Podział dużej działki rolnej na działki budowlane

Jakie możliwości i ograniczenia czekają na inwestorów?

Wielu inwestorów lub posiadaczy ziemskich myśli o zakupie taniej ziemi rolnej i przekształceniu w działki budowlane. Jeżeli taki proces zakończy się powodzeniem możemy liczyć na znaczące zwiększenie wartości nieruchomości. Czy można dokonać podziału działki rolnej i przekształcenia jej w działki budowlane, gdy jest ona objęta mpzp? Jak wygląda taka procedura przy terenach nieobjętych mpzp? Jak przekształcać działki rolne na budowlane? Jak wygląda cała procedura i czy da się taki proces przeprowadzić samodzielnie? Co nam może pomóc, a co zaszkodzić? Jakie są opłaty przy przekształceniu gruntów rolnych w budowlane? Dlaczego jednemu z inwestorów cieki melioracyjne i rowy wodne ograniczyły podziały gruntu i zmniejszyły planowane możliwości inwestycyjne z 60 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej do 14 domów? Kiedy formy ochrony przyrody wymuszą  konieczność uzyskania decyzji środowiskowych i jak inwestorzy próbują ich unikać?

Działki rolne opisane w MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Nie zawsze ustalenia tych dokumentów planistycznych są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Zdarza się, że planiści na naszym gruncie zaprojektowali np. tereny zielone, szkołę lub grunty rolne. Warto, zatem śledzić wszystkie etapy powstawania planu, wprowadzać wnioski i uwagi. Można również je zaskarżać, o czym szerzej w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych”. Niestety, najczęściej odbywa się to tak, że plan już jest uchwalony, a o niekorzystnych ustaleniach właściciele dowiadują się po fakcie. W takim przypadku niewiele już możemy zrobić. Pozostaje wnioskowanie o zmianę MPZP i kilkumiesięczne lub kilkuletnie oczekiwanie na uchwalenie nowego MPZP uwzględniającego nasze uwagi. Oczywiście, nie w każdym przypadku gmina zgodzi się z naszymi pomysłami i może je zupełnie pominąć. W związku z powyższym, gdy nasza działka rolna objęta jest MPZP z przeznaczeniem pod tereny rolne, z pewnością nie wykonamy podziału na działki budowlane i w taki sposób nie zwiększymy wartości gruntu. Warto jednak zapoznać się ze szczegółowymi zapisami planu. Być może na gruntach rolnych dopuszczona jest zabudowa zagrodowa, która również daje nam pewne możliwości zabudowy. Jest to jedyna opcja i możliwość zabudowy na terenie przeznaczonym pod rolę w MPZP. W przypadku, gdy w MPZP analizowany grunt rolny jest już przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową lub usługową, sytuacja jest dość prosta. Wystarczy wykonać analizę chłonności i sprawdzić możliwości inwestycyjne naszej nieruchomości.  Głownie od analizy chłonności będzie zależała wartość naszego gruntu. Oczywiście, możemy sprzedać grunt nie posiadając takiej analizy. Jednak, gdy przestajemy operować powierzchnią działki, a przechodzimy na PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) wartość gruntu zmienia się diametralnie. W dużych miastach sprzedaży nie podlega 1 metr kwadratowy gruntu, ale 1 metr kwadratowy PUM możliwy do zrealizowania na danej działce. Analiza chłonności pokazuje nam maksymalny wariant zabudowy przy uwzględnieniu wszystkich parametrów tj. rodzaj zabudowy, powierzchnia zabudowy, intensywność zabudowy, wysokość zabudowy, ilość kondygnacji, ilość miejsc postojowych, przysłanianie i zacienianie. Jest tu bardzo dużo czynników, które trzeba przeanalizować i ze sobą połączyć. Zdarza się, że jeden z parametrów ogranicza możliwości inwestycyjne działki. Dlatego ważna jest tu szczegółowa analiza wszystkich parametrów, a nie tylko tych wybranych.

