Sprawdzenie działki przed zakupem. Dane ewidencyjne – cz.1

Poszukując nieruchomości na cele inwestycyjne lub własne cele budowlane musimy skontrolować podstawowe parametry przedmiotowej nieruchomości. Celowo napisałem, że musimy ponieważ kontrola powinna dotyczyć absolutnie każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utwierdza to ilość spraw jakie opiniuję jako biegły sądowy w kontekście problemów po zakupie nieruchomości. Błędne powierzchnie, problemy z granicami, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej, służebności to tylko niewielka część problemów z jakimi borykają się inwestorzy po zakupie. Niestety sprawy te ciągną się latami, pochłaniając cenny czas inwestorów oraz pieniądze niezbędne na obsługę prawną oraz biegłych. Postanowiłem zatem napisać szereg artykułów, które pokażą w jaki sposób wykonać podstawową analizę działki, jakie parametry sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę w ramach analizy. Co można wykonać we własnym zakresie, a co należało by zlecić profesjonalnym podmiotom. Mam ogromną nadzieję, że dzięki tym publikacjom, problemów po zakupie nieruchomości będzie zdecydowanie mniej, a inwestorzy będą dokonywali świadomych zakupów. Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt analizy. Może być ona cennym dokumentem do negocjacji ceny z sprzedającym lub dokumentem informującym o większej wartości nieruchomości niż oferowana. W pierwszej kolejności na warsztat wezmę dane ewidencyjne działki. Mam tu na myśli numer działki, obrębu, powierzchnię, granice, użytki i numer KW.

Ogólnodostępne informacje.

Do analizy konkretnej nieruchomości niezbędne jest posiadanie podstawowych danych lokalizacyjnych tj. numer działki, obręb, gmina, powiat i województwo. Ewentualnie wystarczy nam identyfikator działki ewidencyjnej

WWPPGG R.XXXX.NDZ. który zawiera w sobie wszystkie wymienione wyżej informacje. Poniżej krótkie wyjaśnienie w/w ciągu znaków.    

WW – kod województwa

PP – kod powiatu

GG – kod gminy w powiecie według rejestru terytorialnego.

R – typ gminy

XXXX – numer obrębu

NDZ – numer działki w obrębie

Wystarczy nam zatem ten jeden ciąg znaków do lokalizacji działki na mapie. Mając ten numer szukamy działki na ogólnopolskim geoportalu. Następnie klikając informację o działce wyświetlają nam się dane, które w pewnym stopniu możemy interpretować. W kolejnych akapitach pokażę na co zwrócić uwagę.

Numer ewidencyjny działki

Analizując numer działki możemy określić z pewnym prawdopodobieństwem, że granice działki i powierzchnia są poprawne i nie wymagają szczegółowej kontroli. Jeżeli działka ma numer np. 100/1, a wokół widzimy kolejne numery tj. 100/2, 100/3 itd. to możemy przypuszczać z dużą dozą prawdopodobieństwa, że działka wynika z podziału i jej granice oraz powierzchnia są poprawne. Jeżeli mamy taką sytuację warto poprosić sprzedającego o kopię mapy z projektem podziału. Jeżeli powierzchnia na mapie odpowiada aktualnej powierzchni ewidencyjnej i geometrycznej i są opisane z dokładnością do 1 metra kwadratowego to najczęściej wszystko z takimi działkami jest w porządku. Ważne jest w tym przypadku również to czy powierzchnia działki wynikającej z podziału nie jest większą niż 33% całości. W takich przypadkach jej powierzchnia jest obliczona poprzez różnice całej nieruchomości i wydzielanej mniejszej działki. W tym przypadku numer działki będzie sugerował, że pochodzi z podziału, ale powierzchnia może być błędna.

