazują zazwyczaj jako powierzchnie użytkowe pomocnicze pomieszczenia nieprzeznaczone na stały pobyt ludzi, tj. łazienka, spiżarnia, garderoba, WC, pralnia, czy pomieszczenie techniczne. Widuję też projekty, w których do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczane są przedpokoje, holle, korytarze, klatki schodowe, ale norma PN-ISO 9836:2022-07 podaje jako przykład podstawowego przeznaczenia pomieszczeń w budynku komunikację i wymienia przejścia, korytarze, schody. W związku z powyższym, przepisy określają jedno, a praktyka architektów i urzędników pokazuje drugie. Przepisy w tym aspekcie są zbyt szczegółowe, a wyodrębnianie na rzutach pomieszczeń pomocniczych nie niesie za sobą żadnych konsekwencji ani w kwestii uzyskiwania samodzielności lokali, ani w zakresie sprzedaży lokali, ani w zakresie płaconych podatków. Jedynie, niektóre banki mogą nie chcieć kredytować pomieszczeń czy powierzchni pomocniczych i tylko w tych aspektach może mieć znaczenie przypisanie danego pomieszczenia do powierzchni pomocniczych lub nie, ale nie są to ogólne przepisy, ale indywidualne wytyczne danego banku.
Czy garaż to pomieszczenie przynależne czy samodzielny lokal?
Pierwsze zagadnienie to garaż w bryle budynku. Jeżeli jest połączony z lokalem mieszkalnym (np. w domu jednorodzinnym dwulokalowym) drzwiami i poza bramą garażową, możemy do niego wejść bezpośrednio z mieszkania, to taki garaż jest częścią składową lokalu – stanowi fragment lokalu i garaż jest pomieszczeniem pomocniczym (nie jest izbą). W niektórych starostwach urzędnicy, nie wiem czemu, z garażu na siłę robią pomieszczenie przynależne – a robią to niezgodnie z prawem! Z kolei, jeżeli do garażu możemy wejść tylko z dworu poprzez bramę garażową, to takie pomieszczenie garażu nie może stanowić części mieszkania. Taki garaż może być albo pomieszczeniem przynależnym do danego lokalu, albo może stanowić samodzielny lokal niemieszkalny (osobne zasilanie, osobne liczniki, osobna wentylacja) – jednocześnie musi to być przewidziane i zaprojektowane na etapie projektu. Wspomnę, że w całej Polsce da się zrobić samodzielny lokal garażowy przy domu jednorodzinnym, ale już w odosobnionym w wielu przepisach Krakowie się nie da. Czemu? Bo to Kraków, i już. Załóżmy, że inwestor chce wystąpić z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i odrębnie dla garażu, jako samodzielnego lokalu niemieszkalnego. Jeśli chce mieć odrębny lokal garażowy jako samodzielny lokal niemieszkalny, to musi to być odnotowane w dokumentacji pozwolenia na budowę i musi być zgodne z dokumentami planistycznymi, tzn. plan miejscowy musi zezwalać na utworzenie na działce dwóch lokali o określonej funkcji. Dla różnych funkcji w takim planie mogą być inne parametry budynku (wysokość, nachylenie dachu itd.). Ponadto, osobny lokal niemieszkalny (garaż) musi spełniać jeszcze szereg innych wymogów, np. nienależne media, ocieplenie, odpowiednie ściany spełniające przepisy przeciwpożarowe itd. Taki lokal niemieszkalny (garaż) nie może być przechodni, tj. nie można przez niego przechodzić do części wspólnych budynku, np. kotłowni, hydroforni itd. (jest na to wiele wyroków sądowych). I najważniejsze w tematyce tego artykułu – nie można z takiego garażu wchodzić do lokalu mieszkalnego, czy niemieszkalnego.
Czy strych, poddasze to pomieszczenie przynależne?
