Powierzchnia lokalu mieszkalnego, pozycje, usługowego na sprzedaż

Jak liczyć powierzchnię pod działami działowymi do sprzedaży?

Fragmenty artykułu ukazały się jako komentarz w Gazecie „Rzeczpospolita” 10.01.2020 r. – tutaj link do artykułu , gdzie w polemiki prawnicy oraz przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Na prośbę jednego z największych deweloperów wyliczyłem, że powierzchnia pod ścianami działowymi w przypadku jego inwestycji to dodatkowe 34 mln zł. Logiczne jest, że deweloperom zależy na zaliczaniu tych powierzchni do sprzedaży. Jednak czy do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych (nowe lokale budowane przez deweloperów) można wliczyć powierzchnię pod istniejącymi w dniu pomiaru ścianami działowymi (ściany murowane z cegły, bloczka, silki, ściany z karton-gips), tj. elementami nie stanowiącymi konstrukcji budynku w rozumieniu architektonicznym (konstrukcyjnym)? Spojrzenie deweloperów jest dwojakie.

Jakie akty prawne mówią o powierzchni lokalu?

O tym, że dane użytkowe lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym są mierzone na podstawie normy PN-ISO 9836: 1997 mówi Rozporządzenie w sprawie zakresowego zakresu i formy projektu budowlanego. Pomiar powierzchni w umowie podpisywanej notarialnie powinien być ujmowany zgodnie z tą normą. Skąd taki wywód? Sztuka. 22 pkt 14 Ustawy deweloperskiej mówi, że należy „wskazać sposób przesłuchania lokalu mieszkalnego (…)”. Dalej art. 39. Ustawy deweloperskiej mówi o pomiarze „powierzchni użytkowej” i odwołuje się do Ustawy budowlane, które obejmują nie omawianą pozycję ale odwołuje się do szczegółowego w szczegółowego zakresu i formy projektu. Rozporządzenie jasno wymienia w swojej treści normę PN-ISO 9836: 1997, jako jedyna obowiązująca w Polsce. W swojej treści mówi tak: „w przeglądach do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy”. A norma PN-ISO 9836: 1997 określenie co jest powierzchnią powierzchniową. Ani PN-ISO 9836: 1997 absolutnie należy czytać razem z komentarzem z 2002r! Są to dwa niezależne uzupełniające się. Właśnie ta informacja jest najważniejszym zaskoczeniem na moich Akademiach Deweloperskich.

UWAGA

ZMIANA W PRZEPISACH

OD 19.09.2020

Powierzchnia użytkowa a konstrukcja konstrukcji

Zaznaczę, że konstrukcja konstrukcji w architektonicznych to co innego niż zgodność normy PN-ISO 9836: 1997. Powierzchnie pod przeglądowymi w czasie pomiaru działami działowymi, przejściami drzwiowymi oraz oceny wnęk okiennych wprowadzania do konstrukcji rozumianej zgodnie z PN-ISO 9836: 1997 a tym samym nie mogą wejść do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w tej normie! Wynika do również z rysunków normy, gdzie widać wyraźnie, że powierzchnia użytkowa nie zawiera, nagłówki / sekcje. W wielu miejscach problemy rozwiewa, wczesny komentarz z 2002 r. Punkt 5.1.6 normy wymienia, co obejmuje wykonanie konstrukcji: ściany zewnętrzne (P _SZ ), wewnętrzne konstrukcyjne (P _SW), -ściany działowe stałe, słupy, elementy ograniczające, kominy i piony wentylacyjne, -powierzchnie, do których nie ma dostępu (…) ”. Jeżeli wymienione są „ściany wewnętrzne konstrukcyjne” a poniżej „ściany działowe stałe” to należy wnioskować, że twórca normy miał zapewne na myśli, że te stałe na pewno nie są konstrukcyjnymi. Ściany działowe „niestałe” w mojej agencji są do ściany suwane np .: w salach konferencyjnych lub ściany a raczej już przegrody (przegroda nie jest ścianą), które rozdzielają sanitariaty i można je rozkładać wielokrotnie. Jednak na moich domysłach nie są wymagane pomiary, dlatego zadałem oficjalne pytanie do twórcy normy.

