Analiza parametrów sąsiedniej zabudowy. GEODETIC

Analiza parametrów sąsiedniej zabudowy. GEODETIC.

Wyniki w zakresie WIZ były następujące:

• Budynek mieszkalny jednorodzinny 2 kondygnacyjny (analiza parametrów zabudowy sąsiedniej) WIZ = 0,30
• Budynek mieszkalny jednorodzinny 2-lokalowy 3 kondygnacyjny WIZ = 0,45
• Budynek mieszkalny jednorodzinny 2-lokalowy 3 kondygnacyjny WIZ = 0,72
• Budynek biurowy 2 kondygnacje nadziemne i kondygnacja -1 z garażem WIZ = 0,69
• Budynek biurowy 3 kondygnacyjny bez garażu podziemnego WIZ = 0,52

Powyższe pokazuje, że nie da się zatem na podstawie jednego konceptu budynku określić opłacalności inwestycji! Dotyczy to zarówno większych, kilkukondygnacyjnych budynków o mieszanych funkcjach, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jak również zabudowy bliźniaczej. Zależy to również od zastosowanego nazewnictwa w projekcie, np.: budynek jednorodzinny dwulokalowy, dwa budynki mieszkalne jednorodzinne jednolokalowe, dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej itd. W każdej z tych koncepcji musimy spełnić inną liczbę miejsc postojowych, co przekłada się na stosowanie utwardzeń, a więc wpływa na powierzchnię biologicznie czynną i inne wskaźniki. Przykład pokazuje, że wszystkie te wskaźniki działają jak koła zębate – wpływają na siebie. – mówi Adrian Hołub.

Inwestor musi pamiętać, że nie zawsze da się zrealizować założenia analizy chłonności, a nawet urzędowej decyzji o warunkach zabudowy. Czy to świadczy o źle opracowanych dokumentach? Nie zawsze! Wyliczanie wskaźników i parametrów planowanej zabudowy nie będzie nic warte, gdy pracujemy na nieaktualnych danych.

Jakie elementy przekłamują WIZ?

Często nie da się maksymalnie wykorzystać WIZ, ponieważ projekt ograniczają inne parametry. Analiza chłonności albo szersze sprawdzenie w ramach due diligence nabywanej nieruchomości w naszym przypadku to 70 elementów do potencjalnego sprawdzenia. Wybór elementów jest każdorazowo inny i zależny od charakteru działki, tego czy jest zabudowana czy pusta, tego  czy jest uchwalony plan miejscowy, oraz od lokalnych warunków (rzeźba terenu, warunki gruntowo – wodne itd.). Analizując WIZ poznaje się maksymalny stosunek powierzchni całkowitej projektowanych budynków do powierzchni działki. Często ten parametr jest błędnie uznawany, jako jedyny wyznacznik wartości nieruchomości. Częściej parametrem ograniczającym możliwości inwestycyjne jest powierzchnia biologicznie czynna lub możliwa do zaprojektowana ilość miejsc postojowych. Przeanalizujmy te elementy. – mówi Adrian Hołub.

Analizując parametry zabudowy sąsiedniej w przypadku WIZ nie ma miejsca na dużą pomyłkę. To przy powierzchni biologicznie czynnej łatwo jest przekłamać analizowane dane, ponieważ na mapach urzędowych często nie są wkreślone wszystkie elementy pochodzące z samowoli budowlanych (utwardzenia, kostka, tarasy, schody, rampy, wiaty itd.). Inny błąd wygenerują przekłamania niektórych geodetów, którzy w przypadku wykonywania inwentaryzacji nie jadą w teren i nie mierzą rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu. Podpisują się z nową datą na starych mapach określając ich stan, jako „aktualny”. Na tych mapach potem inwestor, architekt czy inny ekspert opiera swoje założenia projektowe, o czym szerzej w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji” (Rocznik INVESTOR REE 2021). Powierzchnia biologicznie czynna może nam również wyeliminować możliwość „skonsumowania” maksymalnego dopuszczalnego wskaźnika miejsc postojowych czy powierzchni zabudowy. – dodaje Adrian Hołub.

