Obszar uzupełnienia zabudowy
Trudniej będzie uzyskać warunki zabudowy?
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, PKN Expert, Lecturer
Dariusz Kruczkowski, Naczelnik Wydziału Architektury Starostwa Powiatoweg
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Do końca 2025 r. każda gmina powinna mieć uchwalony plan ogólny. Jeśli takiego planu nie wprowadzi to nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Wydane decyzje o WZ nie wygasną, jeśli uprawomocnią się nie później niż z końcem 2025 r. lub przed wejściem w życie planu ogólnego w danej gminie (jeśli wejdzie on wcześniej). Zgodnie z nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydawane od 2026 r. WZ-tki nie będą bezterminowe, a będą ważne 5 lat. Nowością jest też obszar uzupełniania zabudowy, na którym to możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Będzie to możliwe, jeśli gmina w ogóle takie obszary uwzględni w planach ogólnych, czego robić nie musi! To budzi duże kontrowersje wśród inwestorów, którzy zaczęli spieszyć się z uzyskiwaniem WZ. Zmienione są też zasady wyznaczania szerokości frontu terenu inwestycji na 200m. Co to są obszary uzupełnienia zabudowy i jak gminy je będą wyznaczać? Czy działka, która nie jest obecnie objęta planem miejscowym może stracić na wartości? Czy można będzie zaskarżyć spadek wartości działki wynikający z wdrożenia niekorzystnego planu ogólnego i uzyskać odszkodowanie? Co o nowych WZ-tkach powinni wiedzieć inwestorzy, żeby nie przegapić etapu konsultacji społecznych przy uchwalaniu planów ogólnych?
Koniec z warunkami zabudowy?
Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest bardziej niepewną procedurą, bardziej uznaniową i bardziej czasochłonną niż uzyskiwanie PnB w oparciu o plan miejscowy. Przykłady nadużywania władzy urzędniczej, politycznej w tym zakresie opisywaliśmy niejednokrotnie w artykułach. Wielu inwestorów było blokowanych z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy, ale była ogromna grupa inwestorów, którzy stosując odpowiednie triki umiała uzyskiwać lepsze warunki zabudowy niż zakładała przed zakupem nieruchomości. Nowa reforma planistyczna miała ukrócić wydawanie uznaniowych decyzji o WZ, ale nie skończono z tym definitywnie. Inwestorzy zastanawiają się, jak duży obszar Polski będzie dalej funkcjonował w oparciu o decyzje o WZ? Potencjalnie, planami miejscowymi nie jest pokryte blisko 70% obszarów Polski, jednak tereny leśne, gleby chronione, wody śródlądowe, parki narodowe, krajobrazowe, obszary Natura 2000, to obszary, gdzie teoretycznie budować nie będziemy. Piszemy teoretycznie, bo nie wiadomo czemu zawsze znajdzie się ktoś, kto dostaje zgodę na budowę tam, gdzie nie powinien jej uzyskać, np. zamek w Stobnicy w obszarze Natura 2000, który jest w trakcie budowy. Nie wiemy jaki % terenu Polski zostanie pokryty obszarami uzupełniana zabudowy, ale przeanalizujmy tę nową definicję, sposób wyznaczania tych obszarów oraz to, jakie zmiany dla właścicieli działek nieobjętych planami miejscowymi czy inwestorów chcących nabyć takie nieruchomości niesie reforma planowania przestrzennego?
