Niektórzy nie zdążyli jeszcze zaadaptować do swojego procesu deweloperskiego zmian z 13. lutego 2026 r. dotyczących zasad liczenia powierzchni użytkowej do celów sprzedaży lokali i domów, a ministerstwo szykuje nam ponowną nowelizację art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej). W licznych artykułach i nagraniach z początku 2026 r. skrytykowałem podejście ministerstwa, UOKIK i wielu branżystów (czytaj tutaj >>). W wielu mediach zostałem okrzyknięty geodetą z brakiem kompleksowego spojrzenia na przepisy dotyczące procesu deweloperskiego. Mimo przypisanych mi ograniczeń do tych samych wniosków doszli jednak ministrowie, którzy prowadzą obecnie prace nad nowelizacją art. 5a ustawy deweloperskiej! Po nowelizacji art. 5a, która ma wejść na przełomie 2026 /2027 roku deweloperzy będą liczyć powierzchnię do celów sprzedaży zgodnie z pozwoleniem na budowę – czyli inaczej niż wybrzmiało to w nowelizacji ustawy obowiązującej od 13.02.2026r. Prowadzone prace nad nowelizacją potwierdzają również wskazywany przeze mnie fakt, że stanowisko UOKIK z dnia 16.02.2026 r. (czytaj tutaj >>) nie jest na tyle wystarczające, aby zmieniać prawo w tym zakresie! Gdyby tak nie było, nie podjęto by się nowelizacji tych zapisów! Co się zmieni po nowelizacji art. 5a na przełomie 2026/2027 roku w zakresie liczenia powierzchni użytkowej? Dlaczego szczególnie uważni w zakresie zmian tych przepisów powinni być architekci?
Jak deweloperzy liczą powierzchnię na stan prawny sprzed 13.02.2026 r.?
Przed 13.02.2026 r. deweloperzy mogli sprzedawać powierzchnię lokali i domów według zasad jakie sami sobie opisali w dokumentacji. Deweloper miał tylko obowiązek informowania nabywcy o tym, jaka jest powierzchnia użytkowa lokalu i jak jest wyliczona! W przepisach nie było podanej definicji powierzchni, według której deweloper miałby obowiązek sprzedawania powierzchni lokalu wyliczonej w konkretny sposób! Ustawodawca pozwolił nawet w prospekcie informacyjnym na samodzielnie zdefiniowanie powierzchni użytkowej i opisanie sposobu liczenia powierzchni użytkowej. Bez podania podstawy prawnej, definicję każdy mógł napisać sobie samodzielnie. Co więcej, UOKIK w 2024 r. w chaotycznym i błędnym w wielu miejscach piśmie potwierdził, że deweloper mógł sobie zdefiniować tę powierzchnię jak chciał i mógł rozliczać się za powierzchnię pod ścianami działowymi, za powierzchnię przejść drzwiowych, wnęk okiennych itd. Nie mógł on natomiast zmieniać sposobu liczenia powierzchni użytkowej do innych celów. A Zaznaczę, że w tych wszystkich sprawach z powierzchniami dla UOKIK najważniejsza jest kwesta szczegółowego i jasnego poinformowania kupującego w zakresie zasad liczenia powierzchni użytkowej.
Jak deweloperzy liczą powierzchnię na stan prawny po 13.02.2026 r.?
