Zasady pomiaru powierzchni użytkowej nie zmieniły się od trzech wydań normy PN-ISO 9836, a jednak coraz więcej deweloperów wycofuje się z przyjętej błędnie praktyki i twierdzenia, że powierzchnia pod ścianami działowymi wchodzi do powierzchni użytkowej, jako definicji z normy PN-ISO 9836. Deweloperzy podnoszący, że interpretacje normy PN ISO 9836 dopuszczają wliczanie powierzchni pod ścianami czy ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokali czy mieszkań z rynku pierwotnego mają się czym martwić. Otóż, nie ma żadnych interpretacji norm PN-ISO wydanych przez Polski Komitet Normalizacyjny. Są jedynie opinie, interpretacje prawników czy inżynierów zlecane i opłacane, żeby lobbować interesy. Kolejnego zmartwienia przysparza na wokandach sądowych absurd określania murowanych ścian między pomieszczeniami w lokalu, jako ścian do demontażu. Warto zaznaczyć, że nie wszystkie ściany działowe można wyburzyć, więc oznaczanie ich wszystkich na karcie lokalu do celów sprzedaży, jako ścian możliwych do demontażu to strzał w kolano! Nie działa już również argument, że norma PN-ISO nie jest ogólnodostępna, bo nakaz stosowania normy narzuca rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Podnoszenie argumentu, że nabywca był informowany o tym, iż powierzchnia pod ścianami jest wliczana do powierzchni użytkowej również nie działa, bo nie można podać źle wyliczonej powierzchni użytkowej do ewidencji gruntów i budynków, do podatku od nieruchomości do KW czy do ułamka wspólnotowego! Nawet, jeśli nabywca został poinformowany o sztucznym zawyżeniu powierzchni użytkowej, to jest to niezgodne z prawem. Co nowego na wokandach sądowych w zakresie wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej?
Dualizm definicji powierzchni użytkowej
Powierzchnia użytkowa lokalu według normy PN-ISO 9836 (1997 czy 2015-12 czy 2022-07) jest jednoznacznie szczegółowo określona, opisana, zobrazowana w treści samych norm. Przepisy, rysunki w tych normach czy opisy wydane przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) są spójne i jednoznaczne. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i Ustawa o własności lokali również są jednoznaczne w zakresie powierzchni. Nomenklatura czysto budowlana (ściana działowa, a ściana konstrukcyjna) nie może być utożsamiana z normami PN-ISO 9836. Według wskazanych norm wszystkie ściany w lokalach (ściany działowe, nośne, konstrukcyjne, ścianki, ścianeczki itp.) według norm PN-ISO 9836 stanowią „powierzchnię konstrukcji” jako definicja z normy. Napisałem przekornie ściany, ścianki, ścianeczki, bo w niektórych uzasadnieniach prawnych w toczących się rozprawach sądowych przeciwko deweloperom prawnicy podważają, że ściany działowe to nie to samo co ścianki działowe. Rozmydlanie spraw wciąż ma się świetnie! Definicja „powierzchnia konstrukcji” według norm PN-ISO 9836 nie może być utożsamiana czy porównywana z powierzchnią konstrukcji w sensie budowlanym – w sensie rozumianym przez konstruktora budynku. Dla laików może to być mylne, że mamy tak samo nazwane pojęcia, które do różnych celów są różnie zdefiniowane zgodnie ze swoim przeznaczeniem prawnym, ale mamy taką rzeczywistość prawną.
