Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Inwestowanie w dwupaki, trzypaki, apartamenty inwestycyjne, kwatery pracownicze, w mikrokawalerki – możliwości jest wiele. Coraz więcej osób zachęca do tych form inwestowania w nieruchomości i faktycznie wielu inwestorów lokuje tam swoje majątki. Biznes jak biznes – niech każdy inwestuje w co chce. Warto jednak zaznaczyć, że promowane są na rynku nielegalne praktyki, a konsekwencje dla właścicieli wynikające z ewentualnych niezgodnych z prawem działań są przewidziane w przepisach. Oczywiście, można legalnie dzielić lokale i budynki zgodnie z prawem, ale nie zawsze się da. Można też zmieniać sposób użytkowania budynków tak, żeby było zgodnie z prawem, ale też nie zawsze jest to możliwe. Inwestorzy „condohoteli” i „aparthoteli” wstrzymali oddech, zawieszając inwestycje w oczekiwaniu na wejście w życie nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które to mają nakazywać minimalną powierzchnię lokali użytkowych 25 mkw. Czy ograniczenie będzie dotyczyć wszystkich lokali, również tych „aparthotelowych”? Czy deweloperzy zmuszani będą do budowania „pokoi hotelowych”, komórek lokatorskich, czy lokali usługowych większych niż oczekuje tego użytkownik? Niektórzy już mają pomysły na obejście nowych przepisów przy użyciu pomieszczeń przynależnych. Przeanalizujmy jednak co jest legalną praktyką w tych modelach biznesowych? Co to znaczy, że lokal jest samodzielny? Jaka jest odpowiedzialność finansowa, prawna i karna w zakresie samowoli budowlanych, zmian funkcji użytkowania budynków i czy jest kara za użytkowania lokali niezgodnie z funkcją?
Minimalna powierzchnia lokalu
Po nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, od 1 stycznia 2018 r. zgodnie z art. 94 „mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw.” Nie ma tu żadnej tolerancji typu 24,89 mkw. Z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dostępny tutaj >>) art. 94 zostaje bez zmian, ale zgodnie z „§ 56a. 1. Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw.” Zastanawia już sama numeracja tych przepisów, ale pomijając tę kwestię zmiana wskazuje na fakt, że będzie to dotyczyć zarówno lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych (handlowych, magazynowych, czy biurowych). W dalszym ustępie art. 56a czytamy „2. Dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.” Może to, zatem dotyczyć lokali handlowych, biurowych, do których wchodzimy z ulicy na parterze, albo po schodach na pierwsze piętro. Dalej, w art. 56a czytamy: „3. Wymaganie, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy lokali znajdujących się w: 1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.” Za chwilę wyjaśnimy co to są budynki zamieszkania zbiorowego, ale najpierw należy zastanowić się czy wyrażenie „w których wydzielono lokal użytkowy” należy stosować do obu form przed przecinkiem – „budynków zamieszkania zbiorowego” i do „budynków mieszkalnych jednorodzinnych”, czy tylko do budynków mieszkalnych jednorodzinnych? Moim zdaniem, ten przepis jest źle skonstruowany i niejednoznaczny, ale uważam, że dotyczy to tylko budynków jednorodzinnych. Po pierwsze, w domu jednorodzinnym zgodnie z definicją ustawową można wyodrębnić lokal usługowy do 30% powierzchni całkowitej domu jednorodzinnego, czyli mamy podaną górną granicę a nie ma podanej dolnej granicy powierzchni takiego lokalu „w domu”. W definicji ustawowej domu jednorodzinnego nie wprowadza się teraz żadnych zmian. Odnosząc się do budynku zamieszkania zbiorowego, gdy w takim budynku zrobilibyśmy wszystkie samodzielne lokale (o ile by się dało) to nie byłby to już budynek zamieszkania zbiorowego – mamy wtedy wiele lokali wynajmowanych osobno – komentuje Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, PKN Expert, Lecturer, Author.
