W dniu 16.02.2026 r. pojawiła się odpowiedź UOKIK na pismo Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w zakresie interpretacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (pismo dostępne tutaj >>). UOKIK informuje, że uzgodnił to stanowisko z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Jak to jest, że Ministerstwo, które „wprowadza” przepis na poziomie ustawy, 3 dni po jej wejściu wydaje komunikat pod „brandem” UOKIK, że w ustawie jest zapisane co innego niż jest zapisane? Stanowisko UOKiK nie jest aktem prawa powszechnego i nie ma charakteru wiążącego w sensie prawnym dla przedsiębiorców czy sądów! Chyba, że furtka została otwarta tym, że ta opinia została uzgodniona z Ministerstwem. Działalność UOKIK nadzoruje prezes Rady Ministrów, więc w założeniu widzę tu konflikt interesów między wydającym opinię/stanowisko i tworzącym prawo Ministerstwem.
Nielogiczny ciąg zdarzeń
Chciałem przypomnieć, że Ministerstwo, posłowie odpowiedzialni za te zmiany zostali poinformowani przez instytucje (w tym przez PZFD) przed wdrożeniem nowelizacji art. 5a ustawy deweloperskiej o tym, że powierzchnia do celów sprzedaży będzie inna niż ta do celów projektowych, jeżeli art. 5a wejdzie w tym stanie prawnym co mamy obecnie. Żeby nie być gołosłownym załączę dowody.
W dniu 24.10.2025 r. wpłynęło pismo do sejmu, do przedstawiciela wnioskodawców poselskiego projektu ustawy, w którym jasno postulowano:
„Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z zasadami przyjętymi w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę (…)”.
Dalej, w piśmie tym wskazane zostało, że będzie dualizm powierzchni (znajduje się to na górze piątej strony pisma). Sam PZFD pisał:
„W efekcie, choć z pewnością nie było to celem projektodawcy, nowe przepisy mogą skutkować stosowaniem w obrębie jednej inwestycji różnych podstaw ustalania powierzchni, co zmienia podstawę wyliczenia udziałów nieruchomości wspólnej. Powyższe wiąże się również z koniecznością aktualizacji prospektów informacyjnych, zmianą treści wpisów w księgach wieczystych, aneksowaniem już zawartych umów deweloperskich oraz przeprowadzaniem dodatkowych czynności formalnych na etapie przenoszenia własności.”
I kolejny fragment, gdzie jest informacja, że w Ustawie trzeba wprowadzić zapisy aby połączyć powierzchnię z pozwolenia na budowę z powierzchnią „sprzedaży”
„Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z zasadami przyjętymi w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę według normy określonej w przepisach wykonawczych obowiązujących w dniu złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.”
Taki był postula PZDF – ale nie został on spełniony przez Sejm – nie została wprowadzona korekta zapisu. W związku z powyższym, jak to możliwe, że PZFD nagle mówi, że wprowadzony zapis ustawy deweloperskiej (art. 5a) jest właśnie w założeniu taki jak powyżej i jest on zgodny ze stanowiskiem PZFD, mimo że nic nie zostało uwzględnione? Jak to jest, że to samo brzmienie ustawy raz jest interpretowane tak, a potem inaczej?
Do Sejmu na etapie opiniowania art. 5a ustawy wpłynął również postulat:
„2) Powiązanie projektowanych przepisów z rozporządzeniem Ministra Rozwoju 11 września 2020 r., które stanowi wytyczne dla projektanta m.in. w zakresie podawania powierzchni w projekcie budowlanym”.
Sejm nie uwzględnił również powyższego!! To jakim cudem UOKIK dzisiaj w opinii z 16.02.2026 r. mówi, że właśnie tak jest?
Na te aspekty wskazywał także KIG! Postulaty składane na etapie tworzenia art. 5a ustawy były słuszne również w mojej opinii! Jednak nie zostały one uwzględnione.
