Niewiedza kosztuje, a chytry płaci dwa razy

Z 10-letniego doświadczenia zauważyłem, że często zamówienie na pomiar powierzch­ni najmu jest zamawiane zbyt późno i w sposób nie do końca przemyślany. Osoby zle­cające pomiar często nie są w stanie określić, jakimi zasadami mam się kierować przy jego wykonaniu. Nie wiem, czy mam mierzyć według jakiejś normy, czy według wytycznych – ustaleń z umowy najmu. Następnie, podczas analizowania zapisów z umowy najmu, odnoś­nie pomiaru, okazuje się, iż są one na tyle mało szczegółowe, że dalej nie wiemy jak mierzyć.

Brak świadomości o istnieniu norm pomiarów powierzchni

Wydawać by się mogło, że osoby z branży nieruchomości powinny mieć szeroki wachlarz wiedzy nie tylko w zakresie budownictwa, ale również w zakresie norm pomiaru powierzchni. Jednak, podczas naszych kilkuletnich szkoleń dotyczących problematyki norm obmiarów powierzchni zdarzało nam się obserwować zdziwienie na twarzach słuchaczy, że są różne normy pomiaru powierzchni i że jeszcze można je dowolnie modyfikować. Temat pomiarów powierzchni do celów najmu czy do celów podatkowych – wraca jak bumerang do zarządców nieruchomości czy osób od najmu. Niestety nie jest to tak często, aby wszystko to szczegółowo zapamiętać, co mnie nie dziwi bo wiedzy jest ogrom. Jak, więc do tej pory naliczane są na obiektach podatki od nieruchomości? Zwykle jest tak, że ktoś kiedyś coś wyliczył, wypełnił w deklaracji i tak zostaje przez lata jak „przez zasiedzenie”. Mało kto z zarządców komercji ma czas na kontrolna bieżąco. A jak naliczane są czynsze najemcom? Często jest to z projektu!, znam dużych graczy na rynku, którzy tak praktykują i tak działają już od wielu lat. Wiadomo, że w przewadze są pomiary powierzchni z natury, tylko, jeżeli tych pomiarów przez lata się zbierze dużo i po drodze wykonywane są modyfikacje pomiarów to osoby, od komercji nie mają na to czasu, aby to w pełni opanować. To geodeta powinien panować nad swoimi pomiarami przez lata, zebrać je w całość, co jakiś czas zrobić podsumowanie, zasygnalizować pewne potrzeby i co jakiś czas wszystko ułożyć chronologicznie w całość wydrukować, oprawić i dostarczyć klientowi. Jednak,  gdy cena jest za niska, to nie ma możliwości takiego kompleksowego wieloletniego działania.

Brak zrozumienia doboru norm do odpowiednich celów

Na szczęście, opisany wyżej przykład nieświadomości istnienia wielu norm na rynku, czy ich modyfikacji dotyczy coraz mniejszej liczby przypadków ludzi rynku nieruchomości – co mnie cieszy. Z kolei, nagminny jest brak wiedzy na temat znaczenia wyboru samej normy, która w zależności od przeznaczenia obiektu, sposobu zarządzania nim, czy korzyści finansowych dla wynajmujących.

Mnie wystarczy 4-5 godzinna rozmowa z właścicielem lub zarządcą obiektu na temat zasad pomiarów w różnych normach. Poparcie rozmowy przykładami i przełożenie tego na wymierne zyski powoduje, że rozmówca natychmiast zmienia punkt widzenia.

Budynki biurowe:

• BOMA Office (zmodyfikowana, ze współczynnika budynkowego wyłączona powierzchnia techniczna na piętrach ujemnych i na ostatnim piętrze)
• Tegova (zmodyfikowana, wyliczenie współczynnika jak w BOMA)
• GIF (zmodyfikowana, wyliczenie współczynnika jak w BOMA)

Budynki handlowe:

• BOMA Retail

Budynki magazynowe:

• BOMA Industrial
• PN-ISO 9836:1997 (ale powierzchnia całkowita)

Kamienice:

• PN-ISO 9836:1997 (zmodyfikowana, powierzchnia najmu składa się z powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pod ścianami działowymi, wraz z powierzchnią pod przejściami drzwiowymi, wraz z wnękami okiennymi mierzonymi na poziomie podłogi do ściany, a wyliczenie współczynników piętrowych i budynkowych jak w BOMA Office ale bez powierzchni pod ścianami.