Nie ma żadnych interpretacji norm PN ISO 9836
Deweloperzy w konfliktach z nabywcami podnoszą, że interpretacje normy PN ISO 9836 dopuszczają wliczanie powierzchni pod ścianami czy ściankami działowymi do powierzchni użytkowej (zwiększanie tej powierzchni) lokali czy mieszkań z rynku pierwotnego. Nie ma żadnych interpretacji norm PN-ISO wydanych przez Polski Komitet Normalizacyjny. Od samego początku wprowadzenia normy PN-ISO 9836:1997, wydania komentarza do normy w 2022 r. i potem kolejnych dwóch wydań tej normy – zasady pomiaru powierzchni użytkowej się nie zmieniły. Jeżeli dostałbym zlecenie na pomiar powierzchni użytkowej mieszkania według normy PN-ISO 9836:1997, czy według PN-ISO 9836:2015-12, czy według PN-ISO 9836:2022-07 to wynik z pomiaru powierzchni użytkowej tego mieszkania będzie identyczny (mówimy tylko o samych normach – bez brania pod uwagę rozporządzenia). Do wydziałów architektury przy pomiarach powierzchni do zaświadczenia o samodzielności lokali daję zawsze takie zdanie „zasady pomiaru powierzchni użytkowej dla norm PN-ISO 9836 (1997, 2015-12, 2022-07) są identyczne i dadzą ten sam wynik powierzchni użytkowej”. Nie spotkałem się, aby choćby jeden naczelnik / naczelniczka wydziału architektury podważył/a to stwierdzenie – wszystkie wydziały architektury, z którymi współpracowałem potwierdzały ten fakt.
Interpretacje prawników czy inżynierów zlecane i opłacane przez niektórych deweloperów, to dla mnie żart. Opinie te są wybiórcze, nie poruszają wszystkich kwestii prawnych w zakresie powierzchni czy choćby możliwości wyburzania ścian. W żadnej opinii nie są poruszane kwestie ustawy o własności lokali czy choćby kwestie techniczne dotyczące instalacji, akustyki i ograniczenia z tym związane odnośnie możliwości wyburzania ścian. Na podstawie wybranego fragmentu prawa (tylko jednej ustawy czy jednego rozporządzenia – a może jeszcze tylko fragmentu zapisu) można przyjąć, że daną ścianę działową można wyburzyć, ale jak weźmiemy wszystkie przepisy prawa, które powinny być przeanalizowane łącznie, nagle się okazuje, że ściany tej wyburzyć nie możemy. Dlatego uważam, że to żart – są stronnicze, niepełne, pisane na zamówienie. Oczywiście ja też piszę opinie, ale zawsze staram się znaleźć, wyszukać wszystkie zapisy prawa, które łącznie czytane mogą dać pełny obraz sytuacji na daną sprawę. Sam jestem inwestorem i wiem doskonale, że deweloper chce zarobić jak najwięcej – rozumiem to w pełni. Jednak działać należy legalnie i transparentnie przed nabywcą!
Ściany działowe do demontażu
Do powierzchni użytkowej możemy wliczyć ściany, które są do łatwego zamontowania i zdemontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych, np. suwane ściany w salach konferencyjnych, w toaletach itp. Przy każdej normie PKN wydaje w tym zakresie uszczegółowienie – nie jest to żadna interpretacja. Nie wiem, w jaki sposób deweloperzy określają murowane ściany między łazienką a pokojem, czy między pokojem a kuchnią jako ściany do demontażu. Do dnia 29.04.2012 r. deweloperzy mogli stosować do pomiaru powierzchni lokali normę PN-70/B-02365, gdzie powierzchnia użytkowa była liczona do ściany niewyprawionej (czyli do „gołego” muru bez tynku). To pasowało deweloperom, bo mieli większe powierzchnie użytkowe i oczywiście wtedy było to zgodne z prawem, zgodne z normą. Następnie deweloperzy i architekci musieli stosować normę PN-ISO 9836:1997, co spowodowało, że stracili średnio od 0,3mkw. do 1mkw. powierzchni użytkowej pod tynkami dla każdego mieszkania (mieszkania w zakresie 25 mkw. do 80 mkw.). Wnioskuję, że zaczęło się wtedy szukanie pomysłu co zrobić, aby tę powierzchnię użytkową „zwiększyć” – niektórzy wymyślili, że wmówią kupującym, że do powierzchni użytkowej (jako definicja z normy PN-ISO 9836…) mieszkania wchodzi powierzchnia pod ścianami działowymi – co jest oczywiście niezgodne z trzema normami PN-ISO 9836. Niektórzy deweloperzy nie wliczają powierzchni pod ścianami do powierzchni użytkowej jako definicji z normą PN-ISO 9836, a inni ją wliczają wmawiając, że wchodzi do powierzchni użytkowej – narażają się tym samym na pozwy sądowe od nabywców.