Posłowie byli, zatem świadomi, że powierzchnia z art. 5a Ustawy deweloperskiej będzie inna niż ta z projektu (inne zasady pomiaru)! Co z tym zrobili? Postulaty nie zostały wprowadzone przez posłów tworzących projekt zmiany ustawy! W związku z tym jak to jest możliwe, że dzisiaj UOKIK i Ministerstwo interpretują art. 5a ustawy tak, jakby te postulaty były wprowadzone? To jest farsa! Wmawianie na siłę czegoś, czego nie ma. Dlaczego wtedy posłowie / Ministerstwo nie poprawiło tego aspektu? Dlaczego w takim razie nie podejmuje się inicjatywy poprawy przepisu 5a w ustawie? Dlaczego teraz wydawany jest komunikat, że należy jednak robić inaczej? Czy tylu posłów nie potrafiło jasno i precyzyjnie zapisać jednego zdania?
Dalsza część artykułu pod nagraniem.
Celowość przepisów
Przedstawiciele PZFD po komunikacie UOKIK, który jest odpowiedzią na zadane przez nich pytanie / zagadnienie, podtrzymują, że mimo iż art. 5a ustawy deweloperskiej odwołuje się do „czystej” normy PN-ISO 9836, ich zdaniem należy te powierzchnie pomniejszać o te wykazane w rozporządzeniu. Nie zgadzam się z tą rekomendacją – nie ma tu zrozumienia celowości przepisów i nadrzędności aktów! Art. 5a ustawy deweloperskiej wymaga natychmiastowego uściślenia o odwołanie do rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu – tak, żeby oczywistym było, że powierzchnia na potrzeby ustalenia celu lokalu czy domu była tożsama z tą w projekcie.
Odniosę się jeszcze do rekomendacji.
Po pierwsze, rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11.09.2020 r. powołuje normę PN-ISO 9836 tylko i wyłączenie do „swoich” celów – czyli do wyliczenia powierzchni użytkowej na potrzeby stworzenia dokumentacji pozwolenia na budowę.
Normę PN-ISO 9836 przed 13.02.2026 r. musieliśmy stosować do celów dokumentacji pozwolenia na budowę, bo powoływało ją wprost rozporządzenie. Z kolei od 13.02.2026 r. normę PN-ISO 9836 stosujemy dodatkowo do innego celu – zgodnie z ustawą deweloperską na cele wyliczenia ceny lokalu / domu. Ustawa deweloperska nie odwołuje się do rozporządzenia, więc absurdem jest nadinterpretowanie tego aspektu! Wprowadzony art. 5a jasno i wyraźnie został wyartykułowany!
Przecież, zapisów normy PN-ISO 9836 nie stosujemy przykładowo w kwestiach planistycznych! Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie powołuje normy PN-ISO 9836 do działania w swoim planistycznym zakresie, więc czemu, np. nie upieramy się, że ta norma dotyczy też ustawy planistycznej? Takim działaniem wprowadzane są na rynek niepotrzebne interpretacje i podwójne standardy!
Po drugie, w uzasadnieniu ustawy deweloperskiej jest napisane, że należy odnieść się tylko do normy PN-ISO 9836 – poniżej fragmenty w tej sprawie (druk nr 1767, 23 września 2025 – Sejm)
„U Z A S A D N I E N I E
Projekt ustawy wprowadza dwie istotne z punktu widzenia nabywcy nieruchomości zmiany:
1) bezpośrednio w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stawia wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy w celu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego.
2) wiąże sposób wyliczenia ceny nabycia praw wynikających z umowy zawieranej w oparciu o przepisy nowelizowanej ustawy z powierzchnią użytkową nieruchomości, nie dopuszczając do stosowania innych sposobów mierzenia powierzchni niż odnosząca się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z Polską Normą.”
Kolejny fragment – uzasadnienia Sejmu dla art. 5a:
„Odesłanie do nich powinno być wyraźne i niebudzące wątpliwości. Stąd projektodawcy wprost wskazują na Polską Normę dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie jako sposób obmiaru powierzchni lokalu lub domu jednorodzinnego. Podobne rozwiązania zostały przyjęte w art. 2 ust. 2 zd. drugie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz w art. 1a ust. 2 zd. drugie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.”
