Mamy w rękach pozytywne postanowienie opiniujące podział. Czy możemy być pewni sukcesu? Niestety nie.  Kto wydaje opiniuje, a kto zatwierdza podział nieruchomości? Co może wpłynąć na podział w dalszym etapie postępowania? Czy można pozytywnie zaopiniować projekt podziału sprzeczny z decyzją o WZ? Czy zamiast postanowienia podziału można wydać decyzję o WZ pomimo, że działka jest objęta planem miejscowym?

Czy możemy być pewni sukcesu mając pozytywne postanowienie opiniujące podział?

Postępowanie w sprawie podziałów nieruchomości jest wieloetapowe. Zgodnie z art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami mpzp, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93. Ust 2 Ustawy). W przypadku braku planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust.1 pkt 1 i 2 Ustawy). Po złożeniu wniosku do Wydziału Geodezji (w zależności od struktury urzędu wydział może mieć inną nazwę) ze wstępnym projektem podziału i niezbędnymi załącznikami sprawa trafia do Wydziału Architektury. Wydział Architektury sprawdza czy zaproponowany podział jest zgodny z mpzp lub decyzją o WZ. Zwyczajowo odbywa się to na zasadzie korespondencji międzywydziałowej. W przypadku stwierdzenia zgodności Wydział Geodezji przygotowuje postanowienie pozytywnie opiniujące podział. Czy w tym przypadku możemy być już pewni sukcesu? Niestety nie.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Kto opiniuje, a kto zatwierdza podział nieruchomości?

Zgodnie z art. 93 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na obszarach, gdzie nie ma planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków z art. 94 ust. 1. Z kolei zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy mówi, że podziału dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału, a negatywna przesądza o odmowie zatwierdzenia podziału. Organ właściwy w sytuacji, gdy jest postanowienie pozytywnie opiniujące podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii. W przeciwnym razie stanowiłoby to naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej. Zgodnie, z wyrokiem NSA z dnia 11.04.2008 r. (I OSK 355/07), opinia zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi część postepowania i powinna być w nim uwzględniona. Musi ona wyraźnie wskazywać czy projekt podziału jest zgodny z decyzją o WZ. W związku z tym, opinia musi być albo w pełni negatywna, albo w pełni pozytywna. W przeciwnym razie, projekt podziału nie będzie możliwy do zatwierdzenia. Obowiązkiem organu, który wydaje ostateczne postanowienie i stwierdza zgodność planowanego podziału z WZ, jest sprawdzenie czy nie uległy zmianie okoliczności i czy ostateczny plan podziału odpowiada wstępnemu projektowi.

Co może wpłynąć na podział w dalszym etapie postępowania?

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego w toku postępowania organ administracji publicznej wydaje postanowienia. Dotyczą one poszczególnych kwestii wynikających w toku postępowania, lecz nie rozstrzygają o istocie sprawy. Na etapie wydania postanowienia opiniującego podział, organ bada jedynie kwestię zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Pozostałe kwestie dopuszczalności projektu podziału nieruchomości, w tym dostęp do drogi publicznej są badane w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, po dostarczeniu przez wnioskodawcę odpowiedniej dokumentacji techniczno-prawnej. Jeżeli wnioskodawca nie zapewni wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej lub zapewni w sposób nieprawidłowy pomimo pozytywnego postanowienia opiniującego, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział będzie negatywna. Z mojego doświadczenia wiem, że warto już na samym początku we wstępnym projekcie podziału opisać sposób dostępu do drogi publicznej oraz stale pilotować wniosek w urzędzie. Ograniczy nam to przykrych niespodzianek przy wydaniu decyzji.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Projekt podziału sprzeczny z WZ