Podatki od nieruchomości

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych 12 styczeń 1991
• PN-ISO 9836:1997

Obrót notarialny nieruchomości

• PN-ISO 9836:1997

Projekt budowlany do pozwolenia na budowę

• PN-ISO 9836:1997

Brak wiedzy na rynku wynika z faktu, że nie ma możliwości poznania tych tajników, ponieważ na studiach z zarządzania nieruchomościami ani na geodezji nie ma problematyki norm pomiaru powierzchni. Natomiast szkolenia otwarte z problematyki norm obmiaru powierzchni do dnia pisania tego artykułu nikt inny w Polsce nie prowadził. Osobiście prowadzę takie szkolenia od kilku lat i do tej pory udział w tych szkoleniach wzięło dopiero ~1,2 tys. osób z różnych firm w Polsce. Od niedawna zacząłem praktykować certyfikację tych szkoleń,  w przyszłym roku planujemy otworzyć Akademię w tym zakresie. Dzięki moim szkoleniem korzyści niematerialne i materialne czerpią liczni międzynarodowi i krajowi inwestorzy branży nieruchomości.

Różne interpretacje norm

Jest to chyba jeden z większych problemów na rynku pomiarów powierzchni. Wynika to z tego, że (jak to w prawie polskim zwykle bywa) normy mogą być różnie interpretowane. Brak umiejętności prawidłowego stosowania norm, może spowodować liczne błędy zarówno na etapie pomiaru, opracowania jak i w efekcie końcowym wyliczania powierzchni najmu czy powierzchni wspólnych. Często zapraszani byliśmy przez właścicieli obiektów komercyjnych w celu kontroli innych firm, które wykonały im pomiar powierzchni według jakiejś normy. Podczas tego typu konfrontacji wykazywaliśmy tym firmom szereg błędów zarówno na etapie pomiaru jak i na etapie  opracowania, co wynika z błędnego interpretowania norm.

Problem norm pomiaru powierzchni jest też kwestią samych norm, gdzie są one mało precyzyjne, zawierają błędy, zaprzeczenia i zapętlenia. Ostatnia wprowadzona norma PN-ISO 9836:2015-12 zawiera tyle błędów i braków, że jeśli wejdzie ona w życie powszechnie (zastąpiła normę PN-ISO 9836:1997 – czyli projekty budowlane, obrót notarialny,) to absolutnie moim zdaniem w Polsce zabraknie prawników, aby obsłużyć wszystkie konflikty, które powstaną na płaszczyźnie tej normy. Norma PN-ISO 9836:2015-12 istnieje na razie tylko w PKN (Polskim Komitecie normalizacyjnym), norma ta nie ma żadnego zastosowania w polskim prawie i niech nikt z niej nie korzysta!

Problem nieszczegółowości norm dotyczy się każdej normy (BOMA, Tegova, GIF, RICS, IPMS). Co wtedy się dzieje? Jeden geodeta pomierzy tak a drugi tak. Dobrze jak jest informacja od geodety, że ta sytuacja w normie nie jest jasno opisana. Najgorsze, co może zrobić właściciel, czy zarządca nieruchomości to często zmieniać wykonawców do pomiaru powierzchni. Wtedy robi się bałagan, bo nikt nie panuje nad pomiarami najemców w budynku w okresie 5 a nawet 10 lat.

Ponadto w moim wieloletnim doświadczeniu miałem możliwość uczestniczenia pośrednio w rozprawach sądowych, które dotyczyły różnych trików stosowanych głównie przez deweloperów, którzy chcąc zwiększać zyski ze sprzedaży naciągali bezprawnie ilość m² w danych lokalach. Świeżym przykładem jest sytuacja, gdzie deweloper zastosował celowo złe nazewnictwo, tj. przestrzeń na dachu poprzedniej kondygnacji budynku nazwał balkonem zamiast tarasem przynależnym do mieszkania na ostatniej kondygnacji. W umowie z kolei miał zapis, że za balkony pobiera płatność w wysokości XX% ceny z m² mieszkania, a za taras X% tej ceny. W tym przypadku, takim zabiegiem próbował zarobić dodatkowo kilkadziesiąt tysięcy zł. Było to niezgodne z prawem, ponieważ definicje balkonu i tarasu jasno określa norma  PN-ISO 9836:1997 i Prawo Budowlane.