Wskaźnik miejsc postojowych ustala się inny dla powierzchni mieszkaniowych, a inny dla powierzchni usługowych. Czasami określa się ilość wymaganych miejsc postojowych na jeden lokal, a czasami na sumę powierzchni poszczególnych funkcji w budynku. Przykładowo, w jednej z decyzji o WZ inwestor otrzymał wytyczne, że musi zapewnić minimum 1 miejsce postojowe na 1 mieszkanie o powierzchni użytkowej do 60m² i minimum 3 miejsca na 100m² powierzchni usługowej (użytkowej) sklepu. W innym przypadku opartym na mpzp było to określone następująco: dla mieszkalnictwa –  miejsce parkingowe na 1 mieszkanie dla budynków wielorodzinnych i 2 miejsca parkingowe na domek lub segment dla budynków jednorodzinnych, dla biur, usług i handlu – 30 miejsc postojowych na każde 1000m² powierzchni użytkowej lokali komercyjnych. Ilość wymaganych miejsc postojowych może spowodować, że będziemy musieli zrezygnować z ilości lokali, połączyć je, albo zamienić na powierzchnie wspólne do wyłącznego korzystania (nie wliczają się do powierzchni użytkowej danej funkcji, od której liczona jest ilość miejsc postojowych), których nie sprzedamy. Zdarza się, że trzeba zrezygnować z funkcji handlowych w budynku, ponieważ ilość miejsc, które należy zapewnić (w tym często szersze miejsca dla niepełnosprawnych) wpływałaby na zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej i zabudowy. Czasami zapisy planu dorzucają sformułowanie, że większość miejsc postojowych należy lokalizować w garażach podziemnych. Wtedy inwestycja ze względu na koszty robót ziemnych może okazać się nieopłacalna. Dlatego, podkreślam jak istotne jest indywidualne podejście do każdej działki i weryfikowanie kompletu parametrów zabudowy! – mówi Adrian Hołub.

Całkowicie się zgadzam – nie ma dwóch identycznych przypadków. Coś co wydaje się dobrym i możliwym rozwiązaniem w jednym miejscu, w innym może się okazać nieprawidłowe lub niewykonalne. Trzeba przy tej okazji też pamiętać, że również każdy plan miejscowy i każda decyzja o warunkach zabudowy są inne. Nie ma dwóch identycznych planów miejscowych czy decyzji. Mimo, że pewne elementy dokumentów planistycznych są ustandaryzowane to pozostaje jeszcze wiele kwestii, które są zależne od tego, kto przygotowywał dany projekt planu czy decyzję i kiedy. Poglądy urbanistów, a często również orzeczenia sądów czy organów nadzorczych zmieniają się w czasie i dlatego zawsze trzeba dokładnie badać każdy z elementów planu czy decyzji. Należy je sprawdzać nie tylko pod kątem merytorycznym, ale też często pod kątem okoliczności, w których dany dokument powstawał. – komentuje Grzegorz Chojnacki.

Projektowanie w nieaktualnych granicach niesie poważne konsekwencje w procesach budowlanych! Jest to kolejny element, który przyjęty z błędem pociągnie za sobą przekłamanie WIZ, innych parametrów i całego projektu architektonicznego. Znam mnóstwo przypadków, kiedy to procesy budowlane musiały ruszać od nowa przez niesprawdzone granice działki, w ramach których projektowano budynki. Znam również przypadki samobójcze, kiedy to właściciel nieruchomości zakupionej na duży kredyt nie uzyskał pozwolenia na budowę, bo okazało się, że granice wąskiej działki są wsunięte o kilka metrów do środka i nie ma miejsca na posadowienie wymarzonego budynku. Tu przypomnę jedynie, że w Warszawie granice mogą „pływać” do 3 m, a w powiatach ościennych nawet do 15m, a zainteresowanych odsyłam do artykułu „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości? Współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych działki.” (Rocznik INVESTOR REE 2018). – komentuje Adrian Hołub.