Obecnie część deweloperów wycofuje się z przyjętej błędnie praktyki i stwierdzenia, że powierzchnia pod ścianami działowymi wchodzi do powierzchni użytkowej, jako definicja z normy PN-ISO 9836 – a tak jak pisałem, zasady pomiaru powierzchni użytkowej nie zmieniły się dla trzech wydań normy PN-ISO 9836.
Nadrzędność rozporządzenia nad normą PN-ISO 9836
Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego ma nadrzędność nad normą PN-ISO 9836 i zapisy tego rozporządzenia w zakresie powierzchni użytkowej mogą zapisy normy zmienić, czy je uszczegółowić (w zakresie, którego norma nie porusza i w zakresie tego, do jakich celów służy rozporządzenie). Mamy nadrzędność zapisów rozporządzenia nad normą – przy czym, jak wspomniałem same normy PN-ISO 9836 się nie zmieniły jeżeli chodzi o zapisy w zakresie powierzchni użytkowej. Trzeba wyraźnie rozróżnić pomiar według tylko normy PN-ISO 9836 i pomiar według normy PN-ISO 9836 wraz z rozporządzaniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (czyli pomiar według nazwijmy to dwóch dokumentów prawnych). Rozporządzenie zmieniło zasady liczenia powierzchni użytkowej w dwóch aspektach. Pierwsza zmiana jest taka, że od tej daty (mówimy o dacie złożenia wniosku o wydanie decyzji PNB po 19.09.2020 r.) powierzchnia antresoli jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu, mieszkania, domu. Przed tą datą antresola nie była wliczana do powierzchni użytkowej. Wszyscy pamiętają przecież bilbordy deweloperów „antresola gratis”. Dlatego była gratis, bo musiała być gratis, bo jej powierzchni nie można było wliczyć do powierzchni użytkowej lokalu. Teraz, od wejścia w życie tego rozporządzenia antresola wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu (musi być wliczana). Zmiana ta ma na celu ujednolicenie powierzchni użytkowej w budownictwie, a dokładnie w ewidencji gruntów i budynków (EGIB) i powierzchni użytkowej do celów podatku od nieruchomości zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Druga zmiana wprowadzona rozporzadzeniem to schody i podesty schodowe, które od tej daty nie są wliczane (nie mogą być wliczane) do powierzchni użytkowej mieszkania/domu. Mówimy tu o schodach i podestach schodowych wewnątrz danego lokalu – nie mówimy tu o schodach w częściach wspólnych budynku.
Zgodnie z § 20. rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wynika, że „powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,” W zakresie ścian, przegród, przejść, otworów zapis ten pokrywa się z zapisami normy PN-ISO 9836. Wynika z tego, że nie tylko norma, ale nawet rozporządzenie mówi, że powierzchnia pod wszystkimi ścianami i przejściami drzwiowymi nie może wchodzić do powierzchni użytkowej. W zakresie schodów i podestów rozporządzenie zmienia zapisy normy. W zakresie tarasów, logii to norma te powierzchnie definiuje jako powierzchnie użytkowe niezamknięte i nie przekryte ze wszystkich stron i powierzchnie te nie mogą być zsumowane z powierzchnią użytkową zamkniętą ze wszystkich stron i przekrytą (czyli z pomieszczeniami wewnątrz mieszkania).
Norma PN-ISO 9846 nie jest ogólnodostępna
To kolejny aspekt podważany przez niektórych deweloperów. Fakt – norma nie jest powszechnie dostępna. Normę należy zakupić w PKN – przez internet za około 140zł lub udać się do czytelni PKN-u. Nie ma do niej dostępu jak do ustaw czy rozporządzeń. Jednak rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego nakazuje jej stosowanie w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Ponadto ustawa o własności lokali nakazuje mierzyć lokal zgodnie z zasadami, jakie były stosowane przy dokumentacji pozwolenia na budowę (czyli w projekcie). Mimo, że norma PN-ISO 9836 nie jest ogólnodostępna to musi być stosowana w polskim prawie. Jest to kontrowersyjne, ale rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powołało normę do „życia” i tego podważyć się nie da.
