Skutki wyboru normy
W poprzednich artykułach wykazywałem różnice w normach pomiaru powierzchni. Tu, chcę przedstawić skutki i korzyści dla wynajmujących, jakie niesie za sobą odpowiedni wybór normy, który jest zależny od potrzeb wynajmującego, od czasu, w jakim jest zlecany pomiar oraz od przeznaczenia opracowania.
Możliwość zwiększenia zysków z najmu
W moim wieloletnim doświadczeniu w pomiarach powierzchni biurowych na rynku polskim najczęściej, według mnie wykorzystywana jest norma BOMA (70%), a zaraz za nią Tegova (10%) i PN ISO9836:1997 (10%). Pozostałe 5% pomiarów powierzchni rozkłada się na normy GIF i RICS. Galerie handlowe są coraz rzadziej mierzone metodą GLA, która nie ma umocowania, jako norma, a inwestorzy lawinowo przy galeriach handlowych stosują BOMA Retail. Możliwe, że wdrażana globalnie od niedawna norma IPMS zmieni podział procentowy w tym zakresie, w co wątpię. Po zastosowaniu powyższych wytycznych pomiarowych okazuje się, że największe powierzchnie do celów najmu daje norma BOMA, następnie zaraz za nią są zagraniczne normy: Tegova i kolejno GIF, RICS. Jeżeli chodzi i polskie normy PN-ISO 9836:1997 z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol) to umiejscowią się przed GIF i RICS. Jednak, ponad zasady opisane w normach, wynajmujący (ja również ich do tego namawiam) wprowadzają w nich często indywidualne modyfikacje, co ja nazywam „maksymalizacją powierzchni komercyjnych”. Zastosowanie różnych trików może zmienić powierzchnię najmu do kilku % a w kamienicach nawet do kilkunastu %, co z kolei przekłada się na zwiększanie zysków z najmu. Zwykle najemcy w umowach akceptują podpisem taką informację, jednak często nie są świadomi konsekwencji, jakie ona za sobą niesie. Dla mnie ważne oprócz samej powierzchni (bo ja z „najgorszej” normy kilkoma modyfikacjami mogę zrobić najlepszy wynik powierzchniowy), jest sposób prezentacji wyników w excelu. Tutaj najbardziej mądre, logiczne jest podejście w normie BOMA. Zaprezentowanie wyników jest tutaj podzielone na trzy części. Pierwsza część to dane wstępne z pomiaru (powierzchnia całkowita piętra, powierzchnia parkingów, magazynów, przejść pionowych budynków i powierzchni wyłączonych z opracowania, wyliczamy tutaj na koniec powierzchnię piętra które wejdzie nam do wyliczenia współczynnika piętrowego i budynkowego. Druga część to już samo wyliczenie powierzchni najmu netto, powierzchni współczynnika piętrowego. Część trzecia – finalna to obliczenie współczynnika budynkowego i otrzymanie ostatecznej powierzchni najmu.
Możliwość zwiększenia zysków ze sprzedaży budynku
Wybór normy może mieć również przełożenie na korzyści materialne podczas sprzedaży budynku. Warto zauważyć, że płacenie podatku od nieruchomości znajdującej się na terenie RP jest oparte o Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych oraz o normę PN-ISO 9836:1997. Jednak, sama wycena wartości budynku w operacie szacunkowym rzeczoznawcy może być oparta o normę zagraniczną (a przede wszystkim o Rent-roll i sumarycznie występującą w nim powierzchnię najmu). Różnice w powierzchni w Rent-rollu w tym przypadku polegają na tych samych trikach, co w opisanym wcześniej najmie, czyli w stosowanych normach i ich ewentualnych modyfikacjach. Sprzedającym, najbardziej opłaca się wyceniać nieruchomości według normy BOMA i Tegova a dopiero potem według normy GIF, RICS i norm polskich. Zdarza się jednak, że niektórzy inwestorzy, którzy są często dużymi firmami międzynarodowymi wymagają przy kupnie budynku, aby był on pomierzony konkretną normą, np.: firmy niemieckie kupują nieruchomości mierzone według ich krajowego standardu GIF. Przy niedawnych pomiarach budynków miałem za zadanie pomierzyć części wspólne (do najemców nie zostaliśmy wpuszczeni) i następnie na podstawie otrzymanych rzutów miałem to wszystko – jakoś połączyć w całość i jeszcze wyliczyć powierzchnie najmu – zadanie karkołomne. Jednak moje zdziwienie polegało na tym, że kiedy moje pomiary zostały zestawione w Rent-rollem to strony transakcji nie mogły się doszukać ponad 1000m²! Porządek, porządek i jeszcze raz porządek! Jak jeden geodeta nie będzie nadzorował przez lata ewolucji (czasami rewolucji) w pomiarach powierzchni i Rent-roll nie będzie w jednym pliku Excela, gdzie są pomiary powierzchni od geodety i nie będzie automatycznie zasysał powierzchni – to może znów ktoś nie doliczy się 1000m².
