Gminy uchwalając mpzp określają tereny przewidziane na inwestycje publiczne. Mogą to być tereny pod obiekty użyteczności publicznej, tereny zieleni oraz drogi. Nieruchomości te należą zazwyczaj do osób prywatnych, które od dnia uchwalenia planu, nie mają prawa do realizacji innych inwestycji na swoich nieruchomościach (np. domu). Taka zmiana powoduje spadek wartości nieruchomości i jej nieprzydatność dla obecnych właścicieli. Dlatego też właścicielom lub użytkownikom wieczystym zazwyczaj zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy. Czy można zmusić gminę do wykupu gruntów przeznaczonych pod drogi? Kto zleca i opłaca podział nieruchomości i operat szacunkowy? Czy odszkodowanie zawsze musi mieć formę finansową? Kiedy odszkodowanie się nie należy? Czy przeznaczanie w mpzp dróg na komunikację wewnętrzną, a nie jako drogi publiczne jest przekroczeniem kompetencji gminy? Czy wystąpienie o odszkodowanie może się przedawnić? I co zmieniła specustawa drogowa?

Czy właściciel lub użytkownik wieczysty możne zmusić gminę do odkupienia nieruchomości?

MPZP ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania terenu. Jednym z podstawowych parametrów MPZP są linie rozgraniczające określające, które części nieruchomości zostaną przeznaczone pod drogi publiczne. Znam przypadki, gdzie w planowanej nieruchomości inwestycyjnej należało przeznaczyć 50% powierzchni pod drogi publiczne, czego inwestor nie sprawdził przed zakupem nieruchomości. Gminy nie zawsze chętnie przejmują takie nieruchomości na własność, co wynika z ograniczeń budżetowych. Właściciel nieruchomości na podstawie art. 36 Ustawy o planowaniu przestrzennym może zmusić gminę do wykupu nieruchomości lub jej części, albo wnioskować o odszkodowanie. Jeśli na wniosek właściciela gruntu gmina nie chce reagować, to musi on złożyć wniosek do sądu. Sąd może nakazać złożenia przez gminę oświadczenia woli o dokonanie zakupu lub zasądzić odszkodowanie. Jeśli pod drogę zajęto tylko fragment nieruchomości, to właściciel może zwrócić się do władz gminy o geodezyjny podział działki w części planowanej pod drogę publiczną. Z mocy przepisów art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Następuje to w dniu, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W tym momencie właściciel nabywa prawo do wnioskowania o odszkodowanie. Podobnie traktowane są nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Kto wnioskuje o podział i kto za to płaci?

W związku z tym, że to organy publiczne planują inwestycje drogowe, nasuwa się pytanie. Kto wnioskuje o podział geodezyjny i kto pokrywa koszty – właściciel nieruchomości czy urząd? Podział może być przeprowadzony z urzędu, albo na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Zgodnie z art. 97 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „podziału dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny”. Podział nieruchomości można również wykonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celu publicznego, a więc również drogi publicznej. Pisałem jednak wcześniej, że gminy nie zawsze chętnie odkupują takie nieruchomości na własność ze względów finansowych. Dlatego, to właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może wystąpić o podział nieruchomości zgodny z mpzp, jeśli gmina nie wykazuje chęci odkupienia części lub całości nieruchomości. Operat szacunkowy wykonywany przez rzeczoznawcę majątkowego zleca jednak urząd. Rzeczoznawcy do stałej (np. na rok) współpracy z urzędem wybierani są w drodze przetargu.

Jakie dokumenty są konieczne do odszkodowania?

