Materiały wyjściowe

Materiały wyjściowe do analizy chłonności działki zależą od tego czy analizowana nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy uzyskaniem decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). Sytuacja jest prostsza, gdy jest plan miejscowy ale z drugiej strony nie da się tutaj walczyć o lepsze parametry zabudowy. Nadmienić trzeba, że plany miejscowe posługują się często pojęciami, które nie są zdefiniowane w polskim prawie. Zdarza się też, że plany miejscowe nie mają słowniczka pojęć. Wtedy trzeba mieć na uwadze, że może być rozbieżność w rozumowaniu pewnych aspektów przez architekta, geodetę, inwestora czy urzędnika architektury.  W przypadku WZ-tki po wnikliwej analizie chłonności działki i odpowiednim przygotowaniu wygenerować można lepsze parametry dla nieruchomości. Trzeba się jednak liczyć, że decyzja z pozwoleniem na budowę może nadejść znacznie później niż w przypadku pozwoleń opartych na planach miejscowych.

Etapowanie analiz chłonności działki

Zakres  analizy chłonności działki zależy tak naprawdę od zamawiającego i niestety jest to często sytuacja patowa. Przepisy nie normują zakresu takiej analizy, a kupujący nieruchomość chciałby mieć sprawdzoną jak największą ilość rzeczy przy jak najniższym nakładzie finansowym. Niestety nie zawsze tak się da. My do analiz chłonności działki podchodzimy w sposób dwojaki. Jeżeli Klient  inwestuje już w kolejną nieruchomość i jest zdecydowany ją kupić to zazwyczaj zleca on analizę o bardziej kompleksowym zakresie. Jeżeli jednak kupujący weryfikuje wiele działek to logiczne jest, że chce na początek wyfiltrować tę najlepszą lub dwie najlepsze i dopiero potem bardziej szczegółowo analizuje tylko te wybrane. W tym drugim przypadku, pierwszym etapem jest podstawowa analiza chłonności działki. Zakres zależy od charakteru i lokalizacji nieruchomości. Jednak w większości przypadków zakres takiej analizy zawiera podobne elementy. Jakie?

Check lista analizy chłonności działki

Wykazałem wcześniej, że analizę chłonności działki można przeprowadzić w podstawowym lub kompleksowym zakresie. Co zatem należy rozważać przy zlecaniu takiej analizy?:

• lokalizację działki i sąsiednie otoczenie – faktyczna wizja lokalna;
• wyciągi ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tekst i rysunki);
• wyciągi z szeregu opracowań ekofizjograficznych stanowiących załączniki do studium (tekst i rysunki);
• MPZP – jeśli teren jest nim objęty (tekst i rysunek);
• WZ-tki – jeśli były uzyskane na analizowaną działkę lub na działki sąsiednie (tekst i załączniki graficzne);
• nakreślamy wstępne parametry budynku (wymiary budynku i garażu – jeśli istnieje); lokalizację względem linii zabudowy (obowiązującej lub nieprzekraczalnej), powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, inne wskaźniki jeżeli są wymagane, np.: przez MPZP (np.: wskaźnik intensywności zabudowy czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki);
• nakreślamy wstępne parametry działki (powierzchnię ewidencyjną, powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię śmietnika, itp.);
• uzasadniamy koncepcję – przedstawiamy jeden lub więcej wariantów;
• schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej;
• przedstawiamy analizę przyłączy – porównanie mapy zasadniczej z inwentaryzacją w terenie;
• wykonujemy analizę drzewostanu / krzewów / zieleni,
• wykonujemy analizę nasłonecznienia i przesłaniania projektowanego budynku na budynki sąsiednie i budynków sąsiednich na projektowany budynek; weryfikujemy najniżej położone okna sąsiedniego budynku;
• przedstawiamy wstępny rzut kondygnacji projektowanego budynku;
• pokazujemy poglądowe przekroje projektowanego budynku;
• wstępne wizualizacje, aksonometrie, rzuty elewacji – w zależności od życzeń zamawiającego;
• sugerujemy elementy do weryfikacji w kolejnym etapie (np.: obszary problemowe, zagrożenia i możliwe niestandardowe koszty, które mogą się pojawić w analizowanym przypadku);
• inne w zależności od rozwoju sytuacji w trakcie wykonanych etapów prac.
• wyciągi ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tekst i rysunki)
• wyciągi z szeregu opracowań ekofizjograficznych stanowiących załączniki do studium (tekst i rysunki);
• MPZP – jeśli teren jest nim objęty (tekst i rysunek);
• WZ-tki – jeśli były uzyskane na analizowaną działkę lub na działki sąsiednie (tekst i załączniki graficzne);
• nakreślamy wstępne parametry budynku (wymiary budynku i garażu – jeśli istnieje); lokalizację względem linii zabudowy (obowiązującej lub nieprzekraczalnej), powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, inne wskaźniki jeżeli są wymagane, np.: przez MPZP (np.: wskaźnik intensywności zabudowy czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki);
• nakreślamy wstępne parametry działki (powierzchnię ewidencyjną, powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię śmietnika, itp.);
• uzasadniamy koncepcję – przedstawiamy jeden lub więcej wariantów;
• schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej;
• przedstawiamy analizę przyłączy – porównanie mapy zasadniczej z inwentaryzacją w terenie;
• wykonujemy analizę drzewostanu / krzewów / zieleni,
• wykonujemy analizę nasłonecznienia i przesłaniania projektowanego budynku na budynki sąsiednie i budynków sąsiednich na projektowany budynek; weryfikujemy najniżej położone okna sąsiedniego budynku;
• przedstawiamy wstępny rzut kondygnacji projektowanego budynku;
• pokazujemy poglądowe przekroje projektowanego budynku;
• wstępne wizualizacje, aksonometrie, rzuty elewacji – w zależności od życzeń zamawiającego;
• sugerujemy elementy do weryfikacji w kolejnym etapie (np.: obszary problemowe, zagrożenia i możliwe niestandardowe koszty, które mogą się pojawić w analizowanym przypadku);
• inne w zależności od rozwoju sytuacji w trakcie wykonanych etapów prac.