WZ tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy
Zacznijmy od tego, czym są obszary uzupełnienia zabudowy. To nowe narzędzie reformy planistycznej przewidziane dla gmin, które nie uchwalą planów miejscowych. Mają one ograniczać niekontrolowane rozprzestrzenianie się zabudowy, ochronę niektórych gleb, czy terenów cennych przyrodniczo. Czy takie tereny będą obligatoryjnie wyznaczane w ramach planów ogólnych? Gminy w planie ogólnym mogą określać obszary uzupełnienia zabudowy, ale nie muszą. Z jednej strony należy poprzeć to, że ustawodawca próbuje ograniczyć niekontrolowane, bardzo luźne rozprzestrzenianie się zabudowy szczególnie na terenach małych miast i terenach wiejskich niezwiązanych z rolnictwem, gdzie koszty budowy i utrzymania infrastruktury są wysokie. Z drugiej jednak strony, mając nieco ponad 30% pokrycia Polski planami miejscowymi powoduje to, że wiele działek staje się bezużytecznych pod kątem budowlanym i mamy pat dla licznych inwestycji, a niektórzy inwestorzy w popłochu sprzedają działki. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a), tj. nowej Ustawy o planowaniu przestrzennym wydanie decyzji o WZ jest możliwe w przypadku spełniania łącznie 6 warunków. Jeszcze do niedawna było to 5 warunków. Nowy jest warunek, że teren musi być „położony na obszarze uzupełniania zabudowy”.
Decyzje o WZ będzie można uzyskać tylko dla obszarów położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy. Warto monitorować, czy nasze działki nieobjęte planami miejscowymi w nowych planach ogólnych będą ujęte w ramach obszaru uzupełniania zabudowy! W przeciwnym przypadku nie będziemy mogli nic na nich zbudować do czasu uchwalenia planu miejscowego. Pierwszy etap wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy jest ściśle matematyczny, a drugi etap jest ściśle uznaniowy.
Sposób wyznaczania granic obszaru uzupełniania zabudowy
Wiemy co to jest obszar uzupełnienia zabudowy, ale czy wiemy jak on będzie przez gminy wyznaczany? To co jest bardzo istotne w zakresie przeznaczania terenów rolnych na obszary zabudowy to zapis art. 13m ust. 1. Ustawy, t.j. „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy.” Zgodnie z projektem rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy, określono sposób wyznaczania granic obszaru zabudowy w planach ogólnych gmin. Projekt rozporządzenia określa zasady sporządzania planu ogólnego, charakterystyki stref planistycznych i wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Wyznaczono również zasady wyznaczana zapotrzebowania na zabudowę mieszkaniową, zasady tworzenia gminnych katalogów stref planistycznych oraz opisywane tutaj zasady wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy. Art. 2 ust. 1 projektu rozporządzenia proponuje, że:
„Granice obszaru uzupełniania zabudowy wyznacza się w granicach niewykraczających poza obszar określony poprzez wykonanie kolejno następujących czynności:
1) określa się zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, pomiędzy którymi największa odległość nie przekracza 100 m, (…)”.
2) wyznacza się obszar poprzez obrys poprowadzony w odległości 50 m od budynków położonych w zgrupowaniach, o których mowa pkt. 1;
3) do wyznaczonego w pkt. 2 obszaru dodaje się obszary o powierzchni nie większej niż 10 000 m² ograniczone z każdej strony obrysem, o którym mowa w pkt 2, –tu właśnie dopatruję się tej dowolności.
4) od obszaru, o którym mowa w pkt. 3, odejmuje się obszar ograniczony obrysem, o którym mowa w pkt 2 oraz krzywą poprowadzoną wewnątrz obszaru, o którym mowa w pkt. 3, w odległości 45 m od granicy obszaru, o którym mowa w pkt. 3;
- Dopuszcza się rozszerzenie granic obszaru uzupełniania zabudowy wyznaczonego w sposób określony w ust. 1, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o 50% powierzchni tego obszaru.” –tu również dopatruję się dowolności, co oczywiście nie jest złe, bo najlepsze wyliczenia komputerowe nie zastąpią logicznego ludzkiego kreowania przestrzenią gminy.