Czy przeznaczenie terenu wpływa na WIZ? Na rynku do sprzedania są nieruchomości, które w ramach jednej powierzchni i KW mają podzielone funkcje, np. budowlana i rolna (zabudowy siedliskowe). Jak wtedy analizować WIZ? Czy liczyć do całej powierzchni, czy tylko do części oznaczonej jako budowlana? Sytuacja wygląda dwojako w zależności od tego, czy jest uchwalony plan. Jeśli plan dzieli daną działkę linią rozgraniczającą różne przeznaczenie, to wtedy do analizy wskaźników przyjmujemy tylko powierzchnię z obszaru przeznaczonego pod zabudowę (MN lub MW, MN/U itd.). Warto jednak mieć na uwadze, że linie rozgraniczające takie obszary w planie miejscowym często są kreślone „grubą” linią, gdzie nie można ich jednoznacznie określić względem granic działki. Dochodzi do tego błąd kalibracji mapy, którą architekci nakładają na mapę zasadniczą. Największe przesunięcie linii przeznaczenia terenu, jakie widzieliśmy u jednej firmy architektonicznej wynosiło ok 6,5 metra! Na etapie pozwolenia na budowę nie zostało to przez urzędników wychwycone. Dopiero procedura podziału nieruchomości, która była robiona po pozwoleniu na budowę wykazała ten błąd. Urzędnik wydziału geodezji nie miał żadnych wątpliwości, że granica funkcji zabudowy określona w mpzp przebiega w innym miejscu. Żeby ustalić przebieg linii rozgraniczających należy dokonać kalibracji rastra rysunku planu, poprawnie nanieść wszystkie elementy i zweryfikować miary, aby mieć lepszą dokładność wrysowania linii. Dlaczego warto to zrobić? Podam przykład – w jednej z planowanych inwestycji linia rozgraniczająca na mapie miała 3mm grubości. Urzędnik pozwolił na korzyść inwestora przyjąć zewnętrzną krawędź tej linii i tym samym zwiększyć obszar, w ramach którego należy rozliczyć wszystkie wskaźniki. Inna sytuacja jest, gdy nie mamy mpzp, a działka ma różne funkcje (np. B i R). Możemy wystąpić o WZ dla całości (urzędy nie chcą już przyjmować wniosków na część działki) i określić obszar planowanej inwestycji na części działki. W takich sytuacjach sugerowałbym negocjowanie z urzędnikiem na etapie składania wniosku o WZ, bo w różnych urzędach obserwujemy różne praktyki. – stwierdza Adrian Hołub.

Kolejny element wpływający na WIZ to wspomniane podziały nieruchomości. Wydzielona w trakcie podziału działka musi spełniać wszystkie narzucone w WZ lub MPZP wskaźniki. Bardzo często zapominają o tym początkujący deweloperzy. Wszystkie bilanse i parametry muszą być spełnione zarówno dla całej działki przed podziałem jak i dla poszczególnych działek po podziale. Może się okazać, że przy podziale zabraknie nam powierzchni dla niektórych nowo wydzielonych działek do spełnienia parametrów! Jeżeli otrzymaliśmy postanowienie pozytywnie opiniujące projekt podziału, ale jest on niezgodny z decyzją o WZ, to zachodzi konieczność wydania nowego postanowienia. Jeśli organ wydający ostateczną decyzję podziałową stwierdza, że zmianie uległy okoliczności i wstępny projekt podziału w odniesieniu do ostatecznego różni się, to wyda negatywną decyzję i nie zatwierdzi podziału. WSA w Szczecinie w dniu 28.08.2019 (II SA/Sz 462/19) wydał wyrok w tej sprawie. – mówi Adrian Hołub.

Wstępny projekt podziału nieruchomości. GEODETIC.

Na wartość WIZ będzie wpływać biegłe posługiwanie się pojęciami i zasadami liczenia powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej, kwalifikowania poszczególnych elementów do powierzchni kondygnacji (wiedzy co jest w ogóle kondygnacją), wyliczania powierzchni zabudowy, a także powierzchni działki. I nie chodzi tu tylko o przepisywanie powierzchni z map czy starych projektów architektonicznych (w przypadku, gdy analizujemy obecną zabudowę). Architekta i geodetę obowiązują do różnych celów inne przepisy i zasady liczenia powierzchni. Czerpanie danych z dokumentów, dla których nie znamy zasad i celu opracowania przełoży się na generowanie błędów w liczeniu chociażby takich wskaźników. Przeanalizujmy poszczególne definicje, aby zrozumieć jakie powierzchnie należy uwzględniać we wskaźnikach i jak je liczyć.

Definicja wskaźnika intensywności zabudowy

Określanie wskaźnika intensywności zabudowy porusza art. 2. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi, że: „Ilekroć w ustawie jest mowa o:  (…) 16) „parametrach i wskaźnikach urbanistycznych” − należy przez to rozumieć parametry i wskaźniki ustanawiane w dokumentach planistycznych (…).”  Art. 15. Ustawy nakazuje w projekcie planu miejscowego zawrzeć tekst i rysunek wraz z uzasadnieniem. W uzasadnieniu przedstawia się między innymi: „6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.” Brzmienie definicji WIZ zależy zatem od tego, czy dany teren jest objęty mpzp, czy należy składać WZ. W mpzp widnieją często słowniki pojęć, ale nie każdy plan musi jednak taki słownik zawierać. Co więcej, mpzp może to pojęcie wyjaśniać na różne sposoby. W związku z tym, nie zawsze WIZ będzie znaczyć to samo. W jednym z analizowanych ostatnio mpzp z obszaru Warszawy była taka definicja WIZ „Należy przez to rozumieć największą (najmniejszą) nieprzekraczalną wartość stosunku powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji nadziemnych, wszystkich budynków istniejących i lokalizowanych na działce do powierzchni całkowitej działki.” Czy w tak sformułowanej definicji mamy absurd prawny wynikający z rozbieżności definicji powierzchni całkowitej z normy PN-ISO 9836? Żeby zrozumieć logikę liczenia WIZ należy przeanalizować użyte sformułowania i wyroki sądu w tym zakresie. – mówi Adrian Hołub.