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizującego

W 2017 r. zadałem Polskiemu Komitetowi Normalizującemu (PKN) pytanie do normy PN-ISO 9836:1997 odnośnie „powierzchni użytkowej” w mieszkaniach. Fragment odpowiedzi z  lipca 2017 r.: „W porozumieniu z przewodniczącym KT 232 informuję, że według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji. Do powierzchni konstrukcji wlicza się także powierzchnię zajmowaną przez otwory drzwiowe, wnęki i nisze w przegrodach stałych. Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej”.

Czy Polskie Normy nie należą do systemu źródeł prawa powszechnie obowiązującego, co wynika wprost z art. 87 Konstytucji RP?

Czy stosowanie PN-ISO 9836:1997 jest obowiązkowe?

Napisałem wcześniej, że wynika to z obowiązujących aktów prawnych. Jednak wielu deweloperów stoi na stanowisku, że norma nie jest obowiązkowa do stosowania. Wyrok NSA z 2019 w sprawie obligatoryjności stosowania normy PN-ISO 9836:1997 potwierdza to i wywraca nieco sposób pomiaru. Oto część argumentacji wyroku NSA „Odnosząc się do uzasadnienia skargi kasacyjnej, które odwołuje się w niniejszej sprawie do definicji powierzchni zabudowy zawartej w Polskiej Normie PN – ISO9836 dla budynków wskazać należy, iż Polskie Normy nie należą do systemu źródeł prawa powszechnie obowiązującego, co wynika wprost z art. 87 Konstytucji RP. W Ekspertyzie Deweloperskiej mojego autorstwa opisuję szczerzej polemikę z wyrokiem. Warto wskazać, że jeden wyrok nie zmienia powszechnych przepisów, ale może być punktem zaczepienia dla deweloperów wliczających powierzchnie pod ściankami przy sprzedaży lokali.

Kiedy można wliczać powierzchnię pod ściankami do sprzedawanych lokali?

2-3 telefony tygodniowo od kupujących lokale pokazują, że deweloperzy praktykują wliczanie powierzchni pod ściankami przy sprzedaży. Jednak w większości przypadków, które analizuję robione to jest niezgodnie z prawem, co wynika z niewiedzy. A można to zrobić uczciwie, zgodnie z przepisami i transparentnie przed kupującym lokal. Wystarczy przypilnować kilku etapów inwestycji. Drugi element to odpowiednio opisana metryczka lokalu. Nie polecam podkładać się geodetom w celu generowania dwóch różnych metryczek, gdzie mamy różną powierzchnię użytkową (jednej dla klienta a drugiej do urzędów). Są to nielegalne praktyki! Trzeci element to odpowiednio skonstruowana umowa z właściwie opisanymi definicjami sprzedawanej powierzchni. W styczniu 2020 uzyskałem oficjalne pismo od Polskiego Komitetu Normalizacyjnego w zakresie powierzchni wewnętrznej. Rzuca to nowe światło na wliczanie powierzchni ścianek, szachtów i innych elementów wewnątrz lokalu mieszkalnego, handlowego czy usługowego. Ostatnia najważniejsza kwestia to transparentność przed kupującym. Zatajanie faktów powoduje tylko rozdrażnienie a jak pokazuje praktyka klienci są w stanie płacić za powierzchnie pod ściankami w zamian za określone od początku profity. Po szczegóły przydatne dla deweloperów, prawników, architektów i kupujących odsyłam do Ekspertyzy Deweloperskiej. Pokazuję w jakich przypadkach i w jaki sposób można pozwolić sobie na zwiększenie powierzchni a w jakich kategorycznie tego nie robić. Powyższe kwestie są opisane na blisko 70-ciu stronach, gdzie widać jak ten „detal” jest zawiły. Do tego dochodzi jeszcze wzięcie pod lupę antresoli, schodów wewnętrznych, loggi oraz lokali usługowych, które rządzą się zupełnie innymi prawami i tutaj deweloperzy mogą zyskać najwięcej.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu