Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
W kilku ostatnich przypadkach, które analizowałem do celów rozpraw sądowych okazało się, że organ architektoniczno-budowlany może podważyć projekt budowlany do pozwolenia na budowę również ze względu na projektowaną sztukaterię. Naprawdę, elementy dekoracyjne wystające kilka czy kilkanaście centymetrów mają decydować o zasadności zabudowy? W porównaniu z chaosem przestrzennym, który funduje nam system planistyczny w Polsce to jakiś absurd! Jednak, skoro niektórym inwestorom temat spędza sen z powiek to przeanalizujmy przepisy i sprawdźmy czy urzędnik może w ogóle wymagać wliczania sztukaterii do powierzchni zabudowy czy powierzchni całkowitej budynku. Czy sztukaterie, pilastry, gzymsy, zworniki, listwy elewacyjne znajdujące się na elewacji budynku wlicza się do powierzchni całkowitej budynku? Czy tego typu elementy dekoracyjne muszą uwzględniać nieprzekraczalną linię zabudowy? Czy architekt wlicza je do powierzchni zabudowy budynku na etapie dokumentacji pozwolenia na budowę? Czy geodeta mierzy je na etapie inwentaryzacji powykonawczej? I co na to wyroki sądowe?
Czy można narzucić stosowanie sztukaterii?
Jeden z inwestorów zapisami decyzji o warunkach zabudowy dostał nakaz stosowania sztukaterii na budynku, ze względu na reprezentacyjny charakter, rangę położenia i wartość przestrzeni publicznej w mieście. Narzucono mu nawet konkretne materiały i ich kolory. Jeżeli jest mowa o wysokich standardach estetycznych to kwestia sztukaterii i innych ozdób na elewacji budynku jest wręcz wymagana, co jest dla mnie oczywiste, chociażby dla budynków objętych formami ochrony konserwatorskiej. Jednak, warunki zabudowy rzadko kiedy opisują sposób liczenia powierzchni całkowitej budynku. Jeżeli decyzja o WZ nie zmienia (nie zaostrza) zasad liczenia powierzchni całkowitej, to definicje należy wziąć z obowiązujących przepisów prawa. Osobiście uważam, że powielanie definicji, czy określanie nowego ich znaczenia w decyzjach o WZ, PNB, czy w planach miejscowych jest patologicznym zjawiskiem w sytuacjach, gdy terminy te są określone w aktach rangi ustawy czy rozporządzenia (poruszają to również liczne wyroki sądów). Kiedy doczekamy czasów, że będziemy mieć jeden słownik pojęć dla całej branży nieruchomości: budownictwa, planowania przestrzennego, geodezji, architektury, rzeczoznawstwa, pośrednictwa, ochrony środowiska itp.?
Sztukaterie, a powierzchnia całkowita budynku – podstawa prawna
We wspomnianej sprawie chodziło o to, czy do powierzchni całkowitej budynku wlicza się gzymsy (sztukaterię) znajdującą się na elewacji budynku. Żeby odpowiedzieć na to pytanie, najpierw należy przeanalizować normę PN-ISO 9836:2022-07 oraz rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11.09.2020 r. Od czasu wejścia tego rozporządzenia, tj. od 19 września 2020 r. tylko na podstawie najnowszej normy PN-ISO 9836 może być składana dokumentacja do pozwolenia na budowę do wydziału architektury. Na końcu rozporządzenia jest tabela i na samym dole jest wpisana norma „PN-ISO 9836”. Celowo nie została wpisana jej końcówka typu „1997” czy „2015-12” „2022-07”, bo gdy norma zmieni się ponownie, to nie trzeba będzie aktualizować ponownie rozporządzenia i będziemy stosowali normę najnowszą, którą opublikuje PKN (Polski Komitet Normalizacyjny). §12 rozporządzenia stanowi, że „Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.” – jak widzicie nie jest wymieniany pełny numer normy tylko jej nazwa. Natomiast na końcu rozporządzenia mamy tabelę z podanymi aktualnymi normami oraz widnieje zapis „Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”. Reasumując, na dzień wejścia rozporządzenia automatycznie rozporządzenie powołało normę PN-ISO 9836:2015-12, jako wtedy obowiązującą w budownictwie (do czasu wejścia nowszej). Od 18 lipca 2022 r. (data publikacji normy przez PKN) obowiązuje jednak norma PN-ISO 9836:2022-07 i tylko na tę normę od wspomnianej daty należy składać dokumentację do pozwolenia na budowę, podawać powierzchnię użytkową, czy powierzchnię całkowitą.