Plan, o którym pisze Adrian, był zapewne sporządzany na podstawie uchwały o przystąpieniu sprzed 21 października 2010 r.. To, że większość definicji WIZ odnosi się do powierzchni całkowitej nie oznacza, że pozostałe elementy tych definicji nie mogą być różne (oczywiście mówimy o starszych planach). Ten plan nie zmienia definicji jaka wynika z normy dla pojęcia „powierzchnia całkowita” jedynie definiuje, które z tych powierzchni można wliczyć do intensywności. Każdy geodeta i architekt powinien umieć obliczyć powierzchnię całkowitą całego budynku jak i jego poszczególnych kondygnacji. – dodaje Grzegorz Chojnacki.

Zdarza się, że mamy do czynienia ze źle zrobionym planem miejscowym. Jednak dopóki on obowiązuje i nie został sądownie uchylony, to musimy się do niego stosować. Dopiero prawomocny wyrok sądu stwierdzający nieważność konkretnego planu lub jego części, upoważnia nas przy projektowaniu do ominięcia jego ustaleń.

Niestety czasami w bardzo kontrowersyjnych sprawach, gdzie nieprawidłowe ustalenia planu nie tylko ograniczają inwestycje, ale czasami całkowicie ją uniemożliwiają, jedyną drogą jest wystąpienie o sądowne stwierdzenie nieważności planu. Jest to jednak droga długa i często wcale niepewna. Więc jeśli da się jakoś dostosować inwestycję nawet do złego planu, to często bardziej się to opłaca niż opóźnienie inwestycji o kilka lat. – mówi Grzegorz Chojnacki.

Zmiana przepisów w 2010 r.

Czy można mówić, że nie wliczanie powierzchni całkowitej kondygnacji podziemnych do wskaźnika intensywności zabudowy jest niezgodne z normą  PN-ISO 9836:2015-12? Norma ta definiuje między innymi pojęcie „powierzchni całkowitej” budynku, natomiast nie definiuje pojęcia „intensywność zabudowy”. Taki skrót myślowy może się pojawić, ponieważ zazwyczaj w definicjach „intensywności zabudowy” pojawia się pojęcie „powierzchni całkowitej”. Moim zdaniem, to daleko idące uproszczenie. Pojęcie „intensywność zabudowy” ma formalną definicję dopiero od 21 października 2010 r., kiedy weszła w życie zmiana do Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiana ta dotyczyła brzmienia art. 15 ust. 2 pkt 6 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i dopiero wtedy doprecyzowano ten przepis „(…) intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej (…)”. Równocześnie Ustawa zmieniająca pozwoliła w sposób dotychczasowy traktować pojęcie intensywności zabudowy w mpzp, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu, a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej. Wcześniej, zarówno w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym jak i na początku funkcjonowania Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pojęcie intensywność zabudowy nie miało formalnej definicji i przepisy nie tłumaczyły jak należy to pojęcie rozumieć. – komentuje Grzegorz Chojnacki.

Dlatego wtedy w planach miejscowych stosowano definicje, które wywodziły się ze zwyczajowego rozumienia pojęcia intensywności zabudowy w środowisku architektów i urbanistów. Zazwyczaj przyjmowano, że WIZ jest to stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji nadziemnych wszystkich budynków istniejących i lokalizowanych na działce do powierzchni działki. Tak formułowane definicje pojawiały się w planach i oddawały sens planowania przestrzennego, który odnosił się przede wszystkim do widocznych w przestrzeni jego skutków – to co pod ziemią nie ma znaczenia dla ładu przestrzennego.

