Terminy realizacji podziałów nieruchomości
Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Podział nieruchomości jest czynnością stosunkowo prostą dla osoby znającej procedury administracyjne. Złożenie operatu i wykonanie mapy nie jest skomplikowane. Jednak to znajomość prawa, procedur i wytycznych sprawia, że nie każdy się podejmuje tych działań. Warto w kontekście podziałów wspomnieć o czasie całej procedury podziału. Należy w tym względzie uzbroić się w cierpliwość i skalkulować czas podziału w harmonogramie procesu inwestycyjnego. Ile trwa szablonowy podział i jak to się ma do realnych praktyk w różnych miastach Polski? Czy opóźnienie 2,5 roku jest możliwe? Dlaczego procedury trwają tak długo? Co dodatkowo może opóźnić podział nieruchomości? Czy mamy wpływ na przyspieszenie realizacji wniosku o podział? Co inwestor nabywanej nieruchomości może sprawdzić w aspektach podziałowych, żeby skrócić czas realizacji planowanej inwestycji?
Szablonowy podział nieruchomości
Na czas realizacji podziału składają się terminy urzędowe i terminy realizacji pracy w firmie geodezyjnej oraz status granic. Szablonowy podział pozwoliłby nam na podzielenie nieruchomości w 4 miesiące. Zgodnie z KPA, organ na wydanie postanowienia opiniującego podział i decyzji zatwierdzającej podział ma jeden miesiąc na każdy z tych dokumentów. Do tego trzeba dodać czas wykonania wstępnego projektu podziału oraz mapy z projektem podziału z niezbędną dokumentacją w formie operatu w firmie geodezyjnej tj. 2 miesiące. Warto zaznaczyć, że na skutek podziału nieruchomości wykonanego przez geodetę nie ulega zmianie struktura własności. Jedynie w przypadku decyzji wywłaszczeniowych oraz działek przeznaczonych w mpzp pod drogi, decyzja podziałowa wpływa na zmianę właściciela. Po uprawomocnieniu decyzji notariusz w formie aktu notarialnego zmienia strukturę własności. Następnie akt notarialny jest ujawniany w KW i EGIB. Wykonuję również procedury aktualizacji działu I KW i z doświadczenia wiem, że trwa to minimum 2 tygodnie. Aktualizacja danych w EGIB to również 2 tygodnie. Błędny jest stereotyp, że KW jest najważniejszym dokumentem podczas procedur prawnych nieruchomości. W odniesieniu do działu I KW nadrzędnym rejestrem jest EGIB (ewidencja gruntów i budynków)! To tam najpierw trafiają informacje o zmianach na gruncie i następnie są aktualizowane w dziale I KW. Szerzej na ten temat w artykule „Ujawnienie podziału nieruchomości w EGIB i KW. Aktualizacja KW dopiero po 11 miesiącach?”
Realny czas wykonania podziału nieruchomości na przykładzie m. st. Warszawy
Podziały nieruchomości realizujemy w całej Polsce, i w różnych miastach faktyczny czas procedury podziałowej wygląda różnie. Zdarzają się gminy, w których całą procedurę zamykamy w ciągu 4 miesięcy. Jednak wiele organów realizując wnioski podziałowe w ogóle nie zwraca uwagi na terminy kodeksu postępowania administracyjnego i wyznacza własne standardy. Doskonałym przykładem jest tu Warszawa, w której wydanie postanowienia opiniującego podział trwa nawet 6 miesięcy, a wydanie decyzji zatwierdzającej podział minimum 2 miesiące. Jeżeli uwzględnimy czynności geodezyjne niezbędne do wykonania podziału oraz nadanie ostateczności decyzji podziałowej, daje nam to łącznie ok. 11 miesięcy. Gdybyśmy dodatkowo chcieli ujawnić podział w dziale I księgi wieczystej, wniosek w sądzie wieczysto-księgowym w Warszawie w zależności od wydziału będzie realizowany od 7 do 11 miesięcy.
Błędna granica działki opóźnia podział nieruchomości
Jednym z elementów opóźniających podział nieruchomości są mało dokładne lub przesunięte granice działki, które bezwzględnie należy w takich sytuacjach wyprostować. Szczegółowo pisałem o tym w zagadnieniu 7. „Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe”. O ile może dodatkowo wydłużyć nam to procedurę podziałową? Jeżeli do wykonania podziału niezbędne będzie ustalenie granic lub wyznaczenie punktów granicznych, cała procedura zostanie opóźniona minimum o 2 miesiące. Wynika to z konieczności wysyłki zawiadomień na protokół graniczny i sporządzenia dodatkowej dokumentacji.