Kolejne zagadnienie to strych, czy poddasze nieużytkowe – zależy jak to nazwiemy na etapie projektu. Nazwa takich pomieszczeń do celów samodzielności lokalu nie ma znaczenia. Strych w takich mieszkaniach czy „domach” zazwyczaj jest bezpośrednio połączony z mieszkaniem, tj. na taki strych wchodzimy przez opuszczane lub stałe schody. Jeśli taki strych czy poddasze nieużytkowe jest w obrębie wydzielanego trwałymi ścianami lokalu mieszkalnego, to nie ma wątpliwości, że jest to część lokalu i nie może to być pomieszczenie przynależne. A co w sytuacji, kiedy mamy klasyczny blok czy dużą kamienicę i mamy mieszkanie na piętrze drugim, a strych mamy na piętrze szóstym? Jeśli do strychu musimy wejść z części wspólnej, to taki strych jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania i musi być to odnotowane w dokumentacji wydanej do celów uzyskania samodzielności lokali oraz odnotowane w księdze wieczystej, o czym w dalszej części artykułu. Urzędnicy powiatu warszawskiego zachodniego, w mojej opinii niezgodnie z prawem przypisują w mieszkaniach wielopoziomowych strych jako pomieszczenie przynależne do danego mieszkania. Jest to błąd. A jeżeli mylę się ja, to znaczy, że „99%” innych powiatów robi to niezgodnie z prawem. Pomieszczenie przynależne MUSI być poza obszarem mieszkania, może być nawet w innym budynku, w momencie kiedy budynki stanowią jedną nieruchomość (są w jednej KW). To skąd ten pomysł urzędników na takie przewrotne działanie? W ustawie o własności lokali jest wspomniany zapis (art. 2 ustęp 4). „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”. W tym zapisie urzędnicy wspomnianego powiatu znaleźli słowo „strych” i „garaż” i ślepo go stosują w mieszkaniach wielopoziomowych, czyli w domach jednorodzinnych dwulokalowych. Zapis ustawy ukierunkowuje nas na pomieszczenia poza mieszkaniem „nawet do niego bezpośrednio nie przyległe” lub „poza budynkiem”. Przecież tu nie ma mowy o tym, że pomieszczenie przynależne jest „w środku” mieszkania. Byłoby to w sprzeczności z tym zapisem Ustawy „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb…”. Zwrócę uwagę jeszcze na ten zapis z Ustawy (art. 2 pkt 5) „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”. Wymienione są tu pomieszczenia przynależne, a nie pomieszczenia wewnętrzne! Przynależność jest zaprzeczeniem słowa składowa, ale tu już wchodzimy w polemikę znaczenia słów. Nie wiem dlaczego niektóre starostwa nie potrafią zrozumieć, że w tym zakresie nadrzędną definicją jest definicja lokalu, a pomieszczenia przynależne są niejako dodatkiem do lokalu!
Czy pomieszczenie przynależne może być na innej działce?
Często słyszę również pytanie czy komórka lokatorska będąca pomieszczeniem przynależnym może być na innej działce? Albo czy garaż będący pomieszczeniem przynależnym może być na kilku działkach? Te pytania należy rozszerzyć i zapytać czy w ogóle budynek może leżeć na kilku działkach. Tak, może jeśli jest to w obrębie jednej nieruchomości. Zastosowanie mają tutaj przepisy kodeksu cywilnego i potocznie branżyści mówią „jedna nieruchomość = jedna księga wieczysta”. Przecież w jednej księdze wieczystej może być ujętych wiele działek. Co więcej, często jedna inwestycja obejmuje tylko kilka z wymienionych w księdze wieczystej działek. Ja jestem zwolennikiem uporządkowywania takich kwestii w księgach wieczystych, żeby wyeliminować konieczność wyjaśnień tych aspektów w pozwoleniu na budowę, w prospektach informacyjnych, w aktach notarialnych, czy przy okazji spadków i darowizn.