Czytając ten przepis w taki sposób, że sformułowanie „w których wydzielono lokal użytkowy” odnosi się jedynie do budynków mieszkalnych jednorodzinnych powoduje, że ten zapis jest bez sensu. Do jakich przypadków miałby nie mieć wtedy zastosowania ust. 1, skoro w budynku jednorodzinnym wyodrębniono już lokal użytkowy i nie można wyodrębnić kolejnych? Zgodnie z Prawem Budowlanym w domu jednorodzinnym można mieć maksymalnie 1 lokal użytkowy. Warto też wskazać, że ta część „w których wydzielono lokal użytkowy” pojawiła się dopiero w końcowej wersji rozporządzenia, uzasadnienie odnosi się do treści sprzed tej zmiany, a pkt 2 ust. 3 zawiera przepis przejściowy, co także mogłoby sugerować, że pkt 1 powinien mieć taki charakter. Niemniej jednak, naszą rolą jest odnajdować się w złych przepisach i proponować ich pragmatyczną wykładnię. Dlatego, tak jak Adrian, uważam, że ust. 1 nie powinien mieć zastosowania do budynków użyteczności publicznej i do tych budynków nie ma zastosowania fraza „w których wydzielono lokal użytkowy” – komentuje Maciej Górski, adwokat, partner, GPLF Górski & Partners Law Firm.
W domu jednorodzinnym możemy wydzielić zgodnie z legalną definicją jeden lokal niemieszkalny (użytkowy), który ma do 30% powierzchni całkowitej domu jednorodzinnego (chyba, że plan miejscowy wyraźnie tego zabrania). Ustawodawca zapewnił nam, że w domu jednorodzinnym możemy wydzielić i wyodrębnić lokal użytkowy nawet 10 mkw. Przejdźmy do wyjaśnienia czym jest zamieszkanie zbiorowe. Zamieszkanie zbiorowe dotyczy hoteli, pensjonatów, kwater pracowniczych itp. Mówimy, zatem o najmie krótkoterminowym, o usługach hotelowych – wtedy te pokoje (nie lokale) oczywiście nie muszą mieć minimum 25 mkw. Definicja budynku zamieszkania zbiorowego zgodnie z art. 5 pkt 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie brzmi „należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny”. Dalej, w art. 56a ust. 3 czytamy, że nie dotyczy to lokali znajdujących się w „2) budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.” Zaznaczmy, że rozporządzenie po podpisaniu ma obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r., a nie jak zakładano wcześniej od stycznia 2024 r. Tutaj mamy zasadę, że prawo nie działa wstecz – komentuje Adrian Hołub.
Zmiany w warunkach technicznych, polegające na ustaleniu minimalnej powierzchni lokalu użytkowego, mają być odpowiedzią na rynkową praktykę sprzedaży lokali użytkowych, jako apartamentów inwestycyjnych, które później wykorzystywane są de facto, jako mieszkania, lub do zamieszkania. Deweloperzy oferują mikroapartamenty o powierzchni np. kilkunastu mkw., tymczasem nowe mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 mkw. Wprowadzenie zmiany polegającej na określeniu minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego na 25 mkw należy ocenić negatywnie. Po pierwsze dlatego, że nie rozwiąże on problemu. Nie dlatego znajdują się nabywcy na „użytkowe mikroapartamenty”, bo w przepisach rozporządzenia zabrakło określenia minimalnej powierzchni, tylko popyt na takie lokale wynika z wysokich cen mieszkań, które spowodowane są przede wszystkim trudną dostępnością gruntów inwestycyjnych oraz długoletnim procesem uzyskiwania niezbędnych zgód administracyjnych. Lokale użytkowe są nierzadko tańsze (mimo wyższego podatku VAT, który na lokale użytkowe wynosi 23%, a przy lokalach mieszkalnych tylko 8%), nie tylko dlatego, że są mniejsze, ale przede wszystkim dlatego, że ceny gruntów pod ich budowę są niższe niż w przypadku inwestycji mieszkaniowych. Po drugie lokale użytkowe to jednak nie lokale mieszkalne i nie powinno się ustalać jednolicie minimalnej powierzchni dla wszystkich lokali użytkowych tylko dlatego, że niektóre z nich wykorzystywane są na cele mieszkaniowe. To trochę jak walczyć z niekontrolowanym rozprzestrzenianiem się zabudowy (niekontrolowaną suburbanizacją) przez ustanowienia generalnego zakazu zabudowy – brzmi znajomo? W zasadzie, jak realizacja niejednego pomysłu dotychczasowego rządu. Takie rozwiązanie może niepotrzebnie uderzyć w inne segmenty rynku nieruchomości. Co do condohoteli – na ostatniej prostej, dodawany nowelizacją przepis §56a ust. 3 warunków technicznych został zmieniony w taki sposób, że można by mieć wątpliwości czy ograniczenia co do minimalnej powierzchni lokali użytkowych dotyczą także budynków zamieszkania zbiorowego. Należy jednak jednoznacznie opowiedzieć się za taką jego wykładnią, że treści §56a ust. 1 warunków technicznych, który ustanawia minimalną powierzchnię – 25 mkw. dla lokali użytkowych, nie ma zastosowania do budynków zamieszkania zbiorowego. Taką interpretację potwierdza także uzasadnienie rozporządzenia nowelizującego. Przepis ten natomiast będzie niewątpliwie dotyczył inwestycji realizowanych jako budynki użyteczności publicznej. Warto też dodać, że nowelizacja rozporządzenia, przewidująca także istotne zmiany dla inwestycji mieszkaniowych – jeśli wejdzie w życie – na pewno wpłynie na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a tym samym także mieszkań – pytanie, czy przy obecnych cenach stać nas na kolejne podwyżki? – komentuje Maciej Górski.