Ponieważ nie była to definicja narzucona przepisami powszechnie obowiązującymi, funkcjonowało wiele planów, których część do dziś obowiązuje. Traktowały one intensywność zabudowy w różny sposób, a zdążały się definicje jeszcze zupełnie inne. Plany te są prawidłowe i sądy nie unieważniają ich z tego powodu. Wyroki, o których wspominał powyżej Adrian dotyczą planów miejscowych, których procedury zostały rozpoczęte po 2010 r., a w ich treści zdefiniowano inaczej pojęcie „intensywności zabudowy” niż wynika to teraz z Ustawy. Faktycznie, gminy uchwalając plany miejscowe nie mają prawa modyfikować brzmienia przepisów powszechnie obowiązujących ale plany miejscowe, których procedury rozpoczęto przed 2010 r. mogą inaczej traktować intensywność zabudowy, bowiem do tego czasu nie było tzw. definicji legalnej. Dopiero przepis art. 15 ust. 2 pkt 6 Ustawy o p.z.p. w brzmieniu po 2010 r., nie pozostawia wątpliwości, że intensywność zabudowy powinna być określona z uwzględnieniem sumy powierzchni całkowitej zabudowy (wszystkich budynków na działce), a nie tylko tej, która odnosi się do kondygnacji nadziemnych. Tym samym od tamtego czasu stosowany w urbanistyce i budownictwie wskaźnik intensywności zabudowy stanowi stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynków do powierzchni terenu działki. – mówi Grzegorz Chojnacki.

Powierzchnia zabudowy

Plany miejscowe powinny mieć słowniki pojęć z definicjami w nich zawartymi Jeżeli nie ma zdefiniowanej  powierzchni zabudowy w mpzp, to należy sięgnąć do normy PN-ISO 9836:2015-12 na etapie projektowania oraz do rozporządzenia w sprawie EGIB na etapie odbiorów. Omówmy oba przypadki.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku wskazano normę PN-ISO 9836. Numer normy nie zawiera drugiego członu z datą publikacji normy (1997 lub 2015-12 [grudzień]). Którą normę zatem należy stosować w projektach budowlanych? Pod tabelą wspomnianego załącznika odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12. Norma PN-ISO 9836 jest to norma obowiązują w Polsce w zakresie projektu budowlanego. Obowiązuje ona architekta na etapie projektowania budynku i zagospodarowania terenu wokół niego. I tu mamy absurd prawny, ponieważ na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego budynku norma PN-ISO 9836 obowiązuje geodetę tylko w odniesieniu do wnętrza budynku przy pomiarze powierzchni użytkowej! Zagospodarowanie terenu i zewnętrzny obrys budynku (wraz podporami, nawisami itd.) geodeta mierzy według EGIB (rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków)! Stąd rozbieżności w zasadach liczenia różnych powierzchni na tych dwóch etapach. Szerzej na ten temat w artykule „Inwentaryzacja powykonawcza. Pomiar budynku, lokali, przyłączy i zagospodarowania terenu”. – mówi Adrian Hołub.

Powierzchnia zabudowy według normy PN-ISO 9836, to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Jest to powierzchnia terenu zajęta przez wykończony budynek. Powierzchnię zabudowy tworzy się przez obwiednię rzutów poziomych wszystkich kondygnacji budynku (tych najbardziej wystających, gdzie mogą to być różne fragmenty różnych kondygnacji). Rzutowaniu podlegają również takie elementy jak wykusze, ponieważ obudowane są ścianami. Prześwity i przejścia, nie zmniejszają powierzchni zabudowy, ponieważ będą zaliczone do tej powierzchni w wyniku rzutowania kondygnacji wyższych. Loggie i balkony, jako elementy nieobudowane nie podlegają rzutowaniu, nie są więc zaliczone do powierzchni zabudowy. Czego nie wliczymy? Nie wliczymy elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren (czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są większe niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy, jak nie wystają ponad teren). Nie wliczymy elementów drugorzędnych: występy dachowe, schody zewnątrz budynku, zewnętrzne rampy. Nie wliczymy także altan, szklarni, szop, ale tylko takich, które są wydzielone – czyli takich, które mają osobne wejście i osobne, niezależne od głównego budynku ściany – tu już jest kwestia problematyczna. Przy powierzchni zabudowy koniecznie trzeba powiedzieć, że inaczej liczy ją architekt i inaczej geodeta. Do projektu budowlanego architekci są zobligowani do stosowania normy PN-ISO 9836:2015-12, a do inwentaryzacji powykonawczych geodeci są zobligowani do stosowania zapisów rozporządzenia w sprawie EGIB. – mówi Adrian Hołub.

Powierzchnia zabudowy według rozporządzenia w sprawie EGIB (§63) to pole powierzchni figury geometrycznej określonej przez kontur budynku, rozumiany jako linia zamknięta wyznaczona przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą linii przecięcia się zewnętrznych ścian budynku z powierzchnią terenu. W przypadku, gdy z powierzchnią terenu przecina się ściana fundamentowa budynku lub gdy budynek albo jego część posadowiona jest na filarach, konturem budynku lub częścią tego konturu jest odpowiednio linia wyznaczona przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą najniższych zewnętrznych krawędzi ścian kondygnacji budynku, które są oparte na tych ścianach fundamentowych lub na filarach, a w przypadku gdy na filarach oparty jest dach budynku – zewnętrznych krawędzi dachu.