Wracając do pytania, zgodnie z przytoczonym wcześniej art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Należy pamiętać, że w tych przypadkach na osobnym rzucie należy zaznaczyć lokalizację takiego pomieszczenia. Musi się to również znaleźć na wyrysie z operatu ewidencyjnego, który stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu, co wynika z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali. Będąc przy tematyce granic wspomnę, że ważne jest, żeby budynek czy pomieszczenia nie wystawały poza granice nieruchomości, tj. na inną księgę wieczystą. Analizowałem w tym roku temat, w którym inwestor kupił wielokondygnacyjny budynek usługowy i następnie chciał zmienić funkcję lokali na mieszkalną. Zmiana funkcji lokali wymaga pozwolenia na budowę, a więc wymaga również dostosowania się i do obowiązującego planu miejscowego obowiązujących przepisów. Mimo, że plan miejscowy zezwalał na obie funkcje okazało się, że budynek w przyziemiu jest w ostrych granicach działki, a na wyższych kondygnacjach wystaje poza granicę działki, która jednocześnie jest granicą nieruchomości. Zmiana funkcji lokali i cała koncepcja biznesowa nie była, więc możliwa do zrealizowania. Świadomy inwestor sprawdza takie aspekty przed zakupem nieruchomości.
Czy pomieszczenie przynależne może być większe niż lokal mieszkalny?
Tak, pomieszczenie przynależne może być większe niż lokal mieszkalny. Czy urzędnicy na etapie uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali mogą mieć zastrzeżenia co do tego, że np. lokal usługowy ma powierzchnię 100 mkw., a pomieszczenie przynależne ma powierzchnię np. 200 mkw.? Uzyskiwałem zaświadczenia o samodzielności dla takich lokali w różnych regionach Polski, ale należy mieć na uwadze, że ta procedura jest jedną z najbardziej uznaniowych, mimo tożsamego prawa dla całej Polski. Inwestorzy takim „zabiegiem” unikają konieczności zapewnienia wymaganych miejsc postojowych, które dotyczą powierzchni mieszkalnych czy usługowych. Nie spotkałem się z wymogiem planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy, które wymagałyby miejsc postojowych dla pomieszczeń przynależnych. Do takich „zabiegów” należy jednak przygotować się skrupulatne na etapie projektu. Niektórzy deweloperzy porywają się też na zwiększenie ilości lokali na etapie budowy i udaje się (chyba przez niewiedzę urzędników) uzyskiwać samodzielności lokali bez zapewnienia dodatkowej liczby miejsc postojowych. Nie sugeruję, jednak prowadzenia swoich procesów inwestycyjnych licząc na niewiedzę urzędników – odpowiednia koncepcja biznesowa na starcie procesu może przynieść takie same efekty, bez ponoszenia zbędnego ryzyka. Niestety wielu architektów nie uwzględnia aspektów wymaganych na etapie uzyskiwania samodzielności lokali, a w licznych sytuacjach niewielkie triki w projekcie pozwalają na większą swobodę zmiany koncepcji w późniejszych etapach procesu, bez konieczności uzyskiwania pozwoleń zamiennych i wydłużania procesu inwestycyjnego.
Czy lokal mieszkalny może nie mieć kuchni, lub łazienki?
Na wokandach sądowych poruszane są również zagadnienia dotyczącego tego, czy dla danego lokalu mieszkalnego kuchnia lub łazienka może być zapewniona poza obrębem mieszkania, np. z korytarza stanowiącego część wspólną budynku i założenie jest takie, że dostęp do takiej kuchni czy łazienki ma wielu użytkowników budynku, jak np. w akademikach. Taka kuchnia, czy łazienka nie jest pomieszczeniem pomocniczym, bo musiałaby być w ramach danego lokalu. Nie może być też pomieszczeniem przynależnym, bo jeśli służy wielu lokalom to nie mogłaby być przypisana tylko do jednej KW. W tych przypadkach są to zwyczajne części wspólne budynku. W związku z tym, czy lokal mieszkalny może nie mieć kuchni, albo łazienki? W przypadku braku kuchni, wydział architektury powinien odrzucić wniosek o wydanie zaświadczenia dla lokalu mieszkalnego bez kuchni, bo kuchnia pełni funkcje podstawowe takiego lokalu. W starych kamienicach bez możliwości przebudowy zdarzają się przypadki, że wydawane są zaświadczenia o samodzielności lokali dla lokalu mieszkalnego bez łazienki, jeśli taka łazienka jest zapewniona dla danego lokalu w innej części budynku, ale nie może być to łazienka wspólna dla więcej niż jednego lokalu.