Rzut do celów uzyskania samodzielności lokali. GEODETIC
Lokale samodzielne, a lokale przynależne
Sprawa jest wielowątkowa w aspekcie prawnym, społecznym i biznesowym. Owszem, chciałbym, aby każdy mógł mieszkać w dużym mieszkaniu czy domu, a nie w szufladzie, ale jestem przeciwny ujednolicaniu minimalnej powierzchni dla wszystkich funkcji lokali, ponieważ lokale użytkowe to nie tylko lokale „mieszkalne” typu „aparthotel”. Lokale użytkowe to również samodzielne lokale biurowe, handlowe, usługowe czy magazynowe. Po co zmuszać kogoś do kupowania 25-metrowego biura, jeśli potrzebuje mieć jedno stanowisko pracy? Po co zmuszać kogoś do zakupu 25-metrowej komórki magazynowej, kiedy potrzebuje 10 mkw, a nie chce jej wynajmować tylko mieć na własność? Warto zwrócić uwagę na to, że chodzi tu właśnie o lokale samodzielne, które przeszły procedurę uzyskiwania samodzielności lokali. Lokale, które nie będą wyodrębniane nie mogą podlegać odrębnemu obrotowi nieruchomości. W mojej opinii, planowaną zmianę przepisów i tak inwestorzy będą obchodzić. Kupując 25-metrowy lokal i przykładowo 5 przynależnych do niego pomieszczeń 15-metrowych będą tworzyć „pakiety” do najmu. Ten jeden lokal główny (25m) oraz pomieszczenia przynależne będą oczywiście na jednej księdze wieczystej, co rzecz jasna jest ograniczeniem przy sprzedaży. Jednak, w przypadku najmu mamy wręcz plusy, bo np.: dla „pakietu” płacimy jeden czynsz. Powierzchnia użytkowa lokalu „głównego” i pomieszczeń przynależnych zliczana jest łącznie i płacona jest jedna kwota czynszu od tej łącznej powierzchni. Takie działanie ograniczy najmniejszych inwestorów, przeciętnych Polaków. Nie znam ograniczenia prawnego w zakresie ilości i wielkości pomieszczeń przynależnych do lokalu. Nie ma też ograniczeń, że pomieszczenie przynależne nie może mieć okien, wc itd. Dopóki przepisy będą ustalać politycy, bez szczegółowej wiedzy praktyków, to zawsze znajdą się rozwiązania, które je obejdą. Czy taki powinien być cel nowelizacji przepisów? Szczegóły na temat lokali przynależnych w artykule „Pomieszczenia przynależne do lokalu. Błędy projektowe i administracyjne” [Rocznik INVESTOR REE 7/2023] – komentuje Adrian Hołub.
