Gdzie sprawdzać możliwości inwestycyjne działki?
Niezbędne dokumenty do analiz chłonności terenu i analiz urbanistycznych
Świadomy inwestor powinien znać podstawy wykonywania analiz architektonicznych i urbanistycznych, aby zlecić odpowiednie opracowanie i móc je zrozumieć. Przygotowanie dobrej, rzetelnej analizy chłonności jest niezwykle trudne ze względu na szereg zagadnień wymagających poruszenia. Niekiedy wymaga też rozbudowanych analiz urbanistycznych. Przeanalizujmy zatem, jakie dokumenty są podstawą wykonania analizy chłonności terenu i analizy urbanistycznej działki pod inwestycję.
Operat szacunkowy
Pierwszym z istotnych dokumentów jest operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę nieruchomości szczegółowo opisuje działkę i wskazuje na akty prawne, np. prawa miejscowego, które bezpośrednio jej dotyczą. Takie operaty przyspieszają pracę, gdyż zawierają uporządkowane wiadomości o działce. Ponadto, często są niezbędne do przedłożenia w banku przy ubieganiu się o decyzję kredytową.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W Polsce 30% tylko terenów jest objętych przygotowanymi przez urbanistów miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (potocznie – Plany Miejscowe), które dokładnie określają przeznaczenie terenu i formę budynków. Przykładowe parametry to: intensywność zabudowy, maksymalna wysokość budynków, liczba kondygnacji, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, wymagana ilość miejsc parkingowych i wiele innych. Plan do analizy chłonności można zamówić w Starostwie lub pozyskać z Internetu. W Warszawie obszary objęte planami i ich teksty planów zamieszczane są w przejrzystej formie na urzędowej mapie Warszawy. www.mapa.um.warszawa.pl.
Decyzja o warunkach zabudowy
Dla pozostałych 70% terenów w Polsce możliwości zabudowy określa decyzja o warunkach zabudowy (potocznie – Warunki Zabudowy lub WZ). Decyzja wydawana jest przez Gminę lub zarząd dzielnicy w miastach na prawach powiatu. Wydanie takiej decyzji to proces rozciągnięty w czasie (kilka miesięcy), gdyż poprzedzony jest uzgodnieniami formalnymi oraz szczegółową analizą architektoniczno-urbanistyczną. Decyzja o warunkach zabudowy określi zazwyczaj mniej parametrów niż Plan Miejscowy m.in.: linie zabudowy, wskaźniki powierzchni, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu, maksymalną wysokość elewacji, wymagane miejsca parkingowe. Wielu inwestorów nie chce czekać na taką decyzję, a niektórzy zaś podpisują umowę przedwstępną ze sprzedającym, a sam zakup działki uzależniają od pozytywnie wydanej, prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Przy ubieganiu się o WZ warto zaznaczyć to, że wnioskodawca nie musi być właścicielem nieruchomości oraz to, że na jedną działkę można uzyskać WZ na inwestycje o różnym charakterze i parametrach.
Analiza Architektoniczno-Urbanistyczna
Wykonanie takiego opracowania może być częścią opracowania analizy chłonności. Wykonując ją należy oprzeć się na Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Daje to dużą szansę na to, że opracowanie będzie zbieżne z analizą urbanistyczną w Gminie. Jednakże należy pamiętać, że analiza urbanistyczna jest zawsze subiektywnym opracowaniem.
Studium
Jeśli teren nie jest objęty Planem Miejscowym, to jest duża szansa, że objęty jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (potocznie – Studium). Ten dokument wskazuje na ogólne, najważniejsze wytyczne i ograniczenia dla terenu. Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy niezgodne z nim są indywidualnie analizowane i opiniowane przez Ratusz. Studium nie jest obowiązującym aktem prawa miejscowego i wielokrotnie udawało mi się uzyskiwać dla klientów lepsze Warunki Zabudowy niż określone były w studium.
Mapy i wypisy oraz opinia geotechniczna
Aktualna mapa określa granice działki, istniejące budynki, sieci podziemne. Wypis i wyrys z rejestru gruntów obrazuje rodzaj gruntów. Opinia geotechniczna określa nośność gruntu, możliwości posadowienia, poziom wody gruntowej, niebezpieczeństwo powodzi. Na jej podstawie można oszacować, więc rodzaj i koszty fundamentowania.
Warunki mediów
Informacje od gestorów mediów dotyczące możliwości zaopatrzenia budynków i działki w: gaz, wodę na cele bytowe i pożarowe, dostępność cieplnej sieci miejskiej, kanalizacji. Ważne jest uzyskanie informacji o kolizjach pomiędzy sieciami istniejącymi i projektowanymi.
Decyzja lokalizacyjna na wjazd
Dokument ten potwierdza to, że działka ma dostęp do drogi publicznej, co jest niezbędne do funkcjonowania budynku. Nie wszystkie z powyżej opisanych z tych dokumentów są od razu dostępne, niektóre z nich architekt otrzymuje od inwestora a o inne występuje sam. Szczegółowa ich analiza staje się podstawą opracowania analizy chłonności terenu. Powyżej przedstawiłem dokumenty, które należy poddać analizie przy zakupie nieruchomości i przy planach związanych z nową zabudową działki. W kolejnym moim artykule omówię czym jest sama analiza i jakie elementy powinna zawierać.