Od 13.02.2026 r. po wprowadzeniu art. 5a ustawy deweloperskiej część deweloperów liczy powierzchnię zgodnie z art. 5a (czyli zgodnie z samą normą PN-ISO 9836), a część deweloperów zgodnie z przedziwną opinią UOKIK (norma PN-ISO 9836 + rozporządzenie). Ci pierwsi działają zgodnie z prawem, ale wbrew stanowisku UOKIK, narażając się teoretycznie na kary (sądy mogą mieć inne zdanie niż UOKIK). Ci drudzy działają zgodnie z zalecaniami UOKIK, ale niezgodnie z prawem. Ja od początku wprowadzenia art. 5a ustawy deweloperskiej stałem na stanowisku, że należy liczyć wyłącznie pierwszym sposobem, tj. liczyć powierzchnię zgodnie z normą PN-ISO 9836, bez uwzględniania rozporządzenia, bo ustawa deweloperska odwołuje się do normy, a nie do rozporządzenia czy do prawa budowlanego. W procesie legislacyjnym ustawodawca został poproszony trzykrotnie, żeby zasady liczenia powierzchni użytkowej były takie same jak w pozwoleniu na budowę. Te uwagi zostały odrzucone, więc ustawodawca nie chciał odwoływać się do rozporządzenia, lecz wyłącznie do normy PN-ISO 9836. W rezultacie tak pozostało, a po wejściu przepisów w dniu 13.02.2026 r. redaktorzy z mediów głównego nurtu i wielu branżystów pisało hucznie o tym, jak to ukrócono deweloperom branie pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi. Owszem, ukrócono liczenie tych powierzchni, ale jak opisałem szczegółowo w artykule „2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni użytkowej! Case study” za wiele innych powierzchni deweloper ma jednocześnie pobierać pieniądze, mimo że przed nowelizacją ich nie pobierał! Różnice w metrażach w zależności od układu i wielkości lokalu czy domu wahały się od 5,9mkw. do 61,46mkw, z rekordem 157mkw. (konkretne wyliczenia w artykule pod linkiem wyżej). W związku z tym od 13.02.2026 r. deweloper do powierzchni do celów sprzedaży ma wliczać powierzchnię balkonów, tarasów, schodów, powierzchni pod schodami, powierzchnie niektórych garaży czy niektórych poddaszy. Te powierzchnie przed nowelizacją były pomniejszane przez rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11.09.2020 r. Stanowiskiem UOKIK z 16.02.2026 r. próbowano zaklinać rzeczywistość, że w art. 5a ustawy deweloperskiej chodziło jednak równieżo zasady liczenia opisane w rozporządzeniu, a nie tylko w normie. Jak udowodniłem w jednym z nagrań (oglądaj tutaj >>) UOKIK w tym zakresie wydał dwa sprzeczne stanowiska – które stanowisko UOKIK, zatem deweloperzy mają respektować?
UOKIK nie jest ustawodawcą, więc stanowisko UOKIK nie może zmieniać przepisów prawa. Gdyby tak nie było, ministerstwo nie podjęłoby ponownie prac nad kolejną nowelizacją zapisu art. 5a ustawy deweloperskiej – a zaczęło prace już w kwietniu 2026 r.! W mojej opinii, obecne prace nad nowelizacją są jednoznacznym przyznaniem się do błędu ustawodawcy (posłów partii Polska 2050, którzy prowadzili inicjatywę) z jednoczesnym podważeniem stanowiska UOKIK. Kilkadziesiąt osób (posłowie, eksperci, doradcy) próbowało zrobić „krzywdę” deweloperom a tym czasem zrobili im bardzo lepiej?
Jakie zmiany przyniesie nowelizacja art. 5a na przełomie 2026/2027?
Co się zmieni w zakresie liczenia powierzchni użytkowej po nowelizacji art. 5a, która prawdopodobnie wejdzie w życie na przełomie 2026/2027 roku? Powierzchnia użytkowa liczona na potrzeby sprzedaży ma być liczona zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Inaczej mówiąc, powierzchnia użytkowa do rozliczenia pomiędzy deweloperem a nabywcą ma być tożsama jak w pozwoleniu na budowę. Rozporządzenie powołuje się na normę PN-ISO 9836 (najnowszą), ale jednocześnie zmienia zasady liczenia powierzchni użytkowej. W związku z tym, że rozporządzenie jest nadrzędne nad normą, to zapisy w nim ujęte mają pierwszeństwo w stosowaniu. Po wejściu przepisu w takiej formie deweloper nie będzie mógł wliczać do powierzchni użytkowej za powierzchnie pod ścianami działowymi, balkony, tarasy, loggie, schody wewnętrzne i podesty, nieużytkowe poddasza.