W 2017 r. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wydało opinię w sprawie przepisów związanych ze sposobem obliczania powierzchni zabudowy do celów planistycznych: „Brak jest natomiast przepisu nakazującego stosowanie Polskiej Nomy PN-ISO 9836:1997 (obowiązująca w tamtym czasie) – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w aktach planowania przestrzennego. W związku z powyższym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może posługiwać się odmienną definicją powierzchni zabudowy. Stwierdzenie zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wymaga szczegółowej analizy wszystkich ustaleń tego planu.” Powyższe rozumowanie potwierdza zapis Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wskazuje na konieczność korzystania z definicji w dokumentach planistycznych. Plan miejscowy może ustalić własny słownik pojęć niezależnie od innych przepisów, ale jak to w polskich sądach – znajdzie się również odmienny wyrok. Wyrok sądu z dnia 27 sierpnia 2013 r. II SA/Wr 475/13 podważa odmienne od obowiązujących zapisów definicje w mpzp. Stwierdził on nieważność części uchwały zatwierdzającej MPZP dotyczącej wskaźnika intensywności zabudowy. „W ostatnim czasie na tle nowej regulacji zaczyna przeważać pogląd, iż intensywność zabudowy powinna być określona z uwzględnieniem całkowitej zabudowy, a nie tylko tej, która odnosi się do kondygnacji nadziemnych. Tym samym stosowany w urbanistyce i budownictwie wskaźnik intensywności zabudowy miałby stanowić stosunek powierzchni całkowitej (czyli wszystkich kondygnacji budynków, liczonej w zewnętrznym obrysie stropów z uwzględnieniem tarasów, balkonów, tarasów na dachu) do powierzchni terenu działki (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 162/12, opublikowany w CBOSA). – mówi Adrian Hołub.

Niefortunne pojęcie „powierzchni całkowitej zabudowy”

Każdy z wyroków sądów trzeba analizować z uwzględnieniem wszystkich okoliczności. Co do zasady,  plan miejscowy nie może zmieniać pojęć powszechnie obowiązujących na podstawie ustaw i rozporządzeń, nie powinien nawet powtarzać takich definicji. Często jednak ze względu na chęć ułatwienia zrozumienia treści planu innym projektantom i inwestorom, niektórzy urbaniści umieszczają w planach definicje zaczerpnięte z innych aktów, a nawet sami próbują je interpretować lub doprecyzowywać. Dotyczy to szczególnie przypadków kiedy z góry wiadomo, że albo trudno będzie się domyśleć użytkownikom planu, gdzie szukać definicji danego pojęcia (a w polskim prawie często zdarza się że to samo pojęcie jest różnie opisane w różnych aktach prawnych, o czym pisał Adrian na przykładzie pojęcia powierzchni zabudowy), albo zastosowanie definicji z innego aktu prawnego może prowadzić do nieporozumień lub nawet nadużyć. Czasami sądy przychylają się do tego, że plan może doprecyzować jakieś pojęcia w celu wyeliminowania wątpliwości, a czasami jednak stoją sztywno na stanowisku, że absolutnie to jest niemożliwe. Tak się stało z linią orzeczniczą dotyczącą WIZ w planach miejscowych sporządzanych po 2010 r. Wbrew pozorom definicja jaka została zawarta w 2010 r. w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest oczywista. Sądy jednak w tym wypadku już po około 2 latach funkcjonowania nowych przepisów, wyrobiły sobie jednolity pogląd w tej sprawie. Niestety projektanci planów zaraz po wejściu w życie zmian, o których wyżej pisałem, nie mogli być pewni w którą stroną pójdzie linia orzecznicza i czasami próbowali wyjaśniać dodatkowo przepisy planu. aby uniknąć nieporozumień. – wyjaśnia Grzegorz Chojnacki.

Wątpliwości pojawiały się dlatego, że do 2010 r. w fachowym słownictwie dotyczącym budownictwa funkcjonowały dwa odrębne pojęcia oznaczające dwa zupełnie różne parametry budynków: „powierzchnia całkowita” i „powierzchnia zabudowy”. Niestety ustawodawca użył w nowej regulacji sformułowania „powierzchnia całkowita zabudowy” łączącego dwa powyższe pojęcia w jedno, które do tej pory nie miało odniesienia ani do żadnych przepisów czy norm, ani do powszechnie stosowanego fachowego słownictwa.