Użytkowanie lokalu niezgodne z funkcją, a zmiana sposobu użytkowania budynku
Kolejny kontrowersyjny temat to użytkowanie lokalu niezgodnie z funkcją. Zaznaczę, że użytkowanie lokalu niezgodnie z funkcją jest czymś innym niż zmiana sposobu użytkowania budynku. Postaram się to wyjaśnić na przykładach. Pierwszy przykład, mamy budynek, który ma 10 wyodrębnionych samodzielnych lokali niemieszkalnych – są to lokale usługowe i nie można w nich mieszkać. Takie lokale mają wyodrębnione księgi wieczyste, są kupione przez pojedynczych ludzi i zarządza tym jakiś operator. Powiedzmy w dużym cudzysłowie, że są to „apartamenty inwestycyjne w aparthotelu”. W tych lokalach nie można mieszkać i nie można ich wynajmować na krótki czy długi termin, bo nie jest to funkcja mieszkalna, ani hotelowa. Kolejny przykład to lokale użytkowe (niemieszkalne) w budynkach mieszkaniowych wielorodzinnych, które są wykorzystywane jako „pokoje hotelowe” na najem krótkoterminowy. Często w tych budynkach część lokali została sprzedana pojedynczym osobom, które faktycznie w nich mieszkają na stałe, a część z nich ma pakietowo inwestor, który wynajmuje je na najem krótkoterminowy. Jeżeli do wynajmu krótkoterminowego dodamy recepcję, czy usługi sprzątania, to mamy hotel. Żeby taki budynek legalnie działał jak hotel, należy przeprowadzić procedurę zmiany użytkowania budynku lub jego części, a to jest rzecz bardzo skomplikowana i czasochłonna – mało kiedy da się to zrobić. Z jednej strony, są inwestycje przy miasteczkach akademickich, gdzie ewidentnie mamy same lokale użytkowe niemieszkalne, które kupowane są przez/dla studentów, a ci potem w nich mieszkają. Z drugiej strony, czy należy winić dewelopera, że sprzedaje lokal niemieszkalny, a ktoś w nim potem nielegalnie mieszka? Skoro prawo dopuszcza budowanie takich budynków i lokali, to za sposób użytkowania odpowiada już tylko właściciel lokalu. Deweloper nie ma wpływu na to, czy ktoś kto to kupił lokal usługowy (niemieszkalny) trzyma tam rower i słoiki, czy tam śpi. Właściciel odpowiada za to, gdy on tam mieszka i odpowiada również wtedy, gdy mieszka tam ktoś inny, np. na podstawie umowy najmu. Tego nie są świadomi często inwestorzy pasywni, którzy kupili takie lokale, a operator w ich imieniu wynajmuje lokale niemieszkalne na cele mieszkalne. Za ten stan rzeczy odpowiada właściciel, a nie operator. Trzeci przykład dotyczy inwestowania w kwatery pracownicze, gdzie w jednym domu jednorodzinnym kwaterowane są osoby z różnych gospodarstw domowych, na co pojawił się już wyrok sądowy (przykładowo Wyrok NSA z 5 grudnia 2017 (sygn. Akt II OSK 2935/17).
Przykładowo, do domu jednorodzinnego wprowadza się 10 niezależnych osób do różnych pokoi i tam mieszka, śpi i użytkuje jak typowe mieszkanie. Użytkowanie niezgodne z przeznaczeniem jest czymś innym niż zmiana sposobu użytkowania budynku. Wprowadzając ludzi z różnych gospodarstw domowych do domu jednorodzinnego, właściciel zmienia sposób użytkowania budynku, a za nielegalny sposób użytkowania jest karany w trybie administracyjnym.
Zgodnie z art. 91a Ustawy Prawo Budowlane „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.” Powyższy artykuł wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2021 r. został częściowo uznany za niezgodny z art. 2 oraz art. 42 ust. 1 Konstytucji RP. Zgodnie z wyrokiem traci moc zwrot „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami”. Należy rozróżnić użytkowanie obiektu, jako faktyczny sposób korzystania z lokalu oraz zmianę sposobu użytkowania budynku, rozumianą, jako procedurę administracyjną. Żeby zmienić sposób użytkowania budynku trzeba to zgłosić do wydziału architektury, do starostwa, trzeba potwierdzić w gminie zgodność przeznaczenia z planem miejscowym, zazwyczaj trzeba zrobić projekty itd. W