INVESTOR Real Estate Expert zaprasza na KURS ON-LINE dla deweloperów mieszkaniowych organizowany przez Dewelopuj.pl.
KURS ON-LINE
„Powierzchnia sprzedaży mieszkań i domów w procesie deweloperskim od 13. lutego 2026 r.”
Jedno nagranie, kompletna wiedza. Obejrzysz całość w swoim tempie — z możliwością przewijania i powrotu do wybranych tematów.
PROWADZĄCY
ADRIAN HOŁUB
Od początku 2026 r. czytamy nagłówki artykułów w mediach głównego nurtu z wielkimi sloganami o tym, jak to deweloperzy zostali pogrążeni w zakresie liczenia powierzchni sprzedawanych lokali! Media, dziennikarze i eksperci, którzy udzielają porad prawnych nie przekazują jednak całej prawdy! Dzięki tej nowelizacji deweloperzy zarobią jeszcze więcej niż przed nowelizacją! Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. Zgodnie z przepisami odwołującymi się do liczenia powierzchni według „czystej” normy PN-ISO 9836 – za powierzchnię pod ścianami działowymi deweloper pieniędzy brać nie może. I o tym głównie huczą media! Jednak czy ustawodawca osiągnął cel i dopiekł deweloperom? W tych głośnych artykułach zapomnieli, bowiem podać informacji, że mimo iż deweloper nie wliczy powierzchni pod ścianami działowymi, to zarobi znacznie więcej niż przed nowelizacją ustawy. Wynika to z faktu, że do powierzchni użytkowej do celów sprzedaży, deweloper wliczy powierzchnie wielu innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836! Co więcej, deweloper musi to naliczyć – nie ma tutaj wyboru! Ustawodawca zapewnił, więc nakaz zwiększania powierzchni do celów sprzedaży. 2026 rok będzie korzystny finansowo dla deweloperów. Szczególnie zadowoleni będą „deweloperzy domkowi”! Niżej przedstawiłem przykłady wyliczeń, które już wykonaliśmy dla konkretnych deweloperów. Powierzchnie, w zależności od wielkości i prestiżu lokalu czy domu są większe od 5,9 mkw. do 61,46 mkw. I to wszystko mimo zakazu liczenia powierzchni pod ścianami działowymi!? Brawo politycy!” Więcej zdradzam w artykule „2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni użytkowej! Case study.” – komentuje prelegent Adrian Hołub.
CASE STUDY 2026
Przedstawiam 4 przykłady wyliczeń dla rzeczywistych lokali sprzedawanych obecnie w 2026 r. przez wybranych deweloperów, których obsługuję, a którym to już przeliczyliśmy powierzchnie na nowe przepisy. Wybrałem dla Was lokale na różnych kondygnacjach i różnie zaaranżowane, żeby pokazać różnice.
Przykład 1
Lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym dwukondygnacyjnym w zabudowie bliźniaczej (część lokalu na parterze, część lokalu na piętrze):
Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 65,74 mkw.
Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 73,83 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 8,09 mkw.! O tyle więcej nabywca zapłaci po nowelizacji ustawy za ten lokal!
Przykład 2
Lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym dwukondygnacyjnym w zabudowie wolnostojącej (wejście do lokalu na parterze, lokal właściwy na piętrze):
Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 53,67 mkw.
Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 59,57 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 5,9mkw. O tyle więcej nabywca zapłaci po nowelizacji ustawy za ten lokal!
Przykład 3
Luksusowy budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący dwukondygnacyjny:
Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 400,16 mkw.
Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 461,61 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 61,46 mkw. O tyle więcej nabywca zapłaci po nowelizacji ustawy za ten dom!
Przykład 4
Lokal w luksusowym budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym 4-dwukondygnacyjnym:
Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 165,89 mkw.
Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 216,20 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 50,31 mkw. O tyle więcej nabywca zapłaci po nowelizacji ustawy za lokal w tym domu!
CZĘSTO ZADAWANE PYTANIA
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a to czy powierzchnia użytkowa mieszkania / domu wykazana w dokumentacji pozwolenia na budowę będzie taka sama jak wyliczona zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej? NIE
- Czy ustawa deweloperska odwołuje się do sposobu liczenia powierzchni użytkowej opisanej w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11.09.2020 r.? NIE
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby sprzedaży dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? TAK
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby ustalania ułamka wspólnotowego dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? NIE
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie musiał zrobić aktualizację prospektu inwestycyjnego dla nowych umów dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? TAK
ZAKRES SZKOLENIA ON-LINE
(NAGRANIE Z PREZENTACJĄ W TLE)
I. Co się zmienia w zakresie liczenia powierzchni użytkowej – wywód prawny?
- Powierzchnia sprzedaży mieszkań i domów od 13 lutego 2026 r.
- 8 definicji powierzchni użytkowej w przepisach.
- Podział norm polskich i zagranicznych.