Wtedy, w 2010 r., w normie PN-ISO 9836:1997 były już dokładnie wyjaśnione pojęcia „powierzchnia całkowita” i „powierzchnia zabudowy” (dziś norma się zmieniała, ale pojęcia te mniej więcej w takim samym brzmieniu nadal obowiązują). W uproszczeniu, (szczegółowo opisał to Adrian), przez „powierzchnię zabudowy” rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się niektórych elementów drobnych. Można uprosić, że jest to powierzchnia całkowita tylko dla parteru. Mówiąc w uproszczeniu, „powierzchnia całkowita” natomiast, to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku przy czym powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad. Są to zatem całkowicie odmienne pojęcia, często powierzchnia całkowita jest wielokrotnością powierzchni zabudowy. Szczególnie jak mamy wysokie budynki z powtarzalnymi piętrami W efekcie nie było, więc wiadomo jak należy rozumieć sformułowanie: „powierzchnia całkowita zabudowy”. Można było je rozumieć jako „powierzchnię całkowitą budynków” czyli słowo zabudowa rozumiane mogło być potocznie jako budynki lub jako „powierzchnia łączna zabudowy”. Słowo całkowita rozumiane mogło być w potocznym znaczeniu jako łączna. Otrzymamy w ten sposób zupełnie dwie różne wielkości. – doprecyzowuje Grzegorz Chojnacki.

Powierzchnia całkowita a powierzchnia zabudowy. KANON

Efektem takiego stanu rzeczy były próby podejmowane w wielu planach doprecyzowania lub wskazania, która z wyżej wymienionych interpretacji jest stosowana w danym planie. Była to konieczność podyktowana chęcią zapobieżenia nadużyciom lub zwykłym nieporozumieniom. Niestety, zgodnie z zasadami techniki legislacyjnej, nie powinno się w planach miejscowych modyfikować lub wyjaśniać pojęć zdefiniowanych w aktach wyższego rzędu czyli np. w ustawach. Dlatego z tych powodów dochodziło do rozstrzygnięć nadzorczych lub wyroków sądowych o których pisał Adrian, które próbowały naprawiać zaistniały stan rzeczy. Po kilku latach od wejścia w życie opisanej zmiany w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest już utarta linia orzecznicza, z której wynika, że za prawidłową interpretację sformułowania powierzchnia całkowita zabudowy należy przyjmować sformułowanie powierzchnia całkowita budynków, np. II OSK 955/17 – Wyrok NSA, ale w 2010 i niedługo potem nie było to oczywiste. – wyjaśnia Grzegorz Chojnacki.

WIZ musi uwzględniać wszystkie budynki o charakterze trwałym zlokalizowanych na danej działce. Dotyczy to także tych, które postawione zostały bez pozwolenia na budowę.

Powierzchnia całkowita budynku

Czy przytoczona wyżej definicja WIZ z mpzp jest niezgodna z obowiązującą normą PN-ISO 9836? Jest to uproszczenie, bo w normie nie ma pojęcia „intensywność zabudowy”, a jedynie pojęcie „powierzchnia całkowita”, które jest dopiero potem wykorzystywane do budowania pojęcia „intensywność zabudowy”. Powierzchnia całkowita budynku dotyczy wszystkich kondygnacji (nadziemnych i podziemnych), a nie tylko kondygnacji nadziemnych. Powierzchnia całkowita budynku zgodnie z normą PN-ISO-9836:1997 jest sumą powierzchni netto (suma powierzchni użytkowej, powierzchni ruchu, powierzchni usługowej) i powierzchni konstrukcji. Przy każdego rodzaju powierzchni opisanej w normie ISO rozróżniamy powierzchnię ze względu na stopień zamknięcia ścian i przykrycia pomieszczenia. Zgodne z zapisami normy PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni całkowitej budynku wchodzą: wszystkie kondygnacje, w tym te podziemne!!, poddasza, tarasy w tym tarasy na dachu, wszystkie kondygnacje techniczne. Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki, po obrysie zewnętrznym budynku. Uwzględnia się tynki, okładziny i balustrady. Jakie wnioski płyną z tego dla deweloperów? Balkony i tarasy – zabierają nam PUM! Jeżeli deweloperzy chcą maksymalnie wykorzystać parametry zabudowy działki, to muszą zapomnieć o rozwiązaniach poprawiających życie użytkowników. Zgodnie ze zmianami: dachy, tarasy na dachu, loggie, tarasy liczone są do powierzchni całkowitej. Do powierzchni całkowitej nie wliczamy poddasza nieużytkowego. To w jaki sposób je zdefiniować, należałoby opisać w osobnym artykule. Gdy deweloper będzie chciał zrobić ładne zielone tarasy na dachu dla mieszkańców, to będzie musiał zrezygnować z jednego piętra mieszkalnego, aby nie przekroczyć powierzchni całkowitej i nie przekroczyć wskaźnika WIZ, jeżeli wskaźnik WIZ będzie liczony zgodnie z definicją z normy PN-ISO 9836:2015-12. Jak się wybronić, żeby balkon i tarasy nie wchodziły do wyliczenia WIZ? Powierzchnię całkowitą rozróżnia się na: powierzchnie zamknięte i przykryte ze wszystkich stron; powierzchnie niezamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i powierzchnie przykryte, np. loggie; ograniczone elementami budowlanymi, takimi jak balustrady, poręcze, itp., lecz nie są przykryte, np. balkony, tarasy. Urzędnikowi można przedłożyć do wyliczeń WIZ tylko wybrane powierzchnie. Urzędnicy rzadko znają dokładne zależności między tymi powierzchniami – różne praktyki już widziałem. Sugestia jest ryzykowana, ale jeżeli bym ujął powierzchnię całkowitą zamkniętą i przykrytą ze wszystkich stron, to balkony i tarasy/loggie by mnie nie interesowały w liczeniu WIZ-u. Wystarczy wynegocjować z urzędnikiem podczas wydawania decyzji o WZ odpowiednie zapisy. – mówi Adrian Hołub.

