Modułowe powierzchnie magazynowe
Small Business Unit nowym trendem w wynajmie magazynów
Boom rozwoju rynku magazynowego w Polsce jest w fazie wzrostu. Wysoki poziom popytu, kolejne nowe inwestycje, podpisane umowy najmu dla całych powierzchni magazynów jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie pokazują, że rynek jest cały czas na fali. Rekordowo wysoki wolumen transakcji przyciąga inwestorów międzynarodowych. Taki obrót rzeczy kreuje również różne pomysły na zagospodarowywanie powierzchni magazynowych i nowy sposób ich wynajmu. Rozmawiają Adam Jakubowski z BNP Paribas Real Estate i Adrian Hołub – CRE Advisor, Geodetic Board Member.
Boom nie ustaje
AH: Adam, rozwój rynku magazynów jest ciągle w fazie wzrostu. Jak wygląda aktualnie rynek? Jak zamknął się rok 2018?
AJ: Rynek magazynowy z roku na rok rośnie w siłę. Według Raportu BNP Paribas Real Estate Poland na koniec 2018 roku podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosła 15,7 mln m2. Łączna powierzchnia oddana w 2018 r to 2,2 mln m2, a powierzchnia w budowie to 1,9 mln m2 i jest to wolumen o 35% większy niż w grudniu 2017 roku. Istotne jest, że budynki w trakcie budowy wynajęte były w 70%, a w momencie oddania do użytku były często wynajęte w całości. Stopa pustostanów na koniec 2018 wyniosła 5,1%. Stawki czynszów bazowych wynosiły od 2,5 do 5,35 euro za m2 za miesiąc, z czego najwyższe dotyczyły rynku obiektów w granicach administracyjnych Warszawy. Najbardziej rozwiniętymi regionami dla rynków magazynowych są Górny Śląsk oraz „Polska Centralna”, obejmująca obszar w okolicach Łodzi.
Sposoby składowania towarów
AH: To duża obietnica dla rynku na kolejne lata. Zanim przejdziemy do nowego trendu, który pojawia się na rynku warto powiedzieć dwa zdania na temat samej istoty magazynowania towarów. Wiem, że są różne standardy i wzory na wyliczenia jednostki. Jak to się odbywa?
AJ: Składowanie towarów w magazynach odbywa się na różne sposoby. Jednym z nich jest składowanie bez żadnych dodatkowych urządzeń. Drugi sposób to jednostki ładunkowe, które umieszczane są na regałach (gniazda regałowe), a następnie blokowane kolejno w rzędach. Rzędy mogą być pojedyncze lub blokowane po kilka razem z drogami transportowymi. Pomiędzy rzędami znajdują się szersze drogi transportowe. Istotne w zagospodarowaniu powierzchni magazynowej jest oszacowanie według licznika modułu magazynowego. Moduł magazynowy, jest to najmniejsza, powtarzalna powierzchnia dwóch rzędów z jednostkami ładunkowymi wraz z drogą transportowymi między nimi.
Jak mierzyć magazyny?
AH: Chciałbym powiedzieć słowo o tym jak rynkowo mierzymy magazyny. Zamówienia pomiarów powierzchni magazynowych do celów najmu dotyczą wyłącznie standardu BOMA Industrial i sporadycznie normy PN-ISO 9836:1997. Ta pierwsza daje znacznie większe powierzchnie ale tylko przy założeniu, że powierzchnia najmu jest powierzchnią użytkową (zgodnie z definicją z normy). Jednak jeżeli zamiast powierzchni użytkowej w normie PN-ISO 9836:1997 weźmiemy powierzchnię całkowitą (jako definicję z normy) – to powierzchnie te będą identyczne jak w BOMA Industrial. W przypadku, gdy jest antresola, wystarczy jeden zapis, że powierzchnia antresoli jest liczona na zasadach powierzchni całkowitej. Mając takie zasady kalkulacji, powierzchnie najmu w obu tych normach wyjdą takie same. Pokazuje to, że w magazynie można wykonać pomiar normą PN-ISO 9836:1997 i nic nie stracimy z powierzchni najmu. Z normy PN-ISO 9836-1997 można przejść na powierzchnię do podatku od nieruchomości przy założeniu, że pomierzymy też powierzchnię użytkową. Wprowadzenie drobnych modyfikacji w tej normie do celów najmu eliminuje konieczność pomiaru normą BOMA Industrial. Jest to sporadyczne działanie ale jednak występujące na rynku i zmniejszające koszty pomiaru i kalkulacji powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Adam, powiedz proszę, jakie praktyki w zakresie wyłączenia powierzchni z najmu praktykujecie w BNP Paribas Real Estate?