Kolejnym etapem jest podział działki rolnej na działki budowlane zgodnie z obowiązującym MPZP. Warto, żeby podział nieruchomości i analizę chłonności wykonała jedna firma specjalizująca się w tego rodzaju opracowaniach. Mamy wtedy pewność, że podział zostanie wykonany w odpowiednim momencie i będzie go można połączyć z założeniami analizy chłonności. Zdarzają się przypadki, gdy na działce możemy zrealizować kilka budynków, ale nie możemy takiej nieruchomości podzielić ze względu na ograniczenia w MPZP. Tego rodzaju zabudowę ciężko będzie w aktualnych czasach skomercjalizować. Warto, zatem określić sobie cel naszej inwestycji tj. sprzedaż pojedynczej działki budowlanej lub sprzedaż całej działki z wykonaną analizą możliwości zabudowy jednemu inwestorowi. Następnie, należy ustalić harmonogram prac i osadzić podział nieruchomości na osi czasu. Bowiem procedury w zależności od gminy trwają od kilku do kilkunastu miesięcy, o czym pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?” Warto, więc wiedzieć co nas czeka już na samym początku naszego planu. Może się, bowiem okazać, że chcąc podzielić większą działkę na mniejsze, wybudujemy dużo mniej. A jeżeli decyzję o zakupie podjęliśmy jedynie na podstawie analizy chłonności bez wiedzy o możliwości podziału, może się okazać, że sporo przepłaciliśmy.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Działki rolne położone na obszarze bez obowiązującego MPZP            

W przypadku braku MPZP sytuacja nieco bardziej się komplikuje. Niezwykle ważnym dokumentów będzie tu analiza chłonności wykonana w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem planistycznym określającym politykę zagospodarowania przestrzennego danej gminy oraz sąsiedniej zabudowy. Wiele osób, a nawet Marszałek Sejmu, która wydała oficjalne pismo sugerują, że wydane warunki zabudowy nie muszą być zgodne ze studium.  Pani Elżbiety Witek Marszałek Sejmu RP w interpelacji nr 15141 wystąpiła do Minister Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy. „Zgodnie z konstytucyjną koncepcją źródeł prawa, decyzje administracyjne, w tym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie mogą być wydawane w oparciu o akty prawa wewnętrznego, którym jest również studium. Wniosek ten wywodzony jest z art.  93 ust. 2 Konstytucji, w którym mowa jest o zarządzeniach, ale w doktrynie przyjęła się wykładnia funkcjonalna rozszerzająca zakres znaczeniowy tego przepisu o wszystkie akty prawa wewnętrznego, w tym uchwały gminne (por. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz t.II pod redakcją Leszka Garlickiego z 2001 r.; Konstytucja RP. Tom II. Komentarz do art. 87–243 pod redakcją Marka Safjana i Leszka Boska z 2016 r. z serii Dużych Komentarzy Becka). W związku z powyższym obowiązujące przepisy nie nakładają obowiązku zgodności wydawanej decyzji, o której mowa, z ustaleniami studium, a nowelizacja przepisów w tym kierunku wymagałaby zmiany Konstytucji.” Z naszego doświadczenia wynika jednak, że warto pertraktować zapisy studium. Sytuacje, w których uda się zrobić coś inaczej niż ustalono to w studium na pewno występują, ale dotyczą one raczej niejasnych kwestii, które można rozstrzygać na korzyść inwestora. Ponadto, odstępstwa często będą się wiązać z wieloletnimi procedurami odwoławczymi, których wielu inwestorów nie chce rozpoczynać.

W studium, analizujemy wszystkie parametry, o których pisałem wyżej. Możemy również wystąpić do urzędu o wydanie archiwalnych sąsiednich decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie dostępu do informacji publicznej. Następnie, wiedząc już, co możemy zrealizować, możemy wystąpić o decyzję WZ, żeby móc przekształcić nieruchomości rolne. Niemniej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W tym momencie należy przeanalizować użytki rolne na działce, którą chcemy przekształcić oraz zajrzeć do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

„Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,

5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.”

Wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli, więc grunty rolne lub leśne położone poza granicami administracyjnymi miast wymagają wyżej wymienionej zgody, to zmiana przeznaczenia może się odbyć jedynie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na takie grunty decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Możemy jedynie wnioskować do gminy o uchwalenie MPZP lub taki plan z gminą stworzyć.

Wyjątek dla gruntów rolnych klasy I-III

Jest pewien wyjątek w odniesieniu do gruntów rolnych klasy I-III.