Należy zapytać, kto to pisał i jakim celu? Powiedzieć, że to idiotyczne zapisy to jakby nic nie powiedzieć. Zgodnie z danymi Rządowego Centrum Legislacji projekt na czas pisania artykułu (10.2023 r.) jest na etapie konsultacji i mamy nadzieję, że te zapisy zostaną zmienione w końcowej wersji rozporządzenia. Niektórzy Eksperci wskazują właśnie na rozwiązania programowe, które matematycznie, przy użyciu algorytmów po określeniu kilku parametrów same będą wyznaczać obszar analizy. Czy będą to programy ogólnodostępne, darmowe i skąd będą tam „zasysane” dane? Pojawiło się w internecie narzędzie umożliwiające sprawdzenie obszarów objętych obszarami uzupełniania zabudowy. Na jakiej podstawie wprowadzono tam dane, skoro nie ma w tej sprawie jeszcze uchwalonego rozporządzenia, a gminy nie uchwaliły jeszcze planów ogólnych? Czy znów w ramach raportu za kilkadziesiąt złotych otrzymamy dane nieznanego pochodzenia? Pisaliśmy na ten temat już kilkukrotnie i przestrzegamy przed poleganiem w 100% na danych z tego typu portali. Urzędnicy między pokojami różnych działów (geodezja, architektura) w jednym urzędzie nie nadążają z przekazywaniem sobie dokumentów do jednego procesu budowlanego, a co dopiero z przekazywaniem tych danych do ogólnopolskich portali, nierzadko prywatnych firm. Na generowanych raportach umieszczane są klauzule o tym, iż te dane należy sprawdzić, albo są to dane gratisowe, w związku z czym nie podlega zwrotowi zapłacona kwota za ów raport. Do czasu uchwalenia planu ogólnego takie obszary uzupełniania zabudowy mogą być tylko obszarami sugerowanymi do przeznaczenia na taką zabudowę! Dlatego warto szukać informacji w internecie, ale należy sprawdzać ich wiarygodność.
Dostęp do infrastruktury
Gmina w planach ogólnych może określać (ale nie musi) standardy dostępności infrastruktury społecznej, która musi być zapewniona w ramach inwestycji. Mowa tu o minimalnych odległościach od szkół, aptek, bibliotek czy zieleni publicznej. Do czasu, gdy gmina nie uchwali planu ogólnego, inwestorów nie będą dotyczyć standardy dostępności infrastruktury społecznej. Jeśli gmina wyznaczy takie zasady, to każdy inwestor, niezależne czy będzie uzyskiwać pozwolenia na budowę w oparciu o plan miejscowy czy to w oparciu o warunki zabudowy (jeśli będzie to możliwe) będzie musiał respektować te przepisy. Nie rozumiemy, czemu te kwestie nie są uregulowane odgórnie dla całej Polski, tylko będą to kompetencje poszczególnych gmin! Przecież można określić te wartości jednolicie (albo w widełkach) dla całej Polski tak samo, jak określone mamy wymiary miejsc postojowych, czy odległości śmietników od wejść do budynków. Inwestorzy muszą sobie uzmysłowić, że w związku z uznaniowością gmin w tym aspekcie, te odległości będą różne, a zatem mogą wpływać pozytywnie lub negatywnie na wydawane pozwolenia na budowę. Ułatwiono nam nieco projektowanie inwestycji w zakresie wymaganych wskaźników urbanistycznych (chociaż tutaj też mamy zastrzeżenia), za to utrudniono w zakresie zapisów o dostępności infrastruktury. Takie dogodności oferuje nam reforma planowania przestrzennego.
