Konserwator a prawo własności.
Błędy granic degradują zabytki.
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Z punktu widzenia konserwatora istotne jest, kto włada i zarządza zabytkiem oraz kto odpowiada za poszczególne prace budowlane. Okazuje się, że nie wystarczy być właścicielem inwestycji, żeby nią władać. Nie wystarcza też, że inwestor chce wyłożyć na cele ratowania zabytku miliony złotych. Konserwator odpowiada za stan techniczny budynku, jednak przeszkodą może być stan formalno – prawny nieruchomości. Stan, który w analizowanym przypadku blokowany jest przez aparat urzędniczy miasta. Poznaj przykład warszawskiego Fortu Legionów, w którym inwestor negocjuje z konserwatorami zabytków i aparatem urzędniczym od 20 lat. Propozycja kupna 750m2 dodatkowej nieruchomości jest nie do odrzucenia oferowana przez miasto. Za bagatela 7 mln zł inwestor może ją mieć! To zamysł ochrony dziedzictwa kulturowego? Jak sobie poradził inwestor? Wyodrębnienie budynku w celu możliwości rozpoczęcia prac konserwatorskich, to jeden z punktów zwrotnych w inwestycji. Dowiedz się, jak wynegocjowaliśmy o 150 tyś. zł rocznie niższy podatek od tej nieruchomości. Poznaj historię Fortu Legionów.
Zakup Fortu Legionów
Fort Legionów jest żywym przykładem jak nie należy rozpoczynać procesu inwestycyjnego. – mówi Marcin Kręglicki – inwestor, restaurator w Kręgliccy.pl. W 2000 r. kiedy kupowaliśmy nieruchomość byliśmy zauroczeni przepięknym zabytkowym obiektem w centrum Warszawy. Jak wielu inwestorów z sentymentem do zabytków, patrzyłem na fort i marzyłem, że chciałbym go mieć. Złożyliśmy ofertę do Agencji Mienia Wojskowego i okazało się, że jesteśmy jedynym zainteresowanym zakupem tej nieruchomości. Zakupiliśmy fortecę w stanie ruiny – 2500m2 powierzchni budynku oraz 5500m2 powierzchni działki. Wtedy byliśmy już uznanymi restauratorami i wydawało nam się, że naturalny rozwój kolejnej restauracji i hotelarstwa będzie świetnym pomysłem. – mówi Marcin Kręglicki. Kupić fortecę było stosunkowo łatwo. Cena wywoławcza stanowiła 8 mln zł. Finalnie kupiliśmy nieruchomość za 4mln zł. Zniżka 50% wynikała z tytułu opieki nad zabytkiem, więc warto negocjować ten aspekt. Kupując budynek wydawało nam się, że drugie tyle wystarczy na zagospodarowanie nieruchomości. Nic bardziej mylnego. Okazało się, że nie był to nasz największy problem
Granica wstrzymuje konserwację
Problemem stała się granica nieruchomości, której nie sprawdziliśmy przed zakupem nieruchomości. W oświadczeniu prezesa Agencji Mienia Wojskowego i w akcie notarialnym było wpisane, że wyżej wymieniony obiekt znajduje się na tej działce. Okazało się, że był geodezyjny błąd za czasów wojskowych z dawnych lat. Pomieszczenia znajdujące się pod ziemią w części znajdującej się wokół głównego budynku wykraczały poza granice kupionej działki (od kilkudziesięciu cm do ok 1,5 metra). Był to problem, który przejawiał się również przy uzyskiwaniu dofinansowania. Na różne projekty dostajemy dofinansowania w granicach 50%, ale w tym przypadku nie mogliśmy ruszyć zewnętrznego budynku (galerii). Wynikało to z faktu, że w całości nie jesteśmy właścicielem terenu pod całym budynkiem. Fragmenty budynku znajdują się pod ziemią i to one wystają poza granicę naszej działki. AMW w czasie sprzedaży nieruchomości niepoprawnie przygotowała nieruchomość pod sprzedaż. Nie mogliśmy robić konserwacji zabytku w części podziemnej, wykonywać wykopów w celu naprawy instalacji podziemnych i robić przyłączy mediów. – mówi Marcin Kręglicki.
Nierówna walka z miastem
Największy problem jest z aparatem urzędniczym miasta. Nie możemy zmienić granic, a chodzi o dołożenie około 750 m2 powierzchni wokół nieruchomości (głównie części podziemne). I nie chodzi o to, że nie chcemy za nie dopłacić. Chodzi o to, że urzędnicy przeliczają te metry według stawek warszawskich i okazuje się, że przez bałagan w dokumentacji od poprzedniego właściciela musimy myśleć o dodatkowym wydatku rzędu 7 mln zł. Zmiany, które następowały we władzach miasta też powodowały, że nasze dokumenty były odkładane z półki na półkę. W rozmowy i negocjacje angażowany był burmistrz dzielnicy śródmieście, 5 konserwatorów zabytków, konserwator wojewódzki, BGN (już nie istnieje), ZTP, UKZ. Sporo korespondencji szło poza naszą wiedzą – byliśmy wyłączani z procesów i podejmowania decyzji. Dotyczyło to między innymi drogi dojazdowej niezbędnej do obsługi budynku. – mówi Marcin Kręglicki.