„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.„

Wiele osób się zastanawia, czy możemy, zatem nie obejmować gruntów III klasy obszarem inwestycji i tak wnioskować o WZ. Niestety nie. Bogate orzecznictwo sądowe w tym zakresie doprowadziło aktualnie do przekonania, że obszar decyzji WZ nie może obejmować fragmentu działki ewidencyjnej, tylko całą działkę. Jeżeli nie jesteśmy w stanie spełnić wyjątków dla gruntów rolnych I-III klasy, to musimy je w pierwszej kolejności geodezyjnie wydzielić, a dopiero po podziale wnioskować o warunki zabudowy dla działek rolnych, na których nie mamy wyżej wymienionych użytków. Po uzyskaniu warunków zabudowy możemy sprzedać działkę inwestycyjną lub wykonać podział w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Załóżmy, że mamy szczęście i nasza działka rolna nie ma gruntów I-III klasy. Czy możemy wnioskować o wydanie decyzji WZ na całą działkę? Oczywiście tak. Musimy jednak pamiętać o obszarze inwestycji oraz o konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku większych inwestycji przed wystąpieniem o decyzję WZ niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Poniżej rodzaje inwestycji mieszkaniowych wymagających uzyskania w/w decyzji:

„55) zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą:

1. a) objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 4 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze,
2. b) nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze;”

Musimy zatem sprawdzić czy nasza działka nie jest objęta formą ochrony przyrody. Jeżeli jest możliwość wykonując podział nieruchomości zrezygnować z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach to myślę, że warto to zrobić. Z pewnością będzie to droga tańsza i szybsza.

Podziały nieruchomości a decyzje środowiskowe

Często analizowany teren znajduje się w strefie objętej formami ochrony krajobrazu. Wszelkie zagospodarowanie i użytkowanie w obrębie obszarów objętych ochroną regulują przepisy odrębne w tej mierze. Ma to istotne znaczenie w odniesieniu do decyzji środowiskowych. Plan zagospodarowania przestrzennego może również ustalać dalsze obostrzenia w realizacji inwestycji, takie jak zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości. Tutaj wiele osób, które wykonuje analizy chłonności i przedstawia inwestorom koncepcje nie korzysta z wiedzy osób zajmujących się podziałami nieruchomości zawodowo. Potem okazuje się, że zaproponowana koncepcja nie może być etapowa i tym samym wpada w konieczność uzyskania decyzji środowiskowej, której koszty zaczynają się od 100 tyś. zł. Czasami okazuje się też, że wymagane wielkości działek, lub minimalne szerokości linii frontowych lub powierzchnie działek są za małe, żeby spełnić wymogowi planu w danym obszarze lub, żeby postawić sensownej wielkości budynek uwzględniając konieczność odsunięcia się od granic działki o 3 lub 4 m. Taka działka może stać się bezużyteczna inwestycyjnie, więc ryzyko w tym zakresie inwestor powinien poznać jeszcze przed jej zakupem.

Podamy przykład jednej z planowanych do zakupu przez inwestora nieruchomości w okolicach Torunia. Teren obejmował 14 ha i oznaczony był w Studium, jako RV (Rola) i ŁV (Łąki). Fragment działki w północnej części oznaczony był w Studium, jako LD, co stanowiło obszar funkcjonalny terenów otwartych (V) z terenami rolnymi szczególnie predysponowanymi do wprowadzenia dolesień. Dodatkowo, cały teren znajdował się w strefie Obszaru Chronionego Krajobrazu Strefy Krawędziowej Kotliny Toruńskiej i w wielu miejscach były drzewa, krzewy, zadrzewienia śródpolne, łąki i uprawy rolne. Dla terenu obowiązywały ograniczenia wynikające ze stosownych aktów wyższego szczebla, powołujących dane obszary i obiekty – do implementacji w studium. Wszelkie zagospodarowanie i użytkowanie w obrębie obszarów objętych ochroną regulowały przepisy odrębne w tej mierze, gdzie widniały liczne ograniczenia dla całego terenu. Najważniejsze z nich dotyczyły unikania dalszej fragmentacji łąk i pastwisk, co ogranicza możliwość wykonywania podziałów nieruchomości, ograniczanie zabudowy i stosowania ogrodzeń, zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, zakaz likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, zwiększanie lesistości. Oczywiście w uchwale był wskazany orientacyjnie obszar, którego część tych przepisów nie dotyczyła. Jednak, żeby ustalić, jakiego fragmentu analizowanej działki dotyczyło obostrzenia, należało szczegółowo określić punkty wykazane w załączniku do uchwały. O oficjalne stanowisko, w takich sytuacjach można wystąpić do organu nadzorującego obszar Chronionego krajobrazu. W związku z tak licznymi ograniczeniami można próbować etapować podziały nieruchomości planowanej inwestycji w celu uniknięcia decyzji środowiskowych. Jednak po wielu konsultacjach z biegłymi w zakresie OOŚ ustaliliśmy, że inwestor powinien liczyć się z tym, że nawet, jeśli w pierwszym etapie podziałów uda mu się ominąć decyzję środowiskową, to urząd w kolejnych etapach może i tak ją wymusić. Finalnie po przedstawieniu 60-stronicowego raportu z analizy inwestor wycofał się z transakcji.