Rozporządzenie jako akt nadrzędny zmienia jeszcze samą normę PN-ISO 9836 w kilku kwestiach dotyczących samej sztukaterii. § 20 ust. 1 pkt 4) stanowi, że część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera: „charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności: b) zestawienie powierzchni, przy czym: – powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, – powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób, – przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie, – przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,” Ten ostatni opis jest analogiczny jak w ustawie o własności lokali.
Warto zwrócić uwagę, że zarówno norma PN-ISO 9836:1997, jak i norma PN-ISO 9836:2015-12, jak i norma PN-ISO 9836:2022-07 mają identyczną nazwę! „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.” To też ma kolosalne znaczenie. Inne rozporządzenia, które odnoszą się do powierzchni przykładowo użytkowych mają zapisane, że trzeba korzystać z (…) i tu podawana jest pełna nazwa normy bez jej numeru, co oznacza, że musimy korzystać z normy najnowszej. Takie zapisy są przykładowo w rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGIB czy ustawie o własności lokali), gdzie jest napisane, że korzystamy z powierzchni użytkowej. Odnośnie powierzchni całkowitej powyższe rozporządzenie nie wprowadza, żadnych zmian.
Załóżmy, że teraz zaczynamy projektowanie budynku, a więc zasady liczenia powierzchni całkowitej należy stosować tylko z samej normy PN-ISO 9836:2022-07. Zgodnie z fragmentem 5.1.3.1 normy PN-ISO 9836:2022-07 odnośnie powierzchni całkowitej. „Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacje mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, oraz kondygnacje techniczne lub kondygnacje magazynowe. Konieczne jest rozróżnianie powierzchni: a) zamkniętych ze wszystkich stron stałymi przegrodami budowlanymi i przekrytych; b) niezamkniętych ze wszystkich stron stałymi przegrodami budowlanymi do ich pełnej wysokości, lecz przekrytych, na przykład loggie, oraz c) ograniczonych innymi elementami budowlanymi (np. balustradami, osłonami zabezpieczającymi, poręczami), lecz nie przekrytych, na przykład balkony.” W powyższym opisie nie ma żadnego nakazu, aby do powierzchni całkowitej budynku, czy powierzchni całkowitej danej kondygnacji doliczać gzymsy czy sztukaterie na budynku.
Przeanalizujmy kolejny zapis z 5.1.3.2 normy PN-ISO 9836:2022-07 „Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji, poniżej i powyżej poziomu terenu, mierzona jest na poziomie posadzki, po obrysie zewnętrznym. Uwzględnia się tynki, okładziny i balustrady.” Pomiar wykonuje się na poziomie podłogi i trudno, aby gzymsy biegły na poziomie podłogi. Mając poziom podłogi przedłużamy go na zewnątrz budynku na ścianę zewnętrzną budynku wraz z ociepleniem i ewentualnymi okładzinami (np. budynek z elewacji kamiennej, pokryty blachą czy płytami HPL). Nie jest zapisane, że uwzględnia się sztukaterię czy inne ozdoby na elewacji budynku przy liczeniu powierzchni całkowitej piętra czy powierzchni całkowitej budynku. W związku z tym, z tego zapisu również wynika, że gzymsów i sztukaterii nie uwzględniamy. Potwierdza to również rysunek z normy PN-ISO 9836:2022-07, który wyraźnie pokazuje, że chodzi o główne płaszczyzny ścian bez gzymsów, zadaszeń nad wejściem do budynku, innych elementów drugorzędnych czy elementów ozdobnych. Taki sam rysunek był również w wersjach poprzednich norm czyli PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836-2015-12.
