Błędy budowlane i instalacyjne
Co można wychwycić podczas inspekcji do opinii technicznej?
Wykonanie setek opinii technicznych na przekroju 4 lat, czyli odkąd w CBRE oficjalnie powołano Dział Doradztwa Technicznego, pozwoliło nam zaobserwować pewne zależności w powtarzalności usterek, które występują w kontrolowanych budynkach. Poniżej opisuję najbardziej typowe błędy budowlane i wady instalacji sanitarnych oraz elektrycznych, które wychwytujemy podczas inspekcji.
Branża budowlana
Przecieki różnego rodzaju w garażach podziemnych to typowa usterka często występująca w budynkach biurowych i centrach handlowych. Wynika ona z niewłaściwego zaizolowania konstrukcji i oddzielenia jej od wody gruntowej czy opadowej. Ta wada często pogłębia się w okresie zimowym przez sól nawożoną przez samochody, co powoduje korozję niezabezpieczonej powierzchni.
Zarysowania posadzek w garażach oraz halach to efekt niewłaściwej pielęgnacji betonu lub brak jego zabezpieczenia. Chociaż same spękania zazwyczaj nie stanowią wielkiego zagrożenia dla użytkowania obiektu, warto na bieżąco wykonywać ich naprawy. Inaczej uszkodzenia mogą ulec pogłębieniu, co w konsekwencji doprowadzi do konieczności wyłączenia z użytkowania na czas prac naprawczych całości budynku lub jego części.
Brak lub nieodpowiednie wykonanie przejść pożarowych to nagminna usterka i niedopatrzenie jakie obserwujemy we wszystkich typach budynków. Temat jest niestety często ignorowany wpierw przez wykonawców, a potem zarządców. Należy też pamiętać, że to niewielkie niedopatrzenie może mieć kolosalny wpływ na bezpieczeństwo ludzi oraz mienia.
Branża Sanitarna
Nieprawidłowa wentylacja pomieszczeń to usterka często występująca w budynkach, które przeszły reorganizację powierzchni najmu. Zazwyczaj wynika ona z niedbałego lub niepełnego wykonania projektu. Jest to dość poważne niedopatrzenie, ponieważ mocno wpływa na komfort i samopoczucie użytkowników przebywających w danej przestrzeni.
Brak lub nieprawidłowa regulacji wilgotności to błąd typowy dla budynków biurowych. Wynika on przeważnie z nadmiernego oszczędzania na użytkowaniu i konserwacji urządzeń. Bardzo szybko odbija się to na komforcie ludzi przebywających w budynku i może też prowadzić do uszkodzenia niektórych elementów aranżacji powierzchni najmu, a w szczególności tych, które są wykonane z materiałów higroskopijnych.
Brak etykietowania urządzeń zgodnie z ustawą o f-gazach to usterka o mniejszym znaczeniu w kontekście bezpieczeństwa budynku i osób w nim przebywających, jednakże ważna dla ochrony środowiska.
Branża Elektryczna
Przewody i kable elektryczne, zasilające urządzenia służące ochronie przeciwpożarowej, układane są w trasach kablowych bez odpowiedniej klasy odporności ogniowej. To błąd często pojawiający się w budynkach biurowych i obiektach handlowych. Wynika zarówno z braku doświadczenia projektantów jak i chęci znalezienia oszczędności przez wykonawcę. Zaniedbanie to może mieć poważne konsekwencje w sytuacjach awaryjnych, dlatego budując nowy obiekt nie wolno ignorować tematu ochrony przeciwpożarowej .
Niesprawne oprawy awaryjnego oświetlenia ewakuacyjnego, to usterka często ujawniana podczas dokonywania rocznych lub półrocznych przeglądów okresowych. O ile samo zidentyfikowanie usterki jest proste, to już naprawa bywa bardzo kłopotliwa dla zarządców nieruchomości, więc jest często przez nich ignorowana.
Nieprawidłowe odległości czujek systemu alarmu pożaru od urządzeń wentylacyjnych to usterka często wynikająca z braku koordynacji projektów branżowych lub z niedbale przeprowadzonych prac rearanżacyjnych. Przez tego typu usterki znowelizowano Prawo Budowlane, które obecnie nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, nawet przy niewielkim zakresie prac.
Poniżej prezentujemy kilka ciekawych usterek, zidentyfikowanych przez naszych inspektorów. (załączone zdjęcia)
Przykłady
CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (pod względem przychodów za rok 2018), klasyfikowana w rankingach: Fortune 500 oraz S&P 500. CBRE, z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia ponad 90 000 pracowników (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich), obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w około 480 biurach na całym świecie (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich). CBRE oferuje szeroki zakres zintegrowanych usług, doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej www.cbre.pl.