Powierzchnia w arach

Jeżeli nieruchomość, którą analizujemy ma powierzchnię zapisaną z dokładności do jednego ara np. 0,10ha możemy mieć pewność, że powierzchnia po ustaleniu granic się zmieni. W takim przypadku niezbędne jest przed zakupem wykonanie czynności granicznych z zawiadomieniem właścicieli i władających nieruchomościami przedmiotowej i sąsiedniej. Ważne jest żeby te czynności wykonywał doświadczony geodeta uprawniony posiadający uprawnienia geodezyjne z zakresu 2, związane z sporządzaniem dokumentacji do celów prawnych. Są to czynności, które i tak są wykonywane w trakcie inwestycji np. przy wykonywaniu mapy do celów projektowych w przypadku bliskiej odległości budynków lub obiektów budowlanych od granic. W związku z powyższym dobrze jest mieć świadomość możliowści zmiany powierzchni i granic przez rozpoczęciem inwestycji, a nie po. Zdarzały nam się sytuacje w których ubywało 20% powierzchni działki lub zmieniały się granice w taki sposób, że nie dało się zrealizować zakładanej koncepcji. W jednym z analizowanych przypadków, inwestycji w ogóle nie dało by się zrealizować z powodu zmniejszenia szerokości działki. Oczywiście nie zawsze powierzchnia musi się zmienić na minus. Spotykamy się z sytuacjami gdzie po czynnościach granicznych przedmiotowa działka ma większą powierzchnię niż to wynika np. z wypisu z rejestru gruntów. Jest to jeden z przypadków, w których działka którą kupimy po ustaleniu granic może mieć większą wartość spowodowaną zwiększeniem jej powierzchni.     

Różnice w powierzchni

Analizując powierzchnię działki będziemy posługiwać się powierzchnią ewidencyjną, czyli wynikająca z ewidencji gruntów, umieszczoną na wypisie z rejestru gruntów oraz powierzchnią geometryczną czyli faktyczną powierzchnią działki wynikającą z współrzędnych matematycznych. W dostępnych portalach internetowych możemy uzyskać jedną i drugą powierzchnię poprzez kliknięcie na daną działkę. Niestety nie dotyczy to każdej gminy. Zależy to od systemu infrastruktury przestrzennej i tego jakie dane gmina postanowiła udostępnić. Jak zatem podejść do analizy powierzchni działki? W pierwszej kolejności ustalić jaka jest powierzchnia ewidencyjna działki. Jeżeli portal nie udostępnia tych danych to musimy je pozyskać od właściciela nieruchomości lub pośrednika obsługującego transakcję. We własnym zakresie powinniśmy określić powierzchnię geometryczną. W najprostszy sposób możemy wykonać obmiar powierzchni w portalu lub pobrać współrzędne i obliczyć powierzchnię geometryczną działki. Jeżeli zatem powierzchnia geometryczna zgadza się z powierzchnią ewidencyjną to jest już duże prawdopodobieństwo, że powierzchnia nie ulegnie zmianie na skutek czynności granicznych. Jeżeli w tych powierzchniach jest różnica to bezwzględnie przed zakupem działki należy wykonać protokół graniczny, który określi poprawnie punkty graniczne działki i przebieg jej granic oraz ustali faktyczną powierzchnie działki. W jednej z analizowanych spraw sądowych inwestor kupił nieruchomość o powierzchni 81 arów. Po kilku latach od zakupu postanowił rozpocząć inwestycję. W ramach wykonywanego podziału nieruchomości geodeta ustalił poprawnie granice działki i określił poprawną powierzchnię działki, która wyniosła ok 6959 metrów kwadratowych. Niestety skutkowało to budową 4 jednostek mieszkaniowych mniej na nieruchomości. Inwestor postanowił zwrócić nieruchomości sprzedającemu i starać się odzyskać zapłaconą kwotę. W tym przypadku wystarczyło określić powierzchnię geometryczną działki i już na samym początku byłoby wiadomo że coś się nie zgadza. To jest właśnie jedna z tych działek z pozoru banalnych i bezproblemowych. Warto dodać że sprawa w sądzie trwa już kilka ładnych lat. Można zapytać co było przyczyną tego stanu rzeczy. Otóż nieruchomość pochodziła z podziału większej działki. Opisałem ten temat w akapicie powyżej i mogłoby się wydawać, że jest to na plus. Tyle że jeżeli wydzielamy z dużej działki, mniejszą o powierzchni mniejszej niż 33% całości to nie musimy zajmować się granicami całej działki, a jej powierzchnie obliczamy przez różnicę. W analizowanym przypadku tak właśnie się stało. Natomiast pierwotna powierzchnia działki obarczona była dużym błędem. W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych powierzchnie często liczono metodą graficzną, nie analityczną ze współrzędnych matematycznych.