Sugestie do dalszej analizy na wagę złota

Przedostatnim wykazanym w powyższej liście elementem są sugestie, które pozwalają płynnie przejść w due diligence nieruchomości. Rzetelne podejście do wykonania analizy chłonności działki obejmuje właśnie taki element, bo jak wykazałem wcześniej parametry działki nie zawsze da się finalnie zrealizować. Jakiego rodzaju sugestii warto wymagać? Jest to zależne od wiedzy osoby, która wykonuje analizę, od znajomości zmieniających się przepisów oraz od charakteru danej działki. Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli potem okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5m? Co nam po analizie zacieniania i nasłoneczniania wykonanej zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku III-kondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie ma on IV kondygnacje i nie znamy najniżej położonej linii okien pomieszczeń przeznczonych na stały pobyt ludzi? Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i koszt specjalistycznych prac ziemnych podniesie znacząco koszty budowy a to może zaważyć na opłacalności inwestycji? Co jeśli wtedy trzeba będzie zrezygnować z jednej kondygnacji garażu podziemnego i tym samym zmniejszyć powierzchnię użytkową, bo budynek nie będzie spełniał wskaźnika minimalnej ilości miejsc postojowych? Jakie zatem elementy należy mieć dodatkowo na uwadze? Przeanalizuję kilka najczęściej popełnianych błędów inwestorskich, z jakimi ja się spotkałem u swoich Klientów.

Analizy chłonności w niewłaściwych granicach działki

Dla ilu inwestycji sprawdzałeś/aś faktyczny przebieg granic nieruchomości? Błędnie często myślimy, że ogrodzenie wyznacza granicę działki. W tym aspekcie, ślepo zawierzamy również mapom zasadniczym. Nie wszystko, co jest z czerwoną, urzędową pieczątką niesie prawdziwe informacje. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości jakie wykazaliśmy dla inwestora to 3 m na terenie Warszawy i 15 m w powiatach ościennych stolicy. Jednemu z inwestorów na kilka dni przed zakupem działki na warszawskim Mokotowie uratowaliśmy takim sprawdzeniem 30 mln zł. Okazało się, bowiem, że chciał kupić działkę, która rzekomo miała dostęp do drogi publicznej a w rzeczywistości pomiędzy nimi był ok. 15 cm-owy pasek innej działki, objętej w dodatku roszczeniami z tzw. Dekretu Bieruta.

Analizy chłonności z nieaktualną infrastrukturą

Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną średnio na 1ha mapy przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych takich jak: obecność mediów, ilość kondygnacji budynków czy wysokość budynków, powierzchnie utwardzone, itp. Przedstawię przykład – załóżmy, że planujesz inwestycję mieszkaniową wielorodzinną i na mapie zaznaczony jest hydrant w granicach działki. Jednak w terenie faktycznie go nie ma. W takiej sytuacji konieczne będzie podprowadzenie hydrantu a jeśli go nie ma odpowiednio blisko to konieczne będzie wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego na działce. Koszt zbiornika to kwota rzędu minimalnie kilkudziesięciu tysięcy złotych dla małego budynku.

