O ile z numeracją budynków nie ma większego problemu, to przy uzyskiwaniu samodzielności lokali pojawia się często problem, że urzędnicy próbują wpływać na zmianę numeracji lokali nadanych przez dewelopera. Dla jednego z Klientów wykonywałem dokumentację do celów uzyskania samodzielności dla ponad 80 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Urzędnik wydziału architektury nie chciał nadać numeracji literowych dla lokali niemieszkalnych (usługowych) na parterze, które zostały przez dewelopera oznaczone jako U1, U2, oraz dla lokali niemieszkalnych (garażowych) G1, G2. Pozostałe lokale mieszkalne miały numerację 1, 2, 3 itd., która kontynuowana była na wszystkich piętrach 5-kondygnacyjnego budynku. Czy urzędnik wydziału architektury ma prawo zmienić deweloperowi numerację lokalu z U1 na 85? Czy urzędnik może zabronić deweloperowi używania liter w nazwach lokali? Czy numeracja do celów uzyskania samodzielności lokali w wydziale architektury musi być tożsama z tą do celów ewidencji gruntów i budynków w wydziale geodezji? Jednym nieoficjalnie przedłożonym w wydziale architektury pismem, wykazałem, że urzędnik nie ma prawa ingerować w takie zmiany! Kto zatem nadaje numery budynkom i poszczególnym lokalom mieszkalnym, w którym inwestor zamierza wydzielić samodzielne lokale?
Przepisy prawa w zakresie numeracji budynków
„Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.). „Rozdział 8a Ewidencja miejscowości, ulic i adresów
Art. 47a. [Ewidencja miejscowości, ulic i adresów – zakres danych, zakładanie, zadania gminy]
5) dane adresowe określające:
a) numery porządkowe budynków mieszkalnych oraz innych budynków przeznaczonych do stałego lub czasowego przebywania ludzi, w tym w szczególności budynków: biurowych, ogólnodostępnych wykorzystywanych na cele kultury i kultury fizycznej, o charakterze edukacyjnym, szpitali i opieki medycznej oraz przeznaczonych do działalności gospodarczej, wybudowanych, w trakcie budowy i prognozowanych do wybudowania,
b) kody pocztowe,
c) położenie budynków, o których mowa w lit. a, w państwowym systemie odniesień przestrzennych”
Jak widać prawo geodezyjne i kartograficzne w żaden sposób nie nakazuje, nie instruuje w kwestii nadawania numerów dla lokali ( i nigdy tego nie robiło). Jest to dowolność właściciela budynku czy zarządcy budynku.
Przepisy prawa w zakresie numeracji lokali
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 z późn. zm.). Załącznik numer 5
„8. Sekwencja liter „Nr_BUD” we wzorze identyfikatora, o którym mowa w ust. 7, jest oznaczeniem budynku, w którym „Nr” jest numerem ewidencyjnym budynku w obrębie, ustalonym w postaci liczby naturalnej.
9. Identyfikator lokalu przyjmuje postać: [identyfikator budynku].NR_LOK.
10. Sekwencja liter „NR_LOK” we wzorze identyfikatora określonego w ust. 9 jest oznaczeniem lokalu w budynku, przy czym „NR”oznacza numer lokalu nadany przez administratora budynku w celach adresowych.
11. W przypadku, gdy lokal nie posiada numeru nadanego przez administratora budynku, lub nadany przez administratora numer nie jest unikalną liczbą naturalną, numer ten ustala w postaci liczby naturalnej organ właściwy w sprawach ewidencji.”
Proszę zauważyć, że w pkt 8 dotyczącym budynków na końcu zdania (tego punktu) mamy zwrot „w postaci liczby naturalnej”. W punkcie 10-tym dotyczącym już lokali nie ma takiego obowiązku, a obydwa zapisy są analogiczne w swoim brzmieniu i w swojej treści poza właśnie tą końcówką. Administrator może dowolnie nazwać, zanumerować lokal w celach adresowych typu U1, U2 (w domyśle lokal usługowy 1, lokal usługowy 2). Numer liczby naturalnej urząd geodezji sobie sam nada jako swój wewnętrzny numer tylko w urzędzie geodezji. Dopiero geodezja na swoje wewnętrzne potrzeby nada sobie sama swój indywidualny numer, ale na cele adresowe będzie obowiązywał numer nadany przez administratora budynku, który potem znajdzie się na akcie notarialnym. Potwierdzeniem tego jest punkt 11 załącznika 5, z którego wynika, że to nie jest żaden błąd, że administrator budynku nadał numer lokalu nie jako liczbę naturalną tylko jako inne oznaczenie, jeżeli tak jest geodezja nada sobie odpowiedni numer. Na pewno nie ma żadnego obowiązku nadawania numerom lokali tylko liczb naturalnych na zaświadczeniu o samodzielności lokali – Ustawa o własności lokali nie narzuca żadnego wymogu nadawania lokalom tylko liczb naturalnych. Nadawanie numerów dla lokali usługowych typu: U1, 1U, U-1, 1-U – cały czas jest powszechną i mądrą praktyką przy lokalach usługowych.
Reasumując, jeżeli deweloper nazwie lokal usługowy U1 czy 1U, lub Nazwie lokal garażowy G1 lub 2G, to wydział architektury nie ma prawa żądać od dewelopera zmiany tej numeracji do celów samodzielności lokali!
Dalsza część artykułu pod video.
Oczywiście zachęcam do przemyślanego numerowania lokali w całym budynku, szczególnie jeśli mamy różnego typu lokale. Warto zachować również odpowiedni kierunek numeracji lokali, a z tym w projektach bywa różnie. No właśnie, w projektach – a czemu w tak wielu inwestycjach widuje się inna numerację lokali na etapie projektu i inna na etapie uzyskiwania samodzielności lokali? Wynika to właśnie z nieprzemyślenia zasad numeracji lokali na etapie koncepcji. Taki sposób działania generuje możliwość popełniania licznych błędów w tabelach, na rzutach lokali itd. Dlatego, między innymi jestem zwolennikiem audytowania projektów architektonicznych przez różnych branżystów! Im wcześniej inwestor wychwyci błędy, tym mniej straci później. Nie wiesz jak ponumerować swoje lokale? Skontaktuj się z nami!
Adrian Hołub, Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