Powierzchnia zapisana w arach powinna sprawić, że zaświeci nam się czerwona lampka. Dotyczy to głównie nieruchomości położony poza granicami administracyjnymi miast. Czy powierzchnia działki opisana z dokładnością do metra kwadratowego też może martwić ? Tak w przypadku gdy nie zgadza się powierzchnia geometryczna działki z powierzchnią ewidencyjną co opisałem w powyższym przykładzie. Wielu kupujących ma wrażenie, że jeżeli jest coś napisane w wypisie z rejestru gruntów na urzędowym dokumencie to jest prawdą i nic nie może tego zmienić. Nic bardziej mylnego. Jeżeli po zakupie nieruchomości wykonane zostanie opracowanie prawne, które poprawi przebieg granic i określi nową powierzchnię działki to taka zmiana zostanie wprowadzona niezależnie od naszej woli. Musimy pamiętać, że to granice określają powierzchnię nieruchomości, a nie na odwrót. Nie ustalamy granic żeby wyjść na powierzchnię. Ustalamy granice w oparciu do dostępne materiały archiwalne, szkice, protokoły, a wynikiem tych prac jest nowa powierzchnię działki.

Granice nieruchomości

W większości przypadków przedmiotem transakcji kupna sprzedaży jest działka ewidencyjna. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków jest to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych. Natomiast przez granice działki ewidencyjnej rozumiemy linię łamaną lub odcinek, wspólny dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych. Granice z kolei są konsekwencją położenia punktów granicznych. Tak więc lokalizacja punktów granicznych określa przebieg granic oraz ustala powierzchnię działki. Jeżeli jakiś punkt ulegnie przesunięciu powierzchnia działki się zmieni. Punkty graniczne z kolei mogą być w terenie oznaczone znakami granicznymi, ale nie muszą. Błędne jest przekonanie, że wszystkie działki muszą być oznaczone znakami granicznymi i zawsze odnajdziemy kamienie graniczne. Punkty graniczne mogą być zamarkowane np. palikiem drewnianym lub w ogóle nie być oznaczone. W przypadku znaku granicznego z trwałego materiału może to być słupek betonowy, który zawsze powinien mieć tzw. podcentr. Jest to płyta z krzyżem lub butelka. Dlaczego o tym piszę. Jeżeli znak graniczny powierzchniowy ulegnie uszkodzeniu lub wykopaniu można wznowić punkt graniczny wykorzystując podcentr. Warto też mieć na uwadze, że znaki graniczne podlegają ochronie prawnej, a ich uszkodzenie podlega karze pozbawienia wolności do 2 lat zgodnie z kodeksem karnym.  

Jak zatem sprawdzić czy punkty graniczne określające położenie i powierzchnię działki ewidencyjnej, którą chcemy zakupić są poprawne i nie nic po zakupie się nie wydarzy. Możemy zamówić dane dotyczące punktów granicznych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Zgodnie z aktualnymi przepisami starosta prowadzący zasób geodezyjny powinien prowadzić rejestru punktów granicznych z określającymi je atrybutami. Zamawiając taki wykaz otrzymamy numer punktu, jego współrzędne geodezyjne X i Y oraz atrybuty SPD, ISD, STB. Poniżej która charakterystyka każdego z nich:

Atrybut SPD może przyjmować wartość 1 lub 2. Jeżeli w wykazie przy danym punkcie znajdziemy wartość 2 należy wykonać protokół graniczny, a punkt może ulec przesunięciu.

To samo dotyczy atrybutu ISD dotyczącego spełnienia standardów dokładnościowych. Jeżeli atrybut przyjmuje wartość 2 to należy bezwzględnie wykonać protokół graniczny i można liczyć się z ewentualnym przesunięciem punktu i zmianą jego współrzędnych matematycznych.

Atrybut STB mówi nam o stabilizacji punktu granicznego. Dzięki temu idąc w teren będziemy wiedzieć czy odnajdziemy jakikolwiek znak graniczny.