Zapisy w umowach deweloperskich pogrążają deweloperów
Na wokandach sądowych podnoszony jest też argument, że nabywca był informowany o tym, iż powierzchnia pod ścianami jest wliczana do powierzchni użytkowej. Nawet, jeśli został poinformowany to jest to niezgodne z prawem – jest to klauzula abuzywna! Gorsze jest jednak to, że w tych umowach wcale taki deweloper zabezpieczyć się nie umie na ten fakt. Umowy deweloperskie nie mówią zazwyczaj, że do kwoty lokalu, która jest liczona od powierzchni użytkowej klient jeszcze musi zapłacić za powierzchnię pod ścianami, przejściami drzwiowymi czy szachtami, bo te niektórzy też wliczają. Wręcz jest tylko informacja, że lokal ma Xm² powierzchni użytkowej. Kolejny absurd wpisywany do umów i kart lokali to te nieszczęsne ścianki, ściany czy ścianeczki do możliwego demontażu. Widuję w umowach zapisy, że do powierzchni użytkowej (wyliczonej zgodnie z PN-ISO 9836 i zgodnie z rozporządzeniem) dodaje się powierzchnię pod ścianami działowymi nadającymi się do demontażu – i to według takiego dewelopera jest ta powierzchnia użytkowa lokalu. To jest działanie niezgodne z prawem i psuje rynek wśród deweloperów, którzy działają legalnie! Jeżeli do wydziału architektury w zakresie uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali podano powierzchnię wraz z powierzchnią pod ścianami działowymi, to należy powiadomić o tym wydział architektury, że popełniono oszustwo. Wydział architektury przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali absolutnie nie może wliczać do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi. Po drugie, osoby z uprawnieniami, które się podpisały pod tak zawyżoną powierzchnią powinny trafić do swoich komisji zawodowych. Jeżeli wydział geodezji następnie otrzyma do założenia kart lokali powierzchnię użytkową lokalu, która nielegalnie zawiera powierzchnie pod ścianami to również ten urząd powinien zostać o tym poinformowany. Oczywiście trzeba powiadomić też wydział budżetowo-księgowy w dzielnicy w celu zaktualizowana powierzchni użytkowej do podatku od nieruchomości (można wymusić kontrolę) i wtedy się okaże, że powierzchnia użytkowa jest zawyżona. Wróćmy do umiłowanego przez tylko niektórych deweloperów sformułowania „ścianki nadające się do demontażu” – ich nie możemy zdemontować, wyburzyć z wielu powodów, na podstawie licznych przepisów prawa! Największym problemem, o którym mało kto myśli jest odkręcanie poprawnej powierzchni użytkowej w wydziale architektury (zaświadczenia o samodzielności lokali), w wydziale geodezji (kartoteka lokalu), w KW i w podatkach od nieruchomości. Kłania się tu również zmiana ułamków wspólnotowych, a to dotyczy wszystkich mieszkań w bloku – a tu sprawa jest bardzo trudna i czasochłonna.
Nie wszystkie ściany działowe można wyburzyć
Mimo, iż art. 29 z Prawa budowlanego, który sam w sobie umożliwia przebudowę ścian działowych w lokalu należy pamiętać, że mamy szereg innych przepisów, które uniemożliwiają lub wręcz zabraniają wyburzenia niektórych ścian działowych. Są ściany działowe, których usunięcie wymaga uzyskania zgód, uzgodnień, opinii czy decyzji administracyjnej wydziału architektury. Ponadto, niektórych ścian, ścianek, ścianeczek działowych i innych dziwnych określeń wymyślanych na rynku deweloperskim, w ogóle nie możemy wyburzyć czy nawet przesunąć.