Norma zabrania wliczania sztukaterii do powierzchni całkowitej
Na razie dowiodłem, że norma nie nakazuje wliczania sztukaterii, pilastrów czy innych elementów ozdobnych do powierzchni całkowitej. Natomiast fragment z norm PN-ISO 9836:2022-07 wręcz wyraźnie tego zabrania „Wnęk i pilastrów wynikających z uwarunkowań konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowania innego typu nie wlicza się, jeżeli nie zmieniają one powierzchni netto kondygnacji (…). Kondygnacje przekryte, które nie są zamknięte stałymi przegrodami budowlanymi lub są jedynie częściowo zamknięte (…) oblicza się z obrysu rzutu przekrycia.” Przecież, nie ma możliwości, aby gzymsy zmieniały (zwiększały, lub zmniejszały) powierzchnię netto piętra czy budynku. W związku z tym, pilastry oraz wyprofilowania ozdobne nie mogą być wliczane do powierzchni całkowitej budynku, jeżeli nie zmieniają powierzchni kondygnacji netto. Jeżeli mamy gzymsy, pilastry, sztukaterie na elewacji budynku i ją odkleimy, to w żaden sposób to nie zmieni powierzchni kondygnacji netto, tj. powierzchni wewnątrz budynku, wewnątrz danego piętra.
Co na to inne akty prawne?
Czy w innych ustawach i rozporządzeniach budowlanych mamy opisane kwestie powierzchni całkowitej? Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków w żaden sposób nie porusza kwestii „powierzchni całkowitej” budynku, czy piętra, czy lokalu. Słowo „całkowite” w zakresie powierzchni w ogóle nie występuje. Mamy tylko kwestie powierzchni użytkowej wspomniane w zakresie lokali i odwołanie do ustawy o własności lokali (art. 2, ust. 8b). Ustawa Prawo budowlane wymienia powierzchnię całkowitą w art. 3 pkt 2a, ale nie definiuje powierzchni całkowitej i ten zapis w ogóle się nie wiąże z analizowanymi kwestiami przypadkiem. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11 września 20220 r. w ogóle nie porusza słowa „całkowita” – nie definiuje, nie zmienia, nie porusza definicji powierzchni całkowitej budynku i powierzchni całkowitej piętra względem tego co mamy w normie PN-ISO 9836:2022-07. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym również brak jest sformułowania „powierzchnia całkowita”. Mamy powierzchnie kondygnacji, której nie da się logicznie powiązać z normą PN-ISO 9836 czy z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego. Całkowicie brakuje wspólnego mianownika.
Elementy ozdobne, a nieprzekraczalna linia zabudowy
Przejdźmy do kolejnej kwestii. Czy elementy dekoracyjne elewacji, takie jak gzymsy muszą uwzględniać nieprzekraczalną linię zabudowy? Dla nowo projektowanych budynków gzyms może wystawać poza nieprzekraczalną linię zabudowy, ale nie może wystawać poza granice działki. Jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy byłoby opisane, że gzymsy nie mogą wystawać poza nieprzekraczalną linie zabudowy, to inwestor musiałby to respektować, bo jest to doszczegółowienie ogólnych przepisów prawa. Jeśli nie ma takiego zapisu w WZ to urzędnik nie jest na tyle umocowaną osobą, żeby zmieniać przepisy wynikające z wyższej rangi przepisów na postawie własnego widzimisię. „ W ocenie sądu, określona przez właściwy organ linia zabudowy nie zawsze dotyczy wszystkich elementów drugorzędnych budynku, takich jak np. okap, gzyms, balkon chyba, że w decyzji o warunkach zabudowy organ dla tych elementów określił inne wymagania, korzystając z uprawnienia wynikającego z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też nieznaczne przekroczenie przez te elementy określonej linii zabudowy nie świadczy o niezgodności zabudowy z decyzją o warunkach zabudowy„.