Inny z analizowanych w ramach due diligence terenów znajdował się w strefie zwykłej Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Powierzchnia terenu to ~6ha (tereny rolne klasy IV i V oraz nieużytki), a powierzchnia inwestycji miała powyżej 2ha. To spowodowało, że inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko i niezbędne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. Ma tu znaczenie rodzaj i klasa gruntów. Ograniczeniem wynikającym z objęcia terenu formą ochrony przyrody jest możliwość dokonywania podziałów. Nie można rozpocząć całościowo inwestycji, jeśli chce się ominąć decyzję środowiskową. Można próbować realizować etapowe podziały nieruchomości w celu ominięcia tej decyzji. Niektóre urzędy jednak weryfikują czy podział na mniejsze działki i etapy nie ma celu ominięcia przepisów i nakazuje inwestorowi uzyskać do kolejnego etapu decyzję środowiskową. Ryzyko zakupu nieruchomości i podejmowania się takich procedur zawsze leży po stronie inwestora. W odniesieniu do terenów o powierzchni inwestycji powyżej 2ha sprawia, że inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko i niezbędne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. Możliwy jest podział na mniejsze etapy w celu ominięcia decyzji środowiskowych, ale nie będzie można jednak wtedy rozpocząć całościowo inwestycji. Niektóre urzędy również weryfikują i sprawdzają czy podział na mniejsze działki i etapy nie ma celu ominięcia przepisów i nakazuje inwestorowi uzyskać do kolejnego etapu decyzję środowiskową. Ryzyko zakupu nieruchomości i podejmowania się takich procedur zawsze leży po stronie inwestora. Oczywiście sugerujemy często próby etapowania podziałów w celu uniknięcia decyzji środowiskowych, ale po pierwsze odpowiednio należy przewidzieć etapowanie inwestycji, wydzielanie działek w ramach, których potem wydziela się kolejne mniejsze działki. Szalenie ważne jest przewidywanie ostatecznej formy koncepcji od samego początku! Ma to wpływ na wielkości wydzielanych działek, które musza spełniać założenia dokumentów planistycznych a także musza uwzględniać ostateczny układ dróg wewnętrznych. Analiza podziałowa musi być prowadzona równolegle z analizą chłonności. Inwestor musi mieć jednak na uwadze, że ryzyko narzucenia przez urząd istnieje w każdym etapie (np. na 4 z 5 etapów podziałów wtórnych), gdy urząd się zorientuje, że podziały miały na celu obejście decyzji środowiskowej. Kwalifikacja prawna wynika z kilku aspektów. Po pierwsze ze skali samego przedsięwzięcia inwestycyjnego, które gdy przekracza tzw. „wartości progowe” może stanowić zagrożenie dla środowiska. W tym momencie nie można zapominać, że jednym z elementów środowiska jest sam człowiek. W uwarunkowaniach miejskich często to właśnie „człowiek” stanowi priorytet ochrony, a nie tylko określony walor przyrody ożywionej czy też przyrody nieożywionej. Po drugie, wynika z położenia docelowego przedsięwzięcia inwestycyjnego w przestrzeni miejskiej tj. przestrzeni zurbanizowanej – zawsze niezwykle istotne jest czy inwestycja zlokalizowana jest w miejscu gdzie obowiązuje plan miejscowy czy też takiego planu nie ma, a przez to realizacja inwestycji może przyczynić się do zaburzenia ładu i porządku architektonicznego w urządzaniu przestrzeni. Kolejny aspekt kwalifikacji prawnej to, położenie inwestycji w stosunku do obszarów wymagających ochrony prawnej z punktu widzenia ustawy o ochronie przyrody ze względu na ich wysoką wartość przyrodniczą. Przykłady przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko, procedury oraz zakres raportu OOŚ omawiamy w „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”