Decyzja o WZ określa warunki zabudowy dla całego obszaru inwestycji, jednak w przypadku podziału wszystkie poszczególne działki muszą być zgodne z jej zapisami. Wszystkie bilanse i parametry muszą być spełnione zarówno dla całej działki jak i dla poszczególnych działek po podziale. Jeżeli otrzymaliśmy postanowienie pozytywnie opiniujące projekt podziału, ale jest on niezgodny z decyzją o WZ, to zachodzi konieczność wydania nowego postanowienia. Jeśli organ wydający ostateczną decyzję podziałową stwierdza, że zmianie uległy okoliczności i wstępny projekt podziału w odniesieniu do ostatecznego się różni, to wyda negatywną decyzję i nie zatwierdzi podziału. WSA w Szczecinie w dniu 28.08.2019 (II SA/Sz 462/19) wydał wyrok w tej sprawie. Wójt na podstawie KPA po rozpatrzeniu wniosku odmówił zatwierdzenia podziału działki ze wglądu na sprzeczność z decyzją o warunkach zabudowy. Sprzeciw do projektu podziału wnieśli współwłaściciele działki stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową do nieruchomości podlegającej podziałowi. Zarzucili również, że podział pozostaje w kolizji z decyzją o WZ, która dotyczyła budowy 4 domów jednorodzinnych na działce 3000m², a podział zdaniem tych współwłaścicieli narusza te zasady. Niezgodne było to ze wskaźnikiem zabudowy, który dla całego terenu działki został określony, jako nie większy niż 20%. Określono linie zabudowy w odległości 6m od granicy, 50% powierzchni biologicznie czynnej i inne mniej istotne w omawianym temacie parametry. Na jeden budynek powinno przypadać min 750m², a dla jednej z działek w projekcie podziału było to 449m², a dla drugiej 360m². Podział zatem uniemożliwiłby wdrożenie WZ-tki. Organ orzekł, że w przypadku nieruchomości nieobjętej mpzp, procedura zmierzająca do podziału wymaga dwuetapowości, tj. przeprowadzenia dwóch postępowań: decyzyjnego ustalenia WZ i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji, oraz zatwierdzenie podziału dokonanego w zgodzie z parametrami z WZ. Dlaczego zatem organ I instancji zaopiniował pozytywnie przedłożony wstępny projekt podziału? W tym przypadku inwestor nie wskazał, że zamierza na każdej z wydzielonych dwóch działek pobudować po 4 budynki mieszkalne. Okoliczność ta została ujawniona  dopiero we wniosku o zatwierdzenie podziału działki, gdzie na kopii mapy wskazano po 4 budynki na wydzielonych działkach. W ocenie skarżącej, organy obu instancji w ww. decyzjach dokonały niedopuszczalnej, ponownej oceny projektowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Zamiast postanowienia podziału decyzja o WZ na działce objętej mpzp   

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 14.04.200 r. (I SAB 7/00) odnosi się do sytuacji, gdzie właściciel nieruchomości objętej mpzp złożył wniosek o podział nieruchomości. Burmistrz zamiast postanowienia, wydał decyzję o warunkach zabudowy, która zezwala na podział nieruchomości. Co prawda, art. 94 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnia burmistrza do takiego działania, ale dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy nie ma planu miejscowego, i nieruchomość nie znajduje się w obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu, a gmina nie zgłosiła przystąpienia do sporządzenia planu. Sąd zauważył, że strona mająca interes prawny może domagać się postanowienia o możliwości podziału nieruchomości, mimo iż taką opinię wyrażono w decyzji o WZ. Decyzja o WZ ma określony czas ważności (w tym przypadku 2 lata). Z kolei byt prawny postanowienia wydanego w trybie art. 93 ust. 5 Ustawy na podstawie planu miejscowego, związany jest ściśle z mocą obowiązującą tego planu. W związku z tym, postanowienie takie traci moc dopiero wskutek zmiany planu lub jego uchylenia. Wyrok przyznaje, że gmina bezpodstawnie nie załatwiła wniosku, ignorując wskazania zawarte w tym względzie w orzeczeniach Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz wszelkie zasady Państwa prawa.

Co jeszcze sprawdza organ przed wydaniem decyzji podziałowej?

Organ przed wydaniem ostatecznej decyzji podziałowej musi sprawdzić, czy nie zmieniły się strony postępowania. Zawsze może nastąpić obrót majątkiem lub dziedziczenie. Jeżeli decyzja byłaby skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie, nastąpiłoby stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej. Dlatego przed wydaniem decyzji, organ sprawdza czy nie zmieniły się strony postępowania w rejestrach ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej. W zagadnieniu 10. „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości” pisałem, że jeżeli w trakcie postępowania podziałowego jeden ze współwłaścicieli umrze, organ zawiesi postępowanie do czasu ustalenia spadkobierców. Trudno w tym przypadku określić termin realizacji postępowania spadkowego i jego opóźnienie na wykonywany podział. Może to być kilka miesięcy, ale również i lat – w zależności o konkretnej sprawy. Niemniej, jeżeli organ nie mając świadomości wyda decyzję skierowaną do osoby zmarłej, można stwierdzić nieważność takiego dokumentu.

Jakie dokumenty należy złożyć po wydaniu pozytywnego postanowienia opiniującego?

Po wydaniu pozytywnego postanowienia opiniującego podział niezbędne jest dołączenie do wniosku odpowiednich dokumentów. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami są to: protokół przyjęcia przebiegu granic, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny (jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej) oraz mapę z projektem podziału. Wyżej wymienione dokumenty wykonuje geodeta uprawniony specjalizujący się w podziałach nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na zakres uprawnień, ponieważ nie każdy geodeta uprawniony ma prawo do wykonywania dokumentacji do celów prawnych, jakimi są podziały nieruchomości. Załączane dokumenty muszą posiadać stosowną klauzulę urzędową. Warto również mieć na uwadze przytoczony wyżej wyrok, który mówi, że dokumenty składane po pozytywnym postanowieniu opiniującym, powinny przedstawiać analogiczną sytuację przyszłej inwestycji do tej, która była przedstawiana we wstępnym projekcie. Wykazanie we wstępnym projekcie 4 domów, a w późniejszej dokumentacji 8 domów, może przynieść negatywne skutki w procedurze podziałowej.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Measure it soon!