Najważniejszą kwestią jest to, że żaden element projektowanego budynku (nadziemny i podziemny) nie może wystawać poza granice działki/ekstanowiących dane prawo własności (mówimy o nowo projektowanych budynkach). Nie tylko chodzi o ściany główne, ale również nadwieszenia, elementy ozdobne i inne. Generalnie cały budynek jako bryła 3D ze wszystkimi elementami nie może wystawać jakimkolwiek elementem poza granice działki. Powyższe stanowisko jest potwierdzone przez prawo budowlane, kodeks cywilny czy decyzje administracyjne wydziałów architektury. Należy uściślić, że linie zabudowy są albo nieprzekraczalne, albo obowiązujące – w tym drugim przypadku analizowane w niniejszym artykule kwestie będą bardzo istotne. Jednak, powierzchnia zabudowy przecież nie wynika wprost z linii zabudowy – są to pojęcia niezależne. Sztukaterie stosuje się w zabytkowych częściach miast, na starszych kamienicach itp. Często warunki zabudowy czy plan miejscowy narzucają zachowanie pierzei zabudowy. Jeśli w decyzji o w warunkach zabudowy czy w planie miejscowym jasno nie opisano, że gzymsy czy sztukateria nie mogą wystawać poza nieprzekraczalną / obowiązującą linię zabudowy, to mogą wystawać. Zdarza się jednak, że wyznaczone na rysunku WZ-tki czy planu linie zabudowy po prostu uniemożliwiają zachowanie zabudowy pierzei, bo np. są skokowe elewacje. Ponadto, dawniej przepisy nakazywały dociągania linii budynków do jednej linii na mapie (w trakcie pomiaru) wbrew temu co jest w rzeczywistości w terenie. 20-centymetrowe uskoki to standard w tego typu zabudowie. W związku z tym, czasami żeby sprostać wymogowi zachowania pierzei inwestor musi przekroczyć nieprzekraczalne linie zabudowy. W mojej ocenie, taka szczegółowość analizowania przepisów jest absurdem – patrząc na to co ogólnie w zakresie ładu przestrzennego dzieje się w Polsce.
Sztukateria, a linie zabudowy w wyrokach sądowych
„NSA (II OSK 972/13), stwierdził, że nie ma podstaw do przyjęcia tezy, iż ład przestrzenny, którego funkcją są linie zabudowy, określać mają detale architektoniczne budynku, takie jak wykusze, balkony, czy inne elementy elewacji budynków, a nie ich ściany, wytyczenie tych linii nie wynika, zatem z tego, że sąsiednie budynki posiadają ww. elementy architektoniczne. Nie ma zatem i podstaw, aby przyjmować, że omawiane elementy architektoniczne ocenianego zamierzenia, naruszają linię zabudowy.” Tutaj sąd poruszył nawet balkony i uznał, że mogą one wystawać, a co dopiero sztukateria.
W wyroku WSA (II SA/Ol 375/13), wskazano, że „bezspornie nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że budynki nie mogą być poza tą linią zlokalizowane. Zasadny jest jednak pogląd, że określona przez właściwy organ linia zabudowy nie zawsze dotyczy wszystkich elementów drugorzędnych budynku, takich jak np. okap, gzyms, balkon, chyba że w decyzji o warunkach zabudowy organ dla tych elementów określił inne wymagania, korzystając z uprawnienia wynikającego z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Z tego względu nieznaczne przekroczenie przez te elementy określonej linii zabudowy nie świadczy o niezgodności budowy z decyzją o warunkach zabudowy. Mając na uwadze bowiem treść art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym i zagospodarowaniu (…), który wymaga w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniania wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, nie można przyjąć, aby zawsze elementy drugorzędne decydowały o kształtowaniu linii zabudowy przy ulicy. To spowodowałoby lokalizowanie ścian elewacji frontowej w zależności, np. od długości okapu, gzymsu, balkonu czy ilości schodów zewnętrznych, a więc niezależnie od ścian budynków sąsiednich, które przecież kształtują pierzeję ulicy (drogi). Ściany sąsiednich budynków byłyby wtedy sytuowane w zależności od zaprojektowanych wysięgów elementów drugorzędnych. Wobec powyższego, zasadny jest pogląd, że linia zabudowy reguluje usytuowanie ściany zewnętrznej (lica) budynku w określony wiążący sposób, a nie każdej jego części dodatkowej (drugorzędnej), jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, które stosownie do § 12 ust. 5 rozporządzenia mogą przekraczać minimalną odległość od granicy działki sąsiedniej (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 894/12)”. Podobnie do sprawy odniósł się WSA (II SA/Po 894/12). NSA (II OSK 1411/16) wskazał, że co do zasady, wystające elementy budynku, takie jak okapy, gzymsy czy balkony, nie naruszają nieprzekraczalnej linii zabudowy. Pojęcie linii zabudowy