- Stanowisko UOKIK w zakresie zasad liczenia powierzchni użytkowej.
- Powiązania prawne w zakresie powierzchni użytkowych (Ustawa o księgach wieczystych, Ustawa deweloperska, Ustawa prawo budowlane, rozporządzenie w sprawie EGIB, rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, normy PN-ISO 936).
- Wywód prawny (konsekwencje rozumowania kolejnych ustaw, norm w zakresie liczenia powierzchni).
- Powierzchnia użytkowa do celów sprzedaży a powierzchnia do celów urzędowych.
- Zmiany przepisów, a minimalna powierzchnia mieszkania 25mkw.
- Powierzchnia użytkowa a zasady liczenia wskaźników urbanistycznych (np. miejsca postojowe).
- Zasady wydzielania lokali i pomieszczeń po zmianach przepisów.
- Zasady uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali po zmianach przepisów.
II. Zasady liczenia powierzchni w procesie deweloperskim
- Jakie powierzchnie stracą deweloperzy od 13 lutego 2026 r.?
- Jakie powierzchnie zyskają deweloperzy od 13 lutego 2026 r.?
- Przykłady graficzne rzutów lokali z zasadami liczenia powierzchni do celów urzędowych.
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie kominów, szachtów, słupów?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie wnęk okiennych?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie przejść drzwiowych?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie, powierzchnie schodów na poszczególnych kondygnacjach?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie pod schodami (dostępne i niedostępne)?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie antresoli?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie balkonów, tarasów?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej inne powierzchnie dodatkowe?
- Czy wliczamy do powierzchni użytkowej powierzchnie poddaszy (użytkowych i nieużytkowych)
- Czy stosujemy redukcje powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń?
- Powierzchnia użytkowa, a wkreślanie tynków w projekcie.
III. Zapisy w dokumentach do celów sprzedaży lokali w zakresie powierzchni
po 13.02.2026 r.?
- Jakie skutki dla dewelopera powoduje wprowadzenie art. 5a ustawy deweloperskiej?
- Co z umowami przy inwestycjach w toku sprzedaży?
- Co powinna zawierać karta lokalu/ metryczka lokalu do celów sprzedaży po 13.02.2026 r.?
- Co powinna zawierać umowa deweloperska w zakresie powierzchni użytkowej po 13.02.2026 r.?
- Czy inwestycje rozpoczęte na starszych normach PN-ISO, mogą być na nich kontynuowane?
- Jakie zasady liczenia powierzchni użytkowej powinni stosować deweloperzy w inwestycjach w toku?
- Czy prawo działa wstecz? Wyrok trybunału konstytucyjnego.
DLA KOGO?
Akademia jest dedykowana deweloperom mieszkaniowym. Największe korzyści finansowe z przedstawianej wiedzy osiągną deweloperzy budujący budynki jednorodzinne wolnostojące i takie, w których wydzielane są lokale.
PRELEGENT
ADRIAN HOŁUB
Doradca prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor, Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN
Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki, inwestor w nieruchomości, współzałożyciel GEODETIC i INVESTOR REE.
Biegły sądowy w blisko 30 sądach z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, dokumentacji do pozwolenia na budowę, samodzielności lokali, wskaźników urbanistycznych, podziałów lokali i domów, samodzielności lokali.
Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę.
Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków.
Szkoli corocznie ponad 1000 osób z rynku nieruchomości. Wygłosił ponad 250 prelekcji. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, „Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej” i opracowania w zakresie „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa”.
Prywatnie inwestor nieruchomości, pasjonat motoryzacji, wędkarstwa i posiadacz czarnego pasa karate Kyokushin.
ORGANIZATOR
Szczegóły i możliwość zakupu kursu na www.dewelopuj.pl.
Oświadczenie. Ja Adrian Hołub, wystąpienie zawarte w kursie on-line przedstawiam jako ekspert z 18-letnim doświadczeniem prawnym i praktycznym w tym zakresie. Treść mojej opinii czy wybrane treści opinii byłyby identyczne, gdybym ją pisał na zlecenie sądu jako biegły sądowy, czy jako członek Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. Opinię, szkolenie, prezentację należy czytać i rozpatrywać całościowo (łącznie), wyciągnięcie pojedynczych zdań czy pojedynczych fragmentów z opinii może dać mylne wnioski. Opinia, prezentacja i wystąpienie stanowi utwór w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Zabrania się cytowania, kopiowania, rozpowszechniania jakiegokolwiek fragmentu opinii i prezentacji. Treść nagrania i przekazanych materiałów jest chroniona prawem autorskim. Korzystanie z materiałów przysługuje wyłącznie osobom / firmom, które zakupiły szkolenie. Osoba, która zakupiła szkolenie oświadcza, że treści i materiały przekazane podczas szkolenia będą wykorzystywane wyłącznie w celu inwestycji budowlanych p