Analizy chłonności w niewłaściwej powierzchni

Kolejny nagminnie popełniany błąd to sprawdzanie danych ewidencyjnych wyłącznie w Księgach Wieczystych. Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB), która jest nadrzędnym nad KW dokumentem w zakresie sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości. Dzięki sprawdzeniu tych elementów kupujący może dowiedzieć się czy powierzchnia działki i/lub budynku, za którą ma zapłacić  jest tożsama w EGIB i KW. Rozbieżność między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50%, takie rozbieżności mieliśmy przy centrach handlowych. Weryfikacja tych dokumentów ze sprawdzeniem faktycznego przebiegu granic daje pewność, że projektujemy we właściwym zakresie.

Niewłaściwe linie wpływające na parametry zabudowy

Popełnianym często błędem w analizach i później w projektowaniu budynku jest brak weryfikacji poprawności przebiegu wszelkich linii wpływających na parametry na budowę. Mówimy tutaj o liniach rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym, nieprzekraczalnych liniach zabudowy, obowiązujących i nieprzekraczalnych liniach zabudowy dla zwyżek, obowiązujących liniach zabudowy kondygnacji w podcieniach, odsunięciach od linii energetycznych, liniach osi dróg, granicach pasa drogowego, itp. Trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Należy mieć na uwadze, że większości tych linii nie ma na mapie zasadniczej ani na mapie do projektu a te co są trzeba zweryfikować pod kątem poprawności wkreślania! To inwestor musi mieć to wszystko w głowie albo powinien otoczyć się dobrymi specjalistami. Nie każdy wie również o tym, że można próbować oficjalnie zmieniać bieg tych linii tak, aby inwestycja była bardziej opłacalna. Jednym z przykładów, z którym miałem styczność było przesunięcie dla inwestycji linii zabudowy o 20cm i przysunięcie do linii energetycznych o 5 metrów. Obydwa te przesunięcia zwiększyły możliwości inwestycyjne działki dla budynku mieszkaniowo-usługowego. Dzięki temu zabiegowi inwestor zyskał dodatkowe metry PUM/GLA wzdłuż całej kilkudziesięciometrowej długości działki. Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za m² sprzedawanej i wynajmowanej powierzchni tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad kilkuset tysięcy z tytułu wynajmu lokali i kilku milionów w tytułu sprzedaży lokali. Dlatego niezwykle ważne powinno być pracowanie na aktualnych i wiarygodnych danych dodatkowych względem mapy do celów projektowych.

Nieaktualne wysokości budynków

Kolejny element, który powtarzam od lat to wysokość projektowanego budynku, która ma wpływ na zacienianie i nasłonecznianie budynków. W analizie chłonności wykonuje się taką analizę, ale mam tu na myśli coś innego. Warto zweryfikować faktyczną wysokość sąsiednich budynków, bo często okazuje się, że są one wyższe w terenie niż na mapie. Urzędnik wydający WZ-tkę wydaje decyzje na podstawie tego, co ma na mapie zasadniczej. W wydziałach architektury dane praktycznie zawsze są nieaktualne względem danych z urzędu geodezji czy względem rzeczywistości w terenie. Wykonywaliśmy wielokrotnie takie analizy i okazywało się, że po przedstawieniu urzędnikowi aktualnych danych z terenu możliwe jest uzyskanie dodatkowych 30 cm czy 1,5 m w parametrze maksymalnej wysokości zabudowy. To z kolei przekładać się może na możliwość zastosowania wyższej kondygnacji, co w lokalach usługowych ma znaczenie ze względu na podwieszane sufity. Może to być też kartą przetargową do zrobienia kolejnej kondygnacji, gdzie wcześniej nam brakowało wysokości. Przy analizach zacieniania i nasłoneczniania należy również pamiętać, by znać wysokość najniżej położonych okien sąsiedniego i planowanego budynku. Istotna jest ta wysokość od gruntu do dolnej krawędzi okien. O tę właśnie wysokość może być korzystniejsza analiza zacieniania / nasłoneczniania, co ma wpływ również na parametry zabudowy.

Analizy chłonności z nieaktualnym drzewostanem

Inny problem może dotyczyć drzewostanu. Przyjmijmy, że na aktualnej mapie zasadniczej zaznaczone jest jedno drzewo a faktycznie w terenie jest ich 9. Może to wynikać z faktu, że mapa była wykonana 3 lata temu, a drzewa w tym czasie urosły i aktualnie kwalifikują się do zamierzenia. Wskazujemy wtedy na zasadność wykonania inwentaryzacji drzewostanu i weryfikujemy jakiego rzędu opłaty będą związane z ewentualną wycinką drzew. Średnia opłata za usuniecie drzewa to koszt od ~100zł do ~800zł za 1cm obwodu pnia mierzonego na wysokości 5cm (przed nowelizacją 1,3m). Zdarzają się sytuacje, że na standardowej działce w dużym mieście wycinka drzew kolidujących z nieruchomością to wydatek rzędu 300 tyś. zł.