Wyodrębnienie budynku w EGIB
Miałem przyjemność prostować sprawy omawianej Fortecy Legionów. – mówi Adrian Hołub – CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, Lecturer. Po wielkich męczarniach i próbach nagięcia rozporządzenia EGIB wyodrębniliśmy dwa oddzielne budynki. Ten środkowy, główny naziemny budynek mieści się na działce zasadniczej, którą zakupił inwestor. Dzięki temu mógł on już ubiegać się o pozwolenie na budowę, występować o zmiany i za zgodą konserwatorów realizować prace. Prawo własności w kwestii tej części jest rozwiązane. Problem pozostaje tylko w przypadku pierścienia wałów z budynkami wokół głównej fortecy. Dlaczego się to udało? Inspektor zwołał w tej kwestii naradę inspektorów i rozmawiali na temat kwestii EGIB, które odnoszą się do nowoczesnych budynków. Jedna ściana wewnętrzna budynku wokół działki była całkowicie odkryta (na skarpie) i miała okna i drzwi. To umożliwiło, żeby w EGIB wyodrębnić dwa oddzielne budynki. Warto jednak mieć na uwadze, że jeżeli cały budynek jest podziemny, to nie da się zrobić karty budynku. Budynek musi mieć kondygnacje nadziemne (min. 50% jednej ściany jednej kondygnacji musi wystawać nad ziemię). W tym przypadku było to znacznie więcej. Dodatkowym atutem na korzyść tego inwestora, był fakt, że oba budynki miały osobne wejścia. – mówi Adrian Hołub.
Podział zabytkowych nieruchomości
Czy rozwiązaniem w przypadku Fortu Legionów byłby podział nieruchomości? Czy to dawałoby inwestorowi możliwość pozyskiwania dotacji i szansę realizowania bardziej zaawansowanych prac konserwatorskich w tym głównym budynku? W tym przypadku nie było to niemożliwe, ze względu na centryczne ułożenie obu nieruchomości. Wydzielenie zewnętrznej nieruchomości eliminowałoby dojazd do tej w środku. A skoro miasto chce zarobić na sprzedaży 750m2 nieruchomości, to na wydzielenie ewentualnej działki pod dojazd inwestor nie ma co liczyć. Ponadto, obiekt jest zabytkiem jako całość i właścicielowi zależy na korzystaniu z całości. Jednak w innej sytuacji, gdyby działki leżały obok (a nie jedna w drugiej) odcięcie tych dwóch nieruchomości dawałoby wymierne szanse na posunięcie spraw do przodu. Oczywiście na podział zabytkowej nieruchomości musi wyrazić zgodę konserwator. Dodam, że o podziałach nieruchomości – szczególnie tych wielkoobszarowych – warto pomyśleć przed zakupem nieruchomości i przygotować się do tego jeszcze przed wyjściem z koncepcją biznesową do potencjalnych inwestorów. Załóżmy, ze inwestor kupuje działkę 50ha a działka jest objęta jednym wpisem do KW. W założeniu biznesowym inwestor przyjmuje plany podziałów wtórnych i zaczyna rozmowy z potencjalnymi inwestorami wtórnymi. Ci wykładając pieniądze, chcą mieć ulokowany kapitał na jakimś konkretnym gruncie, więc wymagać będą podzielenia nieruchomości na mniejsze. Co jeśli po pomyślnych negocjacjach na etapie uchwalania MPZP pod danego inwestora, konserwator finalnie nie wyrazi zgody na podziały? Pojawi się problem, a potencjalni inwestorzy mogą być zawiedzeni tak dużymi zmianami ustaleń lub mogą odstąpić od rozmów. Inwestor główny realizujący projekt musi zmienić wtedy cały model finansowy takiej inwestycji. Jak należy zaplanować podziały czy scalenia nieruchomości? – mówi Adrian Hołub. Więcej na temat podziałów w artykule „Błędy podziałów nieruchomości. Ograniczenia procesów inwestycyjnych”.