jest pojęciem urbanistycznym, używanym w planistyce, w tym w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Nie ma, zatem podstaw do przyjęcia tezy, iż ład przestrzenny, którego funkcją są owe linie zabudowy, określać mają detale architektoniczne budynku, takie jak wykusze, balkony czy też inne elementy budynku jak okap, gzyms, a nie ich ściany. Wytyczenie tych linii nie wynika, zatem z tego, że sąsiednie budynki posiadają ww. elementy architektoniczne. Nie ma zatem i podstaw, aby przyjmować, że takie elementy architektoniczne jak balkony naruszają nieprzekraczalną linię zabudowy. Kolejną niezależną sprawą jest to, że w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowani gzymsy też są pomijane. Kubatura brutto budynku jest definiowana następująco „b) nie wlicza się kubatury ław i stóp fundamentowych, kanałów i studzienek instalacyjnych, studzienek przy oknach piwnicznych, zewnętrznych schodów, ramp i pochylni, gzymsów, daszków i osłon oraz kominów i attyk ponad płaszczyzną dachu;”
Gzymsy, a powierzchnia zabudowy
Przejdźmy do kolejnego zagadnienia – czy gzymsy wchodzą do powierzchni zabudowy budynku na etapie dokumentacji pozwolenia na budowę? Zdecydowanie, gzymsy nie wchodzą do powierzchni zabudowy na etapie projektowania budynku. A czy gzymsy wpływają na powierzchnię zabudowy budynku na etapie pomiaru powykonawczego robionego przez geodetę? Odpowiedź również brzmi – zdecydowanie nie. Gzymsy w żaden sposób nie wpływają na powierzchnię zabudowy na etapie pomiaru powykonawczego. Uzasadnijmy. Kwestie powierzchni zabudowy są opisane w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. § 14. Stanowi, że „Część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera: 4) zestawienie: a) powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie.” Jak widać wyraźnie gzymsy nie wchodzą do powierzchni zabudowy co wynika wprost z rozporządzenia. Należy pamiętać, że rozporządzenie jest nadrzędne względem normy PN-ISO 9836 i może ją zmieniać w zakresie, który opisuje. Przeanalizujmy, zatem co w zakresie powierzchni zabudowy mówi norma PN-ISO 9836:2022-07 wymagana na etapie dokumentacji pozwolenia na budowę. Norma określa, że: przez powierzchnie zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajmowaną przez budynek w stanie wykończonym. Ponadto, powierzchnię zabudowy wyznacza się przez rzut bryły budynku na powierzchnię terenu. Dalej, powierzchnia zabudowy jest to powierzchnia terenu zajęta przez wykończony budynek. Wyznaczona jest ona przez rzut pionowy bryły budynku – zewnętrznych krawędzi jego ścian na powierzchnię terenu. Powierzchnia zabudowy utworzona jest przez obwiednię rzutów poziomych wszystkich kondygnacji budynku. Rzutowaniu podlegają również takie elementy budynku jak wykusze, ponieważ obudowane są one ścianami. Wszystkie prześwity i przejścia, nawet znajdujące się w poziomie parteru, nie zmniejszają powierzchni zabudowy ponieważ będą zaliczone do tej powierzchni w wyniku rzutowania kondygnacji wyższych. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się: (1) elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren (czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są większe niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy, jak nie wystają ponad teren), (2) elementów drugorzędnych budynku np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, gzymsów (3) zewnętrznych obiektów pomocniczych np. szklarni i przybudówek, (4) loggie i balkony jako elementy nie obudowane nie podlegają rzutowaniu, nie są więc zaliczone do powierzchni zabudowy. Zwraca uwagę nieprecyzyjne określenie drugiej grupy elementów (detali) architektonicznych, jako tzw. elementów drugorzędnych. Jest to oczywiście pojęcie względne, w znacznej mierze umowne i decyzja, co do nietraktowania niektórych elementów architektonicznych jako podstawowych, będzie zawsze wymagała dodatkowych uzgodnień. Za podstawowy parametr decydujący o przynależności do jednej z tych grup, można uznać pełnioną funkcję przez element lub fizyczną wielkość tego elementu, szczególnie w proporcji do obiektu budowlanego. Przykładowo, schody zewnętrzne przy domu jednorodzinnym mogą być w bardzo wielu przypadkach elementem znaczącym, natomiast w stosunku do budynku wielorodzinnego – elementem drugorzędnym. Innym przykładem może być pochylnia tworząca podjazd dla niepełnosprawnych. Pokonanie dużych różnic wysokości wymaga często poważnego jej rozbudowania, którego nie można pominąć nawet dla budynku wielorodzinnego, czy też dla budynku użyteczności publicznej.