Do złożenia wniosku o odszkodowanie za działki gruntu przejęte pod drogi publiczne w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wymagane są: mapa z projektowanym podziałem, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział i odpis z KW potwierdzający prawo własności/użytkowania wieczystego nieruchomości (stan po podziale nieruchomości), numer rachunku bankowego, na który ma być przelana wynegocjowana kwota. Dla osób prawnych lub prowadzących działalność gospodarczą będących właścicielami nieruchomości wymagane może być przedstawienie kopii wypisu z KRS lub CEiDG. Jeśli występuje spadkobierca, to konieczne będzie postanowienie sądowe o nabyciu praw do spadku lub akt notarialny poświadczenia dziedziczenia. Niektóre gminy posiadają wzory wniosków dostępne do pobrania i warto zaznaczyć, że w niektórych z nich możliwe jest od razu narzucenie własnej propozycji odszkodowania, która i tak w dalszych krokach będzie podlegać negocjacjom między właścicielem, a organem.  Za złożenie wniosku nie wnosi się opłat skarbowych.

Wydzielanie działki gruntu pod drogę publiczną

Wydzielenie działki gruntu pod drogę publiczną wymaga przeprowadzenia geodezyjnego podziału nieruchomości. Zarządca wydzielonej działki gruntu pod drogę publiczną musi uzyskać prawo do dysponowania, czyli nabyć ją w drodze umowy, wywłaszczyć lub podpisać umowę uprawniającą do korzystania.   Wykonuje się to w kilku trybach. W przypadku, gdy teren nie jest objęty mpzp musi być wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, a jeśli jest mpzp i obszar jest przeznaczony pod drogę publiczną, to nieruchomości zazwyczaj przechodzą na własność Skarbu Państwa lub JST w kilku trybach:

• Poprzez wywłaszczenie nieruchomości na mocy Ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2003 nr 80 poz.721). Art.112 pkt 1. Mówi: ‘Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych (…) na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.”
• Na mocy Ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. 1998 nr 133 poz.872). Art. 73. 1. mówi, że „Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Dalej punkt Art. 73. 2. Ustawy mówi: „Odszkodowanie (…), wypłaca: 1) gmina – w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, 2) Skarb Państwa – w odniesieniu do pozostałych dróg”.
• Na mocy „Specustawy drogowej„, tj. Ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2003 nr 80 poz.721). Art.12 pkt mówi, że „Nieruchomości lub ich części (…) stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.” Jednym z trybów wywłaszczania nieruchomości pod drogi publiczne jest „Specustawa drogowa” Ustawa z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2003 nr 80 poz.721).
• Na mocy Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Art. 98. 1 mówi, że „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.”

Jaka jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Kto i na jakiej podstawie określa wartość odszkodowania za przejętą przez JST lub Skarb Państwa działkę pod drogę publiczną? Odszkodowanie określa rzeczoznawca majątkowy powołany przez urząd. Określa on wartość rynkową wywłaszczanej nieruchomości. Na wysokość odszkodowania ma wpływ przeznaczenie, stan nieruchomości, sposób użytkowania, stopień wyposażenia, sposób użytkowania (dotychczasowy i przyszły), ceny rynkowe podobnych nieruchomości drogowych, lokalizacja, wartość wywłaszczonej działki gruntu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Znaczenie ma również przyjęta do wyceny metoda kalkulacji: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej lub podejście kosztowe. W sytuacjach, gdy jest wydana decyzja o przyznaniu odszkodowania, to wartość nieruchomości określa się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Warto wiedzieć, że dla nieruchomości wywłaszczanych na podstawie specustawy różnicuje się zasady ustalania wysokości i wypłacania odszkodowań. Jeśli chodzi o wysokość odszkodowania to ustala się ją według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej, a także według wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości należnego odszkodowania. Wywłaszczanie działek następuje z dniem wydania ostatecznej decyzji zezwalającej na realizację drogi publicznej. I od tego dnia, ale nie dłużej niż 30 dni wydawana jest decyzja o wysokości odszkodowania. O uzyskanie odszkodowania musi wystąpić osoba uprawniona. Wypłacana jest zaliczka 70% wartości odszkodowania w terminie 30 dni od złożenia wniosku. W sytuacjach, gdy jest rygor wykonalności natychmiastowej, to jest to 60 dni.

Czy organ może podważyć wysokość wnioskowanego odszkodowania?