wyniku wyroku TK nie dostaniemy kary za niewłaściwe użytkowanie – inaczej mówiąc, brak kary dotyczy tego, że ktoś tam mieszka, czy że właściciel podpisał umowę najmu. Jednak, właściciel zostanie ukarany za zmianę sposobu użytkowania budynku, bo jest to po prostu samowola budowlana i wyrok TK tego nie obejmuje. Samowolą nie jest tylko fizyczna przebudowa czy remont konstrukcji, ale również zmiana sposobu użytkowania budynku. W przypadku niezłożenia wymaganych dokumentów organ nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź zmiana pomimo sprzeciwu organu stanowi ponadto wykroczenie zagrożone karą grzywny od 20 do 5000 zł (art. 71 Ustawy Prawo budowlane). Dodam, że tutaj kłania się również różna kategoria bezpieczeństwa przeciwpożarowego (ZLIV i ZLV). Zmiana sposobu użytkowania budynku nie musi wiązać się z przeprowadzeniem robót budowlanych, ale nie może naruszać prawa. Traktuje o tym art. 71 Ustawy Prawo budowlane „1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: (…) 2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń; (…)” Budynki mieszkalne należą do kategorii ZL IV. Z kolei budynki zamieszkania zbiorowego do kategorii ZL V – komentuje Adrian Hołub.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Odpowiedzialność karna i finansowa
Zacznijmy od tego czym jest samowola budowlana. Samowola budowlana to wykonanie robót budowlanych bez odpowiednich zgód, jak pozwolenie na budowę czy zgłoszenie. Zakres prac dla danego rodzaju budynku, który podlega lub nie podlega zgłoszeniu do wydziału architektury lub przejściu przez całą procedurę PnB jest wymieniony głównie w art. 29 Ustawy Prawo budowlane. Przykładowo, art. 29 prawo budowlane pkt 3. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na: 1) przebudowie: a) przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Likwidacja samowoli budowlanej będzie polegała na legalizacji, lub jej rozbiórce, lub przywróceniu do stanu pierwotnego, ale mimo to i tak karę zapłacimy. Legalizacja jest możliwa tylko wtedy, gdy nieruchomość (jej zmiana) jest zgodna z przepisami planowania przestrzennego i zgodna z przepisami technicznymi i jest przeprowadzana na wniosek inwestora. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Po pierwsze, należy powołać się na art. 71a. Ustawy Prawo budowlane stanowi, że „1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2)nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów (…)
2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku (…) – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, (…), organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.”
Art. 59f. Ustawy Prawo budowlane stanowi, że „1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). 2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.”. Przykładowe wyliczenie dla mieszkania 60mkw. podzielonego nielegalnie na dwa mieszkania w budynku wielorodzinnym (k=4) (budynek o łącznej powierzchni 3000m², wtedy w=1,5 [tu jest od 1 do 2,5 w zależności od wielkości budynku]). Kara = 500zł*4*1,5*50 (stała wartość art. 49d) = 150 000zł – a wystarczyło zgłoszenie do wydziału architektury i trochę uzgodnień i pozwoleń.
Reasumując kwestie kar, mówimy o trzech możliwych trybach ukarania właściciela budynku, który dopuszcza się nielegalnych praktyk w zakresie wynajmu domu jednorodzinnego pod kwatery pracownicze, albo wynajmu lokali użytkowych niemieszkalnych na cele mieszkalne. Pierwszym trybem ukarania jest samowola budowlana wynikająca z przeprowadzenia prac budowlanych, które wymagały zgłoszenia lub PnB, a właściciel tego nie dokonał. Mówimy tu, np. o znaczących zmianach układu, lokalizacji ścian konstrukcyjnych i ich osłabiania dodatkowymi otworami, zamurowywaniu drzwi wejściowych, zmian ilości drzwi do budynku, czy zmian ilości okien