Atrybuty punktów granicznych są niezwykle cenną informacją  Z dużym spokojem możemy podejść do transakcji zakupu jeżeli atrybuty punktów granicznych SPD i ISD wynoszą 1, a powierzchnia geometryczna równa się powierzchni ewidencyjnej. W tym przypadku możemy być pewni, że nic się nie wydarzy. Jeżeli natomiast jeden z atrybutów ISD lub SPD wynosi 2 bezwzględnie musimy wykonać protokół graniczny przed zakupem nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest podejście do umowy przedwstępnej i wpisanie stosownych warunków, które muszą być spełnione, aby podejść do umowy ostatecznej.  

W przypadku niepoprawnych atrybutów punktów granicznych lub rozbieżności w powierzchni działki, o której wspomniałem powyżej należy wykonać protokół wyznaczenia punktów granicznych lub ustaleniu przebieg granic działki ewidencyjnej. Każdą z wyżej wymienionych prac należy rozpocząć od analizy dokumentów w aktach księgi wieczystej oraz w archiwum geodezji. Następnie na podstawie zebranych danych należy podjąć decyzję odnośnie  rodzaj czynności granicznych niezbędnych do wykonania. Na protokół zawiadamiamy właściciela i władających przedmiotowej nieruchomości oraz nieruchomości przyległych. Z czynności granicznych sporządzony jest stosowny protokół, który razem z operatem technicznym jest zdeponowany w urzędzie geodezji. W dokumentacji obliczana jest również ostateczna powierzchnia działki. Jak widać, ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Nie dość, że przesunięcia granic mogą skutkować zmianą powierzchni działki, to jeszcze zmianie ulegną wymiary działki. Ma to bardzo duże konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych.

Użytki gruntowe

Z ogólnodostępnych danych ewidencyjnych dotyczących działki znajdziemy również informacje dotyczące użytków gruntowych. Mają one kolosalne znaczenie pod kątem możliwości inwestycyjnych, uzyskania decyzji WZ, możliwości zmiany przeznaczenia oraz opłat za faktyczne  wyłączenie z produkcji rolnej. Analizując daną działkę do zakupu sprawdzamy jakie użytki i klasy bonitacyjne znajdują się na naszej działce. Oczywiście sytuacja jest niezwykle prosta gdy na działce jest użytek B (budowlany) lub Bp (zurbanizowany niezabudowany). Jednak w większości przypadków niezależnie od tego czy kupujemy działkę w mieście, czy poza spotkamy się z użytkami rolnymi, które w pierwszej kolejności trzeba przekształcić oraz dokonać wyłączenia z produkcji rolnej. W zależności od rodzaju użytku i klasy bonitacyjnej możemy lub nie możemy dokonać zmiany przeznaczenia na cele nierolne lub nieleśne. Poniżej trochę informacji na ten temat, które znajdziemy w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.     

„Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,

5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.”

Wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli, więc grunty rolne lub leśne położone poza granicami administracyjnymi miast wymagają wyżej wymienionej zgody, to zmiana przeznaczenia może się odbyć jedynie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na takie grunty decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Możemy jedynie wnioskować do gminy o uchwalenie MPZP lub taki plan z gminą stworzyć.

Jest pewien wyjątek w odniesieniu do gruntów rolnych klasy I-III.

„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.„

Warto tu zaznaczyć co oznacza zwarta zabudowa. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych pod pojęciem zwartej zabudowy rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Widzimy zatem, że dotyczy to gruntów położony w miejscowościach i wsiach. W przypadku zabudowy rozproszonej i gruntów klasy III lub wyższej jesteśmy skazani na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i dla takich gruntów decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. 

