Analiza chłonności działki sukcesem Twojej inwestycji
Co zlecić i czego wymagać od Architekta?
Każdy inwestorów, przed zakupem działki analizuje teren i możliwości zabudowy. Szczegółowość takich analiz jest różna. Czasem są to tylko analizy prawne, innym razem uzupełniane analizami architektonicznymi, a coraz częściej due diligence o rożnym stopniu szczegółowości. Kupujący chce wiedzieć ile maksymalnie na działce można zmieścić mieszkań lub usług oraz znać wszystkie ryzyka związane z nieruchomością. W zależności od potrzeb analizy te bardzo różnią się od siebie zarówno zakresem, szczegółowością jak i formą opracowania. Co powinna zawierać dobra analiza chłonności? Podzielę się praktyką zawodową naszej pracowni architektonicznej.
Zakres analizy chłonności
Zasadniczo taka analiza składa się z części opisowej i części rysunkowej. W części opisowej powinna znaleźć się m.in. analiza zapisów prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji są to zapisy Planu Miejscowego lub Warunków Zabudowy. Jeśli takie dokumenty są dla działki, to z dużą precyzją można określić potencjalną zabudowę. Jeśli nie ma ich to jest trudniej. Posiłkujemy się wtedy dokumentem bardziej ogólnym – Studium. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy sąsiedniej oraz aktów prawnych będących w opracowaniu Gminy. Drugim elementem analizy jest opis słabych i mocnych stron działki. Dotyczą możliwości zabudowy, przyłączenia mediów, komunikacji, sąsiedniej zabudowy, zieleni na działce. Kolejno w analizie muszą znaleźć się takie elementy jak: opis proponowanej zabudowy, pod kątem optymalnego wykorzystania działki; opis obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną czy zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najważniejszą powierzchną jest najczęściej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Często zaś PUU (powierzchnia użytkowa usług) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto). My praktykujemy ujmowanie w analizach opis wariantów – jeśli takie są. Np. można zbadać działkę pod kątem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Porównać zyskowność każdej z opcji. Ostatni element to analizy silnych i słabych stron działki. Może być w formie tabeli SWOT lub innej.
Jakiego zakresu rysunków oczekiwać?
Zależy to od czasu i budżetu a także do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawierać: schematy analizujące zapisy prawa miejscowego; schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej. Często część rysunkowa może być uzupełniana jest także o: różne warianty zabudowy; rysunki głównej kondygnacji (np. powtarzalnej przy. mieszkaniach); rysunki pozostałych kondygnacji; analizy nasłonecznienia i przesłaniania (szczególnie istotne w przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową); schematyczne przekroje budynku; wizualizacje.
Jakich parametrów oczekiwać od analizy?
W analizie urbanistycznej należy oczekiwać w szczególności odniesień i informacji o poniższych zagadnieniach: wskaźnik wysokości zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, linie na mapie (obowiązujące, nieprzekraczalne i inne); zgodność inwestycji z przeznaczeniem ternu, dojazd do inwestycji; w tym dojazd na potrzeby gaszenia pożaru, wskaźnik miejsc parkingowych; inne zapisy szczegółowe prawa miejscowego oraz przepisy Prawa Budowlanego; dostępność wody na potrzeby ppoż.; wyznaczone strefy, np. ochrony konserwatorskiej lub ochrony przed hałasem; istniejącą na działce zabudowę; zieleń na działce, ewentualnie cenne drzewa do wycinki; istniejące budynki, sieci napowietrzne i podziemne; grunty, w szczególności poziom wody gruntowej; rodzaj przeznaczenia gruntów (budowlane, rolne, leśne); sąsiedztwo istniejące i możliwe w przyszłości. Analiza wszystkich opisanych tu czynników jest niezwykle ważna dla dalszego powodzenia inwestycji. Pominięcie lub niezrozumienie jednego aspektu może mieć katastrofalne skutki dla inwestora. Pełna, rzetelna analiza odnosi się do każdego z wymienionych w tym artykule punków. W czytelnej formie opisowej i rysunkowej obrazuje ona optymalne i atrakcyjne wykorzystanie terenu wraz z jego maksymalną chłonnością. Decyzja o tym, czy inwestor chce szczegółowo przeanalizować kupowaną nieruchomość zależy wyłącznie od niego. Warto jednak wspomnieć, że wykonanie takiej analizy stanowi ułamek zysków lub oszczędności procesu budowlanego, które może wygenerować taka analiza.
