Norma TEGoVA nie jest samowystarczalna
Standard dla rzeczoznawców czy norma do celów najmu?
TEGoVA jest drugą po BOMA najczęściej stosowaną w Polsce normą związaną z pomiarami powierzchni, wykorzystywanymi do celów najmu. Firmy, które stosowały Tegova po wyjaśnieniu strategii zarządzania powierzchniami najmu zmieniają zazwyczaj normę TEGoVA na ANSI BOMA, ponieważ jest bardziej szczegółową i lepiej prezentuje wyniki pomiarów. Jednak istnieją na rynku firmy, które mimo wszystko zostają przy normie TEGOVA, co wynika z przyjętej polityki czy utartej procedury wynajmu powierzchni normą TEGoVA. A czy jest ona w ogóle dedykowana do celów najmu?
TEGoVA a Blue Book
TEGoVA (eng. The European Group of Valuers’ Associations) to ogólnoeuropejskie stowarzyszenie zrzeszające grupy zawodowe rzeczoznawców i działające na rzecz jakości, etyki oraz standardów związanych z wyceną nieruchomości. Grupa ta, co kilka lat (2003, 2009, 2012, 2016), wydaje zbiór wytycznych odnoszący się do pracy rzeczoznawców majątkowych, normalizujących wygląd opracowań, standaryzujących podejście do wyceny, regulujących minimalne wymagania edukacyjne osób należących do europejskich grup zawodowych rzeczoznawców, czyli tak zwany Blue Book. Standard ten odnosi się przede wszystkim do zagadnień mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych jak i budynkowych, czyli na przykład do podatków ale też do granic nieruchomości. Definiuje także różne rodzaje powierzchni, obrazuje relację między nimi, dzięki czemu łatwiej porównać nam różne rodzaje nieruchomości (powierzchnie wewnętrzne brutto, netto, powierzchnie konstrukcji wewnętrznej, powierzchnie zabudowy, itp.). Ujednolica jednostki pomiarowe.
Wyjaśnia i normalizuje szereg pojęć, a to wszystko po to aby móc porównać ze sobą nieruchomości z różnych rejonów Europy. Pośrednio taki jest cel TEGoVA – ma ona skonfrontować dwie nieruchomości, a nie pomóc w ich wynajmie.
TegoVA nie jest samowystarczalna
Standard TEGoVA nie wspomina o liczeniu udziałów w częściach wspólnych, nie dzieli powierzchni wspólnych na piętrowe i budynkowe, nie wprowadza ograniczeń powierzchni ze względu na wysokość pomieszczenia, itp. Za każdym razem rozpoczynając pomiary ze standardem TEGoVA, na końcu i tak sprowadzamy go do standardu ANSI BOMA, przygotowując opracowanie zgodnie z wytycznymi zamawiającego, odpowiednio je modyfikując i ujmując te zmiany na rzutach i w umowach najmu.
Współczynniki powierzchni wspólnych
Mówiąc o współczynniku piętrowym czy budynkowym warto zaznaczyć, że norma TEGoVA nie podaje sposobu ich wyliczenia czy kwalifikowania odpowiednich grup powierzchni, co niestety może powodować rozbieżności i kłótnie między wynajmującym i najemcą, na co mam liczne przykłady. Klienci, zamawiając pomiar normą Tegova zawsze chcą mieć wyliczenie współczynnika budynkowego i piętrowego. Jednak okazują wielkie zdziwienie, gdy mówimy, że coś takiego dla normy Tegova nie istnieje. Współczynnik ten jest zwykle na życzenie zamawiającego. Jest on wyliczany w analogiczny sposób jak w normie BOMA – tylko inne grupy powierzchni wchodzą do wyliczenia współczynnika. Norma TEGoVA informuje nas tylko, że w budynku istnieje powierzchnia wspólna i podaje przykłady pomieszczeń, które możemy do tej powierzchni zaliczyć.
W większości najmów zgodnie z normą TEGoVA nie jest to kalkulacja „czystą normą”. W umowach najmu wpisywane są często współczynniki powierzchni wspólnej, do których norma się nie odnosi. Taki błąd podczas kontroli przez dużego najemcę może spowodować zwroty nawet 300-tysięczne za niesłusznie naliczone opłaty za współczynniki powierzchni wspólnych.