AJ: Współczynnik budynkowy w magazynach jest pomijany. Z uwagi na to, że przy całościowej powierzchni hal 25 – 50 tys. m², współczynnik ten stanowi ok 0,3%, Inwestorzy nie czują presji, by ją doliczać. W praktyce wyłączają również z wyliczeń pomieszczenia techniczne, BMS, pomieszczenia ochrony i inne przestrzenie wspólne. Inaczej wygląda sytuacja, gdy przy magazynie mamy dość dużą powierzchnię biurową. Wtedy warto posłużyć się normą BOMA Office, a na pewno uwzględnić współczynniki przy powierzchni biurowej.
AH: Potwierdza to, zatem praktyki rynku, które ja spotykam wśród inwestorów i zarządców powierzchni magazynowych w Polsce podczas współpracy w tym zakresie.
Najem modułów magazynowych
AJ: Załóżmy, że mamy pomierzoną czy skalkulowaną całą powierzchnię magazynu. Do tej pory było tak, że wynajmowało się po prostu całą powierzchnię lub jej fragmenty (różnej wielkości). Nowym trendem jest najem krótkoterminowy modułów magazynowych. Dlatego podzielmy się tym, co wypracowaliśmy podczas naszej współpracy. Tym jak powierzchnię dzielić na moduły i dlaczego w ogóle warto to robić.
AH: Proponujemy wydzielenie jednostek powierzchni najmu pomiędzy najbliższymi słupami w ich osi. Daje to możliwość autonomicznego zarządzania powierzchniami modułowymi przez zarządcę. W przypadku dużej powierzchni modułu, jest możliwy jego podział na dwie części w połowie między słupami. Suma powierzchni najmu niezależnie od ilości wydzielonych modułów jest zawsze taka sama dla całej hali. To zwykłe działania na zbiorach – podstawówka. Należy jedynie wykazać się logiką przy łączeniu tych modułów w taki sposób aby każdy najemca miał dostęp do swojej powierzchni bezpośrednio z dworu. Żeby nie musiał korzystać z powierzchni innych najemców. Powierzchnie danego najemcy są wydzielane ścianami modułowymi, które są szybko rozbieralne. Adam, co proponujesz w kwestiach technicznych podziału tych powierzchni pomiędzy najemcami?
AJ: Obecnie najemcy magazynów coraz częściej poszukują niewielkich powierzchni magazynowych typu Small Business Unit. Elastyczność powierzchni dostępnej w obiekcie tego typu bardzo dobrze wpisuje się w potrzeby i oczekiwania rynku. Największym atutem tego rozwiązania jest ich dopasowanie w zależności od rozwoju biznesu. Znaczenie ma również czas montażu lub demontażu modułu, a to przekłada się na pieniądze. Rozwiązanie przede wszystkim musi być bezpieczne dla użytkowników oraz musi spełniać wszelkie wymogi bezpieczeństwa ppoż., o których wspominałeś. Dlatego najlepiej jest tworzyć podział powierzchni w taki sposób, aby z każdego modelu prowadziły dwa wyjścia ewakuacyjne oddalone od siebie o 5 metrów. Zastosowanie takiego rozwiązania pozwala na dowolne łączenie modułów bez konieczności procedowania potrzebnych zgód.
Autonomiczne zarządzanie modułami
AJ: Adrian, wspomniałeś wcześniej o autonomicznym zarządzaniu powierzchniami. Co masz na myśli?