Dla norm PN-ISO 9836 nie ma znaczenia czy mówimy o ścianie konstrukcyjnej (takiej, która utrzymuje budynek, aby się nie zawalił), czy mówimy o ścianach / ściankach działowych – to wszystko według norm PN-ISO 9836 wchodzi do powierzchni konstrukcji, jako definicji z normy. I to nie jest żaden mój pogląd tylko fakt z norm. Jeżeli wystąpimy do wydziału architektury ze zgłoszeniem przebudowy, w którym zawrzemy informację, że chcemy wyburzyć ściany, np. te, które otaczają łazienkę w lokalu to dostaniemy odmowę. Wynika to z faktu, że aby lokal mieszkalny był samodzielnym lokalem mieszkalnym, to musi mieć wydzieloną (trwałymi ścianami) łazienkę i ustęp. Jest to warunek konieczny wynikający z przepisów. Nigdy nie uzyskamy zaświadczenia o samodzielnym lokalu mieszkalnym, jeżeli taki lokal nie ma wydzielonej łazienki z ustępem. Po drugie, nie jest możliwe wyburzenie ścian działowych w sytuacji, kiedy pomieszczenie, w którym były ściany a teraz je wyburzamy generuje hasał (przykładowo urządzenia techniczne, czy łazienka), bo to może wygenerować przekroczenie norm hałasu dla lokalu sąsiedniego. I w drugą stronę nie możemy sobie dowolnie przełożyć łazienki w mieszkaniu. Przykładowo robimy łazienkę w salonie, a wygłuszenie stropu na tym obszarze (czy ścian) jest niewystarczające i hałasy z „nowej” łazienki przenoszą się z nadmierną siłą do lokalu poniżej czy obok, przekraczając tym samym dopuszczalne normy hałasu. Dopuszczalne normy hałasu są określone w normie PN-B-02151-3:2015-10. W związku z tym, nie dość, że nie możemy sobie wyburzyć ścian ze względu na możliwe przekroczenie norm hałasu, to jeszcze nie możemy sobie wybudować ścian łazienki (i samej łazienki) w miejscu do tego nieprzystosowanym akustycznie. Po trzecie, nie możemy wyburzyć ścian działowych kiedy w takiej ścianie idzie lub idą instalacje wodne, kanalizacyjne, gazowe lub wentylacyjne. Jeżeli sobie wyburzymy ściany, to nagle podejścia odpływu wody musimy zrobić w innym miejscu, a to już może przekroczyć wymagane dopuszczalne odległości odejść wody i spadki instalacji wodnych czy kanalizacyjnych, wtedy mamy niespełnione średnice rur (przy wydłużeniu odległości) czy za małe spadki. Po czwarte, wyburzenie ściany działowej spowoduje zwiększenie powierzchni użytkowej lokalu, a to powinno pociągnąć za sobą zmianę ułamków we wspólnocie mieszkaniowej. Aby zmienić ułamek wspólnotowy (zmiana udziału w gruncie i w częściach wspólnych budynku), a na to musi być zgoda właścicieli wszystkich lokali, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, o czym stanowi art. 199 Kodeksu Cywilnego. Po piąte, wyburzenie, lub przebudowa ścian działowych może zakłócić działanie wentylacji w lokalu, dlatego opinia kominiarska w tym zakresie może być negatywna. Po szóste, wyburzenie ścian działowych w lokalu spowoduje zwiększenie powierzchni użytkowej tego lokalu, a to może spowodować, że zostaną przekroczone wskaźniki urbanistyczne, które nie raz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są liczone właśnie od powierzchni użytkowej – przykładowo może być przekroczony wskaźnik miejsc postojowych. Po siódme, nie wyburzymy ścian działowych wydzielających przykładowo kotłownię czy garaż (w domu jednorodzinnym dwulokalowym). Niestety, na różnych metryczkach deweloperskich widzę, że ściany możliwe do wyburzmenia to są wszystkie ściany wewnątrz mieszkania – co jest jak wykazałem powyżej niemożliwe i w niektórych przypadkach nielegalne.
Czy demontaż ścian działowych to roboty budowlane?
