Wielu inwestorów próbuje ominąć zapisy MPZP, realizując inwestycje polegające na budowie budynków jednorodzinnych dwulokalowych, a następnie próbuje dokonać podziału geodezyjnego gruntu i budynków. Czy możliwy jest fizyczny podział takiej nieruchomości? Czy można znieść współwłasność bez zgody drugiego współwłaściciela? Czym w ogóle jest współwłasność i jakie są tryby i sposoby jej zniesienia? Jakie są koszty zniesienia współwłasności? I kiedy w ogóle można skorzystać z trybu zniesienia współwłasności?

Budynek jednorodzinny dwulokalowy, czy dwa budynki z zabudowie bliźniaczej?

Rodzaj planowanej inwestycji zależy od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku od decyzji o warunkach zabudowy. Pomimo, że konstrukcyjnie budynek jednorodzinny dwulokalowy, będzie bardzo podobny do dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej, to nie zawsze uda się zrealizować dwa niezależne budynki. Może się okazać, że miejscowy plan lub decyzja WZ dopuszczają jedynie zabudowę jednorodzinną wolnostojącą, lub nasza działka jest zbyt mała na inwestycję w zabudowie bliźniaczej. Wydzielona w trakcie podziału działka musi spełniać wszystkie narzucone w WZ lub MPZP wskaźniki. Szerzej na ten temat pisałem w zagadnieniu 11 „Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja. Jak być pewnym pozytywnego rozstrzygnięcia?” Dlatego tak ważne na etapie projektu jest przeanalizowanie dokumentów planistycznych i odpowiednie nazewnictwo w projekcie składanym do pozwolenia na budowę. Dotyczy to w większości przypadków działek nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdarza się jednak, że dla działki objętej planem jest dopuszczany różny rodzaj zabudowy i wtedy nazewnictwo w projekcie ma znaczenie. U jednego z warszawskich inwestorów, dla którego uzyskiwaliśmy decyzję o warunkach zabudowy udało się pozyskać dwie różne WZ-tki. Budynek w kubaturze był zbliżony w obu przypadkach, a mimo to jedna WZ-tka była dla: „budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z częścią usługową”, a druga WZ-tka dla „budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego z częścią usługową”. Obie WZ-tki były prawomocne – inwestor finalnie wybrał drugą opcję. Pokazuje to, że w przypadku warunków zabudowy możliwe jest negocjowanie parametrów z urzędnikiem. Warto też na tym etapie wiedzieć, co w dalszych krokach będzie nam umożliwiać, a co będzie ograniczać kolejne kroki prawne. Teoretycznie, dla użytkownika nie ma różnicy jak budynek jest nazwany w dokumentach, ale ma to znaczenie w innych aspektach – chociażby w kosztach budowy. Przykładowo jeśli mamy 2 lokale w budynku jednorodzinnym, to zgodnie z art. 41.ust 12 Ustawy o podatku od towarów i usług firma budowlana będzie budowała na 8% VAT, jeśli te mieszkania nie przekraczają 150m² powierzchni użytkowej każde. Dla powierzchni powyżej 150m² naliczany jest 23% VAT (tylko dla zwyżki). Domy do powierzchni 300m² buduje się na 8% VAT, a powyżej tej powierzchni również naliczany jest 23% VAT, o czym stanowi art. 41 ust.12c Ustawy o podatku od towarów i usług. Przed zastosowaniem preferencyjnej stawki należy sprawdzić, czy świadczona usługa budowlana dotyczy nieruchomości objętej socjalnym programem mieszkaniowym. Zainteresowanych odsyłam do interpretacji podatkowej z dnia 6 listopada 2015 r. Izby Skarbowej (IBPP2/4512-735/15/RSz). Szerzej na temat różnic w nazewnictwie budynków w artykule „Konsekwencje nazewnictwa budynków w projektach budowlanych”.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Czym jest współwłasność i kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności?