Uchwalanie mpzp zawiesza procedury podziałowe
Procedura podziału w oparciu o prawomocną decyzję o WZ i czas podziału, jest bardzo zbliżona do analogicznej sytuacji podziału zgodnego z planem. Procedura ta dotyczy nie tylko podziału, ale przedstawienia całego projektu inwestycji. Jeżeli nieruchomość, którą chcemy podzielić znajduję się w obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale przystąpiono do jego sporządzenia, wniosek o podział zostanie dodatkowo zawieszony na 6 miesięcy. W najmniej korzystnym wariancie biorąc za przykład m. st. Warszawę, podział nieruchomości od złożenia wniosku do ujawnienia w księdze wieczystej może trwać nawet 2,5 roku. Biorąc po uwagę: zawieszenie wniosku (aktualne bardzo długie terminy realizacji wniosków o podział) oraz konieczność udziału w postępowaniu kliku organów w zależności od rodzaju nieruchomości, a także ujawnienie podziału w księdze wieczystej, to suma terminów da nam taki wynik.
Czy sąsiad może opóźnić procedury podziałowe?
Jeżeli podział nieruchomości wymaga wykonania protokołu granicznego z zawiadomieniem stron, sąsiad również może mieć wpływ na termin wykonania realizowanych prac. Czasami sąsiedzka życzliwość nie jest poparta żadnym interesem prawnym tych osób, ale zwykłą złośliwością. Zawiadamiając sąsiadów na protokół graniczny zgodnie z ustawą Prawo Geodezyjne i Kartograficzne, musimy poinformować o przysługujących prawach. Oczywiście nieusprawiedliwione stawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności. Jednak w razie usprawiedliwionego niestawiennictwa strony, geodeta musi wstrzymać czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika – nie dłużej jednak niż na okres jednego miesiąca.
Nieuregulowane spadki opóźniają procedury podziałowe
Jeżeli w trakcie postępowania podziałowego jeden ze współwłaścicieli umrze organ zawiesi postępowanie do czasu ustalenia spadkobierców. Trudno w tym przypadku określić termin realizacji postępowania spadkowego i jego opóźnienie na wykonywany podział. Może to być kilka miesięcy, ale również i lat – w zależności od konkretnej sprawy. Niemniej, jeżeli organ nie mając świadomości wyda decyzję skierowaną do osoby zmarłej, można stwierdzić nieważności takiego dokumentu.
Konieczność opracowania linii rozgraniczających
W przypadkach wykonywania podziałów zgodnie z mpzp, które wymagają wydzielenia działek przeznaczonych pod drogę może zajść konieczność wystąpienia o uszczegółowienie linii rozgraniczającej dróg. Więcej na ten temat w zagadnieniu 9 „Podziały nieruchomości pod drogi publiczne. Jak przekonać gminę do wykupienia działki lub wypłacenia odszkodowania?” Procedura urzędowa uszczegółowienia linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu to kolejna cegiełka, którą musimy dołożyć do czasu wykonania podziału. Zwyczajowo trwa to od 1 miesiąca do 2.
Współwłaściciele opóźniają podział nieruchomości
W przypadkach współwłasności, o podział nieruchomości występują wszyscy właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści. Wszystkie te osoby muszą się jednoznacznie zgodzić na zaproponowany podział nieruchomości. Konfliktów o dwa palce, jak w słynnej kłótni Kargula i Pawlaka, przechodziliśmy wiele. Czasami, czuję się jak mediator w takich sytuacjach, gdzie dwie siostry kłócą się o przesuniecie granicy o kilka cm. A takie sytuacje zdarzają się dość często.
Czy właściciel przy użytkowaniu wieczystym może zablokować podział?
W przypadku podziałów nieruchomości objętych użytkowaniem wieczystym niezbędna jest zgoda właścicielska na podział nieruchomości Pisałem o tym szczegółowo w zagadnieniu 1. „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?” Sąd Najwyższy w dniu 13.03.2015 r. podjął uchwałę nr III CZP 116/14, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy może on zrzec się tego prawa do części gruntu. Zgoda właścicielska jest jedynym rozwiązaniem dla użytkowników wieczystych. Odwracając sytuację, właściciel działki nie może ingerować w prawo użytkowania wieczystego i wystąpić o podział takiej nieruchomości bez wiedzy i zgody użytkownika wieczystego.