Możliwość obniżenia kwoty podatku od nieruchomości
Zdawać by się mogło, że skoro w Polsce obowiązuje Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych oraz norma PN-ISO 9836:1997 to nie powinno być wątpliwości w kwestii, jak obliczyć prawidłowo wartość płaconego podatku od nieruchomości. Jednak ta sytuacja bardzo często ma miejsce, co wynika z błędów księgowych (ogólnie osób które wypełniają deklaracji podatkowe), którzy w deklaracjach podatkowych wpisują nieprawidłowe wartości. Materiał przekazany przez geodetę z pomiarów powierzchni do podatku od nieruchomości powinien być na tyle prosty w obsłudze, aby każdy wiedział ile dane piętro ma metrów powierzchni do podatku w przedziale powyżej 220 cm wysokości, w przedziale 140-220 cm i w przedziale poniżej 140 cm wysokości i następnie ile cały budynek ma powierzchni w przedstawionych przedziałach wysokości pomieszczeń. Często zdarza się, że do podatków wliczane są powierzchnie klatek schodowych, szachtów czy poddaszy nieużytkowych (w przypadku kamienic czy domów), czy nawet ścian działowych. Zwykle te błędy powodują zawyżanie podatków. Dlatego, w interesie właściciela budynku jest wykonanie pomiaru według Uopiol oraz normy PN-ISO 9836:1997 w celu wyliczenia prawidłowej, zwykle niższej wartości płaconych podatków. Częstym, bowiem błędem w wyliczaniu powierzchni do opodatkowania wartości zaczerpnięte zostają z norm zagranicznych, gdzie do powierzchni najmu wliczane są znacznie większe powierzchnie. Powierzchnia najmu nie ma nic wspólnego z powierzchnią do celów podatku od nieruchomości.
Powierzchnia najmu nie ma nic wspólnego z powierzchnią do celów podatku od nieruchomości. W zależności od normy lub, co gorsze jej modyfikacji mogą być tu wliczane powierzchnie, gdzie, np.: pomiar pomieszczenia liczony jest do szyby (elewacje osłonowe) a nie do ściany wewnętrznej. Błędnie do powierzchni wliczone mogą zostać ścianki działowe, lub szachty, lub całe ściany konstrukcyjne (w przypadku pomieszczeń handlowych na parterze w normie BOMA). Pomiar do celów podatkowych, najlepiej jest wykonywać jak najpóźniej, tzn. dopiero po wykończeniu wnętrz (po położeniu okładzin ściennych, płytek, pomniejsza to powierzchnię do celów podatkowych). W porównaniu stanu surowego zamkniętego versus urządzone przez najemców powierzchnie najmu różnice w powierzchni do celów podatkowych mogą wynosić 7-9%.
Wpływ na łatwiejsze zarządzanie budynkiem
Posiadanie operatu (rzutów) zawierającego aktualne odzwierciedlenie obsługiwanego budynku według wybranej normy to kolejny powód wykonywania pomiarów szczególnie, jeżeli na takie rzuty naniesiemy dodatkowe informacje. Przekłada się to potem na liczne kwestie dotyczące, m.in. aspektów negocjacyjnych, architektonicznych i technicznych budynku. Wykonanie pomiaru powierzchni, który odwzoruje stan rzeczywisty zarządzanego obiektu według wybranej normy (zasad pomiaru) posłuży przez wiele lat w łatwiejszym operowaniu powierzchniami podczas rozmów z poszczególnymi najemcami, technikami na obiekcie czy ekipami remontowymi a także następnie do rozliczeń z tymi osobami. Ważne aby do pomiaru samej powierzchni geodecie zlecić pomiary wszystkich ścian (nośnych jak i działowych), pomiar lokalizacyjny profili przy elewacji osłonowych (tylko w tych miejscach można postawić ścianki działowe, stanowiące granice najmu). Warto zlecić również wymiarowanie wszystkich ścian (potencjalni najemcy czy ekipy remontowe, serwisowe mają ułatwione wyobrażenie o wielkości pomieszczeń czy szachtów). Nic nie stoi na przeszkodzie aby do pomiarów powierzchni (czyli powiedzmy pomiaru podłogi) dorzucić pomiar sufitów, na których dokładnie zostaną pomierzone (instalacje tryskaczowe, miejsca nawiewów, oprawy lamp i inne elementy instalacji w budynku). Drogi zarządco proszę sobie wyobrazić jak wspaniałe byłoby Wasze życie, gdyby w jednym pliku CAD-a mieć informacje o całym budynku czyli: wszystkie powierzchnie najmu, wszystkie powierzchnie do podatku, aktualną architekturę z wymiarowaniem, aktualny rzut sufitów ze wszystkimi instalacjami na tym suficie, instalacje na podłodze. Dalej wyobraźmy sobie, że nad tym plikiem panuje jedna firma, jedna firma robi następnie tylko aktualizacje. Zawsze można pomarzyć prawda? Można też zadzwonić do mnie, tylko jak przekonać właściciela aby za to zapłacił? To może znów warto pomarzyć.
Korzyści analityczne – raportowanie i statystyki
Jest to efekt dodany wyboru normy, który ma ogromne znaczenie w firmach, które zarządzają wieloma obiektami w Polsce czy na świecie. Dla przykładu, porównywanie przychodów i kosztów na różnych obiektach w różnych miastach czy krajach w danej firmie jest łatwiejsze, gdy cały portfel nieruchomości wykonany jest według jednej zasady pomiaru i standardu opracowania i najlepiej według jednej firmy. Jeszcze lepiej gdy nastąpi połączenie tabeli z wyliczeniami z powierzchni najmu z powierzchniami w Rent-rollu. To, że powierzchnie najmu z aktualnych pomiarów wynoszą tyle, a w Rent-rollu są inne (jedne powierzchnie są dobre, inne powierzchnie najmu za duże a inne za małe, jeszcze inni najemcy w ogóle nie mają doliczonych magazynków, które wynajmują)…to to wszystko już mnie nie dziwi. Ciągła współpraca, wymiana danych, krzyżowa kontrola geodeta/zarządca w tej materii powinna być. A jak jest, oddając często opracowanie z pomiaru powierzchni (budynek trudny, kilka różnych współczynników piętrowych na jednym piętrze) a osoba odbierająca nie ma czasu, abym mógł to wszystko wytłumaczyć. A potem w budynku lub kompleksie budynków „gubi” się tylko 1000m² powierzchni.
