Tryb uproszczony sporządzania planów miejscowych to nowe narzędzie planistyczne. Jest to procedura przewidziana na sytuacje, gdy obowiązujący plan miejscowy wymaga niewielkich zmian. Czy to znaczy, że inwestor, który chce na działce z oznaczeniem MN (zabudowa mieszkaniowa niska) będzie mógł wnioskować o zmianę na MW (zabudowa mieszkaniowa wysoka)? Zakres możliwych zmian określa art. 27b Ustawy o planowaniu przestrzennym, który obowiązuje od 24. września 2023 r.
Zmiana planu miejscowego dotyczy wyłącznie:
a) wprowadzenia ustaleń wynikających z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń (…),
b) wprowadzenia ustaleń wynikających z decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego (…),
c) wprowadzenia ustaleń wynikających z zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie,
d) zmiany przeznaczenia terenu niepowodującej zmiany obowiązującego zakazu zabudowy lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu określonych na podstawie przepisów odrębnych oraz umożliwiającej realizację inwestycji niepowodującej:
– zwiększenia oddziaływania na środowisko,
– zwiększenia uciążliwości dla terenów sąsiednich, oraz
– wprowadzenia ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich,
e) zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10% wartości obowiązujących parametrów i wskaźników (…),
f) zmiany ustaleń dotyczących sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
g) zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów,
h) zmiany przebiegu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania lub linii zabudowy o nie więcej niż 1 m,
i) zmiany ustaleń w związku z wpisem obiektu lub obszaru do rejestru zabytków, skreśleniem obiektu lub obszaru z rejestru zabytków lub ujęciem zabytku w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków,
j) zmiany przebiegu sieci uzbrojenia terenu (…), która nie powoduje zwiększenia związanych z nimi ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu,
k) uchylenia zakazu lokalizacji zamontowanych na budynku instalacji OZE wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego lub mikroinstalacji (…)
l)uchylenia ustaleń uniemożliwiających lokalizowanie inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej, (…).
Z punktu widzenia inwestorów nieruchomości najważniejsze są zapisy dopuszczające 10% zmianę wskaźników i parametrów zabudowy, zmianę przeznaczenia terenu pod pewnymi warunkami oraz zmiany przebiegu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu do 1m.
Ustawa przewiduje również sytuacje, w których nie stosuje się postepowania uproszczonego sporządzania planów miejscowych. Dotyczy to
„1) lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;
2) przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymagającego zgody(…)
3) obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
4) obszarów szczególnego zagrożenia powodzią;
5) terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy;
6) inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin;
7) obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii;
8) gruntów zmeliorowanych.” Postępowania uproszczonego nie stosuje się też, gdy zmiany dotyczą lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Uważam, że zaproponowane zmiany są dobre. W jednym z obiektów publicznych, w którym wykonywaliśmy analizę chłonności rozbudowy, blokował nas wychodzący 0,5m poza linię rozgraniczającą fragment budynku. Budynek był zbudowany zanim wszedł plan miejscowy, a więc „błąd” wynikał z generalizacji planu miejscowego. Niemniej jednak w przypadku zastosowania procedury uproszczonej można tego typu inwestycję przekierować do realizacji. Na ile te zmiany będą dotyczyć tego typu korzystnych aspektów dla inwestorów, a na ile będą naginane procedury? – czas pokaże.
ADRIAN HOŁUB – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
