Proces inwestycyjny na gruntach rolnych.
Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej?
Podczas planowania procesu inwestycyjnego bardzo często pojawia się kwestia „odrolnienia działki”. Tak potocznie określa się procedurę zmierzającą do zabudowy gruntów rolnych, która to przysparza wielu problemów inwestorom. Rola jest bardzo atrakcyjnym terenem inwestycyjnym głównie ze względu na cenę. Jej zakup powinien być poprzedzony dogłębną, wielopłaszczyznową analizą nieruchomości. Nierozerwalnie wiąże się z tym kwestia ochrony prawnej, jaką może być objęty teren pod planowaną inwestycję. Jedną z przeszkód lokalizacji przedsięwzięcia są ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ochrona ta ma na celu min. zabezpieczenie przed nadmierną redukcją krajowych użytków rolnych, czy ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko naturalne, w tym na spadek jakości zasobów glebowych, degradację gruntów stanowiących cenne enklawy zieleni.
Czym są grunty rolne?
Powyższy akt prawny wprowadza ograniczenia w możliwości przeznaczania gruntów rolnych i leśnych na inne cele. W rozumieniu ustawy gruntami rolnymi są grunty określone w ewidencji gruntów jako grunty rolne lub inne formy rzeczywistego wykorzystania na cele rolne. Na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Nie oznacza to jednak, że inwestowanie na gruntach rolnych jest niemożliwe. Jest możliwe, tylko wymaga przeprowadzenia określonych prawem procedur.
Zmiana przeznaczenia gruntów
Pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze dokonywana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa szczegółowe warunki zagospodarowania terenu. Rada gminy w drodze uchwały decyduje o przystąpieniu do jego sporządzenia. Ta sama rada dokonuje zmiany przeznaczenia gruntu, jednak w niektórych przypadkach ww. ustawa obliguje gminę do uzyskania zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi na taką zmianę. Ustawowy obowiązek ochrony gruntów rolnych nie uzasadnia jednak automatycznej odmowy zmiany przeznaczenia gruntów. W orzecznictwie można zauważyć, iż sam fakt położenia nieruchomości na terenach urodzajnych, o warunkach korzystnych pod względem przyrodniczo-glebowym, czy też położenie na terenie Natura 2000 nie stanowią wystarczającego uzasadnienia wydania decyzji odmownej przez organ. Należy zaznaczyć, iż powyższych regulacji nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. W przypadku, gdy dla danego terenu nie został sporządzony plan miejscowy zmiana zagospodarowania terenu odbywa się w drodze wydawanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych sama w sobie nie powoduje skutku, jakim jest zaprzestanie rolniczego wykorzystywania gruntów, to początek tego procesu.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej
Kolejny krok to postępowanie administracyjne zezwalające na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Wyłączeniu z produkcji podlegają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Nie wszystkie grunty są objęte obowiązkiem uzyskania decyzji o wyłączeniu, jednak w każdym przypadku, gdy grunt jest przeznaczony pod inwestycję powinien zostać złożony wniosek. Jak stanowi orzecznictwo, uprzednie wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych jest prawną przesłanką ubiegania się o pozwolenie na budowę. W przypadku niektórych inwestycji wymagających jedynie zgłoszenia, w sytuacjach identyfikowanych z punktu widzenia celu ochronnego ustawy, również zachodzi konieczność uzyskania ww. decyzji.
Ile to kosztuje???
Osoba, która po uzyskanym zezwoleniu, faktycznie wyłączyła grunt z produkcji rolniczej, obowiązana jest uiścić należność i opłaty roczne. Należności to jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji. Pomniejsza się ją o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych z danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji. Opłata roczna to opłata w wysokości 10% należności uiszczana w razie trwałego wyłączenia przez lat 10, od chwili wyłączenia. W ustawie szczegółowo został opisany sposób obliczania należności, której wysokość będzie zależała od klasy, pochodzenia i powierzchni gruntu podlegającego wyłączeniu. Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrotowi podlega jedynie należność, nie opłata roczna, i następuje w terminie do 3 miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji. Na uwagę zasługuje fakt, iż w razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.
Zwolnienia z opłat
Z mocy prawa przewidziane jest zwolnienie od ww. opłat w celu wyłączenia pod budownictwo mieszkaniowe, gdy nie zostaną przekroczone normy w postaci 0,05 ha na budynek jednorodzinny lub 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym. W ocenie sądów grunty przeznaczone na „cele budownictwa mieszkaniowego” oznaczają nie tylko teren zgodny z obrysem budynku, ale także teren szeroko pojętej, niezbędnej dla istnienia budynku, infrastruktury. Stosownie do takiego rozumienia przepisu nie można zatem wykluczyć możliwości uznania do terenu, także drogi, której wybudowanie pomiędzy działką, na której stanie budynek, a drogą publiczną jest konieczne. Trzeba podkreślić, że zwolnienie to nie oznacza zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie. W razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami, sprawcy wyłączenia ustala się sankcję w postaci opłaty w wysokości dwukrotnej należności.
Czy to już koniec „odrolnienia”?
Po wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej inwestor może, z zastrzeżeniem uzyskania przewidzianych przez przepisy szczególne decyzji, uzgodnień etc. ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę a następnie faktycznie wyłączyć grunt z produkcji rolniczej, czyli rozpocząć budowę. Z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy pojawia się obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od daty ich powstania.
Materiały wykorzystane w artykule:
- ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2017 poz. 1161)
- Komentarz do ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Radecki Wojciech
- Baza Analiz Sejmowych
- Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej w procesie inwestycyjnym Krzysztof Kałłaur
- Problemy przeznaczania, na terenach wsi, gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne Anita Kwartnik-Pruc, Piotr Parzych, Jarosław Bydłosz
- Instytucja trwałego i czasowego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej w procesie inwestowania
w rolniczej przestrzeni produkcyjnej Lidia Kostańska