w budynku. Będzie to bezsprzecznie samowola budowlana, jeśli właściciel nie przeproceduje tego w urzędzie. Drugi tryb karania dotyczy wspomnianego art. 91a, gdzie wyrok TK uchylił tę część przepisu i z tego tytułu, od niedawana właściciel kary już nie dostanie, ale wystarczy tutaj małe uszczegółowienie przepisu i ten tryb karania będzie znów możliwy i raczej spodziewałbym się zmian w tym zakresie. Trzeci tryb ukarania dotyczy zmiany sposobu użytkowania budynku, np. domu jednorodzinnego na motel, hostel, kwatery pracownicze itp. Tutaj wchodzimy w przepisy budynków zamieszkania zbiorowego dotyczące aspektów przeciwpożarowych. Zmiany przeciwpożarowe technicznie może i są możliwe do zrobienia, ale będą wymagać przedłożenia odpowiedniej dokumentacji do wydziału architektury, a urzędnicy oprócz kwestii technicznych w procedurze będą również analizować aspekty planistyczne i mogą się nie zgodzić, bo zmiana funkcji jest niezgodna z planem miejscowym (jeśli istnieje). To pokazuje, że nie jest łatwo, legalnie zrobić z domu jednorodzinnego kwatery pracownicze. Nie zapominajmy, że te kary to część konsekwencji finansowych wynikających dla inwestora. Kolejny element to konieczność poniesienia kosztów związanych z nakazem rozbiórki lub przywrócenia do stanu poprzedniego, w przypadku, gdy nie da się zalegalizować nowego stanu obiektu lub jego części. Należy jeszcze uwzględnić nakłady finansowe, które inwestor poniósł na prace wykończeniowe w celu doprowadzenia lokalu na cele wynajmu. Kolejny aspekt to odpowiedzialność karna i finansowa za ewentualne wypadki, czego szkoleniowcy już nie mówią swoim uczestnikom. Kto przykładowo odpowie za wypadek śmiertelny w łazience, która powstała, jako samowola budowlana i nie ma przykładowo odpowiedniej wentylacji? Lub weźmy przykładowo „mini korytarz”, który nie ma spełnionych warunków § 95. 1. Kształt i wymiary przedpokoju powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu. 2. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.” W wyniku wielu podziałów lokali mieszkalnych nie są spełnione choćby takie kwestie, a ciekawy jestem czy przy zasadzie „upchajmy tyle pokoi ile się da” inwestor w ogóle bierze pod uwagę te aspekty. Inwestor jest uczestnikiem procesu i jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie procesu budowy, na co wprost wskazuje art. 18 Ustawy Prawo budowlane. Zdarzają się sytuacje, że inwestor nie żyje. Kto ponosi odpowiedzialność za samowole budowlane lub ewentualne wypadki w takich obiektach? Zgodnie z wyrokiem WSA II SA/Cd 663/17 obowiązki przejmuje następca prawny, aktualny właściciel, użytkownik wieczysty czy zarządca – on ponosi koszty likwidacji samowoli budowlanej lub rozbiórki (jeśli taką decyzję wydano). Jest to tak zwane dziedziczenie samowoli budowlanej. Dodam, że kara za nielegalnie postawiony budynek może być nakładana kilkukrotnie i zaznaczę, że jeszcze przed 2020 r. samowola budowlana stanowiła przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do 2 lat – jednak art. 90 Ustawy Prawo budowlane został uchylony. Inwestor liczy zyski, a więc musi mieć na uwadze konsekwencje wynikające z postanowienia wstrzymującego użytkowanie obiektu budowlanego. Konieczność wcześniejszego rozwiązania umów, kary w umowach najmu, starty z tytułu nieuzyskiwanych przychodów – na to wszystko narażają się inwestorzy, który inwestują w wydzielane nielegalnie lokale i budynki – komentuje Adrian Hołub.
Rzut do celów uzyskania samodzielności lokali. GEODETIC
Legalny podział lokalu lub budynku
Żeby nie było, że jestem przeciwny inwestowaniu w katery pracownicze czy lokale inwestycyjne, to powiem, że można dzielić lokale i budynki zgodnie z prawem, o ile prawo w danym przypadku na to zezwala. Można też legalnie zmieniać sposób użytkowania lokalu. Jak się do tego zabrać? Po pierwsze, trzeba określić „czy się da” podzielić lokal. Tutaj warto zasięgnąć opinii technicznych elektryka, konstruktora, kominiarza, architekta itd. W drugim kroku należy dokonać pomiaru powierzchni, wykonać projekt i pokazać powierzchnię „przed i po”. Kolejny element to uzyskanie wszelkich zgód, np. wspólnoty mieszkaniowej (poprzez uchwałę lub sądownie), czy spółdzielni mieszkaniowej (zgoda) – jeśli wspólnota czy spółdzielnia zarządza budynkiem. Potem, należy dokonać zgłoszenia przebudowy, nie możemy sobie pozwolić, aby wejść w procedurę PnB – to tylko w ostateczności. Tutaj należy wczytać się w przepisy czym jest remont, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, o czym stanowi Ustawa Prawo budowlane. W celu nazwania czegoś lokalem, konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali. Przy procedurze wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali urzędnik z wydziału architektury dla „nowych inwestycji” sprawdza ilość lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, ich niezależność, nieprzechodniość, zgodność powierzchni z PNB, z projektem podziału lokalu na mniejsze oraz rozkład i powierzchnie pomieszczeń. Wielu inwestorów myśli, że zawsze i łatwo da się uzyskać samodzielności lokalu po wykonanej przebudowie – często się rozczarowują. Dopiero wtedy możemy iść do notariusza w celu zmiany udziałów we wspólnocie i dokonuje się zmiany w księdze wieczystej (wszystkich księgach wieczystych). Kolejny aspekt na końcu tej procedury to założenie karty nowego lokalu i aktualizacja kart i powierzchni pozostałych lokali w budynku w wydziale geodezji, w starostwie. Jedną czynnością prawną dokonuje się zmiany we wszystkich lokalach. Niektórzy notariusze dopuszczają transakcje, w których nie ma aktualizacji wypisu z kartoteki lokalu. O ile kupujący o tym fakcie jest informowany i wyraża na to zgodę to jest to w porządku. Warto zauważyć, że niektórych lokali nie da się podzielić ze względu nawet na błahe „błędy” projektowe jak przykładowo nazwanie osobno kuchni i osobno salonu podczas, gdy nie są one oddzielone ścianą. Trzeba wtedy zaktualizować projekt. Powyżej wspomniałem procedurę administracyjną. Jest jeszcze możliwość podzielenia lokalu czy budynku i wydzielenie osobnych lokali w trybie sądowym, niezależnie od całych przepisów administracyjnych, ale to jest inna para kaloszy i w tej kwestii zapraszam do kontaktu. Co z ewentualną procedurą legalizacji lokali inwestycyjnych w „aparthotelach”? Jeśli rządzący zechcą zrobić porządek, to powstaje pytanie czy z „aparthotelu” da się zrobić legalny hotel? Według mnie nie, bo są tam wyodrębnione samodzielne lokale. Nie można cofnąć samodzielności lokali, bo w Polsce nie ma to procedury. Nie prowadziłem jeszcze takiej czynności, ale przypuszczam, że należałoby zrobić całe pozwolenie na budowę od nowa i zmienić tę funkcję. Oczywiście, będzie to możliwe, jeśli plan miejscowy (jeśli jest uchwalony) uwzględnia taką funkcję. Jeśli plan nie przewiduje takiego przeznaczenia podstawowego lub dopuszczalnego, to pozostaje zmiana planu miejscowego. Jednak przy takiej ilości inwestorów i właścicieli lokali w budynku, każdy musiałby być zapewne stroną w postępowaniu zmiany PnB, czy zmiany planu miejscowego. Zostaje jeszcze kwestia udziałów w takim hotelu, które w jakieś formie należą się inwestorom, którzy już są właścicielami lokalu czy lokali w danym budynku. Może zintegrowane plany inwestycyjne będą furtką do tego typu działań? Nie wiem, czas pokaże. Co do legalnej procedury na zmianę sposobu użytkowania, to wymaga to również przejścia całej procedury administracyjnej i zawsze wymaga minimum zgłoszenia, o czym mówi art. 71 Ustawy Prawo budowlane – komentuje Adrian Hołub.
Jaka jest skala nielegalnych działań?