Etapowe pomiary na jednym obiekcie

Nieekonomicznym posunięciem firm wynajmujących jest zlecanie pomiarów w kilku etapach lub dla wybranych części budynków (wybranych najemców). Wybiórcze pomiary budynków (np.: jedno piętro, lub jego część) skutkują często podaniem niemiarodajnych wyników, bo każda kondygnacja jest inna i obliczanie współczynnika piętrowego bez pomiaru całego piętra jest niemożliwe. Dotyczy to też uzyskania współczynnika (Load Factor) – jest to kompletnie niemożliwe (jest to iloczyn współczynnika danego piętra i jednego współczynnika budynkowego). Zazwyczaj, efektem końcowym po takim pomiarze wybiórczym jest wynik tylko powierzchni najmu biura, bez udziałów w częściach wspólnych i sam pomiar biura często nie jest perfekcyjny, ponieważ należy pomierzyć grubość ścian między najemcami a jak nie ma wstępu do sąsiednich najemców to wtedy wartości (grubości) ścian brane są z archiwalnego projektu. Porządne firmy geodezyjne mierzą powierzchnię tachimetrem bezlustrowym w oparciu o osnowę. W ten sposób mierzone są współrzędne – i jak mamy współrzędne po obu stronach ściany. Dopiero jesteśmy w stanie precyzyjnie wyliczyć grubość ściany między najemcami a tym samym wyznaczyć oś ścian (pół powierzchni pod ścianą wchodzi do powierzchni jednego najemcy a druga część do drugiego najemcy).  Namnażanie „drobnych” pomiarów niesie za sobą dublowanie pewnych kosztów, związanych chociażby z kolejnymi ofertami, podpisywaniem nowych umów, dojazdami na pomiary czy umawianiem się zespołów pomiarowych w różnych terminach z osobami obsługującymi budynek. 

Wydawałoby się, że zaoszczędzenie zdaniem niektórych „aż kilku tysięcy zł” przy zleceniu pomiaru kilku miar i jego wpasowaniu w archiwalne rzuty architektoniczne jest wielkim osiągnięciem zlecającego usługę.

Metoda łączona liczenia powierzchni

Często, z chęci zaoszczędzenia na pomiarze właściciele budynków zlecają wykonanie opracowania metodą łączoną. Polega ona na tym, że w terenie wykonuje się jedynie część pomiarów (zwykle są to powierzchnie najmu), a resztę powierzchni wymagają, żeby nanosić ze starych opracowań, lub projektów budowlanych w programie typu CAD. Nie da się połączyć pomiarów z natury z pomiarami z projektu zawsze będę zapętlenia linia (ścian) lub niedociągnięcia (pustki). Pomierzona powierzchnia zewnętrzna piętra (pomiar od wewnętrznej strony elewacji) i powstała w ten sposób powierzchnia (zbiór) nie powstanie z sumowania powierzchni (zbiorów wewnętrznych). Praca na takim pliku jest bardzo irytująca, bo nic się nie zgadza i zawsze trzeba coś naciągnąć. Mniejszym złem jest korzystanie z archiwalnych opracowań, ale w wersjach cyfrowych (całe opracowanie jest z projektu bez pomiaru w terenie). Gorsze jest kalibrowanie rzutów architektonicznych w wersjach papierowych i przerysowywanie ich do wersji cyfrowych a następnie nanoszenie na nie fragmentarycznych pomiarów wykonanych w terenie (pomiar w rzeczywistości). Tego typu działania są opatrzone bardzo dużymi błędami i brakiem możliwości wyliczenia prawidłowo współczynnika Load Factor. Ponadto, problem pogłębia się z czasem, gdy na tym opracowaniu następnie pracują inne osoby i firmy zewnętrzne lub co gorsze, kilka firm, o czym w następnym punkcie. Powyższy przykład to już skrajna herezja.