Sztukateria, a powierzchnia zabudowy w wyrokach sądowych
Wyrok z dnia 5 stycznia 2018r. (II OSK 955/17) – powierzchnia zabudowy. Analizując wskaźnik powierzchni zabudowy warto zwrócić również uwagę na różne zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które są niekiedy odmienne od zapisów w obowiązujących ustawach lub normach. W tej sprawie mamy szereg wyroków, a jednym z nich jest wyrok NSA (II OSK 955/17), który mówi, że nie można wprowadzać własnych definicji w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego innych niż te już określone w ustawach. Tym samym nie można wprowadzać własnych definicji w warunkach zabudowy. „Uregulowanie w planie miejscowym sposobu określania powierzchni całkowitej zabudowy w sposób odmienny od regulacji ustawowych wykracza poza zakres upoważnienia ustawowego”. Wyrok (II SA/Gd 663/18) stanowi, że z uwagi na taką treść normy do powierzchni zabudowy nie jest wliczana powierzchnia zabudowy balkonów, tym bardziej nieobudowanych, gdyż należy je uznać za elementy drugorzędne. Podkreślenia wymaga, że wyliczenie zawarte w tej normie jest jedynie przykładowe, gdyż balkon trudno uznać za bardziej istotną część budynku niż np. schody zewnętrzne, które zostały wymienione wprost jako elementy drugorzędne (por. wyrok WSA II SA/Sz 994/17). Wyrok (II SA/Sz 994/17) uznał za błędny pogląd o konieczności doliczenia do powierzchni zabudowy – powierzchni użytkowej balkonów. Zgodnie bowiem z opisaną wyżej normą (pkt 5.1.2.2) powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu, jednak do powierzchni zabudowy nie wlicza się: – powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu, – powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, – powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy). Z uwagi na taką treść normy, należy zgodzić się z inwestorem, że do powierzchni zabudowy nie są wliczane występy dachowe (wystający stropodach) oraz rampa wejściowa (kładka). Podobnie, nie wlicza się do tej powierzchni zabudowy balkonów bowiem należy uznać je za elementy drugorzędne. Podkreślenia wymaga, że wyliczenie zawarte w normie jest jedynie przykładowe, przy czym trudno uznać balkon za bardziej istotną część budynku niż np. schody zewnętrzne, które zostały wymienione wprost jako elementy drugorzędne.
Przypomnę, że na etapie pomiarów powykonawczych geodeta mierząc budynek do odbioru, pomierzy budynek innymi zasadami powierzchnię zabudowy. Powierzchnia zabudowy do założenia kartoteki budynku w urzędzie geodezji będzie równa lub mniejsza od tego co wyliczył architekt, natomiast nigdy nie będzie większa. Pole powierzchni zabudowy oblicza się na podstawie prostokątnego rzutu na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach na podstawie rzutu zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji opartej na tych filarach. W przypadku budynków posiadających tylko kondygnacje podziemne pole powierzchni zabudowy oblicza się na podstawie prostokątnego rzutu na płaszczyznę poziomą zewnętrznych krawędzi tego budynku.
Na rysunku schematycznie zobrazowałem „rozbieżności” w sposobie liczenia powierzchni zabudowy na etapie projektu i na etapie odbioru.
Ponadto, pismo ministerstwa rozwoju i technologii z 28 grudnia 2022r. potwierdza powyższy wywód w zakresie powierzchni zabudowy. „Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w obecny sposób obliczania powierzchni zabudowy, na potrzeby sporządzania projektu budowlanego, został określony w §12 rozporządzenia MR z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1679). Zgodnie z tym przepisem powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 o rozporządzenia (…). W związku z powyższym powierzchnie zabudowy oblicza się zgodnie z polska Norma PN-ISO 9836 – najnowsza opublikowaną w języku polskim (obecnie jest to norma z 2022 r. opublikowana przez PKN w dniu 18 lipca 2022 r.) wraz z uwzględnieniem zasad określonych w §14 pkt 4 lit. a przedmiotowego rozporządzenia (wymieniony w §20 ust. 1 pkt 4 lit. b dotyczy powierzchni użytkowej). W §14 pkt 4 lit. a rozporządzenia wskazano, że część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera zestawianie powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak tarasy naziemne podparte słupami, gzymsy oraz balkony.”