Zgodnie z działem IV Kodeksu Cywilnego współwłasność to własność tej samej rzeczy, która przysługuje kilku osobom. Może ona być wyrażona współwłasnością w częściach ułamkowych lub współwłasnością łączną. Do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie ma, to liczbą co najmniej połowy udziałów można rozstrzygać sprawę w sądzie. Najczęściej przyczyną rozwiązania takiego stanu rzeczy jest chęć rezygnacji z ponoszenia kosztów dotyczących wspólnej nieruchomości (podatki, koszty administracyjne). Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego „§ 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.”

Art. 211. Kodeksu mówi, że „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.”

Art. 212. § 1. Kodeksu mówi, że „jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.” I dalej „§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.”

Sposoby i tryby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności może się odbywać w dwóch trybach: sądownym lub umownym. Tryb sądowy stosuje się w przypadku braku zgody współwłaścicieli, a tryb umowny w przypadku, gdy ta zgoda jest. Poza trybami mamy jeszcze sposoby znoszenia współwłasności. Pierwszym z nich jest fizyczny podział nieruchomości, drugim jest przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli (i spłacenie pozostałych współwłaścicieli), a trzecim sprzedaż nieruchomości (i podział uzyskanych pieniędzy). W niniejszym artykule omówię wyłącznie sposób fizycznego podziału nieruchomości. Wykazałem wyżej, że  fizyczny podział nieruchomości nie może być sprzeczny z przepisami Ustawy o gospodarcze nieruchomościami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie może pociągać za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znaczne zmniejszać jej wartości. Nie będzie on zatem możliwy w każdej sytuacji! Nie można chociażby dzielić budynków według pięter. Trzeba mieć na uwadze, że podział fizyczny budynku, to również wyodrębnienie własności lokali. Żeby znieść współwłasność, współwłaściciele muszą złożyć wspólny wniosek z odpowiednio przygotowaną mapą. Jest to mapa z projektem podziału nieruchomości przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Można dokonać podziału pionowego przez budynek wraz z działką, jeżeli zostaną spełnione pewne warunki – tzw. pionowy podział nieruchomości (będę o tym szczegółowo pisał w jednym z kolejnych zagadnień). Oczywiście konstrukcja budynku musi być odpowiednia tj. lokale muszą być oddzielone pionową ścianą oddzielenia przeciwpożarowego usytuowaną na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Niezależnie od spełnienia w/w warunków musimy się liczyć z możliwością odrzucenia wniosku przez sąd, który może uznać, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego, albo zmierzają do obejścia prawa. Jeżeli zatem sąd uzna, że właściciel nieruchomości celowo wykonał taki, a nie inny projekt i z pominięciem drogi administracyjnej chciał dokonać podziału w sądzie poprzez wyjście z współwłasności, to taki zabieg może się nie udać.

Czy możliwy jest podział działki z budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym?

Czy zatem w świetle powyższych przepisów właściciele lokali w budynkach jednorodzinnych dwulokalowych  mogą przeprowadzić podział nieruchomości? W trybie podziałów drogą administracyjną taki podział nie jest możliwy, bo wydane pozwolenie na budowę obliguje do tego, żeby były dwa niezależne lokale, a nie dwa budynki z osobnymi działkami. Wniosek o podział będzie opiniowany przez Wydział Architektury wydający pozwolenie na budowę. Z pewnością zostanie on zaopiniowany negatywnie. Wielu inwestorów, deweloperów próbuje ominąć zapisy MPZP, realizując inwestycje polegające na budowie budynków jednorodzinnych dwulokalowych, a następnie próbuje dokonać podziału geodezyjnego gruntu i budynków. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami nie jest to możliwe. W tym przypadku pozostaje sprzedaż lokali z udziałem w gruncie i prawem do wyłącznego korzystania z fragmentu działki (umowa quoad usum). Szerzej na ten temat pisałem w zagadnieniu 14 „Podział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie uda?”

Kiedy lokal jest lokalem?

Ostatnio analizowaliśmy przypadek, gdzie w budynku dwulokalowym z lat 80-tych zostały mocno przebudowane ściany wewnętrzne w ten sposób, że nie ma wyodrębnionych dwóch mieszkań. Znaczy to tyle, że właściciel budynku wyburzył niektóre ściany konstrukcyjne, zlikwidował niektóre kuchnie i łazienki, co spowodowało, że mamy jeden wspólny pod kątem użytkowym „lokal”. W rozumieniu przepisów art. 2. Pkt. 2 Ustawy o własności lokali, ani ten nowopowstały „lokal”, ani żaden ze starych właściwych lokali nie spełniają definicji samodzielnego lokalu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu Ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Czy w związku z tym ten nowy „lokal” powinien mieć cofniętą samodzielność lokalu? Okazuje się, że jest luka prawna, która nie daje możliwości cofnięcia wydanych zaświadczeń o samodzielności lokali. Można cofnąć pozwolenie na użytkowanie budynku, ale nie można cofnąć samodzielności lokali. Sprawa w tym przypadku ujrzała światło dzienne w momencie, gdy właściciel nie płacił czynszu i kredytów hipotecznych zaciągniętych na poszczególne lokale w pierwotnym układzie. Komornik nie mógł zająć mienia, bo nie wiedział, z którego lokalu może zająć rzeczy (nie wiedział, gdzie jest granica lokalu). W tym przypadku, domniemano próbę obejścia przepisów i uciekanie od obowiązku płacenia zobowiązań finansowych. Żeby lokal był lokalem i uzyskał zaświadczenie o samodzielności, musimy to przewidzieć już na etapie projektu.

Samodzielność lokali a odrębna własność

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.11.2020 r. (III CZP 85/10) zauważył, że: „jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Zgodnie z art. 3 ust. 3 Ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

Zakup budynku w ostrej granicy 

Sytuacja staje się trudniejsza, gdy dotyczy to starych kamienic oraz kilkunastoletnich biurowców. Zakup budynków, które mają ścianę zewnętrzną w ostrej granicy działki, wymaga bardzo dużej czujności inwestorów. Wielu inwestorów nie wie, że w dawnych latach urzędy geodezji nakazywały dociągać linie ścian zewnętrznych budynków do granic działki nawet o 15 cm. Dotyczyło to zarówno wsuniętych w głąb działki budynków oraz tych wystających poza granicę. Analizowaliśmy liczne sytuacje połączonych w ostrej granicy budynków i w większości z nich, granica między budynkami nie przebiegała w równej linii. Występowały 25-centymetrowe uskoki zmieniające grubość ścian zewnętrznych na różnych wysokościach budynku. Ratunkiem dla niepewnej inwestycji w ostrych granicach są odkrywki warstw ścian zewnętrznych oraz weryfikacja dylatacji, powierzchni zabudowy i granic nieruchomości. Z jakimi problemami należy się liczyć, gdy nie sprawdzimy tych aspektów? Odpowiedzi na te pytania w artykule „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji.”

Koszty zniesienia współwłasności

Koszty różnią się w zależności od zastosowanego trybu i tego, czy właściciele składają wniosek o podział nieruchomości. Zgodnie z art. 41. Ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2020 poz.755) „1. Opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności. 2. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.” W przypadku ewentualnych sporów sądowych koszty wzrastają o obsługę prawniczą i opinie biegłego sądowego. Po zniesieniu współwłasności (bez dokonania podziału) należy zaktualizować KW. Są to opłaty skarbowe rzędu 200 zł. W przypadku, gdy wykonywany byłby podział nieruchomości (jeśli da się go przeprowadzić), to konieczne będzie zaktualizowanie EGIB (zmiana numerów działek, zmiana powierzchni działek). Zatwierdzenie decyzji podziałowej skutkuje zmianą EGIB. Koszt z tym związany wliczany jest zazwyczaj do ceny dokonania całej procedury podziałowej i zależy od wielu czynników. Podkreślę na koniec, że dotyczy to tych nieruchomości, dla których fizycznie da się dokonać podziału. Do w/w kosztów należy dodać koszt obsługi geodezyjnej i wykonania mapy z projektem podziału, który jest indywidualnie ustalany w zależności od rodzaju sprawy.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Measure it soon!