Analiza parametrów zabudowy sąsiedniej
Wyznaczanie obszaru uzupełniania zabudowy to co innego niż analiza parametrów działek sąsiednich w przypadku ubiegania się o wydanie warunków zabudowy. Pierwsza procedura pozwoli stwierdzić czy w ogóle będziemy mogli ubiegać się o PnB, a druga określi parametry naszej zabudowy.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. (Dz.U.2021.2399) zmieniono rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp. Przepisy te obowiązują od 3 stycznia 2022 r. Zmieniono m.in. termin „front działki” na „front terenu”. Czy jedno pojęcie czy drugie, i tak sprawia problemy. Zgodnie z wynikami raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” pod redakcją INVESTOR REE od 1997r. do czerwca 2022 r. było 8487 wyroków sądowych w zakresie analizy linii frontowej działki, więc sprawa nie jest taka oczywista. W naszej opinii 200 m analizy wokół terenu inwestycji to mało, aby wyciągnąć miarodajną średnią. Zwłaszcza, że obszar uzupełniania zabudowy nie jest ograniczony do 200 czy 400 m. Szczególnie trudne będzie to dla obszarów, gdzie w odległości 200 m nie ma żadnej zabudowy. Czy jeśli w takim obszarze nie mamy żadnego budynku, to średnia intensywność zabudowy wyniesie 0 i wstrzyma nam wydanie decyzji? Tak się często właśnie dzieje, bo przy wydawaniu WZ trzeba było spełnić łącznie 5 warunków, a jak wspomnieliśmy wkrótce będzie to 6 warunków. Dlatego bezpieczniej jest dla naszej inwestycji, jeśli już jest jakiś budynek w bliskim sąsiedztwie. Często inwestorzy etapowo realizują większe inwestycje, żeby poprzednimi etapami zwiększać, np. parametr intensywności zabudowy dla kolejnych etapów. Jest to mozolne, czasochłonne i nie zawsze skuteczne, ale wielu inwestorom się to udaje. Oczywiście, należy tu uważać na operaty OOŚ, ale to odrębny temat. W przypadku warunków zabudowy analizie urbanistycznej nie będzie podlegać funkcja zabudowy, ponieważ ma być ona określona w planie ogólnym gminy poprzez strefę planistyczną. Niestety, ustawodawca dopuszcza wprowadzanie odstępstw, co w praktyce będzie pozwalało na budowanie, np. budynków przemysłowych w zabudowie jednorodzinnej. Naszym zdaniem jest to absurd. Dokumenty planistyczne mają na celu budowanie ładu przestrzennego, a wszelkie odstępstwa, czy dopuszczenia nie pomagają w tym zakresie, i prędzej czy później będziemy mieli do czynienia z nadużywaniem tego typu zapisów.
Warunki zabudowy ważne 5 lat
Przed nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydane decyzje o warunkach zabudowy były bezterminowe. W tym zakresie przepychanka ekspertów i ustawodawców w zakresie finalnego przepisu trwała długo. WZ-tki (bo można było uzyskiwać kilka WZ-tek na jedną działkę) traciły moc wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Finalnie, ograniczono obowiązywanie wydanej decyzji o warunkach zabudowy do 5 lat od dnia jej uprawomocnienia. Nie dotyczy to WZ-etek wydanych przed wejściem nowelizacji. Warto zaznaczyć, że czym innym jest uzyskanie decyzji, a czym innym jest jej uprawomocnienie. Samo wydanie decyzji powinno odbyć się do 30 dni. Termin uprawomocnienia to 14 dni – oczywiście w przypadku, gdy nie spływają odwołania. Można ten termin przyspieszyć, jeśli strony zrzekną się prawa do wnoszenia odwołania w postaci oświadczenia. W praktyce, cała procedura może trwać nawet kilka miesięcy. Tutaj ostrożność muszą zachować ci inwestorzy, którzy weszli na drogę zaskarżania wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Owszem, prawo nie działa wstecz i wielu ekspertów podkreśla, iż rozpoczęte procedury odwoławcze działają na starych przepisach, ale ja w praktyce widziałem już niejedno, i póki nie dostanę czegoś na papierze, póty nie wierzę na słowo. A czy po nowelizacji można występować o kilka WZ-tek na jedną działkę? Tak – ustawa w tym zakresie się nie zmieniła. Szczegółowo na temat procedury uzyskiwania WZ pisałem w artykule „Uzyskiwanie warunków zabudowy. 10 etapów procedury dla wytrawnych inwestorów” INVESTOR REE [5/2021] oraz omówiłem na kanale YouTube w ramach serii nagrań (O)błędny inwestor.