AH: I to jest gorsza wiadomość dla mnie (śmiech). Największym atutem takiego rozwiązania jest to, że zarządca bez pomocy geodety może samodzielnie wyliczać powierzchnię najmu. Na przykład mój zespół mierzy cały budynek hali jednokrotnie. W samym już opracowaniu dzielimy powierzchnię na moduły, wykazujemy jeden lub kilka rodzajów modułów ze wskazanymi powierzchniami. Dodawanie modułów musi zawsze dać całą powierzchnię. Zarządca bardzo prosto może samodzielnie wynajmować moduły bez zamawiania geodety przy zmianie aranżacji.
Kim jest najemca krótkoterminowy?
AH: Kto jest potencjalnym klientem takich powierzchni modułowych? Wyobrażam sobie, że są to firmy, które mają sezonowy handel, np. natężenie handlu w okolicach świąt. Mogą to być też firmy produkcyjne, które mają większe zamówienia i muszą gdzieś tymczasowo składować materiał do produkcji czy całe zamówienie, które jeszcze kompletują. Jak to widzisz?
AJ: Z moich obserwacji wynika, że powierzchni modułowych szukają najczęściej sklepy internetowe oraz małe firmy, rozpoczynające działalność gospodarczą. Klienci krótkoterminowi poszukujący optymalnych, rozwiązań kierując się daleko idącą ostrożnością w podejmowaniu decyzji. W pełni rozumiem ich wątpliwości w określeniu potrzeb w czasie. Kluczowe z ich punktu widzenia są dwa aspekty. Pierwszy: jak szybko, mogą otrzymać powierzchnię, a drugi: jak szybko w przypadku zakończenia lub ograniczenia popytu mogą tę powierzchnię zwolnić. Wynajmujący decydując się na ten rodzaj najmu powinien z wyprzedzeniem zlecić wykonanie projektu a następnie przygotować powierzchnie konkretnie po to rozwiązanie. Każdy, kto przechodził procedury administracyjne wie jak czasochłonny jest proces zmian i aranżacji. Odpowiedni podział uwzgledniający zaadaptowanie powierzchni do wymagań najemców z różnych branż, czego konsekwencją jest spełnienie restrykcyjnych przepisów składowania towarów, bez wątpienia ma olbrzymie znaczenie i powinien być przedmiotem kompleksowego opracowania. Przy rozwiązaniach typu SBU „Small Business Unit” musimy również przewidzieć konieczność szybkiego rozliczenia najemcy. Firma zarządzająca musi posiadać narzędzia do obsługi najemcy i umożliwić mu krótki termin rozliczenia. Stosowanie oprogramowania wspomagającego ten proces pozwala praktycznie na zamknięcie umowy w dowolnym momencie. W przypadku rozliczenia mediów z pomocą przychodzą nam stosowane obecnie liczniki typu „smart”. Są to liczniki nowej generacji, które pokazują dokładne zużycie energii i gazu w przeliczeniu na koszty w czasie niemal rzeczywistym, i jednocześnie eliminują system prognozowania opłat.
Stawki najmu krótkoterminowego
AH: Nie możemy nie porozmawiać o pieniądzach. Skoro najem krótkoterminowy to zapewne droższy od takiego na 3, 5 czy 10 lat. Jakie stawki w tym zakresie przewidujesz?
AJ: Obecna trudna do przewidzenia sytuacja rynkowa pod względem popytu na powierzchnie magazynowe sprawia, że najemcy wykazują się ostrożnością w podejmowaniu długoterminowych zobowiązań. Zachętą w podjęciu decyzji na najem długoterminowy są oczywiście zdecydowanie atrakcyjniejsze warunki finansowe w porównaniu z umowami krótkoterminowymi. Najem krótkoterminowy jest droższy od kilkuletniego o nawet kilkanaście procent w zależności od lokalizacji. Pomimo różnicy, zainteresowanie najemców SBU nie słabnie, gdyż klienci poszukują balansu pomiędzy opłacalnością długoterminowego wynajmu powierzchni, a elastycznością wynikającą z długości trwania tego okresu.