Brak jednej firmy pomiarowej obsługującej cały portfel nieruchomości właściciela

Według mnie, dużym błędem właścicieli budynków i zarządców jest rozbicie obsługi budynku pod względem geodezyjno – pomiarowym pomiędzy różne firmy geodezyjne, co niesie za sobą wiele złych konsekwencji. Po pierwsze, wybranie raz jednej firmy geodezyjnej do obsługi obiektu jest mniej czasochłonne, bardziej ekonomiczne i wiąże się z wypracowaniem zaufania obu stron, co przekłada się na lepsze relacje międzyludzkie, o których w dzisiejszych czasach się zapomina. Jednak największe straty są związane z masowymi rozbieżnościami w opracowaniach. Dotyczą one estetyki opracowania, zastosowanych opisów, czy dokładności pomiarowych, które wynikają z różnych technik i standardów firm geodezyjnych, co poruszałem w artykule  „JAK WYELIMINOWAĆ W 100% BŁĘDY POMIARU POWIERZCHNI BUDYNKÓW – Standardowe pomiary VS Innowacyjna technologia-„. Dla przykładu: pomiar dalmierzem laserowym i wykonywanie ręcznych szkiców, w porównaniu do wypracowanej przez nas innowacyjnej technologii pomiaru, automatycznego eksportowania miar i współrzędnych do programu komputerowego na miejscu pomiaru może dać różne rozbieżności w zależności od wielkości i charakteru obiektu. Pomierzyliśmy już ponad 3,7 mln m² powierzchni i z tego doświadczenia przedstawiam następujące wnioski. W prostym mieszkaniu rozbieżności te sięgają 02,-0,3m², w domku jednorodzinnym 1-1,5 m², w budynku biurowym o powierzchni kilku tysięcy m² różnice mogą być w granicach od kilku do kilkunastu m². W centrach handlowych, mających powierzchnie kilkudziesięciu tysięcy m², różnice te osiągają wartości nawet powyżej kilkudziesięciu m². Poza tym, im większe rozdrobnienie zlecanych prac różnym firmom, tym większe błędy w topologii pomieszczeń – są to tzw. „powierzchnie pływające”, czyli niepowiązane i niespójne ze sobą (różne osnowy pomiarowe lub brak osnowy pomiarowej). Co gorsze, wykonawcy w celu łączenia opracowań bez stosowania osnów na budynku na pewno muszą mocno naciągnąć miary, aby dane piętro się „zamykało”. Niestety taki stan rzeczy powoduje „królowa cena”, która odpowiada za wybór najtańszych firm pomiarowych. Kolejnym efektem takiego działania jest również opóźnianie działań kolejnych osób, które pracują na tych opracowaniach i muszą je sobie standaryzować (np.: architekci i architekci wnętrz, projektanci sieci instalacyjnych). Najlepszym i najbardziej ekonomicznym dla właścicieli budynków rozwiązaniem jest wybór jednej firmy geodezyjnej, która stosuje najnowsze technologie pomiarowe i opracowania powierzchni, która będzie obsługiwała jeden obiekt, a najlepiej cały jej portfel nieruchomości danego właściciela. Posiadanie tego samego standardu opracowania na wszystkich zarządzanych obiektach jest nie tylko ogromnym zaoszczędzeniem pieniędzy, ale również bardzo dużym komfortem pracy osób, które pracują na obiekcie i tych opracowaniach.

Wprowadzanie modyfikacji norm

Coraz częściej, właściciele lub zarządcy budynków wprowadzają liczne modyfikacje do norm w celu zoptymalizowania powierzchni najmu. Są to różne odstępstwa lub łączenia norm, co my nazywamy „maksymalizacją powierzchni komercyjnych”. Zwykle najemcy w umowach akceptują podpisem taką informację, jednak często nie są świadomi, że powierzchnia najmu, z której faktycznie korzystają jest znacznie mniejsza niż ta podana w umowie. Dla przykładu podam kilka modyfikacji, które zamawiający stosują w tym celu:

• W normie PN-ISO 9836:1997 zamiast do ścian zewnętrznych, powierzchnie są liczone do szyb (elewacje osłonowe)
• W normie PN-ISO 9836:1997 powierzchnia ścian działowych wchodzi do powierzchni najmu
• W GIF-ie powierzchni zajęta przez słupy wchodzi do powierzchni najmu
• W GIF-ie współczynniki budynkowe i piętrowe liczone jak w BOMA
• W BOMA szachty o powierzchni do 1m² są wliczane do powierzchni najmu (zaczerpnięte z normy Tegova)
• W normie Tegova do współczynników budynkowych wliczane są powierzchnie techniczne
• W BOMA do wyliczenia współczynnika budynkowego wyłączamy pomieszczenia techniczne na piętrach ujemnych oraz na ostatnim piętrze w budynku
• I liczne inne

Zastosowanie tego typu sztuczek może zmienić powierzchnię najmu do kilku % a w kamienicach nawet do kilkunastu %, co przekłada się na zwiększanie zysków z najmu na rzecz wynajmującego.

Świadomi właściciele powinni mieć wypracowany własny sposób pomiaru powierzchni najmu oparty o normę i dostosowany do danego typu budynków (biura, magazyny, centra handlowe, kamienice) i wprowadzone mądre modyfikacje, aby powierzchnia się wynajęła a wszelkie raportowanie było logicznie powiązane z tabelką zawierającą wyliczone powierzchnie najmu i powierzchni wspólne.

Kopiowanie artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Autor: Adrian Hołub

Tłumaczenie: Monika Hołub

Kontakt

 Monika Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

szkolenia@geodezyjny.com

Tel.: +48 785 041 07

 Adrian Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

adrian.holub@geodezyjny.com

Tel.: +48 608 577 042

Measure it soon!