Czy działka może stać się bezużyteczna?
Inwestorzy i właściciele działek, dla których obecnie nie ma uchwalonych planów miejscowych obawiają się, czy przez zmiany w uchwalonych planach ogólnych gmin ich działka może stać się bezużyteczna? Może się tak zdarzyć, ponieważ jak wskazaliśmy wcześniej Ustawa nie nakazuje wyznaczania obszarów uzupełniania zabudowy w planach ogólnych, a wzory matematyczne do wyznaczania tych obszarów będą „sztywne” i nie pozwolą na zbyt luźną zabudowę. Inwestorzy muszą, zatem pilnować konsultacji społecznych na etapie uchwalania planu ogólnego i na czas wnosić uwagi. Czy to coś da? Niejednokrotnie w wydziałach planowania przestrzennego pytałem o ilość rozpatrywanych pozytywne wniosków czy uwag w ramach konsultacji społecznych i zazwyczaj dowiadywałem się, iż żadnej uwagi nie rozpatrzono pozytywne. Zresztą, nie musicie mi wierzyć. Możecie wejść w plany miejscowe i na końcu w sekcji uwag do planów w poszczególnych pozycjach odczytać widoczny zazwyczaj status „nie uwzględniono”.
Nie można zaskarżyć spadku wartości działki!
Co z działkami, które stracą na wartości ze względu na brak ich objęcia planem miejscowym i brakiem wyznaczenia w planie ogólnym obszaru uzupełniania zabudowy? Czy po uchwaleniu planu ogólnego można żądać od gminy odszkodowania w tym zakresie? Jeśli chodzi o opłaty adiacenckie związane z uchwalaniem planów miejscowych, to ustawodawca zabezpieczył się w tym zakresie i umie sięgnąć po pieniądze. Art. 37, ust 11a Ustawy o planowaniu przestrzennym omawia, bowiem aspekty obniżania lub wzrostu wartości nieruchomości, ale dotyczy to tylko uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Niestety, w przypadku uchwalenia planu ogólnego i terenów nieobjętych planami miejscowymi w sposób inny niż to było w studium, gdy nieruchomość straci na wartości – nowelizacja Ustawy nie przewiduje podstawy do roszczeń. Taki stan prawa przyczyni się do tego, że nie będziemy mogli zaskarżyć odmownej decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, który nie ma wyznaczonych obszarów uzupełniania zabudowy, bo gmina nie musi ich przecież wyznaczać. Nie będziemy mogli też zaskarżyć faktu, że gmina nie uchwala planu miejscowego, bo gminy mogą je ustalać, ale nie muszą. Jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2019 r., który wskazuje, że art. 37 ust. 1, który zezwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w planie miejscowym, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji (SK 22/16). Bezwzględnie w tym zakresie musi nastąpić zmiana przepisów, albo będziemy czekać na kolejne orzeczenia sądów i trybunału.
