Standardowe pomiary powierzchni VS innowacyjna technologia
W pomiarach powierzchni budynków ważne jest, jakiego przyrządu się używa do pracy. Dzisiejszy rozwój technologii daje nam dość szerokie spektrum narzędzi, jednak jak pokazuje doświadczenie nie wszyscy za tymi technologiami nadarzają. To z kolei przekłada się na jakość opracowań pomiarów powierzchni i jakość pracy kolejnych osób, które z tych opracowań korzystają (zarządców, wykonawców od wnętrz, architektów). Czym, więc należy mierzyć powierzchnie? Jak kontrolować firmy dokonujące pomiarów?
Tendencje pomiarowe praktykowane przez firmy geodezyjne i inne firmy
System pomiaru powierzchni wykorzystywany przez większość firm geodezyjnych jest czasochłonny, nie do końca precyzyjny i opatrzony licznymi błędami. Oparty jest on głównie na pomiarze ręcznym dalmierzem laserowym, ale coraz częściej firmy zaczynają praktykować bardziej dokładny tachimetr bezlustrowy. Odczytany przez osobę pomiar, tj. długość z dalmierza lub współrzędne z tachimetru odnotowywany jest przez drugą osobę kreślony i opisywany na szkicu pomiarowym. Następnie, przez tą samą lub inną osobę w biurze firmy dane te wprowadzane są do programu typu CAD i rysowane są poszczególne pomieszczenia i całe piętra budynków. Należy zwrócić uwagę, że taki standard opracowania daje 3-krotną możliwość wystąpienia pomyłki: podczas czytania na głos pomiaru z urządzenia, zapisywania go na szkicu i wprowadzania pomiaru ze szkicu do komputera. Dlatego, w tej technice etap kontroli jest bardzo ważny, a często pomijany ze względu na koszt pracy osoby sprawdzającej lub ewentualne wyjazdy do mierzonego obiektu w celu dokonania domiarów i kontroli. Warto zauważyć, że nawet przy pomiarze tachimetrem często błędy pomiarowe wynikają z tego, że wiązka lasera, odbijają się często od niewłaściwej powierzchni, tj. zamiast mierzyć do ściany, zmierzy odległość do liścia kwiatu, który stoi na szafie (inną kwestią jest też, że pomiar powinien być wykonany do szyby ściany elewacyjnej a jest mierzony do profilu aluminiowego lub do cokołu). Podobnie może być, gdy pomiar wykonywany jest do przeszklonego elementu – wtedy laser przekłamuje wartości. Najczęstsze kłamstewka firm polegają na pomijaniu pomiarów niektórych pomieszczeń, które wchodzą w zakres opracowania. Dotyczy to pomieszczeń, które są zamknięte i ciężko do nich uzyskać klucze. Wtedy te pomieszczenia po prostu wrysowywane są z archiwalnych projektów niewiadomego pochodzenia, co przekłamuje rzeczywistość. Dlatego, największym błędem właścicieli lub zarządców budynków jest zlecenie pomiaru firmie innej niż geodezyjna (np.: architektom, budowlańcom, rzeczoznawcom majątkowym). W naszym doświadczeniu zdarzyło się, że na jednym z bardzo ekskluzywnych budynków biurowych, który mierzyła firma inna niż geodezyjna, opracowanie powierzchni zostało wykonane w oparciu o pomiar tylko dalmierzem ręcznym a płaszczyzna ściany zewnętrznej, która była krzywizną nie została pomierzona tylko zwektoryzowana, tj. zeskanowana i wpasowana z projektu w programie typu CAD. Wykonawca na rzucie architektonicznym z pomiaru wkleił brakujące pomieszczenia i na opracowaniu było widać piksele. Jest to przykład skrajnie karygodnego działania. Ściany budynku w programie typu CAD nie mają prawa być idealnie prostopadłe czy idealnie równolegle, a jeżeli tak jest wskazuje to wprost, że firma nie mierzyła tylko aktualizowała otrzymany projekt.
Drugim, tego typu przykładem jest nagminnie praktykowana metoda łączona wyliczania powierzchni użytkowych. Polega ona na tym, że nie wykonuje się pomiaru wszystkich pomieszczeń od nowa, a jedynie wykonuje się aktualizację istniejących rzutów architektonicznych, o nowo dobudowane lub usunięte ścianki działowe. Przy tego typu metodzie, rozbieżności w porównaniu do rzeczywistych powierzchni najmu, np.: w galerii handlowej mogą wynieść kilka do kilkunastu procent powierzchni, co przekłada się na opłacone podatki i czynsze. A skąd taka różnica jest możliwa a to, że taka firma dostała nieaktualny projekt, który tylko aktualizuje, a nie bierze pod uwagę, że np.: siatka słupów konstrukcyjnych jest różna na materiale, który posiada względem ich rzeczywistego rozmieszczenia. Najważniejsza sprawa to taka, że po pomiarze powierzchni, ściany budynku w programie typu CAD nie mają prawa być idealnie prostopadłe czy idealnie równolegle, a jeżeli tak jest wskazuje to wprost, że firma nie mierzyła tylko aktualizowała otrzymany projekt.
