Ograniczenie stron postępowania poprzez podział nieruchomości.
Czy to jest możliwe i legalne?
Wielu inwestorów występując o decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę obawia się odwołania właścicieli nieruchomości sąsiednich, które może zablokować lub opóźnić inwestycję. Otrzymuję wiele zapytań odnośnie możliwości wykonania podziału w celu wyeliminowania stron postępowania. Czy takie postępowanie jest zawsze możliwe do zrealizowania i czy jest legalne? Jak określić cel takiego podziału?
Definicja strony postępowania w procesach inwestycyjnych
Ustalenie stron postępowania w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę nie jest kwestią oczywistą i prostą. Zgodnie z art. 28 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego „stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.” Z kolei w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajdziemy zapis, że wniosek o wydanie decyzji WZ powinien zawierać „określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000”. Z kolei w art. 28 ustawy Prawo budowlane znajdziemy zapis, że „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”. Pod pojęciem obszaru oddziaływania obiektu – należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. W odniesieniu do decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach obszar oddziaływania określono w odległości 100m od granic terenu, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie. W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę nie wpisano konkretnej odległości. W związku z tym, odpowiedzi na pytanie kto jest stroną w w/w postępowaniach administracyjnych musimy szukać w wyrokach sądów. Orzecznictwo w tym zakresie jest bardzo bogate.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26.11.2010r. znak II OSK 1825/09, który jest najbliższy mojemu przekonaniu znajdziemy informację, że „stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy mogą być niekiedy również właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, nie sąsiadujący bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, są to jednak wyjątki od zasady, mające uzasadnienie w konkretnej sprawie, co wynika najczęściej z uciążliwości planowanej inwestycji dla środowiska (wyrok NSA z 22.10.1998 r., IV SA 116/98, wyrok NSA z 6.10.2000 r., IV SA 857/98). Właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, mogą być jego stroną jednak tylko po wykazaniu w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach tej sprawy, przesłanek z art. 28 k.p.a., a więc wpływu wyniku tego postępowania na własny interes prawny lub obowiązek, wynikający z przepisów prawa administracyjnego (wyroki NSA: z 28.09.2006 r., II OSK 726/06, niepubl.; z 6.03.2007 r., II OSK 422/06, niepubl.; z 27.11.2007 r., II OSK 1550/06, niepubl., z 6.05.2010 r., II OSK 727/09).
Z kolei w odniesieniu do pozwolenia na budowę odpowiedzi znajdziemy w wyroku NSA z dnia 27.08.2014r. znak II OSK 451/13. „Określenie obszaru oddziaływania obiektu jest niezbędne do zdefiniowania interesu prawnego osób trzecich w ramach postępowania o pozwolenie na budowę. Właściciel sąsiedniej nieruchomości (użytkownik wieczysty, zarządca) nie w każdym, bowiem przypadku będzie uznany za stronę postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas, gdy nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania danego obiektu właścicielowi tej nieruchomości, jej użytkownikowi wieczystemu lub ewentualnie jej zarządcy przysługuje przymiot strony we wskazanym postępowaniu. W myśl art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepis ten nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących m.in. szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, należą m.in. przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawo wodne. Oznacza to, że organ winien zbadać wszelkie okoliczności sprawy, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. W sytuacji, gdy z przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, wynikają ograniczenia w zagospodarowaniu, a zatem również w zabudowie sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.”
Pomimo tych wyroków administracyjnych, większość organów prowadzących postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę przyjmuje wszystkich sąsiadów wokół terenu inwestycyjnego, jako strony postępowania bez szczegółowej analizy oddziaływania obiektu projektowanego na nieruchomości sąsiednie. Jest to podejście bezpieczne dla organu, ale niezbyt korzystne dla inwestora, który obawia się protestów sąsiadów i zablokowania inwestycji. Czy zatem możliwe jest wykonanie podziału nieruchomości w celu wyeliminowania strony z postępowania administracyjnego?
Podział nieruchomości w celu eliminacji stron postępowania w decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę.
Praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić i taki scenariusz w celu eliminacji stron postępowania również jest możliwy. Niemniej, podział musi być wykonany w oparciu o przepisy prawa i obowiązujące dokumenty planistyczne. Otrzymuję wiele zapytań czy da się wydzielić paski gruntu o szerokości np. 1 metra w celu eliminacji sąsiada, jako strony postępowania. Z przykrością muszę stwierdzić, że w większości przypadków takie postępowanie jest niedopuszczalne. W przypadku podziałów nieruchomości za każdym razem musimy określić cel podziału i wybrać stosowną podstawę prawną. Celem podziału nie może, zatem być eliminacja stron postępowania do przyszłego postępowania administracyjnego. Żaden organ na takie działanie się nie zgodzi. Jeżeli uda nam się znaleźć paragraf, który pozwoli wykonać podział i przy okazji zrealizujemy cel, jakim jest zmniejszenie ilości stron w postępowaniu to taki podział jest jak najbardziej możliwy. Niestety nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy da się to wykonać dla każdej nieruchomości. Każda nieruchomość ma inne wymiary, powierzchnie oraz uwarunkowania, które wpływają na podział nieruchomości.
Pełną treść niniejszego artykułu wraz z przykładami i procedurami znajdziesz w opracowaniu „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.