Zmiana klasy bonitacyjnej z III na IV

Wiele osób zamiast oczekiwania na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bierze sprawy w swoje ręce i decyduje się na analizę i zmianę klasy bonitacyjnej gleby. Jest to słuszny kierunek i warto go wziąć pod uwagę. Jeżeli taki zabieg się uda to nie jest potrzebna zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Zmiana klasy III na IV daje nam możliwość wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy i realizację inwestycji. Oczywiście nie jest to zabieg prosty. Uprawniony klasyfikator robi odkrywki glebowe, które następnie analizuje i przygotowuje dokumentację. Nie ma tu mowy o naciąganiu wyników. Operaty są szczegółowo weryfikowane. W ostatnim czasie zdarzyły się kontrole operatów wykonywanych kilka lat wstecz. Natomiast jeżeli się uda dokonać zmiany, po zatwierdzeniu dokumentacji przez urząd następuje zmiana klasy w ewidencji gruntów i budynków.      

Wyłączenie gruntów III klasy z wniosku o warunki zabudowy 

Wiele osób się zastanawia, czy możemy, zatem nie obejmować gruntów III klasy lub wyższej obszarem inwestycji i tak wnioskować o WZ. Od jakiegoś czasu jest już to możliwe Dotychczas jeżeli nie byliśmy w stanie spełnić warunków dla gruntów rolnych I-III klasy, to musieliśmy je w pierwszej kolejności geodezyjnie wydzielić, a dopiero po podziale wnioskować o warunki zabudowy dla działek rolnych, na których nie mamy wyżej wymienionych użytków. Aktualnie możemy wnioskować o warunki zabudowy na fragment działki, na którym nie ma użytków III klasy lub wyższej i na tym fragmencie realizować inwestycję. Po uzyskaniu warunków zabudowy możemy sprzedać działkę inwestycyjną lub wykonać podział w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Załóżmy, że mamy szczęście i nasza działka rolna nie ma gruntów I-III klasy. Czy możemy wnioskować o wydanie decyzji WZ na całą działkę? Oczywiście również jest to możliwe. Musimy jednak pamiętać o obszarze inwestycji oraz o konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku większych inwestycji przed wystąpieniem o decyzję WZ niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach co znacznie wydłuża nam proces inwestycji (średnio o ok 1 rok). Poniżej rodzaje inwestycji mieszkaniowych wymagających uzyskania w/w decyzji:  

„55) zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą:

a) objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 4 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze,

b) nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze;”

Musimy zatem sprawdzić czy nasza działka nie jest objęta formą ochrony przyrody. Jeżeli jest możliwość zrezygnowania z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach poprzez wykonywanie podziału nieruchomości to myślę, że warto to zrobić. Z pewnością będzie to droga tańsza i szybsza.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej.

Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tego rodzaju wyłączenie podlega opłacie. Decyzja o wyłączeniu jest niezbędna jako jeden z załączników  do uzyskania pozwolenia na budowę. Wysokość opłat będzie związana z powierzchnią konkretnego użytku, klasą bonitacyjną oraz pochodzeniem gleby.

Należy mieć na uwadze, że będą to dwie opłaty. Pierwsza to należność wyliczana według powyższej tabeli pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Organ do określania tej opłaty najczęściej posiłkuje się operatem szacunkowym. Druga to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10,  a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Warto również mieć na uwadze zwolnienia z opłaty na cele budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieniu podlega obszar 0,05 ha, a w przypadku budownictwa wielorodzinnego 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.

Niezgodność danych z KW

Analizując dane ewidencyjne należy zestawić je z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Należy pamiętać, że dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. W/w dokumenty powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. W związku z powyższym rejestr ewidencji gruntów i budynków w odniesieniu do danych znajdujących się w dziale I KW ma pierwszeństwo.  Można by się zastanawiać nad rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która mówi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Analizując orzecznictwo sądowe w tym zakresie ustalona została spójna linia orzecznicza mówiąca o tym, że wpisy w dziale I księgi wieczystej nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ  nie określają stanu prawnego nieruchomości, dla której księga jest prowadzona. W związku z powyższym błędne jest rozumowanie, że jeżeli coś jest zapisane w dziale I księgi wieczystej to nie może ulec już zmianie. Wystarczy jakiekolwiek opracowanie geodezyjne aktualizujące powierzchnię działki, a zostanie ono z urzędu wprowadzone do księgi wieczystej. Warto dodać, że zmiany w ewidencji gruntów gruntów i budynków powodujące zmiany w dziale I KW, są przesyłane do sądu z automatu bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela nieruchomości.