Zaświadczenia o samodzielności lokali
Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?
Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem potwierdzającym, że lokal spełnia wymogi Ustawy o własności lokali i może być samodzielnym lokalem mieszkalnym lub niemieszkalnym. W przypadku lokali mieszkalnych czy usługowych w nowo realizowanych inwestycjach procedura uzyskania zaświadczenia jest stosunkowo prosta. Sytuacja komplikuje się w przypadku adaptacji strychów, w starych kamienicach, czy zmianach w lokalach, które już mają zaświadczenie o samodzielności. Jak zatem wygląda ta procedura w różnych przypadkach?
Czym jest samodzielny lokal?
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Definicję lokalu stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, tj. garaż podziemny czy lokal usługowy. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz dokumentami, tj. pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, pozwoleniem na użytkowanie lub dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Procedura uzyskania zaświadczenia
Przed złożeniem wniosku o uzyskanie zaświadczenia niezbędne jest wykonanie pomiarów geodezyjnych dotyczących wnioskowanych lokali oraz opracowanie wyników pomiarów w formie formatek lokali. W odniesieniu do Warszawy zakres formatki jest szczegółowo opisany w wytycznych będących załącznikiem wniosku. Na rzucie lokalu pokazujemy cały lokal z opisem pomieszczeń, sanitariaty, wentylację, wejście oraz fragment klatki schodowej. Wykazana jest powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (jeżeli takie są). Ważne jest również pokazanie umiejscowienia lokalu na rzucie całego budynku oraz opis na jakiej kondygnacji znajduje się przedmiotowy lokal. W odniesieniu do normy pomiaru powierzchni obecnie jedyną urzędową norma, którą możemy stosować jest PN-ISO 9836:1997.
Ustawodawca dopuści możliwość stosowania innych norm, ale tylko w przypadku, gdy opracowujemy jeden lokal w budynku, w którym już uzyskano zaświadczenia o samodzielności. Jeżeli nie mierzymy całego budynku tylko fragment wtedy powinniśmy zastosować taką samą normę lub zasadę, jaka była stosowana przy pomiarze pierwotnym, np. PN-70/B-02365.
Dokumenty z pomiaru w zależności od urzędu podpisuje geodeta uprawniony lub osoba z uprawnieniami budowlanymi. Nie ma w tym temacie pełnej zgodności w organach administracji. Różnice są nawet w poszczególnych dzielnicach Warszawy nie mówiąc o innych miastach w Polsce. Po skompletowaniu rzutów i formatek składamy wniosek do wydziału architektury w urzędzie gminy o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Ważne, żeby poprawnie zaznaczyć czy nasz lokal będzie miał przeznaczenie mieszkalne, czy niemieszkalne. Ma to wpływ na koszty uzyskania zaświadczeń oraz późniejsze podatki od nieruchomości. Po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielność lokalu należy założyć kartoteki lokalu w wydziale geodezji w urzędzie gminy. Procedura pomimo, że jest stosunkowo prosta wymaga skoordynowania działań dwóch urzędów i wnioskodawcy. Po wprowadzeniu wszystkich zmian możemy przystąpić do czynności notarialnych, w przypadku obrotu nieruchomością.
Zmiana powierzchni lokalu we wspólnocie mieszkaniowej
Powierzchnia lokalu nie służy jedynie do określenia jego parametrów i obliczenia ceny w przypadku sprzedaży. Na podstawie wielkości konkretnego lokalu oblicza się prawo właściciela do nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zdarza się, że właściciel lokalu zabudował loggie, dołączył pomieszczenie znajdujące się obok swojego lokalu lub zaadoptował strych na cele mieszkalne (mieszkanie dwupoziomowe). Prawne uporządkowanie tych zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych bez dobrej woli całej wspólnoty mieszkaniowej jest praktycznie niemożliwe. Oczywiście zawsze w takich przypadkach pozostaje droga sądowa.
Zmiana powierzchni jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej wpływa na zmianę wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej. W celu wyburzenia ścian w lokalu i powiększenia go – należy mieć zgodę wspólnoty, która w formie uchwały, w porozumieniu z notariuszem zmieni wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej.
Niezależnie od tego czy dany lokal ma uzyskane zaświadczenie o samodzielności czy nie ma, wszystkie zmiany będą rozpatrywane pod kątem zgodności z projektami znajdującymi się w archiwach urzędu. Jeżeli przyłączono pomieszczenie do lokalu, zabudowano loggie, zaadoptowano strych czy piwnice na cele mieszkalne, dokumenty projektowe przed rozpoczęciem takich prac powinny się znaleźć w urzędzie. Wydział architektury sprawdza czy zmiany pokazane na inwentaryzacji są zgodne z projektem. Dopiero po stwierdzeniu zgodności wydawane jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Nie możemy wykorzystać procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu do legalizacji samowoli budowlanej. To samo dotyczy lokali nowych. Jeżeli w projekcie budowlanym mamy 10 lokali stu-metrowych, a stwierdzimy, że lepiej będą się sprzedawały lokale mniejsze nie możemy wnioskować o wydanie większej ilości zaświadczeń niż mamy w projekcie budowlanym. Musimy wykonać projekt zamienny. Proponowane zmiany w prawie budowlanym dotyczące legalizacji samowoli budowlanych starszych niż 20 lat mogą zmienić niniejszą sytuację. Po wejściu w życie nowych przepisów będzie można skorzystać z uproszczonej procedury legalizacji i uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokali.
Ciekawy przypadek lokalu z antresolą
Inwestor zaadoptował strych na cele mieszkalne w kamienicy w Warszawie. Bardzo zależało mu na tym, żeby uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz wykazać jak największą powierzchnię lokalu do sprzedaży. Inwentaryzacja wykazała, że na antresoli znajduje się kilka niezależnych pomieszczeń (ścianki, drzwi, przejścia), przez co potraktowaliśmy ją jako niezależną kondygnację. Można było wliczyć powierzchnię piętra do powierzchni użytkowej całego lokalu. Inwestor natomiast nie miał dokumentacji projektowej, która była wykonywana 10 lat wcześniej – zaginęła. Po złożeniu dokumentacji do urzędu okazało się, że projekt adaptacji strychu zakładał wykonanie otwartej antresoli bez okien. Inwentaryzacja natomiast wykazała, że podniesiono dach, wybudowano okna na piętrze oraz zamknięto pomieszczenia na antresoli. Po uzgodnieniach w wydziałach architektury i geodezji ustalono, że aby zachować taki stan rzeczy należy wykonać projekt zamienny oraz wybudować w budynku windę, ze względu na większą ilość kondygnacji. Koszty inwestycji byłyby ogromne wobec powyższego inwestor zdecydował się na przywrócenie stanu pierwotnego (wyburzyć ściany działowe) i wystąpić o zaświadczenie dla lokalu jednopoziomowego z antresolą. Oczywiście do powierzchni lokalu w KW oraz EGIB w takim układzie nie wliczono powierzchni antresoli.