Przeanalizujmy dostępne dane statystyczne zarówno w zakresie samowoli budowlanych, jak również zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych. W portalu sip.lex.pl dla frazy „samowola budowlana” pojawia się 33311 wyroków sądowych. Do art. 59f. Ustawy Prawo budowlane, który dotyczy kar, zgodnie z danymi sip.lex.pl mamy wydanych 1561 orzeczeń sądowych. Do art. 71 Ustawy Prawo budowlane dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zgłoszenia, zmiany, sprzeciwu – zgodnie z danymi sip.lex.pl mamy wydanych 2750 wyroków sądowych. Do art. 71a. Ustawy Prawo budowlane dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia zgodnie z danymi sip.lex.pl mamy wydanych 959 wyroków sądowych. Czego dotyczą te wyroki? Dotyczą aspektów najmu lokali; tego czy podjęta w lokalu działalność wpływa na zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego; tego czy sposób użytkowania jest zgodny z planem miejscowym; dotyczy wyników kontroli dokonywanych przez ograny nadzoru; usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego i wiele innych. W aspekcie rozbiórki przeanalizować należy całe budynki. Zgodnie z danymi GUNB „W 2020 r. wydano 3477 nakazów rozbiórki, o 3,4% mniej niż w 2019 r. (…) Z tytułu budowy obiektów bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem w 2020 r. wydano 1603 nakazy rozbiórki, podczas gdy w 2019 r. wydano 1515 nakazów rozbiórki z tego tytułu. Jest to wzrost o 5,8%. (…) W stosunku do budów realizowanych niezgodnie z warunkami pozwolenia na budowę w minionym roku ogółem wydano 464 nakazy rozbiórki. Wzrost do 2019 r. wynosi 0,7%. (…) W 2020 r. wydano ogółem 618 nakazów rozbiórki budynków mieszkalnych. W stosunku do roku poprzedniego jest to więcej o 9,6%. (…) W minionym roku wszczęto 807 postępowań egzekucyjnych. W stosunku do 2019 r. oznacza to spadek o 7,8% (…). W 2020 roku wykonano 1879 rozbiórek. Jest to znaczący spadek w stosunku do 2019 r. o 23,1%. Większość rozbiórek, czyli 1864, wykonały podmioty zobowiązane. (…) Z innego raportu GUNB wynika, że na przestrzeni lat 2005-2020 wydano 84882 nakazów rozbiórki obiektów za samowole budowlane, z czego 47412 rozebrano, a 8244 zalegalizowano. Najczęstszym powodem samowoli budowlanych było naruszenie przepisów prawa budowlanego, tj. braku PNB lub zgłoszenia. Najwięcej legalizacji dotyczy domów jednorodzinnych – komentuje Adrian Hołub.
Uderz w stół, a przedsiębiorca się odezwie
Narzucanie wszystkim jednego standardu wielkości lokali w mojej opinii jest bezcelowe i niesprawiedliwe. Kary za samowole budowlane czy nakazy przywracania lokali / budynków do poprzedniego stanu, a także za użytkowanie niezgodne z przeznaczeniem nie są odpowiednio egzekwowane. Z dwojga złego, nowelizacją przepisów łatwiej uderzyć w przedsiębiorców, bo tych łatwiej znaleźć, niż pukać do każdego „Kowalskiego”. W mojej opinii, w tym zakresie nie powinno się ograniczać prawa. Ja do tego tematu podszedłbym od wprowadzenia większych kar za samowole budowlane. Jeżeli system nie może sobie poradzić również z nielegalną zmianą sposobu użytkowania lokalu lub budynku, to nie może karać rzeszy przedsiębiorców, którzy potrzebują małych lokali biurowych, usługowych czy magazynowych i zmuszać do tego, że one wszystkie mają mieć minimum 25 mkw. Komu rząd chce zrobić na złość? Karzą deweloperów czy tych, którzy potrzebują mniejszych lokali na różne funkcje? Rozumiem idee, że nie chcemy budować dzielnic slumsów i biedy, ale nie tędy droga. Może rozwiązaniem są zapisy w planach miejscowych, które porządkowałyby wielkość lokali na danym obszarze, wskaźnik ten byłby dobrowolnie stosowany przez gminy. Uważam, że w Polsce brakuje też możliwości, żeby lokale miały podwójne, czy potrójne funkcje – np. mieszkalny i biurowy. Z jednej strony mamy plany miejscowe, które narzucają nam funkcje co porządkuje ład przestrzenny (przynajmniej w teorii), a z drugiej strony mamy przykładowo stare mieszkania w centrach dużych miast, które coraz częściej pełnią funkcje biznesowe, niż mieszkalne, więc mogłyby pełnić funkcję usługową oficjalnie, a nie tylko jako usługi nieuciążliwe prowadzone w lokalach mieszkalnych. Jako przedstawiciel przedsiębiorców i inwestorów pokazuję spojrzenie przedsiębiorców i inwestorów. Czy to na polu prawa pracy (relacja pracodawca – pracownik), czy to na polu prawa budowlanego (relacja urzędnik – deweloper, czy deweloper – nabywca) stronom ciężko jest znaleźć porozumienie, bo często nie próbują założyć butów strony przeciwnej, żeby choć przez chwilę poczuć jak sytuacja wygląda z drugiej strony. Jednak przedsiębiorcy w Polsce znajdą zawsze antidotum na niedostosowane do realiów przepisy – podsumowuje Adrian Hołub.
Prowadzimy całodniowe szkolenia z zakresu legalnych podziałów lokali, uzyskIWania samodzielności lokali. Kontakt redakcja@investorrealestateexpert.co