Czy pomieszczenie przynależne to część wspólna?
Nie, pomieszczenie przynależne nie jest częścią wspólną budynku. Zgodnie art., 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które NIE służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” Jeżeli w budynku wielorodzinnym lub usługowym jestem właścicielem samodzielnego lokalu i mam dodatkowo np. komórkę lokatorską będącą pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu, i posiadam do niej klucz, i trzymam tam wyłącznie swoje rzeczy, to jest to własność prywatna, a nie część wspólna. Własność prywatna będzie odnotowana w samodzielności lokalu, w wypisie z kartoteki lokalu i w księdze wieczystej. Ważne jest, żeby nie mylić pomieszczeń przynależnych z częściami wspólnymi do wyłącznego korzystania, bo przekłada się to na wpisy do księgi wieczystej o czym w innej części artykułu.
Czy pomieszczenie techniczne może być pomieszczeniem przynależnym?
Zdecydowanie nie. Jeżeli mamy pomieszczenie techniczne, które obsługuje budynek, np. hydrofornia, przepompownia, to wymagana jest stała obsługa techniczna tych urządzeń (przeglądy, naprawy itp.). Są to pomieszczenia niezbędne do funkcjonowania całego budynku i wszystkich wyodrębnionych lokali. Przepisy dotyczące lokali czy budynków nie opuszczają prawa służebności, tak jak to jest w przypadku działek (prawo przejścia, przejazdu, przesyłu). Nie można przypisać też jednego pomieszczenia przynależnego do kilku lokali, o czym w innych częściach artykułu.
Czy pomieszczenie przynależne może mieć funkcję mieszkalną?
Nie, pomieszczenie przynależne nie może mieć funkcji mieszkalnej, bo wtedy musiałoby uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Pomieszczenia przynależne mają niemieszkalny charakter, ale są powiązane z lokalem mieszkalnym lub niemieszkalnym.
Czy ogród zimowy może być pomieszczeniem przynależnym?
Ogród zimowy zazwyczaj jest połączony z domem czy lokalem poprzez drzwi, więc nie jest pomieszczeniem przynależnym. Jeśli jednak takich drzwi nie ma, a na ogród zimowy wchodzi się wyłącznie z zewnątrz (z chodnika, z ogrodu), to wtedy taki ogród zimowy może być pomieszczeniem przynależnym.
Czy przynależność pomieszczenia musi być wpisana do księgi wieczystej?
Tak, pomieszczenie przynależne musi być ujawnione w księdze wieczystej. Wpisu do KW dokonuje się na podstawie aktu notarialnego lub wypisu z kartoteki lokalu, w którym jest ujawnione pomieszczenie przynależne i podana jest jego powierzchnia. Kartotekę lokalu w nowym budownictwie zakłada się na podstawie uzyskanego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Pomieszczenie przynależne musi być wykazane na zaświadczeniu o samodzielności lokalu. Jeśli znajduje się ono w innym budynku w obrębie tej samej nieruchomości, to należy przedstawić dwa rzuty (z lokalem i osobny z pomieszczeniem przynależnym). Jak wspomniałem, istotne jest nie mylić pomieszczeń przynależnych z częściami wspólnymi do wyłącznego korzystania. Powierzchnię pomieszczeń przynależnych sumuje się do powierzchni użytkowej danego lokalu i wpisuje się do księgi wieczystej. Z kolei części wspólnej do wyłącznego korzystania nie sumuje się do powierzchni użytkowej danego lokalu i nie wpisuje się tego do księgi wieczystej. Przekłada się to również na udział głosów podczas zebrań wspólnoty mieszkaniowej.
Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne?
Załóżmy, że komórka lokatorska jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego. Czy właściciel może sprzedać taką komórkę i zachować sobie wyłącznie lokal mieszkalny? Komórkę można jedynie „przepisać” z jednego lokalu do drugiego lokalu – takie pomieszczenie dalej musi być przynależne do jakiegoś lokalu w nieruchomości – nie można stracić tej przynależności. Inaczej mówiąc, można taką komórkę „sprzedać”, a właściwie przypisać osobie, która ma jakiś lokal w ramach tej samej nieruchomości gruntowej. Komórka teoretycznie może mieć osobną księgę wieczystą jeśli jest samodzielnym lokalem (osobne zasilanie, osobne liczniki, osobna wentylacja), ale musi to być przewidziane i zaprojektowane na etapie projektu). Rzadko, jednak spotykam taką praktykę, ponieważ wyodrębnianie komórek jako osobnych lokali pociąga za sobą konieczność spełniania innych wymogów, np. większej ilości miejsc postojowych na ilość zaprojektowanych lokali. Oczywiste jest, że deweloper woli zaprojektować lokal mieszkalny czy usługowy, który sprzeda w lepszej cenie niż wyodrębnioną jako osobny lokal komórkę lokatorską.
„Likwidacja” pomieszczeń przynależnych a aktualizacja samodzielności
Właściciele lokali pytają również czy „likwidacja” pomieszczeń przynależnych wymaga aktualizacji zaświadczenia o samodzielności lokalu? Nie ma w Polsce nakazu prawnego aktualizacji zaświadczeń o samodzielności lokali, ale warto to zrobić, bo aktualizując kartotekę lokalu, zmniejszamy powierzchnie, które stanową podstawę wyliczenia podatku od nieruchomości. W przypadku lokali niemieszkalnych podatek ten jest wysoki w porównaniu do lokali mieszkalnych. Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy z różnic w zakresie opłat z tym związanych. Jeden z inwestorów postanowił zdywersyfikować swój portfel nieruchomości i wybudował budynek tylko z lokalami niemieszkalnymi (garażami) na cele najmu. Zaskoczony był tym, że roczny podatek od nieruchomości przewyższył jego zyski z najmu nieruchomości.
___
ADRIAN HOŁUB
Doradca prawno-inwestycyjny, Inwestor, Biegły Sądowy, Członek PKN, Wykładowca, Współzałożyciel GEODETIC I INVESTOR REE
Praktyk z 19-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor nieruchomości, współzałożyciel GEODETIC. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie, Sądzie Okręgowym Warszawa Praga, Sądzie Okręgowym w Płocku, Sądzie Okręgowym w Piotrkowie Trybunalskim z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, dokumentacji do pozwolenia na budowę, samodzielności lokali, wskaźników urbanistycznych, podziałów lokali i domów, samodzielności lokali.
Od 2023 r, członek w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę.
Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic według norm polskich i międzynarodowych. Pomierzył i nadzorował pomiar dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków do celów najmu, sprzedaży i podatku.
Kompleksowo prowadzi inwestycje deweloperskie. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwaniu samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych.
Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, „Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej” i opracowania w zakresie „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa”.
Wygłosił ponad 250 prelekcji na własnych wydarzeniach nieruchomościowych oraz jako zaproszony ekspert. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości na szczeblu krajowym. Prowadzi corocznie Akademie Inwestora dla asset-, property-, lease-, project-managerów, deweloperów, radców prawnych, architektów, inwestorów, funduszy inwestycyjnych i pośredników nieruchomości.
Prywatnie inwestor nieruchomości, pasjonat motoryzacji, wędkarstwa i posiadacz czarnego pasa karate Kyokushin.
