Uratowane 30 mln zł na kupno działki pod inwestycję.
Dawne zbiory dokumentów i dekret Bieruta
Wiele osób działających w branży nieruchomości nie wie o istnieniu tzw. „zbioru dawnych dokumentów (ZD) i dekretu Bieruta” (DB) obejmującego „centralny” rynek warszawski. Efekt obecności ZD i DB jest taki, że nieruchomość według KW będąca własnością jakiejś osoby w rzeczywistości, może należeć do kogoś innego po wpływie roszczenia poprzednich właścicieli. Prowadziliśmy takie procesy i niestety właściciele, którzy nabyli nieruchomości sprawdzając tylko wpis do KW mieli lub mają poważne problemy. Czym jest „Zbiór dokumentów dawnych” i informacja z biura spraw dekretowych? Jakie są konsekwencje zaniechania sprawdzenia kupowanej nieruchomości pod tym kątem?
Po co sprawdzać nieruchomość w ZD i DB?
Sprawdzenie czy działka nie należy do ZD i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli daje informację czy może być ona podstawą roszczenia innych „dawnych właścicieli” na mocy tzw. dekretu Bieruta. Dzięki sprawdzeniu inwestor zyskuje informację, że nie toczy się wobec nieruchomości postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli, którzy z dekretu Bieruta stracili nieruchomości. Z kolei, jeżeli toczy się postępowanie związane z biurem spraw dekretowych to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do KW nie może sprzedać takiej działki żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie „puści” takiej transakcji.
Jak sprawdzić czy działka może być wpisana do ZD i DB?
Sytuację wyjaśnię na przykładzie z 2018 roku, kiedy jeden z potencjalnych zainteresowanych kupnem działki w ścisłej warszawskiej zabudowie zgłosił się do naszej firmy, żeby sprawdzić granice nieruchomości, na którą miał wydać ok. 30 mln zł. Przedmiotem zlecenia wcale nie było zbadanie ZD i DB. W ciągu dwóch tygodni sprawdziliśmy w terenie granice działki, która rzekomo miała przylegać do głównej drogi i która docelowo miała obsłużyć nowo projektowany budynek pod kątem zjazdu do drogi publicznej. Po weryfikacji granic okazało się, że kupowaną działkę na całej linii styku z ulicą dzieli bardzo wąski pasek gruntu. Pasek, który nie tylko nie należy do tego samego sprzedającego, ale jak się okazało później – nie wiadomo w ogóle do kogo należy. Po weryfikacji granicy, sprawdziliśmy informacje związane z prawem własności w EGIB. W ewidencji gruntów okazało się, że widnieje status określony, jako „władający gruntem” a nie „właściciel”. W związku z tym, złożyliśmy wniosek do biura spraw dekretowych i po 2-3 tygodniach uzyskaliśmy informację, że na biuro podawcze jakiś czas temu wpłynął wniosek o roszczenie byłych właścicieli w sprawie odzyskania gruntu.
Co to znaczy dla kupującego nieruchomość?
Taki stan rzeczy powoduje zablokowanie wszelkich działań związanych ze sprzedażą nieruchomości, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, czy innych procesów budowlanych. W opisywanym przykładzie, kupujący teoretycznie mógł kupić działkę, którą był zainteresowany, bo była ona „czysta” pod kątem ZD i dekretu Bieruta. Jednak wykazany problem z paskiem gruntu dzielącym ów działkę od drogi publicznej uniemożliwiłby realizację planowanej inwestycji do czasu wyjaśnienia. W efekcie, kupujący na dwa dni przed umówionym terminem spotkania u notariusza w sprawie podpisania aktu notarialnego wycofał się z transakcji, dziękując jednocześnie za uratowanie 30 mln zł. Cała procedura weryfikacji i dojścia do tego stanu rzeczy w świetle straconych pieniędzy stanowiła kroplę w oceanie kosztów i strat, które należałoby ponieść w procesie wyjaśniającym. Tym bardziej, że zasięgając wspólnie z klientem porad prawnych u kilku kancelarii warszawskich pół żartem pół serio ustaliliśmy, że ewentualny proces wyjścia z sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego mógłby w polskich realiach trwać od 20 do 40 lat. Mała rzecz, a jakże ważna dla warszawskich inwestorów.