Współpraca z konserwatorami
Czy konserwator pomaga gospodarzowi zabytku w takich kwestiach jak regulacja granic i spór z miastem? Powinno mu zależeć, bo budynki ulegają degradacji. Niestety konserwatorzy sami nie wychodzą z inicjatywą wsparcia inwestora w sporze z miastem. Raczej podpisują się w ramach poparcia pod dokumentami przygotowanymi przez inwestora. Borykamy się z różnymi konserwatorami od 20 lat. – mówi Marcin Kręglicki. Współpraca układa się poprawnie, bo wydaje mi się, że jesteśmy dobrym gospodarzem zabytku i zależy nam na jego ochronie. Gołym okiem widać, że obiekt pięknieje. Z obiektu wywieźliśmy kilkaset ciężarówek śmieci, które wojsko przez wiele lat tam zrzucało na fosę. Miasto, mimo iż każe sobie odkupić kilkaset metrów kwadratowych gruntu za 7 mln zł, to nie dołożyło się do finansów nawet w takich aspektach jak wywóz śmieci. Absurdem konserwatorskim i przygodą życia jednocześnie było szukanie okien, z których konserwator zabytków byłby zadowolony. Zajęło nam to 18 lat. Niestety, z konserwatorem każdorazowo trzeba uzgadniać każdy najdrobniejszy element. Dostajemy te zgody, ale trwa to długo. Dla nas proces inwestycyjny trwa i końca nie widać. Wynika to z problemów z miastem. Jeśli chodzi o współpracę z konserwatorami, to sprawy generalnie posuwają się naprzód – powoli, ale naprzód. Błąd, jaki popełniliśmy przed zakupem inwestycji ciągnie się przez lata. Należało zatrudnić ekspertów do sprawdzenia granic, powierzchni, inwentaryzacji architektonicznych, prawa własności, dekretu Bieruta, podatków, itp. My podeszliśmy romantycznie do tematu i romantycznie brniemy z nim w kolejne lata. Może nasze wnuki doprowadzą do celu tę inwestycję. – mówi Marcin Kręglicki. Więcej na temat negocjacji z konserwatorami w artykule „Konserwator zabytków vs inwestor. Negocjacje konserwatorskie w praktyce”.
Powodem problemów warszawskich inwestorów w kwestiach granic, jest praktyka narzucona przez urząd geodezji w dawnych latach. W przypadkach, gdy ściana budynku wychodziła do ~15cm poza granicę działki lub nie dochodziła do granicy działki, geodeci musieli generalizować pomiar. Mieli obowiązek dociągania sztucznie ścian budynku idealnie do granic działki. Dziś już nie można tak robić. Przy wystąpieniu o pozwolenie na budowę zakupionego budynku celem remontu/rozbudowy nagle okazuje się, że budynek wystaje poza granice działki. Wtedy o pozwolenie na budowę musi wystąpić też właściciel działki sąsiedniej.
Granica rzecz święta
Granica nieruchomości to rzecz święta i przed zakupem działki należy ją ustalić, wznowić i sprawić aby była nie do ruszenia. Granice działek w zabytkowych budynkach (szczególnie w kamienicach) w większości przypadków nie pokrywają się z dylatacjami lub zewnętrzną ścianą budynku. Tym sposobem jednemu ze starych ale prestiżowych hoteli w miejskiej zabudowie „zagraża” rozbiórka części budynku. Taki jest efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku do takiego zagrożenia przyczynił się potencjalny inwestor zainteresowany sąsiednią nieruchomością i tym samym wywołał lawinę problemów wykazując, że granica jest w innym miejscu niż myśli właściciel hotelu. – mówi Adrian Hołub. Więcej na temat granic sprawdzania nieruchomości w artykule „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości?”.
Podatki od nieruchomości zabytkowych
Przykre jest to, że inwestorowi z polskim kapitałem i kulturą, który robi tak wiele dla społeczności warszawskiej robi się pod górkę. – mówi Adrian Hołub. Budynki do czasu rozwiązania kwestii prawnych ulegają degradacji, bo ważniejsze są interesy niż zachowanie dziedzictwa kulturowego. Potwierdza to również postawa miasta w kwestiach podatkowych i w kwestiach obsługi nieruchomości. Z jednej strony miasto twierdzi, że inwestor nie jest prawnie właścicielem tej części wokół budynku głównego i ma wykupić 750m2 nieruchomości za bagatela 7mln zł. Z drugiej zaś strony miasto podatki każe sobie płacić za całość. Uczestniczyłem w kontrolach podatkowych Fortu Legionów, jako że prowadzę tam stałą obsługę i mierzyłem powierzchnie do podatku. Generalnie, jako obiekt zabytkowy jest on zwolniony z podatku, ale w związku z tym, że właściciel organizuje tam imprezy, pikniki i targi to należy płacić podatek ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą. Ale czy od całej nieruchomości? Nawet od przestrzeni, które są wyłączone z użytkowania przez zły stan techniczny, wynikający z braku możliwości wejścia z pracami konserwatorskimi (z winy miasta)? Czy od kondygnacji podziemnych ze starymi lochami, w których nikt nie przebywa ani nawet nie zwiedza – również należy płacić podatek? Stanowisko urzędnika było jednoznaczne – płacić za wszystko, nawet za antresole, które według przepisów prawa nimi nie były. Urzędnik kazał płacić podatki nawet za plac, który nie był przykryty stałym dachem, ale składanym namiotem! Za place wyłożone kostką pobiera się podatki, ale jak za budowle a nie jak za budynki. Próbowaliśmy udowadniać, że nie cały obiekt ale tylko jego części są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Tym sposobem godzinami rozmów, wynegocjowałem zgodnie z prawem dla inwestora podatki niższe o 150 tyś. Wystarczyła biegła znajomość przepisów prawa w zakresie podatku od nieruchomości. Zabytki stanowią świadectwo poprzednich pokoleń, przemijających trendów i są nośnikiem pamięci. Niestety często stanowią element przepychanki interesów, w której nierówną walkę toczy inwestor.