Miasta i konserwatorzy opóźniają podziały zabytków
Inne oblicze mają procedury w przypadku nieruchomości zabytkowych. Podział tego rodzaju obiektów właściciel musi być uzgodniony z konserwatorem zabytków, co może potrwać nawet do kilku miesięcy. Dopiero po uzyskaniu zgody można wystąpić o podział do właściwej miejscowo gminy. Ciekawym przykładem starcia inwestora z konserwatorem zabytków i urzędnikami był opisywany przez nas przypadek Fortu Legionów, gdzie inwestor przed zakupem nieruchomości nie zweryfikował granic działki. Cena wywoławcza stanowiła 8 mln zł. Finalnie inwestor kupił nieruchomość za 4mln zł, a zniżka 50% wynikała z tytułu opieki nad zabytkiem. Po zakupie okazało się, że pomieszczenia znajdujące się pod ziemią w części znajdującej się wokół głównego budynku wykraczały poza granice kupionej działki (od kilkudziesięciu cm do ok 1,5 metra). Za dokupienie 750 m2 powierzchni wokół nieruchomości (głównie części podziemne) miasto zażyczyło sobie dodatkowych pieniędzy rzędu 7 mln zł. Inwestor w tym przypadku prostował i dalej prostuje aspekty związane z obiektem od 20 lat. Podział nieruchomości w tego typu przypadkach są ratunkiem dla inwestora. Historię i sposoby jej rozwiązania omawiamy w artykule „Konserwator a prawo własności. Błędy granic degradują zabytki”.
Jak przyspieszyć realizację wniosku o podział?
Przede wszystkim należy monitorować stan postępowania, co wymaga częstych wizyt w urzędach, które biorą udział w postępowaniu podziałowym. Z doświadczenia widzę, że aktywny udział w postępowaniu znacząco skraca jego poszczególne etapy. Dodatkowo warto składać pisma o przyspieszenie realizacji wniosku. Oczywiście należy podać stosowne uzasadnienie, które organ zaakceptuje. W ostateczności, zawsze pozostaje nam ponaglenie lub skarga na bezczynność organu, i wykazanie działania na szkodę inwestycji (taki tryb też przerabialiśmy). Ponaglenie wnosimy do organu wyższego stopnia, za pośrednictwem organu, który prowadzi postępowanie. Urząd musi rozpatrzeć pismo w ciągu 7 dni. Skargę na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania można wnieść do sądu administracyjnego w każdym czasie, po wcześniejszym wniesieniu ponaglenia do właściwego organu. Skarga powinna zostać uwzględniona w terminie do 30 dni od dnia jej otrzymania i powinna zobowiązać organ do wydania aktu, interpretacji lub dokonania czynności w określonym terminie.
Analizy podziałowe przed zakupem nieruchomości oszczędzają czas i pieniądze
Jeśli jest się właścicielem nieruchomości, to procedury podziałowe mamy jasno określone przepisami. Warto wiedzieć, że nie zawsze da się podzielić grunt według życzenia właściciela. Nie zawsze da się zastosować różne procedury podziałowe. Sytuacja jest odmienna, gdy planuje się nabyć działkę pod jakąś inwestycję komercyjną lub mieszkaniową. Przemyślenie procedur podziałowych w przyszłości może zaoszczędzić czas i pieniądze. Uzależnianie zakupu nieruchomości pod inwestycję od dokonania podziału przez obecnego właściciela, może być elementem negocjacyjnym transakcji. Korzyści płynące z takiej postawy przyszłego inwestora są wymierne. Po pierwsze, uzyska on informację o możliwości dokonania podziału działki w celach inwestycyjnych lub w celu wyodrębnienia drogi dojazdowej do wydzielonych działek. Dowie się czy planowany podział nieruchomości projektowanych działek będzie zgodny z ustaleniami MPZP (jeśli teren jest objęty planem). Uzyska informację, czy są jakieś przesłanki do odrzucenia podziału (np. brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej, niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, brak zgody na podział współwłaścicieli / użytkowników wieczystych). Znajomość takich elementów jeszcze przed zakupem nieruchomości, daje możliwość rezygnacji lub negocjacji ceny ze sprzedającym. To od inwestora zależy na ile dokładnie chce się przygotować do planowanej inwestycji. Szerzej to zagadnienie omawiamy w „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości.”