Kolejny absurdalny argument podnoszony na wokandach sądowych przez niektórych deweloperów i niektórych prawników to, że demontaż ścian działowych to nie są roboty budowlane. Jak napisałem wyżej, sama ustawa Prawo budowlane nie jest jedynym aktem prawa, który musimy spełnić, aby móc wyburzyć czy przesunąć ścianę działową. Nie należy mieszać ustawy Prawo budowlanego do liczenia powierzchni użytkowej według normy PN-ISO 9836. Zgodnie z § 7 i 7a z Prawa budowlanego przez roboty budowlane należy „rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;” W tym punkcie proszę zwrócić uwagę na słowo / definicję „przebudowa” czy nawet „remont”. Jak robimy remont czy przebudowę, to już mamy roboty budowlane. Dalej, zgodnie z pkt. 7a) przez przebudowę należy „rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.” Tutaj mamy zmianę parametrów użytkowych. W wyniku wyburzenia ścian działowych zmniejsza się liczba wydzielonych izb w mieszkaniu (zakładam wyburzenie ścian działowych między pokojami w mieszkaniu), a mniejsza liczba izb, to zmiana parametrów użytkowych mieszkania. Ponadto, w wyniku wyburzenia ściany działowej zwiększa się też powierzchnia użytkowa mieszkania – zmiana parametru technicznego. I co bardzo ważne i mało kto o tym wie, w następnym miesiącu po zakończeniu przebudowy musimy zaktualizować powierzchnię użytkową do celów podatku od nieruchomości, co wynika z art. 6 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zmiana powierzchni użytkowej ma wymierny wpływ na zmianę do podatku od nieruchomości dla mieszkania. Natomiast jak wiemy dane do podatku od nieruchomości są pobierane z EGIB (ewidencja gruntów i budynków), więc musimy zmienić też powierzchnie w urzędzie geodezji, który prowadzi (EGIB), a żeby to zrobić musimy mieć zgodę wszystkich właścicieli wszystkich lokali, bo zmieni się ułamek wspólnotowy (zmieni się udział w częściach wspólnych budynku i udział w gruncie). Jak widać jest to bardzo karkołomne zadanie. Wyburzenie ścian działowych w lokalu – zgodnie z prawem, (zgodnie z wieloma przepisami technicznymi, zgodnie z przepisami podatkowymi, zgodnie z ustawą o własności lokali) jest niezmiernie skomplikowanym zadaniem i bardzo często niewykonalnym.
Czy demontaż ścian stanowi remont?
Kolejny aspekt podnoszony przez niektórych broniących się deweloperów to art. 3 Prawa budowlanego. Demontaż, a raczej wyburzenie ścian działowych (mamy ściany murowane, więc mówimy o wyburzeniu, mówimy o poważnych pracach budowlanych) – wymaga typowych prac budowlanych. Ściany działowe oparte są na stropie (niższej kondygnacji), czyli musimy zrobić na tym odcinku nawet posadzki, szlichty ze wszystkimi jej warstwami – wyburzanie czy nawet przesunięcie ścian zmienia parametry techniczne mieszkania – tak mówią zapisy Ustawy Prawo budowlane. Wyburzenie ścian nie stanowi definicji remontu (definicja remontu nie zakłada przesuwania ścian) tylko definicję przebudowy mieszkania. Art. 3, pkt 8) Prawa budowlanego stanowi, że przez remont należy „rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.” Definicja remontu wyklucza jak widać przebudowę ścian (ich przesuwanie, wyburzanie) – zresztą mamy definicję przebudowy. Jeżeli klient kupił mieszkanie to mowa jest o stanie pierwotnym danego rozkładu ścian, kominów, szachtów itp. Każda zmiana w tym zakresie stanowi już przebudowę. Jeżeli jednoznaczne zapisy w Ustawie prawo budowlane nie są wystarczające i dostanę „zarzut” mojego „stanowiska” wyrażonego w niniejszym artykule, to posłużę się tutaj podparciem w postaci wyroku NSA opisanym w artykule „Usunięta ścianka to samowola” (źródło: Rzeczpospolita). Od razu informuję, że nie ja jestem autorem tego tekstu. „NSA nie zgodził się, że prace dotyczące rozkładu czy istnienia ścian działowych w lokalu z zasady nie mieszczą się w legalnej definicji przebudowy. Przy czym przestawianie ścianek działowych, tj. zburzenie dotychczasowych i postawienie w nowym miejscu, stanowi przebudowę, nie tylko gdy dotyczą ścian nośnych.” „NSA nie miał wątpliwości, że budowa ścian działowych w mieszkaniu wyodrębnionym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest przebudową, jeżeli powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń w tym lokalu. Jest to, bowiem zmiana parametrów użytkowych z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.” (II OSK 500/21). Ważne jest również to, że po uzyskaniu decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego, właściciele samodzielnych lokali nie mogą zdemontować wszystkich ścianek, bo stanowiłoby to naruszenie opisanych wyżej przepisów prawa.
Niniejszy artykuł jest opisany pokrótce w sposób przystępny dla Czytelnika. Opinie, które wykonuję w tym zakresie na rzecz rozpraw sądowych czy prywatnie dla inwestorów zawierają często kilkadziesiąt stron tekstu.
