W grudniowym wydaniu (2015) czasopisma C. H. BECK „Nieruchomości” ukazał się jeden z artykułów naszego autorstwa. W styczniu kolejny artykuł! Zapraszam do lektury!
„Bałagan, chaos, niewiedza wynajmujących i najemców – na co zwracać uwagę przy normach obmiarów powierzchni”
„Przez 9 ostatnich lat pomierzyliśmy ponad 2 mln m2 powierzchni budynków różnymi normami i obserwujemy duży chaos w tej dziedzinie, który wynika często z niewiedzy w zakresie norm obmiarów powierzchni. Dotyczy to zarówno najemców, jak i wynajmujących. Wielokrotnie widzieliśmy zdziwienie obu tych stron po przedstawieniu im różnic w powierzchniach mierzonych różnymi normami lub samym faktem istnienia różnych norm. Jeszcze większe zdziwienie jest właścicieli i zarządców budynków, gdy przedstawiamy im różnice w powierzchniach pomiędzy pomiarem wykonanym przez nas według tej samej normy, którą rzekomo operują obecnie na tym samym obiekcie. Okazuje się, że opracowania (rzuty kondygnacji), którymi dysponują i tym samym naliczają na ich podstawie podatki i koszty najmów są opracowaniami niewiadomego pochodzenia. Często są to rysunki od architektów obejmujące inny zakres opracowania. Czasami są to jakieś archiwalne rysunki albo co gorsze, pomiary z różnych etapów budowy, które nie odzwierciedlają ostatecznych i rzeczywistych miar. Różnice te przekładają się na wymierne koszty najmów oraz płacone podatki. Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie w tym zakresie, które przekładają się na rozbieżności w zakresie opracowywanych powierzchni. Warto wiedzieć, że często można ich uniknąć.
W Polsce są stosowane zarówno normy polskie, jak i zagraniczne. Najpopularniejszymi wśród norm zagranicznych są BOMA, Tegova, GIF, RISC, a wśród polskich obowiązują norma PN-ISO 9836:1997 i ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (PLokU). Norma PN 70/B-02365 jest normą archiwalną. Na rynek polski wchodzi obecnie międzynarodowa norma IPMS, powstała na rzecz ujednolicenia standardów pomiaru nieruchomości na świecie i ma na celu zastąpienie dotychczas stosowanych zróżnicowanych standardów i poprawę spójności i przejrzystości globalnego rynku nieruchomości. Moim subiektywnym zdaniem jest to jednak kolejna norma, która nie wyeliminuje dotychczasowych norm i powstała głównie w celach biznesowych do generowania ruchu w branży, wypromowania pewnych organizacji i zwiększenia (jak to tylko możliwe) powierzchni najmu. Z dużym prawdopodobieństwem, graniczącym z pewnością można także stwierdzić, że za chwilę kolejna „grupa nacisku” zaproponuje lub narzuci kolejną normę, która będzie dopasowana pod ich wymagania.
Brak obowiązującej normy przy najmie powierzchni
W Polsce jedyny obowiązek narzuca norma PN-ISO 9836:1997, według której stosuje się ją przy sprzedaży notarialnej mieszkań, lokali i budynków znajdujących się na terenie RP. Wartości powierzchni są wpisywane do aktów notarialnych, do ksiąg wieczystych, do wypisów z rejestrów budynków i do wypisów z rejestru lokali. Natomiast sama wartość budynku wyceniana jest przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym na podstawie powierzchni najmu według dowolnej normy – zwykle najkorzystniejszej dla sprzedającego. Inną kwestią jest stosowanie normy do celów najmu, gdzie można wybrać dowolną normę i dodatkowo ją modyfikować. Powoduje to, że najemcom przedkładane są do podpisywania umowy z powierzchniami mierzonymi o nieujednoliconym standardzie. Warto zwrócić uwagę na to, że sami wynajmujący bardzo często nie mają wiedzy w zakresie różnic pomiędzy normami. Skąd więc tę wiedzę mają mieć najemcy? Poza tym coraz częściej wynajmujący wprowadzają dodatkowo różne modyfikacje norm, bądź łączą normy ze sobą w celu maksymalizacji powierzchni komercyjnej. Zwykle najemcy w umowach akceptują podpisem taką informację, jednak często nie są świadomi konsekwencji, jakie ona za sobą niesie.
W takich sytuacjach często najemca płaci nie tylko za powierzchnie wspólne wynikające z wyliczenia współczynnika add-on factor, ale coraz częściej płaci za ścianki działowe, za szachty, za ściany i słupy konstrukcyjne, z których fizycznie nie korzysta.
Wszystko zależy od stosowanej normy oraz pomysłu na modyfikację. Dla przykładu w 2008 r. jeden z właścicieli budynku z luksusowymi mieszkaniami, zażyczył sobie pomiar powierzchni mieszkań po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych. Zapewne żaden z kupujących nie skontrolował kupowanej powierzchni mieszkania. W naszym wieloletnim doświadczeniu zdarzały nam się pojedyncze zlecenia tego typu. Wynika to z jednej strony z niskiej świadomości kupujących mieszkania, którzy ufają ślepo deweloperom, a z drugiej strony z braku reklamy firm geodezyjnych w zakresie wykonywania tego typu pomiarów, ponieważ jest to mało opłacalne.(…)”
Zapraszamy do lektury.