Co z projektami zamiennymi i zmianami lokatorskimi?
Problemy mogą pogłębić zmiany lokatorskie, na które na szczęście zgadza się coraz mniej deweloperów. Piszę na szczęście, bo zazwyczaj wszelkie ustępstwa na rzecz nabywców deweloperom wychodzą im bokiem. Dlatego też usztywniają się oni na pójście na rękę Kowalskiemu. Jeżeli nabywca chce dobudować lub przedłużyć ściankę działową, to deweloper straci właściwie podwójnie. Po pierwsze, wyda pieniądze na wybudowanie tej ściany, a po drugie straci powierzchnię użytkową pod tą ścianą. Dlatego uważam, że dobudowanie ściany na życzenie klienta powinno być wycenione jako suma dwóch kwot. Jedna kwota to koszt budowy, a druga kwota to stracona powierzchnia użytkowa pod tą ścianką. Należy pamiętać, że pomiar powykonawczy musi być zrobiony na stan rzeczywisty i geodeta czy kierownik budowy nie może mierzyć przy założeniu, że nie ma ściany, która tak naprawdę istnieje na moment pomiaru. Kiedy nabywca chce, aby deweloper nie stawiał jakiejś zaprojektowanej ściany to w umowie warto zapisać, że koszt obsługi projektowej, zrobienia aktualizacji rzutu jest równy dodatkowej powierzchni użytkowej jaka powstanie poprzez pominięcie budowy danej ściany. Warto o tym poinformować klienta w umowie.
Odpowiedzialność liczenia powierzchni do celów sprzedaży spadnie na architektów!
Szczególną uwagę do omawianej w niniejszym artykule wiedzy powinni przyłożyć się architekci, bo po nowelizacji przepisów, którą szykuje ministerstwo odpowiedzialność za wyliczanie powierzchni użytkowej spadnie właśnie na nich! Niestety, 9/10 projektów, które audytuję, przeglądam, opiniuję zawiera błędy w liczeniu powierzchni użytkowej! Od razu chętnym do podważenia zasadności krytykowania pracy architektów zaznaczę, że w firmie pomierzyliśmy i opracowaliśmy ponad 8mln mkw. powierzchni według różnych norm polskich i zagranicznych dla różnych funkcji budynków (referencje można obejrzeć tutaj >>). Nie jest to reklama, bo w firmie fizycznie pomiarami już się nie zajmuję od lat. Doświadczenie daje mi upoważnienie do tego, aby móc wypowiadać się o tym, czy dane zasady wyliczania powierzchni są słuszne czy nie. Jakie są najczęstsze błędy w wyliczaniu przez architektów powierzchni do dokumentacji PNB? Najczęściej są to błędy w zakresie zasad liczenia powierzchni schodów, liczenia redukcji pod schodami, wnęk okiennych, liczenia nadproży, przejść drzwiowych, szachtów, ścian działowych, pomijania tynków, liczenia antresoli (określania tego co jest w ogóle antresolą), powierzchni pomieszczeń przynależnych, powierzchni garaży, elementów obudowanych, itd. Do tego dochodzą błędy z zakresu pomyłek w sumowaniu powierzchni na danej kondygnacji, błędy w zakresie niewłaściwego zapisu na metce danego pomieszczenia (pomieszczenie ma faktycznie inną powierzchnię niż ta zapisana na metce), czy dublowanie powierzchni niektórych pomieszczeń. Kolejny worek błędów dotyczy stosowania niewłaściwej podstawy prawnej, co może prowadzić do zaskarżenia pozwolenia na budowę nawet na etapie krycia dachów (tak, są takie sytuacje coraz częściej)! Niestety, w nowych PNB widuję projekty realizowane nawet w oparciu o normę PN-70/B-02365, która wycofana została 29.04.2012 r.Deweloper po to korzysta z usług architekta, żeby ten zastosował się do obowiązujących przepisów. Mam wrażenie, że architekci często nie przyjmują krytyki, że jakoby mogliby cokolwiek policzyć źle. Zdarza się kolejny raz tej samej firmie architektonicznej audytuję projekt na zlecenie dewelopera i w kolejnych projektach widuję te same błędy, na które już im zwracałem uwagę. Najbliższe lata zweryfikują ten aspekt, bo wyliczenie sumy pieniędzy jakie weźmie deweloper od nabywcy będzie opierać się na wyliczeniach powierzchni wykonanych przez architekta w projekcie!
