W uproszczeniu mówiąc, wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ), stanowi stosunek powierzchni całkowitej, lub powierzchni kondygnacji wszystkich budynków istniejących i zlokalizowanych na działce do powierzchni działki, lub fragmentu działki. Dalej mówiąc w uproszczeniu to intensywność zabudowy (IZ) stanowi stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji do powierzchni działki. Panuje przesąd, że jest on najbardziej ograniczającym parametrem zabudowy. Szczególnie często jest priorytetowy przy liczeniu opłacalności inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, bo rzekomo pokazuje efektywność wykorzystania powierzchni działki. Niestety nie zawsze jest to słuszne rozumowanie! Niektóre słowniki pojęć w planach miejscowych do 1 stycznia 2026 r. pomijają wliczanie do powierzchni całkowitej budynku kondygnacji podziemnych, zmieniając tym samym legalną definicją WIZ, która jest o 21 października 2010 r. (do 23 września 2023 r, kiedy weszła nowa definicja). Jest to niezgodne z obowiązującą w projektach budowlanych normą PN-ISO 9836 (1997, czy 2015-15, czy 2022-07) i są wyroki sądowe podważające ten sposób działania. Czy zawsze tak należy interpretować ten stan? W planach miejscowych sporządzonych przed 21 października 2010r obowiązywały inne definicje niż te wprowadzone po tej dacie (były różne definicje na potrzeby danego planu). Po tej dacie mamy definicję legalną. A dodatkowo w zależności od okresu, interpretacja będzie różna. Nie zawsze też prawidłowo wyliczana jest powierzchnia całkowita budynku, czy kwalifikacja poszczególnych elementów do powierzchni kondygnacji, co przekłamuje wartość WIZ czy IZ. Ogromne znaczenie dla opłacalności inwestycji ma również przeznaczenie terenu, planowane podziały nieruchomości, powierzchnia biologicznie czynna i miejsca postojowe wymagane w poszczególnych rodzajach budynków. Nazewnictwo zastosowane w projekcie również będzie przekładać się na ten parametr zabudowy. W jednej z analizowanych warszawskich działek wykonaliśmy 5 koncepcji projektowych – w oparciu o analizę parametrów zabudowy sąsiedniej, a także o zapisy projektu planu miejscowego i wykazaliśmy, że WIZ w zależności od koncepcji może wynosić od 0,3 do 0,72. Przeanalizujmy zatem aspekty, które przekłamują wartość WIZ! Wprowadzona duża aktualizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wywraca nam wszystko do góry nogami ponieważ ustawa wprowadza inną definicją Intensywność Zabudowy (IZ) liczoną już nie od powierzchni całkowitej budynku tylko od powierzchni kondygnacji zdefiniowanej w samej ustawie.
Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy, intensywność zabudowy?
Jako definicja legalna powstała ona 21 października 2010r. i została zapisana w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). „Artykuł 15 pkt 6 zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;”
Ta powyższa definicja nie występowała w ustawie na dzień 25 września 2010 i we wcześniejszych wersjach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedkładając tę definicję na prosty przykład to dowiadujemy się, że przykładowo WIZ wynosi 1,1, lub w mpzp lub warunkach zabudowy mamy taki przykładowy zapis, że musimy się zmieścić w przedziale 0,9-1,2. Co to znaczy? Maksymalna intensywność zabudowy jest po to, żeby zapewnić ład przestrzenny, a minimalna po to, aby działki zagospodarowywane były racjonalnie (aby nie było marnowania działek budowlanych). Jeżeli powierzchnia całkowita budynku ma 2000m² a powierzchnia działki ma 1000m², to WIZ wynosi w tym przypadku równo 2. Jednak nie znaczy to, że zabudujemy całą działkę! Musimy uwzględnić tu chociażby kondygnacje nadziemne i podziemne, tarasy, balkony a czasami wyliczenia robimy bez podziemnych kondygnacji, o czym w dalszej części opracowania. Sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie do końca precyzowała czy do powierzchni całkowitej wlicza się jedynie kondygnacje naziemne, czy również podziemne. Ustawa mówi o powierzchni całkowitej. Powierzchnia całkowita jest zapisana i zdefiniowana w normie PN-ISO 9836 i jej kolejnych wydaniach (1997 czy 2015-12, 2022-07), to w każdej z tych norm na pewno kondygnacje podziemne będą wchodziły do powierzchni całkowitej budynku, norma to jednoznacznie precyzuje. Normy wyraźnie, jednoznacznie w tekście i na rysunkach pokazywały, że do powierzchni całkowitej wchodzi również taras na dachu, balkon, logia, antresola. Dlatego bardzo ważna jest szczegółowa analiza zapisów mpzp lub decyzji o WZ. Przeważnie nie raz widzimy zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i często również w decyzji o WZ, że do WIZ-u bierzemy tylko kondygnacje nadziemne – jest to zmiana definicji legalnej ale musimy ją respektować na potrzeby planu miejscowego. Trzeba też pamiętać, że nie wszystkie decyzje o warunkach zabudowy ustalają w ogóle wskaźnik intensywności zabudowy. Moim zdaniem, inwestor wcześniej (przed wejściem wzoru do wypełnienia o ubieganie się z WZ-tkę) powinien nalegać, aby WZ-tka wydana przez urzędnika zawierała szereg parametrów tak, aby nic nie było niedopowiedziane. Dotyczy to również wskaźnika WIZ. Jeśli inwestor tego nie przypilnuje, to może to być wykorzystane przeciwko niemu na etapie PnB. Jest to parametr, który może ograniczać inwestycję, jednak znacznie częściej powodują to inne parametry, albo ich wspólna wypadkowa. Wniosek po przeprowadzonych analizach chłonności jest taki, że to inne wskaźniku urbanistyczne ograniczają inwestycję w taki sposób, że WIZ nie możemy zmaksymalizować, a szczególnie są to miejsca postojowe. Przymierzając się do danej inwestycji inwestor ma zawsze pewną dowolność w decyzji jak ma wyglądać jego budynek. Wskaźniki urbanistyczne (ich wartości liczbowe) w planach miejscowych są tak dobrane, że nigdy nie da się maksymalnie wykorzystać na raz tych wszystkich wskaźników. Przykładowo jak zmaksymalizujemy powierzchnie zabudowy to nie uda się uzyskać maksymalnych wartości dla intensywności zabudowy.