Pomiar powierzchni disto lub miarką
Nigdy nie odzwierciedli stanu istniejącego nieruchomości!
Innowacyjna technologia – zasada pomiaru
Na początku (ok 10 lat temu), sami mierzyliśmy technikami opisanymi powyżej (ręczne lasery pomiaru odległości), bo nie było innych technik do tych celów. Jednak ciągłe obniżanie cen przez konkurencję usług pomiarowych a także chęć wyróżnienia się jakością, zainspirowały nas do opracowania metody pomiaru powierzchni użytkowych i całkowitych. Kilka lat temu wypracowaliśmy know–how oparte na algorytmie pomiarowym z automatycznym opracowywaniem pomiaru przez programy komputerowe typu CAD w czasie rzeczywistym, tj. na mierzonym obiekcie. Wynikiem tego kroku, była nie tylko innowacyjność na tle rynku i możliwość konkurowania ceną (ze względu na znaczne obniżenie kosztów), ale przede wszystkim niemal 10% bezbłędność pomiaru i opracowania oraz ok. 50-procentowe przyspieszenie realizacji zlecenia. Nieustannie ulepszamy technologię pomiaru i opracowania powierzchni o czysto geodezyjne innowacje w zakresie technik pomiarów a głównie zliczania i kontroli powierzchni. Warto zauważyć, że obecnie system ten stosuje jedynie kilka firm w Polsce. Pozostałe firmy działają w opisany wcześniej wysoce nieprecyzyjny standard pomiarów a nie wspomnę już o algorytmie kontroli wewnątrz danej firmy. Nasza firma jest na etapie tworzenia Centrum B+R w zakresie innowacyjnej technologii pomiaru powierzchni. Trzymajcie kciuki!
Dokładność pomiaru
Pomiar według naszego standardu wykonywany jest w terenie za pomocą precyzyjnych urządzeń pomiarowych (tachimetry bezlustrowe, dista, a do pomiaru elewacji aparaty do fotogrametrii z bliska, skaning i drony). Pomiar jest wykonywany na osnowę pomiarową zakładaną niezależnie dla każdego piętra mierzonego budynku. Odległości (a tak naprawdę współrzędne, bo odległości są pochodną współrzędnych) mierzone są w trybie on-line, poprzez wyświetlanie na ekranie laptopa dokonywanych na bieżąco pomiarów a następnie automatyczne opracowywanie w czasie rzeczywistym na miejscu pomiaru. Pozwala to od razu na obiekcie weryfikować dokładności, błędy i niedomknięcia pomieszczeń. Ważne jest to, że w tej technologii nie ma wklejania lub wektoryzacji skanów z „trudną ścianą / elewacją”, czy kopiowania wartości z projektów w przypadku miejsc niedostępnych do pomiaru, np. przy pomocy disto. Tu nie ma miejsca na „naciąganie” błędnych miar podczas opracowywania w biurze tylko po to, aby pomieszczenie się zamknęło bez konieczności ponownego wyjazdu w teren i generowania dodatkowych kosztów. Wynika to z tego, że technologia w 100% eliminuje błędy ludzkie: odczytu z urządzenia pomiarowego, zapisu na szkicu i przepisywania wartości ze szkicu do komputera. Wszystkie pomiary i dane są przesyłane z tachimetru lub dista bezprzewodowo za pomocą bluetooth. Dokładność pomiaru wynosi 1-4mm (w punkcie mierzonym), niezależnie od tego czy ściany mają kąty proste czy są to łuki, co daje nam najlepsze wyniki w zakresie dokładności na rynku. W naszej metodzie, opisany wcześniej błąd z pomiarem do liścia kwiatu na szafie będzie widoczny od razu na komputerze w miejscu pomiaru i zostanie od razu poprawiony. Technologia pozwala mierzyć nie tylko odległości ale i kąty, krzywizny, miejsca niedostępne, dlatego opracowywane powierzchnie są w pełni kartometryczne i bardzo dokładnie odzwierciedlają rzeczywistość. Na miejscu (na laptopie w programie typu CAD) rysowane są poszczególne pomieszczenia i całe kondygnacje, w oparciu o osnowę. Zdarzyło się, że po przekazaniu gotowych opracowań kontaktowali się z nami architekci, którzy pracowali na naszych opracowaniach i ubolewali, że woleliby pracować na pomieszczeniach rysowanych pod kąt prosty. Jednak, czy ważniejszy jest komfort pracy, czy jednak rzeczywiste odwzorowanie projektowanej powierzchni? Pomiar do celów płatności za najem i za podatki musi odzwierciedlać rzeczywistość. Nie można „prostować ścian”, żeby na rysunku były ładnie wrysowane pod kąt prosty. To jest pogarszanie wypracowanych podczas pomiaru dokładności, czyli generalizacja dokładności. Jeśli architekt, właściciel lub zarządca budynku chce pracować na rzutach z prostymi kątami, musi to zlecić do ponownego opracowania. Niezgodnym jest wykonywanie tych dwóch rzeczy na jednym rysunku i do różnych celów (najem, podatki, projektowanie).
