Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.
Jak nie zablokować inwestycji przy wydzielaniu obszarów o różnej funkcji?
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu mają wpływ na parametry planowanej inwestycji. Nierzadko w zapisach planu znajdujemy informacje, że granica terenu przebiega nie w osi, ale po krawędzi danej linii. Na rysunku planu ma ona np. 2-3 mm, co daje nam 2-3 metry w terenie. Oczywistym jest, że przesuniecie tych linii skutkuje zmianą parametrów całej inwestycji. I jak geodeta może pomóc inwestorowi w wygenerowaniu lepszych parametrów zabudowy w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę? Jak należy ujmować linie na mapach do celów projektowych? Jakie problemy rodzą błędnie określone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?
Poprawne wyznaczenie linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu
Linie rozgraniczające są niezwykle istotne w szeroko pojętym procesie inwestycyjnym. Decydują o możliwościach zagospodarowania terenu, zasięgu i rodzaju inwestycji oraz szerokości dróg publicznych. Linie rozgraniczające kształtują wraz z innymi ustaleniami MPZP prawo do zagospodarowania terenu w określony sposób. Jak zatem należy je analizować? MPZP ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania terenu. Jednym z podstawowych parametrów MPZP są linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, które określają przeznaczenie terenu, czyli funkcje obiektów budowlanych, które są dopuszczone na danym terenie lub w obiekcie. W planie określa się przeznaczenie podstawowe i przeznaczenie dopuszczalne. Przeznaczenie podstawowe to przeznaczenie przeważające na terenie działki budowlanej albo na terenie bez prawa zabudowy, przy czym powierzchnia użytkowa obiektów o przeznaczeniu podstawowym nie może być mniejsza niż 60% powierzchni użytkowej wszystkich obiektów na działce budowlanej. Przeznaczenie dopuszczalne to przeznaczenie inne niż podstawowe, dopuszczone na terenie działki budowlanej albo na terenie bez prawa zabudowy na warunkach określonych planem. Powierzchnia użytkowa obiektów o przeznaczeniu dopuszczalnym nie może być większa niż 40% powierzchni użytkowej wszystkich obiektów na działce budowlanej, chyba że ustalenia szczegółowe lub przepisy odrębne stanowią inaczej. Granice obszarów o różnym przeznaczeniu określają linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, które są podstawą do projektowania i poprawnego zbilansowania obszarów inwestycji. Ważne jest, żeby były one wyznaczone precyzyjnie i dokładnie.
Czytelność linii rozgraniczających na mapach
Linie rozgraniczające są zdefiniowane w MPZP, decyzjach o warunkach zabudowy oraz decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Każdy z tych dokumentów powinien precyzyjnie i jednoznacznie określać przebieg obszarów o różnym przeznaczeniu. Jednak plan planowi nierówny. Na jednych rysunkach planu linie są czytelne, rozróżnione są kolorami obszary o różnym przeznaczeniu, dobrze widoczne są linie rozgraniczające oraz nowy układ komunikacyjny. Jakość oraz forma prezentacji dokumentów planistycznych w wielu gminach pozostawia wiele do życzenia, co utrudnia podejmowanie decyzji przez architektów. Nierzadko w zapisach planu znajdujemy informacje, że granica terenu przebiega nie w osi, ale po krawędzi danej linii. Na rysunku planu ma ona np. 2-3 mm, co daje nam 2-3 metry w terenie. Istotne jest też wykorzystanie oprogramowania do kalibracji i wpasowywania map, które oprócz poprawnego wstawienia rysunku planu w aktualną mapę zasadniczą lub do celów projektowych, pokaże nam również błędy tego wpasowania.
Linie na mapie do celów projektowych
Jest ona podstawowym dokumentem będącym bazą do projektowania. Poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami własności nieruchomości, mapa powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic i dróg, jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Są to treści fakultatywne mapy zasadniczej niegromadzone w rejestrach urzędowych jednostek prowadzących mapę zasadniczą. W związku z tym, każdy kto potrzebuje danych do projektowania musi opracować linie rozgraniczające we własnym zakresie. Jako geodeta uprawniony, dzięki szczegółowej analizie zapisów planów i decyzji oraz posiadanym narzędziom potrafię precyzyjnie określić przebieg linii rozgraniczających. Geodezyjne opracowanie polega na określeniu współrzędnych matematycznych załamań linii w państwowym układzie współrzędnych przestrzennych. Mapa do celów projektowych zawierająca wyżej wymienione dane jest dużym ułatwieniem dla architektów i projektantów przy realizacji inwestycji. Wykonując projekt inwestycji dokładnie wiadomo, gdzie usytuować projekt oraz jakie odległości zachować od istniejącego zagospodarowania terenu.
Dodatkowe funkcje linii rozgraniczających
Oprócz tych podstawowych, ale jakże istotnych funkcji jakie spełniają linie rozgraniczające dochodzi wiele pobocznych i równie ważnych z punktu widzenia inwestora tj. lokalizacja ogrodzenia oraz szafek przyłączy. Nie trzeba zatem przekonywać jak ważne jest prawidłowe określenie linii rozgraniczających i jak cenne są materiały, które je zawierają. Zdarzają się sytuacje, w których geodeci nie są w stanie ustalić prawidłowego ich przebiegu ze względu na bardzo złą jakość dokumentów planistycznych. W takich sytuacjach należy wystąpić do miejskich pracowni planowania przestrzennego o uszczegółowienie linii rozgraniczających. Aktualnie w Warszawie zajmuje to dwa miesiące, co inwestor powinien przewidzieć. Wytyczne uzyskane z urzędu pozwalają jednoznacznie określić przebieg dróg na przedmiotowym obszarze.
