VADEMECUM INWESTORA – DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI
70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości
Vademecum inwestora jest instruktarzem przeprowadzania analiz due diligence nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Wielu inwestorów nie jest świadomych zakresu analiz, a inni pomijają pewne elementy nie znając skali ryzyka i kosztów z tym związanych. Vademecum obejmuje 70 elementów due diligence nieruchomości, które bezwzględnie należy rozważyć przy zakupie każdej nieruchomości.
Cel Vademecum Inwestora
Pierwszym z celów vademecum inwestora jest przedstawienie zagrożeń, jakie mogą wystąpić na różnych etapach procesu inwestycyjnego, co pociąga za sobą straty czasu i pieniędzy. Drugim celem jest wykazanie strat finansowych wynikających z zaniżania parametrów nieruchomości wynikających z pobieżnych i „bezpiecznych” analiz. Często zainwestowanie kilku tysięcy złotych generuje wielomilionowe zyski przyszłej inwestycji, z których właściciele czerpią profity na przestrzeni wielu lat. Vademecum opisuje zasadność realizacji danego elementu, korzyści i zagrożenia płynące z realizacji danego punktu due diligence nieruchomości. Wskazuje też linki do artykułów rozwijających dany element w najdrobniejszym szczególe. Zawiera również zdjęcia przykładowych opracowań w danym zakresie.
Zakres Vademecum Inwestora
Vademecum obejmuje blisko 330 stron A4 merytorycznych treści (czcionka 10). Porusza aspekty KW, EGIB, Dekretu Bieruta, podatków, użytkowanie wieczyste, prawa obciążające nabywaną nieruchomość, prawo do korzystania z nieruchomości przez podmioty trzecie, błędy map zasadniczych, granic nieruchomości (wznowienia, tyczenia, budynki w ostrej granicy), analizy podziałowe nieruchomości, analizy branżowe gestorów sieci, analizy dokumentów planistycznych, analizy urbanistyczne, przyrodnicze, konserwatorskie, krajobrazowe, analizy odrolnienia gruntów, weryfikacja klasyfikacji gleb, analizy wodno-prawne, OOŚ, gruntowe, analizy zanieczyszczenia ziemi, geologiczne, geotechniczne, szczegółowe analizy parametrów zabudowy (każdy omówiony osobno), analizy nadwieszeń budynków, analizy linii wpływających na parametry zabudowy, analizy pionowości i osiadania, termowizyjne, techniczne, aerodynamiczne, analizy chłonności działki, przenoszenie decyzji WZ i PnB, cesje praw i depozyty notarialne, modele 3D, skaning, BIM.
Spis Vademecum Investora (330 stron A4, czicionką 10)
- Wstęp
- Czym jest due diligence nieruchomości?
- Sprawdzenie spójności danych w EGIB i KW
- Analiza aktualności mapy zasadniczej vs. Dane mapy do celów projektowych
- Sprawdzenie granic działki i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych
- Analiza sporów sądowych i roszczeń dawnych właścicieli (dekret bieruta) 27
- Sprawdzenie objęcia nieruchomości prawem użytkowania wieczystego (ograniczone prawo rzeczowe)
- Weryfikacja obciążenia nieruchomości hipoteką (ograniczone prawo rzeczowe)
- Sprawdzenie służebności (ograniczone prawo rzeczowe)
- Weryfikacja prawa dożywocia (ograniczone prawo rzeczowe)
- Weryfikacja prawa pierwokupu
- Analiza dokumentów będących podstawą nabycia nieruchomości przez sprzedającego (poprzednie transakcje)
- Weryfikacja umów pośrednictwa
- Weryfikacja umów dających prawo do korzystania z nabywanej nieruchomości (najem, dzierżawy, dostawy, usługi)
- Weryfikacja aspektów podatkowych
- Wywiad branżowy gestorów siec i wnioski o przyłączenie do sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz)
- Analiza dokumentów planistycznych (studium, opracowania ekofizjograficzne)
- Analiza objęcia działki mpzp (wypis i wyrys)
- Analizy urbanistyczne
- Analizy przyrodnicze
- Analizy konserwatorskie
- Analiza ograniczeń ustawy krajobrazowej (reklamy)
- Sprawdzenie rodzaju i klasy gruntu – wyłączenie z produkcji rolnej
- Analizy podziałowe nieruchomości
- Analiza możliwości odrolnienia gruntu
- Wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych
- Badania zagęszczenia gruntów – sondowanie CPT, CPTu
- Analiza zanieczyszczenia gruntu
- Ocena oddziaływania na środowisko (OOŚ)
- Analiza inwentaryzacyjna zieleni i gospodarka drzewostanem
- Audyt projektu do PnB i kluczowych parametrów zabudowy
- Analiza przeznaczenia terenu
- Analiza wskaźnika intensywności zabudowy budynku
- Analiza powierzchni zabudowy
- Analiza wysokości w metrach i w kondygnacjach
- Analiza nasłonecznienia i zacieniania budynku i budynków sąsiednich
- Analiza liczby miejsc postojowych a stanowiska postojowe
- Analiza powierzchni biologicznie czynne
- Analiza linii wpływających na parametry zabudowy
- Analiza linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu
- Analiza linii zabudowy nieprzekraczalnych, obowiązujących i linii dla zwyżek, linie zabudowy kondygnacji w podcieniach
- Analiza linii frontowej działki
- Analiza linii frontowej budynków sąsiednich.