Jak uzyskamy maksymalną wysokość czy liczbę kondygnacji to nie uzyskamy maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy. Przy czym inwestor na pewno nie może przekroczyć żadnego kryterium liczbowego dla wszystkich parametrów zabudowy (powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, liczba kondygnacji, wskaźnik powierzchni zabudowy, intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, ilość miejsc postojowych, szerokość elewacji frontowej, szerokość działki po podziale i inne) opisanych w planie miejscowym lub warunkach zabudowy. Dlatego nie można mówić o błędzie planu miejscowego ze względu na brak możliwości maksymalnego wykorzystania wartości liczbowych dla określonych parametrów urbanistycznych. Mało który plan miejscowy ma tak, że wskaźnik intensywności zabudowy wynika wprost z maksymalnej zabudowy (powierzchni zabudowy budynku) i maksymalnej ilości kondygnacji w budynku.
Więcej na temat liczenia intensywności zabudowy w dziale Vademecum Inwestora „Intensywność zabudowy, a wskaźnik intensywności zabudowy”. Patrz spis treści pod filmem.
Opracowanie da odpowiedź m.in. na poniższe zagadnienia:
💎Wyroki sądowe w zakresie intensywności zabudowy w liczbach
💎 Podstawy prawne
💎 Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy?
💎 Co to jest intensywność zabudowy?
💎 Kiedy analizujemy wskaźnik intensywności zabudowy?
💎 Analiza parametrów zabudowy sąsiedniej czy analiza mpzp? Studium przypadku.
💎 Jakie elementy przekłamują WIZ?
💎 Czy przeznaczenie terenu wpływa na WIZ?
💎 Kiedy weszła pierwsza definicja wskaźnika intensywności zabudowy?
💎 Jak zmieniała się definicja wskaźnika intensywności zabudowy w czasie?
💎 Definicja wskaźnika intensywności zabudowy stan od 21/10/2010 do 23/09/2023
💎 Plany miejscowe tworzone po dużej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
💎 WIZ – norma PN-ISO 9836, a ustalenia planu miejscowego
💎 Niefortunne pojęcie „powierzchni całkowitej zabudowy”
💎 Powierzchnia całkowita budynku, a intensywność zabudowy
💎 Kondygnacja, a intensywność zabudowy
💎 WIZ a IZ – możliwości rozbudowy budynku
💎 Jak liczyć intensywność zabudowy?
💎 Czy kondygnacje podziemne wchodzą do wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy?
💎 Kiedy balkony, tarasy, logie wchodziły do wyliczania wskaźnika intensywności zabudowy?
💎 Czy dzisiaj balkony, tarasy, logie wchodzą do wyliczania wskaźnika intensywności zabudowy?
💎 Czy dzisiaj piętra podziemne wchodzą do wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy?
💎 Jak porównać wskaźnik intensywności zabudowy do powierzchni zabudowy?
💎 Czy wskaźnik intensywności zabudowy jest obligatoryjny przy uzyskaniu warunkach zabudowy?
💎 Czy wskaźnik intensywności zabudowy jest obligatoryjny w planach miejscowych?
💎 Czy intensywność zabudowy liczy się od jednego czy od wszystkich budynków zlokalizowanych na działce?
💎 Czy intensywność zabudowy liczy się od powierzchni użytkowej czy powierzchni całkowitej budynku?
💎 Według jakiej normy liczona jest powierzchnia budynku do wyliczenia intensywności zabudowy?
💎 Czym się różni wskaźnik intensywności zabudowy a intensywność zabudowy?
💎 Jak się liczy powierzchnię kondygnacji do intensywności zabudowy?
💎 Jak liczono intensywność zabudowy przed wejściem w życie definicji ustawowej?
💎 Kiedy pozwolenie na budowę może być uchylone ze względu na intensywność zabudowy?
💎 Czy w nowych planach miejscowych będzie liczona obligatoryjnie intensywność zabudowy?
💎 Intensywność zabudowy – podsumowanie.