Linie rozgraniczające z terenami dróg
Kolejnym bardzo ważnym aspektem linii rozgraniczających jest kwestia dotycząca zasięgu prawa własności. Po ustanowieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydaniu decyzji o warunkach zabudowy może okazać się, że część naszej własności musimy przeznaczyć pod drogę publiczną. Jest to naturalny proces pozyskiwania gruntów pod komunikację. Warto zatem przed zakupem działki inwestycyjnej zlecić branżowe opracowanie, w którym dokładnie sprawdzimy nieruchomość, jej przeznaczenie oraz zajęcia pod drogę. Znam przypadki, gdzie w planowanej nieruchomości inwestycyjnej należało przeznaczyć 50% powierzchni pod drogi publiczne, czego inwestor nie sprawdził przed zakupem nieruchomości. Oczywiście, za grunt przeznaczony pod drogi publiczne, który przechodzi na własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa wypłacane jest odszkodowanie, jednak nigdy nie będzie ono stanowiło wartości rynkowej nieruchomości. Szerzej na ten temat w kolejnym Zagadnieniu 9 „Podziały nieruchomości pod drogi publiczne. Jak przekonać gminę do wykupienia działki lub wypłacenia odszkodowania?”
Błędne określenie linii rozgraniczających
Błędne określenie linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu może zablokować inwestycję na kilku etapach. Wydział Architektury może nie wydać pozwolenia na budowę, a Wydział Geodezji może nie zezwolić na podział takiej nieruchomości. Oczywistym jest, że przesuniecie tych linii skutkuje zmianą parametrów całej inwestycji oraz błędnie wykonanym podziałem. Zatwierdzony podział nieruchomości nie sankcjonuje nam linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu. Jeżeli w oparciu o błędnie opracowane linie rozgraniczające wykonamy podział nieruchomości, który przebiega po tych liniach, to możemy spodziewać się odrzucenia takiego wniosku przez organ. Oczywiście pokus związanym z opracowaniem linii rozgraniczających na własną korzyść jest wiele. Jeżeli zwiększymy powierzchnię terenu przeznaczonego np. pod teren mieszkaniowy, zwiększamy jednocześnie PUM. Jeżeli otrzymujemy do prac geodezyjnych przebieg linii od inwestora, zawsze skrupulatnie go sprawdzamy. W jednym przypadku przesunięcie pomiędzy otrzymanymi danymi, a rzeczywistym przebiegiem linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu dochodziło do 8 metrów na odcinku 200 metrów. Problemy związane z podziałem nieruchomości doprowadziły do opóźnienia tej inwestycji o cały rok. Była również obawa uchylenia pozwolenia na budowę.
Kto pracuje z liniami na mapach?
Dla architektów i projektantów niezwykle ważne jest posiadanie aktualnych i wiarygodnych danych służących do projektowania. Przed rozpoczęciem inwestycji, jako geodeci ustalamy zakres i formę dokumentacji jaką należy przygotować. W naszej ocenie, prawidłowo wykonana mapa do celów projektowych zawsze powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające oraz sprawdzone granice nieruchomości o czym pisałem w zagadnieniu 7 „Zmiana wymiarów działki i znikające metry 2 działki po podziale. Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe?”. Bardzo często inwestorzy tnąc koszty inwestycji zlecają niepełne opracowania, co wiąże się z dużym ryzykiem podczas realizacji inwestycji. Kwoty rzędu 2-4 tyś zł za opracowanie linii rozgraniczających są znikome w skali całej inwestycji. Nie da się ich nawet porównać do kosztów wynikających z nieprawidłowo usytuowanego budynku, ogrodzenia czy drogi oraz opóźnień w realizacji inwestycji. Chcę również zwrócić uwagę na jeszcze jeden fakt, z którym wiąże się posiadanie nieczytelnych lub niedokładnych materiałów wyjściowych do projektowania. W takich sytuacjach inwestorzy często tracą metry zabudowy, ponieważ architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę lub nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Dlatego to w interesie inwestora jest znajomość tego tematu i skorzystanie z geodety, aby te linie precyzyjnie wyznaczyć.
Podział nieruchomości wewnątrz obszaru o tym samym rodzaju przeznaczeniu
Po opracowaniu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu możemy wykonać podział nieruchomości wewnątrz obszaru. Oczywiście w tym przypadku również musimy szczegółowo przeczytać zapisy planu, który może nam nakazać sposób i kształt działek po podziale lub w ogóle zabronić podziału wewnątrz obszaru. Możemy również znaleźć zapisy o minimalnej powierzchni działki lub minimalnej szerokości działki. Ciekawym przykładem może być sprawa dotycząca wyroku WSA w Olsztynie z dnia 28 listopada 2019 roku II SA/Ol 748/19, w którym strona odwołuję się od postanowienia negatywnie opiniującego podział na działki letniskowe. Przedmiotowy obszar objęty planem zagospodarowania przestrzennego nie zezwalał na podział wtórny wewnątrz tego konkretnego obszaru. W tym przypadku sąd podzielił stanowisko wójta gminy oraz SKO i uznał, że skarga wniesiona w tej sprawie nie jest zasadna. Zdaniem sądu „organ bierze pod uwagę przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia dokonuje całościowej oceny, czy projekt podziału nie jest sprzeczny z przeznaczeniem terenu określonym w planie. Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza (nie stwarza) hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Służebna rola ewidencyjnego podziału nieruchomości względem ustaleń planu miejscowego polega na tym, że konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek gruntu należy dostosować do możliwości ich zabudowy (lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym. Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny.”