O wniosek o odszkodowanie występuje właściciel gruntu. Wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu zleca jednak urząd. Czy można podważyć wycenę rzeczoznawcy majątkowego w zakresie określania wartości nieruchomości do odszkodowania? Tak, i mogą to wykonać obie strony procedury (właściciel i urząd). Właściciel nieruchomości może podważyć operat szacunkowy, który został wykonany przez rzeczoznawcę powołanego przez urząd. Może on wtedy zaproponować kontr-operat, a jeśli strony nie dochodzą do porozumienia, to w postępowaniu sądowym może zostać powołany biegły sądowy w tym zakresie. Na procedurę pokusił się również jeden ze starostów, który zaproponował właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości odszkodowanie w wysokości ponad 52 tyś. Rzeczoznawca wykonał jeden operat i wykazał kwotę ponad 49 tyś zł, a następnie po kilku miesiącach dosłał nowy operat korygujący kwotę na ponad 52 tyś zł. Drugi operat uwzględniał cechy otoczenia w podejściu porównawczym metodą korygowaną ceny średniej. Wójt podważył decyzję uzasadniając zawyżenie wartości odszkodowania, bo porównano nieruchomość do przeważających nieruchomości o przeznaczeniu innym niż drogowe. Wojewoda łódzki oddalił skargę, cofnął ją do ponownego rozpatrzenia i wyjaśnił, że odszkodowanie się należy, a sporna jest tylko wysokość odszkodowania. Zgodnie z wyrokiem NSA z 5.12.2018 r. (I OSK 4132/18)  rzeczoznawca oszacowuje wartość nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych rynku lokalnego porównując takie same nieruchomości (w tym przypadku drogowe). Jeśli dane lokalne są niewystarczające (brakuje takich nieruchomości w gminie i powiecie), to powinien sięgnąć do danych z rynku regionalnego (województwo). Rzeczoznawca może przyjąć do analizy przeznaczenie nieruchomości przeważających wokół nieruchomości (innych niż drogowe), ale dopiero wtedy, gdy brakuje ich na szczeblu lokalnym i regionalnym. W mojej ocenie w przypadku dróg jest niemożliwe, aby na terenie województwa nie było do czego porównać działki.

Jaka jest forma odszkodowania? 

Za działki gruntu przeznaczone pod drogi publiczne, które przeszły na własność JST lub Skarbu Państwa przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Zwyczajowo są to odszkodowania pieniężne wypłacane jednorazowo w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna lub decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sytuacji, gdy zajęcie nieruchomości jest niezwłoczne, na wniosek osoby wywłaszczanej wypłacane jest 70% wartości odszkodowania w formie zaliczki w terminie 50 dni od dnia złożenia wniosku o wypłacenie zaliczki. Zdarzają się również inne forma odszkodowania. Jedną z nich jest zwolnienie z podatków w uzgodnionym terminie od innych nieruchomości zlokalizowanych w gminie. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W przypadku braku porozumienia stron, odszkodowanie wypłaca się w trybie wywłaszczenia nieruchomości  na mocy Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kolejnym sposobem rozliczenia odszkodowania jest przyznanie nieruchomości zamiennej.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Jak zwiększyć wartość odszkodowania? 

Dodatkowym benefitem dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych w trybie specustawy jest dodatkowe 5% odszkodowania za niezwłoczne wydanie nieruchomości w terminie 30 dni. Przyszły właściciel musi zapewnić lokal zastępczy osobie wywłaszczanej w terminie faktycznego przejęcia nieruchomości w posiadanie. Dodatkowo, w przypadkach wywłaszczania nieruchomości zabudowanych (budynek lub wyodrębniony lokal mieszkalny) w trybie specustawy, można zwiększyć wysokość odszkodowania o 10 000 zł odpowiednio w odniesieniu do budynku mieszkalnego lub każdego lokalu mieszkalnego znajdującego się na tej nieruchomości. Można również wnosić o poprawki operatu szacunkowego, o czym w dalszej części artykułu. Rzeczoznawca majątkowy w operacie może przez przypadek pominąć pewne elementy, które niesłusznie zaniżą wartość nieruchomości. Dlatego, właściciel powinien współpracować w tym zakresie z prawnikiem, który biegle zna procedury i tryby wywłaszczania działek, oraz z rzeczoznawcą, który włada biegle metodami szacunkowymi operatów i wybierze najkorzystniejszą w dla danej sytuacji. Taki układ pozwoli zwiększyć szanse uzyskania większego i słusznego odszkodowania. Kwestia odszkodowania zależna jest od wielkości działki przeznaczonej pod drogę. W przypadku podziałów w oparciu o mpzp granice pasa drogowego wyznaczają linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Dokładne i precyzyjne określenie tych linii również będzie miało wpływ na wartość odszkodowania. Zwłaszcza w przypadku starych i nieczytelnych mpzp.