Problemy TEGoVA
TEGoVA nie jest tym samym co Polska Norma ISO, amerykańskie standardy ANSI BOMA, czy niemiecka dyrektywa GIF, które szczegółowo określają sposób mierzenia, rozpatrując różne przypadki i sytuacje z którymi możemy się spotkać mierząc budynki o różnej konstrukcji, aranżacji czy funkcji. W warunkach polskich, normę TEGoVA możemy porównać do rozporządzenia bądź ustawy (np. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych). Dotyczą one innego zagadnienia, ale z racji swojego tematu odnoszą się do pomiarów powierzchni – odpowiednio klasyfikując pomieszczenia, wskazując płaszczyznę pomiarową, czy wzmiankując o redukcji powierzchni ze względu na ograniczoną wysokość 1,40m i 2,20m – i nie zgłębiają tematu pomiarów. Podobnie jest ze standardem TEGoVA, daje on nam ogólny pogląd i wytyczne co do sposobu pomiaru, określenia przynależności przykładowych grup pomieszczeń do powierzchni najmowalnej bądź nienajmowalnej. Ukierunkowuje nasz tok myślenia, lecz nie precyzuje szczegółów. Pozwala na to, by rynek lokalny lub właściciel nieruchomości (zarządzający) doprecyzował brakujące kwestie. A to jest bardzo złe podejście, bo wprowadza chaos w portfelu nieruchomości i ogólnie na rynku.
Swoboda pomiaru powoduje chaos
Analizując pomiary TEGoVA z różnych firm pomiarowych z kraju, jeżeli wejdziemy w szczegóły to widzimy różne podejście do pomiaru. Przykładem, a zarazem problemem, może być pomieszczenie piętrowej rozdzielni elektrycznej. Jeżeli rozdzielnia ma służyć jednemu najemcy doliczamy ją do powierzchni najmu, ale jeżeli ma służyć kilku najemcom zgodnie z TEGoVA staje się pomieszczeniem technicznym, które jest nienajmowalne. Nie może być takiej sytuacji, że „przerzucamy” pomieszczenie z jednego zbioru pomieszczeń do drugiego, gdyż ma to wpływ na współczynniki, które są niezmienialne. Innym problematycznym przykładem może być kwestia granicy pomiaru. Czy w budynku z elewacją murowaną, w której występują okna dokonujemy pomiaru powierzchni do szyby czy do ściany w której ono występuje? Problem ten rozwinę w dalszej części artykułu.
Zasady kalkulacji według TEGoVA
Norma ta została stworzona niejako przez rynek nieruchomości. W Internecie znajduje się opracowanie, zarówno w wersji angielskiej jak i polskiej, stworzone około 20 lat temu przez jednego z większych graczy rynku. Opracowanie to w miarę szczegółowo opisuje zasady pomiaru ale nie ma ono potwierdzenia w samej normie TEGoVA. Poniżej postaram się przybliżyć i skomentować kilka z tych ogólnie przyjętych zasad. Zgodnie z wytycznymi, każdą kondygnację mierzymy osobno pomiędzy wewnętrznymi powierzchniami ścian zewnętrznych budynku, a w przypadku gdy jest więcej niż 50% powierzchni ściany wykonana jest ze szkła, pomiędzy powierzchniami szklanymi. Druga część zdania, przynajmniej dla mnie jest nie do końca zrozumiała. Do powierzchni najmu wliczamy słupki okienne oraz słupy żelbetowe i filary, których powierzchnia jest mniejsza niż 1 metr kwadratowy. Także te znajdujące się na zewnętrznym obrysie budynku. Pomiarów zgodnie z TEGoVA dokonujemy na wysokości 1,50m nad wykończoną podłogą. W odróżnieniu od BOMA nie istnieje tutaj pojęcie dominanty, czyli pojęcia, które mówi nam, że przykładowo, jeśli w pomieszczeniu, w którym wysokość mierzona od wykończonej podłogi do wykończonego sufitu wynosi 3 metry, a wysokość okna wynosi 1,51 metra, to pomiaru powierzchni dokonujemy do szyby okna. Zgodnie z istniejącym na rynku standardem TEGoVA możemy przyjąć, że budynki ze szklaną elewacją mierzymy do lica szyby, a ściany z oknami mierzymy do lica ściany, bez względu na wielkość okien. Standard TEGoVA określa trzy podstawowe grupy powierzchni: powierzchnię przypisaną bezpośrednio najemcy, powierzchnię wspólną, oraz powierzchnię nienajmowalną budynku. Dwie pierwsze grupy stanowią pomieszczenie wchodzące do efektywnej powierzchni kondygnacji, czyli dfo powierzchni najmowalnej budynku. Norma określa, w jaki sposób powinniśmy przypisywać poszczególne pomieszczenia do jednej z tych trzech grup.