Check lista – Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

W wielu artykułach poruszałem około 30 najistotniejszych elementów, których rozważenie w zakresie przeprowadzenia analizy due diligence lub analizy chłonności powinien wziąć pod uwagę każdy inwestor jeszcze przed zakupem nieruchomości. Przytoczyłem tylko kilka najczęściej spotykanych problemów. Wykazuję zatem check listę moim zdaniem bardzo istotnych elementów do sprawdzenia równolegle lub zaraz po zakończeniu prac nad analizą chłonności działki:

• zakup i analiza mapy zasadniczej działki wraz z kołnierzem 30-50 metrów w zakresie aktualizacji mapy do celów zwiększenia wydawanych parametrów na etapie WZ-tki;
• sprawdzenie spójności danych ewidencyjnych działki w EGIB z danymi działki w KW;
• sprawdzenie współrzędnych i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych działki;
• wznowienie ustalonych wcześniej granic działki na gruncie i wytyczenie w terenie punktów granicznych działki;
• sprawdzenie powierzchni zabudowy i wysokości istniejącego budynku czy żaden element budynku (w tym reklamy) nie wystaje poza granice działki;
• pomiar sąsiednich ścian budynku (elewacji) oraz wysokości sąsiednich budynków, z uwzględnieniem położenia najniżej położonych okien;
• pomiar położenia linii frontowej budynków sąsiednich;
• pomiar lokalizacyjny i wysokościowy linii energetycznych na / obok działki, osiowo jak i przewody zewnętrzne;
• przygotowanie i złożenie w urzędzie wstępnego projektu podziału (jeśli jest planowany);
• sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów (ZD)” i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli (tylko Warszawa i obszary bardziej „centralne)
• opinia geotechniczna dla inwestycji budynku;
• wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych dla działki;
• ocena stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi dla terenów poprzemysłowych lub potencjalnie zanieczyszczonych;
• wypełnienie wniosków do dostawców sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, teletechnika);
• wypełnienie wniosku i uzyskanie zaświadczenia o dostępie do drogi publicznej;
• wypełnienie wniosku i uzyskanie zaświadczenia o możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy Ustawy o drogach publicznych;
• inwentaryzacja drzewostanu, wraz z wyliczeniem kwoty za ewentualna wycinkę;
• inne według charakteru inwestycji.

Korzyści z kompleksowej analizy działki

Wypunktuję korzyści, jakie widzę i jakie sam poznałem podczas realizacji własnej inwestycji mieszkaniowo-usługowej, na której jak każdy inwestor popełniłem błędy. Wniklwe przygotowanie powoduje, że zyskujemy świadomość możliwości inwestycyjnych planowanej do zakupu nieruchomości. Nie tracimy na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi i prawnymi. Zaoszczędzamy wiele cennego czasu w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wpływamy na szacowanie parametrów możliwej zabudowy. Unikamy nieprzewidzianych sytuacji i kosztów, a tym samym mamy możliwość szybszego ukończenia procesu inwestycyjnego. Poznajemy najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki. Poznajemy nieprzewidziane koszty procesu budowlanego inwestycji i albo świadomie się decydujemy na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo rezygnujemy z zakupu problematycznej działki albo mamy pole do negocjacji ceny zakupu nieruchomości. Koszt poniesiony w tym procesie stanowi ułamek strat, które ponosi wielu inwestorów w procesie inwestycji budowlanej.

Podsumowanie

Chciałem tym artykułem przekazać, że analiza chłonności działki w wielu przypadkach nie opiera się na sprawdzonych granicach, na zweryfikowanych wysokościach budynków, bo wiele map zasadniczych nie ma aktualnych danych. Na mapach zasadniczych nie nanosi się linii rozgraniczeniowych pasa drogowego, linii odsunięcia od przewodów energetycznych i innych istotnych elementów. Jest to priorytetowy dokument projektowy – szczególnie istotny, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o Warunki Zabudowy,  przy której można negocjować z urzędnikiem. Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, sprawdzania granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. To wymaga zaangażowania kapitału ludzkiego i czasowego, a więc musi wiązać się z kosztami. Wielu inwestorów nie chce ponosić tych kosztów i ryzykuje. Czasami ryzyko się opłaca ale bardzo często zamiast oszczędności generuje się poważne straty finansowe. Decyzja i odpowiedzialność leży zawsze na inwestorze.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!