- Weryfikacja dostępu do drogi publicznej
- Analiza linii rozgraniczających dróg, osi dróg i granic pasa drogowego
- Weryfikacja możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy
- Analiza lokalizacyjna i wysokościowa linii energetycznych
- Sprawdzenie zgodności architektonicznej budynku z projektem
- Kontrola dziennika budowy
- Sprawdzenie legalności nabywanego budynku (samowole budowlane)
- Sprawdzenie, czy żaden element budynku nie wystaje poza granice działki
- Analiza PUM
- Analiza GLA
- Kontrola powierzchni sprzedaży budynków handlowych
- Kontrola powierzchni sprzedaży lokali mieszkaniowych
- Kontrola samodzielności lokali
- Kontrola kart lokali
- Kontrola metryczek lokali
- Kontrola powierzchni najmu kupowanego budynku biurowego
- Kontrola powierzchni najmu kupowanego magazyn
- Kontrola powierzchni najmu kupowanej galerii handlowej
- Kontrola powierzchni sprzedawanych kamienic na cele najmu.
- Kontrola rent roll
- Analiza pionowości i osiadania budynków i budowli
- Analiza termowizyjna nieruchomości
- Badania aerodynamiczne i CFD – komfort wiatrowy inwestycji
- Kontrola analiz chłonności działek.
- Wariantowe warunki zabudowy
- Przeniesienie decyzji WZ lub PnB, cesja praw i depozyt notarialny
- Kontrola prawidłowości decyzji administracyjnych.
- Kontrola modeli 3D i BIM
- Podsumowanie korzyści
- Eksperci vademecum inwestora
lat na rynku nieruchomości i geodezji
m² obsłużonych powierzchni
własnych publikacji o nieruchomościach
corocznie szkolonych osób
polskich i międzynarodowych partnerów
otrzymanych referencji, nagród i wyróżnień
Autorzy Vademecum to praktycy
Zestawienie 70 elementów due diligence nieruchomości zostało oparte na wieloletnim doświadczeniu Ekspertów, którzy realizują poszczególne zakresy due diligence dla polskich i międzynarodowych firm rynku nieruchomości. Wykonują każdy z opisanych w niniejszym Vademecum Investora zakresów prac. W publikacji partycypują Eksperci wyspecjalizowani w dziedzinach: prawnych, urbanistycznych, planistycznych, geodezyjnych, geologicznych, środowiskowych, w zakresie inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modeli 3D, pomiarów powierzchni do celów najmu, podatku i sprzedaży. Wiedzą dzielą się biegli sądowi w różnych zakresach specjalizacji, architekt z uprawnieniami, geodeci uprawnieni (zakres 1,2 uprawnień), biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy, radcowie prawni i mecenasi, doradca wojewody w zakresie warunków wodno-prawnych, OOŚ, geolog, geotechnik, specjaliści branżowi (konstruktor, branżyści sieci mediów), inwestorzy i inni praktycy z wieloletnim doświadczeniem. Redaktorami naczelnymi Vademecum są Monika Hołub, Rafał Rychlicki i Adrian Hołub.
Dla kogo jest Vademecum Inwestora?
Dedykujemy niniejsze vademecum inwestorom nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, którzy kupują nieruchomości niezabudowane i zabudowane oraz zespołom w poszczególnych działach asset-, property-, lease- management, przedstawicielom funduszy inwestycyjnych i właścicielom portfeli nieruchomości. Opracowanie jest przydatne również dla tych, którzy przygotowują inwestycję do sprzedaży. Rzetelnie przygotowane operaty due diligence są cenionym elementem przez międzynarodowe firmy i fundusze inwestujące w nieruchomości.