Konflikty na linii deweloper nabywca
Deweloperzy powinni dzisiaj zadbać o sprawdzenie dokładnie zapisów w całej dokumentacji do PNB, w metryczkach lokali, w kartach lokali, w zapisach prospektu deweloperskiego, w zapisach umowy deweloperskiej, w zapisach dokumentacji do celów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali itd.). Wielu deweloperów ma projekty w toku uzyskiwania pozwoleń na budowę na różny stan prawny. Inni deweloperzy są na etapie budowy – podpisali z nabywcami umowy rezerwacyjne przed 13.02.2026 r., a umowy deweloperskie przenoszące prawo własności będą podpisywać po tej dacie. Na jakich przepisach mają sprzedawać finalnie wyliczone powierzchnie? Chaos jest potworny! Dlatego i deweloperzy i architekci muszą dzisiaj odrobić lekcje i biegle orientować się w datach obowiązywania poszczególnych przepisów w zakresie liczenia powierzchni użytkowej do celów sprzedaży. Nagonka na deweloperów wywołana przez lobby mediów jest potworna. Mówię o tym wprost, bo na niektórych portalach pod artykułami pisałem merytoryczne komentarze, które nigdy się nie ukazały. Nie ukazały się nawet w sytuacjach, gdy w tych artykułach redaktorzy bez mojej zgody cytowali moje treści (wyrwane z kontekstu zdania, bez odpowiednich podpisów)! Nieudolne działania polityków i nagonka medialna doprowadza do dramatycznych sytuacji na linii deweloper nabywca! Nienawiść niektórych nabywców do deweloperów jest nieopisana – wiem, bo odbieram telefony w tym zakresie w każdym tygodniu! Niektórzy nabywcy lokali nawet nękają mnie telefonami, żebym podjął się sprawy przeciwko deweloperowi nawet jeśli im mówię, że nie mają racji. Jeden z deweloperów trafił do szpitala na kilka operacji, bo nabywca w ramach złości przebił mu rękę pistoletem tynkarskim. Ta historia pokazuje co potrafią zrobić ludzie, którzy pogubili się w chaosie przepisów prawnych, a którzy zachęcani są do wojowania z deweloperami przez masę błędnych treści w internecie! Nie chcesz dać zarobić deweloperowi? – zbuduj sobie dom sam!
Artykuły i nagrania powiązane z tematyką:
- 2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni tutaj >>
Stanowisko UOKIK w zakresie liczenia powierzchni lokali i domów 2026 r. tutaj >> - Jak czytać art. 5a ustawy deweloperskiej – literalnie czy systemowo? Stanowisko UOKIK z 16.02.2026 r. w zakresie liczenia powierzchni lokali i domów tutaj >>
- Video „Nowe zasady liczenia powierzchni użytkowej od 2026r.? Zyskają deweloperzy „domkowi” tutaj >>
DEWELOPERZE, UŚCIŚLIJ SWOJE ZAPISY W DOKUMENTACJI (PNB, metryczki lokali, karty lokali, zapisy prospektu deweloperskiego, zapisy umowy deweloperskiej, zapisy do celów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali, zapisy do celów podatkowych, itd.)
Adrian Hołub
tel: 608 577 042
adrian.holub@geodeticco
____