Różne linie orzecznicze
Wiele lat temu pojawiła się inna „rekomendacja” w sprawie liczenia powierzchni pod ścianami działowymi argumentująca, że są to ścianki do demontażu. Dzisiaj deweloperzy przegrywają w rozprawach sądowych, a przecież działali zgodnie z tą rekomendacją! Powielane są kłamstwa, że rzekomo do powierzchni użytkowej liczonej zgodnie z normą PN-ISO 9836 można było liczyć powierzchnie pod ściankami działowymi. PKN wydał komunikat i komentarz już do normy z 1997r., ze ścianki działowe nie są ściankami do demontażu, bo wymagają typowych prac budowlanych. Mimo to brnie się w te kłamstwa. Dzisiaj jedni z największych deweloperów w Polsce mają pozwy zbiorowe o ten aspekt – wiem, bo jestem biegłym sądowym przy niektórych rozprawach albo doradzam prawnikom! Wy o tych rozprawach słyszycie w mediach! Można było pobierać pieniądze za powierzchnie pod ścianami pod warunkiem, że w dokumentacji była stworzona własna definicja sposobu liczenia powierzchni do celów rozliczenia – wiele osób nazywało tę powierzchnię sprzedażową. Pisanie w dokumentacji, że liczy się powierzchnię zgodnie z normą PN-ISO i jednocześnie nie informowanie o tym, że dolicza się do tej powierzchni powierzchnie pod ścianami działowymi, czy powierzchnię szachtów było gwoździem do trumny wielu deweloperów.
Dziś część deweloperów będzie liczyć zgodnie z zaleceniem UOKIK, czyli będzie liczyć powierzchnie do celów sprzedaży zgodnie z rozporządzeniem wraz z normą PN-ISO 9836 (jak w projekcie), a część deweloperów będzie liczyć zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej, który odwołuje się tylko do normy PN-ISO 9836.
W mojej ocenie, taki stan prawny i interpretacje spowodują, że powstaną dwie (oby tylko dwie) linie orzecznicze w sądach. Jedno zdanie w ustawie, a tak wiele problemów! Ale tak to jest jak biorą się za to osoby, które nie mają w tym wiedzy i doświadczenia. Możemy się spierać kto ma rację – poczekajmy kilka lub kilkanaście lat na wyroki sądowe i się dowiemy.
Ja tak, jak PZFD, KIG i wielu deweloperów, prawników rzeczoznawców, z którymi rozmawiam – również uważam, że art. 5a w obecnej formie jest błędnie sformułowany. W artykule „2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni użytkowej” wyjaśniam, że powierzchnią ta powinna być tożsama z tą w projekcie i z tą do innych celów – należy holistycznie zmienić przepisy tak, żeby wszyscy mieli łatwiej i transparentnie. Póki co tak nie jest. Należy działać zgodnie z prawem, a na dzień dzisiejszy art. 5a ustawy deweloperskiej nie pozostawia złudzeń jak liczyć powierzchnie do celów sprzedaży lokali i domów – wyłącznie zgodnie z normą PN-ISO 9836.
UOKIK w poprzednim swoim piśmie na temat powierzchni użytkowej wprowadził deweloperów i nabywców w błędy – pismo zawiera liczne błędy merytoryczne (szczegóły tutaj >>)! Kolejne stanowisko UOKIK ma dzisiaj stanowić wykładnię prawną dla polskich deweloperów?
Oczywiście, dziś deweloperzy muszą zdecydować sami, którą wersję liczenia do celów sprzedaży lokali i domów przyjmą – tę zgodną z prawem, czy tę zgodną z niewiążącą interpretacją prawa. Już wyobrażam sobie takie sytuacje, gdzie wyrok sądu będzie po myśli dewelopera, ale mimo to UOKIK nałoży na niego karę.
Wygląda mi na to, że Ministerstwo rękami UOKIK w przedziwny sposób nagięło rzeczywistość i w taki sposób opisało zapisy art. 5a Ustawy deweloperskiej, że tak a nie inaczej deweloperzy muszą to teraz stosować. Około 25 posłów – jedno zdanie – TAKI WIELKI PROBLEM
A tak na marginesie, i ja i wielu deweloperów, z którymi rozmawiam zastanawiamy się czemu PZDF nie broni deweloperów „domkowych”, że zabrana została im powierzchnia schodów w mieszkaniu wielopoziomowym czy schodów w domu. Schody stanowią taką samą część lokalu jak kotłownia czy inne pomieszczenia, koszt budowy schodów jest większy niż „płaskiej” podłogi.
No nic, czekamy teraz na kolejne zmiany w prawie, takie jak chociażby zakaz wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotel, akademik, aparthotel, itp.) i inne „dogodności” dla polskich deweloperów – bo przecież polskich trzeba zniszczyć.
____
Adrian Hołub – Doradza prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