Szybkość pomiaru
Przy naszej technologii, dziennie jednym dwuosobowym zespołem, przez 8 godzin, można pomierzyć i jednocześnie nanieść współrzędne danego pomieszczenia, kondygnacji i budynku do programu komputerowego ok. 1 000m² biurowca i średnio ok. 1 300m² powierzchni w galerii handlowej. Praktykowany i często deklarowany przez firmy pomiar ok. 20 000m² przez jedną ekipę w ciągu 2 dni jest całkowitą bzdurą i oszustwem, ponieważ to nie jest pomiar tylko „złapanie” kilku podstawowych miar, potem uśrednienie ich i nałożenie (wpasowanie) na projekt, co jak wykazano wcześniej zniekształca wartości. Tego typu działanie nie ma nic wspólnego z rzeczywistym pomiarem w terenie i pomiarem kilkuset lub kilku tysięcy punktów (współrzędnych) na obiekcie. Deklarowany przez firmy pomiar ok. 20 000m² przez jedną ekipę w ciągu 2 dni jest całkowitą bzdurą i oszustwem.
Dodatkowo w naszej technologii, poza samym pomiarem i naniesieniem współrzędnych na miejscu pracy i ich połączeniem lub wymodelowaniem, należy wykonać opracowanie w biurze, które polega na wyliczeniu pól powierzchni, pogrupowaniu ich według poszczególnych kategorii powierzchni (powierzchnie najmu, pomieszczenia wspólne, pomieszczenia techniczne, magazyny, itp.), wyliczenie współczynników piętrowych i budynkowych, estetyczne wykończenie opracowania, napisanie sprawozdania technicznego i złożenie operatu w całość. Istotne jest to, że praca w mierzonym obiekcie przy tej technologii jest cicha, szybka i bezkonfliktowa dla pracujących tam ludzi. Opracowywanie powierzchni na miejscu wiąże się z wyeliminowaniem wyjazdów w celu szukania błędów przy stosowaniu standardowych technik pomiaru. To z kolei eliminuje ponowne zakłócanie pracy osób pracujących w mierzonym obiekcie. Nie raz mieliśmy sytuacje, że w dużych biurach tamtejsi pracownicy nie zauważali naszej pracy i dopytywali kiedy przyjdziemy na pomiar – a my byliśmy już na etapie opracowywania operatu w biurze.
Podsumowanie
Reasumując pomiar powierzchni najmu na obiekcie jest zawsze łatwiejszy niż opracowanie w biurze, to przy opracowaniu powierzchni należy się wykazać znajomością danej normy lub jej mądrej modyfikacji, nawet jeżeli sam najemca o to nie prosił. Przy kontroli powierzchni liczonych w biurze występuje czynnik błędu ludzkiego, dlatego jest ważne aby każde opracowanie było sprawdzone przez wykonawcę czy zamawiającego. Zamawiający powinien sprawdzić, czy geodeta dobrze przyporządkował przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń (nie znając umów najmu, przyporządkowania magazynków czy dodatkowych pomieszczeń wchodzących do danego najemcy, nie mając informacji, które pomieszczenia są częścią wspólną piętrową czy budynkową).
Kopiowanie artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.
Autor: Adrian Hołub
Tłumaczenie: Monika Hołub
Kontakt
Monika Hołub
Co-owner Polish Geodetic Group
szkolenia@geodezyjny.com
Tel.: +48 785 041 07
Adrian Hołub
Co-owner Polish Geodetic Group
adrian.holub@geodezyjny.com
Tel.: +48 608 577 042