Obawy i szanse inwestorów
Zgodnie z przepisami te decyzje o warunkach zabudowy, które zostały wydane i stały się prawomocne przed wejściem w życie nowelizacji Ustawy zachowują moc. Po uchwaleniu planu ogólnego, warunki zabudowy uzyskamy tylko wtedy, gdy działka znajdzie się w obszarze uzupełniania zabudowy. W związku z tym, najbardziej bezpieczni są inwestorzy, którzy mają nieruchomości objęte planami miejscowymi oraz ci, którzy mają prawomocną decyzję o warunkach zabudowy sprzed wejścia w życie nowelizacji Ustawy. W naszej opinii, najspokojniej będą spać ci, którzy jeszcze uzyskają prawomocne PnB. W najgorzej sytuacji są ci, którzy nie mają prawomocnych decyzji o WZ, albo mają je w toku rozpatrywania. Teoretycznie powinni dokończyć te procedury na starych zasadach, ale nie wiemy jak w praktyce będą decydować urzędnicy w przypadku, gdy np. jeszcze przed końcem 2025 r. uchwalony zostanie plan ogólny. Sen z powiek inwestorom spędza też fakt obowiązywania WZ-tek przez 5 lat. Częste zmiany przepisów, wahania na rynku kredytów hipotecznych, zmiany w zakresie dostępności i cen materiałów budowlanych powodują, że trzeba nierzadko uzyskiwać pozwolenia zamienne, czy wstrzymywać budowy. Przecież te wszystkie zmiany muszą uwzględniać zapisy decyzji o WZ. A jeśli zmiany pójdą tak daleko, że trzeba będzie uzyskać nową WZ, to może okazać się, że nie będzie to możliwe ze względu na brak obszaru uzupełniania zabudowy, wyznaczonego w planie ogólnym gminy. Inwestorzy obawiają się również tego, że od 2026 r. nie będzie obowiązywała Ustawa lex deweloper. Czy światełkiem nadziej dla inwestorów jest uchwalanie planów miejscowych dla obszarów, które nie są nimi pokryte? Gminy mogą już oficjalnie wchodzić w kooperacje z inwestorami w ramach uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) i być może to jest przyczyna tego, że wyznaczanie obszarów uzupełniania zabudowy nie jest elementem obligatoryjnym planów ogólnych. Trochę, wygląda to tak, jakby ustawodawca chciał przerzucić koszty i inicjatywę sporządzania planów miejscowych na inwestorów. Jak w praktyce będzie wyglądała procedura uchwalania ZPI? Eksperci, z którymi rozmawiam twierdzą, że na pewno nie będzie to tak sprawne jak w przypadku lex deweloper. Szczegółowo o ZPI w Roczniku INVESTOR REE [7/2023] pisał Piotr Jarzyński. My od siebie dodamy, że absurdem jest pozwalanie na ZPI na obszarach planów miejscowych i zastępowanie nimi danego obszaru planu. Z jednej strony, inwestorzy się cieszą, że będą mogli pokombinować na obowiązującym planie, ale nasze pytanie brzmi, po co w takim razie nam uchwalać plany, skoro i tak będziemy mogli je zmieniać innymi procedurami? Po co tworzymy narzędzia, które zamiast skracać i ułatwiać procedury inwestorom, to je komplikują i wydłużają? Jaka będzie partycypacja społeczna przy ZPI? I na ile dane z ZPI będą aktualizowane w planach? Co z inwestorami, którzy wybudowali inwestycje zgodnie z planem miejscowym w miejscu, które wybrali właśnie ze względu na zapisy tego planu, a nagle tuż za płotem zostaje uchwalony ZPI, który zmienia całkowicie otoczenie wbrew dotychczasowemu przeznaczeniu terenu? Czy to jest trwałość prawa? Czy to będzie służyło uporządkowaniu przestrzeni i likwidacji obecnego chaosu urbanistycznego? O ile, jako osoba wykonująca analizy due diligence nieruchomości, analizy chłonności czy uzyskująca decyzje o WZ mogę się cieszyć, że będę miał więcej zleceń to, jako inwestor mogę tylko ubolewać nad takim nowelizowaniem przepisów. Czy gminy mają zasoby finansowe i ludzkie, żeby do 2026 r wdrożyć nowe plany ogólne przy założeniu, że nie ma pieniędzy z KPO? Jak pisaliśmy w artykule „Reforma planowania przestrzennego okiem praktyków rynku nieruchomości” (Rocznik INVESTOR REE [6/2022] z KPO na reformę planistyczną przewidziano 900 mln zł na całą Polskę, co stanowi ok. 360 tys. zł na gminę. Za te pieniądze często jest realizowany jeden większy plan miejscowy w dużym mieście.
___
ADRIAN HOŁUB – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