Kiedy nie należy się odszkodowanie? 

Odszkodowanie nie zostanie wypłacone jeżeli działka zostanie przeznaczona w MPZP pod drogę wewnętrzną, a nie pod drogę publiczną. W takim przypadku zostaje ona zapewniona pod komunikację, jednak nie przechodzi na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Jest to sprytny zabieg, gdzie wydzielone zostają tereny komunikacyjne bez wypłaty odszkodowania, a właściciele muszą tymi terenami administrować i o nie dbać. Warto jednak zaskarżać takie uchwały. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7.08.2019 r. znak II SA/Po 482/19 stwierdził nieważność uchwały zatwierdzającej MPZP. Sąd uznał, że Gmina przekroczyła granice władztwa planistycznego, wprowadzając do przedmiotowego mpzp drogi wewnętrzne, które w istocie wykazują cechy charakterystyczne dla dróg publicznych. Takie działanie gminy stanowi próbę przeniesienia obowiązku realizowania zadań tj. budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie dróg wewnętrznych, zarządzenie, na właścicieli nieruchomości, na których miałaby być zlokalizowane wspomniane drogi. Co, więcej właściciele drogi wewnętrznej odpowiadają również za ewentualne wypadki, np. złamanie nogi na nieodśnieżonych chodnikach.

Przedawnienie wystąpienia o odszkodowanie

Wystąpienie o odszkodowanie nie ulega przedawnieniu. Wyjątkiem są sytuacje, o których mowa w Ustawie z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. 1998 nr 133 poz.872). Art. 73. pkt 4. mówi, że „Odszkodowanie (…) będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa”. Wynika z tego, że właściciele, którzy nie złożyli wniosku w tym terminie, nie mogą mieć roszczeń w zakresie uzyskania odszkodowania za przeznaczenie ich działki pod drogi publiczne.

Podatek dochodowy i VAT od odszkodowania

Czy uzyskanie odszkodowania podlega opodatkowaniu? Znalazłem kilka interpretacji indywidualnych organów podatkowych, które wskazują na możliwość zwolnienia z opodatkowania otrzymanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jedna z nich jest interpretacja indywidualna pismo z dnia 2.10.2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL3-2.4011.303.2019.3.DJ, a inną interpretacja indywidualna Pismo z dnia 13.09.2016 r. Izby Skarbowej w Warszawie  IPPB4/415-766/16-2/IM. W niektórych sytuacjach przysługuje zwolnienie z PIT odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne. Zaznaczam, że są to indywidualne interpretacje podatkowe, a więc nie muszą mieć zastosowania w innych okolicznościach związanych z wywłaszczeniem. W skomplikowanych sytuacjach warto wystąpić o indywidualną interpretację do organów podatkowych z opisem własnej sytuacji. Ważny jest również aspekt opodatkowania VAT, gdy wywłaszczana osoba działa w charakterze podatnika VAT. W rozumieniu art. 7 ust.1 pkt.1 Ustawy z dnia 11.04.2004 r. o podatku od towarów i usług, dostawa gruntów na rzecz organu państwowego w zamian za odszkodowanie (w kwocie brutto) za wywłaszczenie jest dostawą towaru. Zwolnienie z VAT obejmuje dostawę (w tym przypadku wywłaszczenie), której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane (rolny, leśny). Zatem, dostawa gruntów przeznaczonych pod zabudowę nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, a więc będzie opodatkowania w wysokości 23% VAT.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Measure it soon!