Porozumienia inwestycyjne zawierane z podmiotami publicznymi
Jak wpływają na realizację inwestycji prywatnej?
Każda inwestycja prywatna wiąże się z nawiązaniem relacji z podmiotami publicznymi. Zazwyczaj w przypadku inwestycji budowlanej mamy do czynienia z koniecznością uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, np. decyzji podziałowych, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę, itp. Czasami jednak istnieje potrzeba uzgodnienia zasad współpracy i towarzyszących temu zazwyczaj świadczeń z podmiotem publicznym, tak aby realizacja inwestycji mogła przebiegać sprawnie i bez zaskoczeń. Służą temu tzw. „porozumienia inwestycyjne”.
Czym nie jest porozumienie inwestycyjne?
Porozumienie inwestycyjne nie jest a przynajmniej nie powinno być umową o partnerstwo publiczno-prywatne; umową o realizację zamówienia publicznego; umową o powierzenie realizacji zadań własnych podmiotu publicznego a także umową przekazująca kompetencje podmiotu publicznego na rzecz podmiotu prywatnego.
Źródła porozumień inwestycyjnych
Porozumienia inwestycyjne zawierane pomiędzy podmiotami prywatnymi i publicznymi. Podmioty te występują jako partnerzy (a nie: urząd – petent), którzy regulują wzajemne stosunki oraz zobowiązania związane z planowaną inwestycją prywatną. Podstawy dla takich umów znajdujemy m.in. w sytuacjach:
- Porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej z ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper”);
- Umowa urbanistyczna dla inwestycji w obszarze objętym planem rewitalizacji z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- Prywatne środki rzeczowe i pieniężne na inwestycje drogowe z ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego;
- Porozumienie dotyczące inwestycji drogowej w związku z prywatną inwestycją niedrogową z ustawy o drogach publicznych;
- Nakłady prywatne poniesione na budowę (publicznych) urządzeń infrastruktury technicznej z ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- Uzgodnienia odnośnie odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne z ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- Odpłatne przekazanie urządzeń infrastruktury wod-kan przez inwestora prywatnego z ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków;
- Także: darowizny (środków rzeczowych lub pieniężnych) na rzecz samorządu terytorialnego stanowiące legalne źródło ich dochodów zgodnie z ustawą o dochodach jednostek samorządu terytorialnego.
Formy umowy
Z punktu widzenia prawa cywilnego porozumienia inwestycyjne są to umowy nienazwane. Brak jest w aktualnie obowiązujących przepisach umowy o takiej nazwie Nie ma regulacji zwartości takiej umowy czy też podstawowych praw i obowiązków stron. Powołane akty prawne nie zawierają zazwyczaj szczegółowych instrukcji co do zawartości i formy takich umów – wyjątkiem jest „lex deweloper”. Zatem treść i zawartość tych umów ukształtowana jest głownie przez praktykę. Często podmioty publiczne dysponują swoimi wzorami takich umów, jednak równie często zgadzają się bazować (oczywiście po wprowadzeniu swoich uwag) na projektach takich umów przekazanych przez inwestorów prywatnych.
Charakter porozumienia
Generalnie są to umowy o charakterze cywilnoprawnym, choć niektóre ich elementy znajdują oparcie w przepisach prawa administracyjnego. Nasza praktyka wskazuje, że w związku z tym czasami dochodzi do ciekawych pod względem prawnym sytuacji, gdy wobec sporu na gruncie porozumienia inwestycyjnego powstaje wątpliwość, jaki sąd (administracyjny czy cywilny) będzie właściwy do jego rozstrzygania. Zazwyczaj będzie to jednak sąd cywilny. Cechą wspólną jest to, że umowy zawierane są pomiędzy podmiotem publicznym i prywatnym w związku z planowaną inwestycją prywatną i zazwyczaj regulują świadczenia inwestora prywatnego na rzecz podmiotu publicznego, nierzadko nieodpłatne lub za symboliczną „złotówkę”.
Postępowania administracyjne
Konieczność uzyskania uzgodnień, zezwoleń czy opinii oznacza, że pomiędzy podmiotem publicznym a prywatnym zachodzą relacje o charakterze stricte administracyjnym, których procedura, przesłanki udzielenia decyzji są (przynamniej w teorii) uregulowane wprost w przepisach prawa. Ten rodzaj relacji pomiędzy podmiotami prywatnymi a publicznymi nie jest bezpośrednim przedmiotem niniejszej publikacji, jednak warto odnotować, że potrzeba przeprowadzenia określonych postępowań administracyjnych może wpływać na konkretne porozumienie inwestycyjne. W ramach porozumienia inwestycyjnego może się natomiast znaleźć zobowiązanie inwestora prywatnego, np. do wszczęcia danej procedury administracyjnej (np. wystąpienie o pozwolenie na budowę, pozwolenie wodnoprawne, podział działki) bądź określonego zachowania (niewnoszenie odwołania, zrzeczenia się odszkodowania czy przeniesienia pozwolenia na budowę).
Procedury administracyjne
Warto podkreślić pewną kwestię, którą czasami inwestorzy prywatni czy ich przedstawiciele nie do końca odnotowują. W przypadku podmiotów publicznych nie obowiązuje zasada pełnej swobody umów. W przypadku podmiotów publicznych generalnie obowiązuje bowiem zasada, że dozwolone dla nich jest zawieranie tego rodzaju porozumień, które mają umocowanie w obowiązujących jej przepisach prawa. Porozumienia inwestycyjne nie mogą zmieniać, modyfikować czy wprowadzać nowych elementów do procedur uregulowanych ustawowo. Oczekiwanie wprowadzenia do porozumienia inwestycyjnego określonych zapisów w tym zakresie jest prawnie niedopuszczalne.
Podmiot publiczny pełniący funkcję organu administracyjnego nawet przy swojej dobrej woli nie może modyfikować regulacji ustawowych określających tok postępowania. Przede wszystkim, naleganie na ich wprowadzenie i zrozumiały brak zgody podmiotu publicznego może być zarzewiem zupełnie niepotrzebnego konfliktu pomiędzy podmiotami.