Tak, to ryzykowna porada, bo ukrycie niektórych danych projektu może być uznane za błąd w projekcie. O ile urzędnik może tego nie zauważyć, to w przypadku zaskarżenia pozwolenia na budowę istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że taka manipulacja zostanie wychwycona. Radzimy, aby robić wszystko, żeby pozwolenie na budowę było niepodważalne. Szczególnie istotne jest to w dużych miastach, gdzie prawie zawsze znajdą się oponenci inwestycji. Ryzyko podejmowanych decyzji zawsze spoczywa na inwestorze. – dodaje Grzegorz Chojnacki.

Powierzchnia całkowita wg. PN-ISO 9836:2015-12

Kondygnacja

Na wyliczenie wskaźnika intensywności zabudowy wpływ ma również umiejętność wyliczenia powierzchni kondygnacji. Czym zatem jest kondygnacja? Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych §3. 16) przez kondygnację należy rozumieć „poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne”. Trzeba mieć na uwadze, że mpzp w swoim słowniku pojęć może kwestię kondygnacji dowolnie zmodyfikować i analiza zaczyna się od nowa. Bardzo rzadko się zdarza, aby akurat to pojęcie było w planie miejscowym w jakikolwiek sposób modyfikowane, ale oczywiście są wyjątki. A czy za kondygnacje uważa się antresolę? I zabawa zaczyna się od nowa. W kwestii antresoli odsyłam do artykułu „Podatek od antresoli – płacić czy nie? Polemika z interpretacjami podatkowymi i wyrokami sądów”. – wyjaśnia Adrian Hołub.

Podsumowanie

Reasumując, w planach miejscowych sporządzonych na podstawie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planu podjętych przed 21 października 2010 r. wskaźnik intensywności zabudowy może być różnie definiowany. Aby móc go wyliczyć bezwzględnie trzeba szczegółowo zapoznać się z danym planem, w szczególności z jego słownikiem – od tego może zależeć czy do wskaźnika intensywności zabudowy bierzemy stosunek powierzchni całkowitej czy powierzchni zabudowy do powierzchni działki, a może jest to jeszcze inny parametr. Również różnie może być traktowany wpływ kondygnacji podziemnych na wartość wskaźnika intensywności zabudowy, chociaż najczęściej tylko kondygnacje nadziemne są powiązane z tym wskaźnikiem. Z kolei, w planach miejscowych sporządzonych na podstawie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planu podjętych po 21 października 2010 r. wskaźnik intensywności zabudowy powinien, co do zasady, dotyczyć stosunku powierzchni całkowitej budynków do powierzchni działki budowlanej i powinien on brać pod uwagę zarówno kondygnacje podziemne jak i nadziemne. Zdarzają się jednak plany, które w inny sposób ustalają te kwestie. Plany takie, jeśli nie zostały uchylone sądownie lub nie stwierdzono rozstrzygnięciem nadzorczym ich nieważności, obowiązują i na ich podstawie niestety należy określać parametry zabudowy. – podsumowuje Grzegorz Chojnacki.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!