Rowy melioracyjne i cieki wodne

Działki rolne mają często rowy melioracyjne i cieki wodne. W wielu przypadkach to blokuje możliwość dokonania podziałów tak, jakby życzył sobie tego inwestor. Czasami w mpzp widnieje nakaz zachowania takich cieków czy rowów melioracyjnych. U jednego inwestora, na etapie wykonywania mapy do celów projektowych wykazaliśmy obecność licznych rowów melioracyjnych i cieków wodnych, które znajdowały się w centralnej części działki oraz wzdłuż dwóch granic działki. Przed przystąpieniem do inwestowania, mpzp ustalał nakaz uzgadniania z zarządzającym siecią drenarską wszelkiej zabudowy i zagospodarowania terenów w tym prowadzenia inwestycji liniowych i drogowych. Nakazywał również odsunięcie się od wszystkich cieków o 10m w każdą ze stron. W takich sytuacjach, należy wystąpić do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wód Polskich o ustalenie czyją własnością jest kanał (granica działki biegnie przez środek kanału). Należy ustalić czy jest to rów podstawowy czy szczegółowy. Jeśli jest rowem szczegółowym, to utrzymanie rowu i dbanie o niego leży w gestii właściciela. Wydzielenie poprzez procedurę podziału takiej działki pod rów nie leży w gestii Wód Polskich. Jeśli jest rowem podstawowym można próbować wyodrębnić działkę. Czas oczekiwania na tego typu odpowiedź to ok. 4-6 tygodni.   W analizowanym przypadku inwestor z radością zakładał, że wybuduje 60 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, po czym analiza chłonności wykazała, że jest możliwość realizacji 14 domów jednorodzinnych (zabudowa willowa). Radość była poparta faktem, że w terenie rowów faktycznie nie było. W ramach ekspertyzy gruntowo-widnej ustalono jednak, że nawieziono na cały teren ponad 500 wywrotek nieznanego materiału, którym zasypano rowy, a w gratisie inwestor otrzymał zanieczyszczenia gruntu, za które odpowiada! Kupienie działki bez sprawdzenia takich aspektów jest ryzykiem, które zawsze ponosi inwestor. Szczegółowo opisujemy to w „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”

Szablon działania                                                                                  

Jak widać każda nieruchomość wymaga szczególnej analizy. Jest wiele czynników, które wypływają na sposób postępowania oraz efekt końcowy. Niemniej, wszystkie prace dotyczące inwestycji na gruncie, który posiadamy lub chęci zakupu w działkę rolną, powinny się zacząć od analizy chłonności z analizą możliwości podziału. Bez tych dwóch raportów, nawet nie tyle, co nie będziemy w stanie poprawnie oszacować stopy zwrotu z inwestycji, ale w ogóle nie będziemy mogli mówić o zysku. Co w przypadku działek, które nie mają ni uchwalonego mpzp ani decyzji o WZ? Czy urząd może nas zmusić do uzyskania decyzji o WZ i czy może nam to zablokować podział nieruchomości? Procedurę opisujemy w artykule „Podział nieruchomości w przypadku braku mpzp oraz braku decyzji o WZ. Określ dobrze cel podziału nieruchomości.”

Opłaty przy przekształceniu gruntów rolnych w budowlane                  

W przypadku inwestycji w grunty rolne należy się spodziewać pewnego rodzaju opłat. Jedną z nich jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Decyzja o wyłączeniu jest niezbędna do uzyskania przed pozwoleniem na budowę. Oczywiście ten koszt będzie związany z etapem, w którym chcemy sprzedać nasz produkt inwestycyjny. Jeżeli nie chcemy realizować inwestycji, a jedynie sprzedać grunt budowlany, to nie mamy się co martwić. Natomiast, jeżeli chcielibyśmy uzyskać pozwolenie na budowę, to już musimy liczyć się z opłatami związanymi z powierzchnią konkretnego użytku, klasą bonitacyjną oraz pochodzeniem gleby.

Kolejną opłatą, która nas dotknie jest opłata adiacencka dotyczącą podziału nieruchomości w oparciu o ustalania MPZP lub w oparciu o wydaną decyzję WZ. Jeżeli chodzi o opłatę adiacencką to szczegółowo opisałem ten wątek w artykule „Wzrost wartości nieruchomości po podziale, czyli opłata adiacencka. Co powinien wiedzieć inwestor przed podziałem?” Opłaty adiacenckiej nie zapłacimy natomiast za podział rolny.

Pełną treść niniejszego artykułu wraz z przykładami i procedurami znajdziesz w opracowaniu „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Measure it soon!