W lipcowym wydaniu (2016) czasopisma C. H. BECK „Nieruchomości” ukazał się kolejny z artykułów naszego autorstwa. Zapraszam do lektury!
„Norma pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997 i PN-70/B-02365”
W niniejszej publikacji prezentuję enumeratywne wyliczenie najważniejszych reguł i zasad obliczania powierzchni nieruchomości według dwóch najistotniejszych norm związanych z budownictwem mieszkaniowym – obowiązującej PN-ISO 9836:1997 oraz archiwalnej PN-70B-02365.
PN-ISO 9836:1997
1. Przedmiotowa norma weszła w życie w dniu 1.1.1998 r. Wynikało to z wejścia w życie ustawy z 3.4.1993 r. o normalizacji (Dz.U. Nr 55, poz. 251), która znosiła obligatoryjność polskich norm.
2. Od dnia 29.4.2012 r. stała się normą obligatoryjną do stosowania w budownictwie. Obowiązek jej stosowania wprowadzony został na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462). Rozporządzenie to wycofało jednocześnie normę PN-70B-02365, która była hołubiona przez deweloperów.
3. Norma określa sposób mierzenia: powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej, powierzchni wewnętrznej, powierzchni netto, powierzchni konstrukcji, powierzchni użytkowej (podstawowej i pomocniczej).
4. Każde pomieszczenie mierzone jest niezależnie – wyliczana jest powierzchnia dla każdego pomieszczenia z osobna.
5. Pomiary według tej normy dokonuje się w świetle wyprawionych ścian (tynki, glazura, okładziny itp.).
6. Pomiar wykonuje się po podłodze (z pominięciem cokołów, listew, itp.).
7. Wykonuje się redukcję powierzchni ze względu na wysokość pomieszczeń.
8. Rozróżnia się powierzchnię ze względu na sposób zamknięcia (całkowite zamknięte, odkryta jedna ściana, odkryte całkowicie np. tarasy).
9. Pomiar wykonuje się z dokładnością do 1 cm.
10. Pola powierzchni wyrażane są w m2, z dokładnością 0,01 m2.
11. Wnęki przeznaczone na grzejniki c.o. usytuowane zarówno w ścianach zewnętrznych, jak i wewnętrznych nie są wliczane do powierzchni użytkowej.
12. Przejścia drzwiowe nie są wliczane do powierzchni użytkowej.
Według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnię kondygnacji netto dzieli się na:
- powierzchnię użytkową – jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Jest ona określana indywidualnie dla każdej kondygnacji, dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i pomocniczą, nie wliczamy przejść drzwiowych i wnęk okiennych;
- powierzchnię usługową – jest to część powierzchni kondygnacji netto, która jest przeznaczona na usytuowanie instalacji i urządzeń technicznych, takich jak: instalacje kanalizacyjne, instalacje wodne, instalacje grzewcze, gazowe, wentylacja, telefoniczne, rozdzielnie, kominy, kanały, itp.;
- powierzchnię ruchu – jest także częścią powierzchni netto, która jest przeznaczona dla ruchu wewnątrz budynku, np.: klatki schodowe, korytarze i poczekalnie, wewnętrzne rampy i pochylnie, balkony ewakuacyjne, powierzchnię szybów dźwigowych oraz powierzchnie zajęte przez urządzenia wbudowane, które są przeznaczone do ruchu ogólnie dostępnego na każdej kondygnacji oddzielnie.
Powierzchnia użytkowa pomocnicza to ta część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania funkcji pomocniczych, które wynikają z funkcji budynku oraz nie wchodzą w zakres potrzeb podstawowych. Do tego typu powierzchni można zaklasyfikować np. toalety, kuchnie, pomieszczenia administracyjne. Ponadto do tego typu powierzchni należy zawsze wliczyć balkony, loggie, tarasy (mierzone są do balustrad/barierek). Na rzutach mieszkań nie warto „rozdrabniać się” na powierzchnię pomocniczą i podstawową, ale koniczne jest podanie powierzchni ze względu na stopień przykrycia.
Powierzchnia ze względu na stopień przykrycia
Powierzchnia ze względu na stopień przykrycia jest rozdzielana na powierzchnie kondygnacji, które:
- są zamknięte i przykryte ze wszystkich stron;
- nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przykryte, np. loggie;
- są ograniczone elementami budowlanymi, takimi jak balustrady, poręcze, itp., lecz nie są przykryte, np. balkony, tarasy.
Powierzchnia konstrukcji jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające, takie jak ściany zewnętrzne i wewnętrzne, powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych, itp., a także powierzchnie przez które nie można przejść.
Powierzchnia całkowita według normy jest sumą powierzchni netto (suma powierzchni użytkowej, powierzchni ruchu, powierzchni usługowej) oraz powierzchni konstrukcji. Pamiętać także należy, że w przypadku każdej powierzchni omówionej w normie PN-ISO należy rozróżnić powierzchnię ze względu na stopień zamknięcia ścian, a także pokrycia pomieszczenia.
PN–70/B-02365 ma status normy archiwalnej. Została wycofana z dniem 29.4.2012 r. I chociaż wymaga klauzuli o wycofaniu normy z obiegu, to lecz nadal jest dominująca normą w mieszkaniówce. Jej podstawowe założenia to:
- pomiary dokonuje się do ścian nie wyprawionych, dlatego trzeba stosować redukcję ze względu na okładziny;
- przy pomiarze budynków wykończonych norma obliguje do wprowadzenia korekt: okładziny zewnętrzne 5 cm, wyprawy zewnętrzne oraz okładziny wewnętrzne 3 cm, wyprawy wewnętrzne 2 cm;
- stosuje się redukcję ze względu na wysokość, granicznymi wysokościami są 1,40 m i 2,20 m (analogicznie jak w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych);
- pomiar wykonuje się na wysokości 1 m;
- jej wykorzystanie to głównie stare budownictwo i obiekty mieszkaniowe do kwietnia 2012 r.;
Ponad 95% lokali mieszkalnych w Polsce opisanych w aktach notarialnych oraz zapisanych w księgach wieczystych zawiera wartości obliczone według normy PN–70/B-02365. Ze względu na zwiększenie powierzchni sprzedawanych mieszkań deweloperzy do roku 2012 wykonywali obmiary lokali wyłącznie tą normą.
Podział powierzchni według normy PN–70/B-02365 przedstawiono na poniższym schemacie.
* Autor jest geodetą, szkoleniowcem i pośrednikiem w obrocie nieruchomościami w Warszawie, www.geodezyjny.com
Kopiowanie artykułu w całości lub we fragmentach zabronione bez zgody autora.
Czytaj również w lipcowym wydaniu czasopisma C.H. BECK „Nieruchomości” 7/2016.
Zapraszamy do lektury.