Powierzchnia najemcy
Powierzchnię najemcy poza powierzchnią wykorzystywaną bezpośrednio przez niego i związaną z wykonywaną przez niego działalnością, stanowią: hydranty, rozdzielnie elektryczne i inne urządzenia techniczne służące wyłącznie określonemu najemcy i zlokalizowane na jego powierzchni i wykonane na jego zlenienie. Kuchnie i toalety, łącznie ze ściankami działowymi i instalacją stworzoną przez lub na potrzeby najemcy wykorzystywane wyłącznie przez niego, wliczamy do powierzchni do wyłącznego korzystania tego najemcy. Powierzchnię pod ścianami działowymi rozdzielającymi najemców liczmy w osi ściany i odpowiednio wliczamy każdej ze stron.
Powierzchnie wspólne
Teoretycznie powierzchni wspólnych nie rozdzielamy na powierzchnie wspólne piętrowe i budynkowe. Do tego typu powierzchni zalicza się części budynku, z których korzystają wszyscy najemcy i które „świadczą usługi” wobec wszystkich najemców: hole wejściowe, korytarze, lobby windowe, pomieszczenia ochrony, toalety wspólne (łącznie ze ściankami działowymi), pomieszczenia techników, administracji, warsztaty, szatnie rowerowe, pokoje socjalne, palarnie, pokoje matki karmiącej, śmietniki, szatnie, kuchnie ochrony. Czyli wszystkie te pomieszczenia, których lokalizację można w przyszłości zmienić lub zlikwidować, a które nie są pomieszczeniami technicznymi i nie są zajmowane przez instalacje ani urządzenia budynkowe. Służą one najemcom, a nie funkcjonowaniu budynku. Granice pomiędzy powierzchnią wspólną i powierzchnią należącą do najemcy określamy w osi ściany rozdzielającej te powierzchnie.
Powierzchnie niewynajmowalne
Trzecią grupę powierzchni, a więc grupę niewynajmowalną stanowią powierzchnie zajmowane przez wewnętrzne ściany konstrukcyjne, słupy, piony wentylacyjne, szachty, itp., których powierzchnie przekraczają 1m². Są to klatki schodowe i szyby windowe mierzone po zewnętrznym obrysie ścian z odpowiednim uwzględnieniem przejść drzwiowych. Są to także urządzenia techniczne służące do obsługi budynku, np. przepompownie, maszynownie, kotłownie, rozdzielnie budynkowe. Zalicza się tu również powierzchnie zajmowane przez zamontowane na stałe urządzenia klimatyzacyjne, grzewcze lub chłodzące oraz powierzchnię zabudowaną przewodami, kablami i rurami co czyni ją niezdatną z punktu widzenia jej przeznaczenia (jednak nie dotyczy to instalacji wykonanych, zabudowanych i służących na potrzeby jednego lub kilku najemców w łazienkach, kuchniach czy np. serwerowniach). W ścianach konstrukcyjnych w miejscach, w których występują otwory drzwiowe, powierzchnie mierzymy do osi ściany. Podsumowując, grupę tę stanowią przede wszystkim pomieszczenia techniczne budynku oraz komunikacja pionowa wraz z okalającymi ścianami.
Nie istnieje coś takiego jak noma TEGoVA dotycząca pomiarów powierzchni, mających służyć do celów najmu. TEGoVA jest to standard dla rzeczoznawców majątkowych. Istniejące na rynku wytyczne dotyczące pomiarów nie mają odzwierciedlenia w standardzie TEGoVA.
Zostały stworzone przez rynek i są tylko oparte o niektóre wytyczne i definicje zawarte w normie. Ukierunkowuje ona nasz tok myślenia w zakresie przynależności poszczególnych pomieszczeń do odpowiednich grup, jednak pozostawia pewne wątpliwości – co z loggiami, antresolami, czy balkonami? Gdzie przyjąć granice magazynów w garażu – w osi ściany, po licu wewnętrznym czy zewnętrznym okalającej ściany? Nie określa ona minimalnej wysokości pomieszczenia w odniesieniu do jego funkcjonalności. I wreszcie nie wypowiada się, w żaden sposób co do sposobu liczenia udziałów w częściach wspólnych budynku. Niezrozumiałe jest, więc dlaczego mimo tylu braków i innego przeznaczenia jest drugą po ANSI BOMA najczęściej stosowaną normą pomiaru powierzchni do celów najmu. Normą do której notorycznie wprowadza się modyfikacje w celu doprowadzenia zasad kalkulacji do normy BOMA. Przyzwyczajenia i utarte schematy właścicieli nieruchomości i zarządców stosujących TEGoVA nie są w tym akurat przypadku dobrym doradcą.
