Podział nieruchomości po obrysie budynku
Czy to w ogóle możliwe?
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Trend wydzielenia działek po obrysie budynków zapoczątkowały wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, które chciały zmniejszyć opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i wyeliminować koszty związane z utrzymywaniem terenów przyległych do budynków. Zaczęły wydzielać swoje nieruchomości po obrysie budynków w trybie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sytuacja miała miejsce na początku lat 2000. Jaka jest skala przedsięwzięcia? Czy dotyczy to tylko spółdzielni mieszkaniowych? Jakie konsekwencje dla właścicieli i użytkowników niesie taki stan prawny nieruchomości? Czy można projektować granice podziału bliżej budynku niż sugerują to przepisy? Czy wystarczy 0,5 metra opaski wokół budynku?
Dostęp do drogi warunkiem koniecznym
Nie zdawano sobie wtedy jeszcze sprawy z konsekwencji i problemów, jakie ten stan będzie powodował. Jednym z nich był dostęp do drogi publicznej, o którym szerzej piszę w zagadnieniu 15 „Dostęp do drogi publicznej. Warunek konieczny wykonania podziału nieruchomości”. Wydzielenie budynku po jego obrysie powodowało brak dostępu do drogi publicznej. Nie mówimy tu jedynie o braku możliwości dojazdu pojazdem do budynku, ale również o prawie przejścia i przejazdu oraz przesyłu mediów. Wydzielenie nieruchomości po ścianie budynków powinno nieść za sobą konsekwencję spisania stosownych służebności. W omawianym przykładzie tak się nie stało. Do dzisiaj uczestniczę w wielu sporach sądowych o ustanowienie służebności przejścia i przejazdu oraz przesyłu mediów do budynków wydzielonych w taki sposób.
Czy użytkownik wieczysty może dokonać podziału nieruchomości?
Kolejnym problemem, który napotkali mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe była konieczność wykonania termomodernizacji. Niestety w przypadku budynku wydzielonego po obrysie, na taką czynność musi się zgodzić właściciel nieruchomości przyległej, co aktualnie jest źródłem wielu problemów i sporów sądowych. Problem po części został rozwiązany po wyroku sądu najwyższego w 2015 r. dotyczącego konieczności uzyskania zgody właścicielskiej w przypadku podziału gruntów w użytkowaniu wieczystym. Więcej na ten temat piszę szczegółowo w zagadnieniu 1. „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?” Sąd Najwyższy w dniu 13.03.2015 r. podjął uchwałę nr III CZP 116/14, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy może on zrzec się tego prawa do części gruntu. Zgoda właścicielska jest jedynym rozwiązaniem dla użytkowników wieczystych. A właściciele nieruchomości na tego rodzaju podziału zgody nie wydadzą. Odwracając sytuację właściciel działki nie może ingerować w prawo użytkowania wieczystego i wystąpić o podział takiej nieruchomości bez wiedzy i zgody użytkownika wieczystego chyba, że wydzielana działka jest przeznaczona na cel publiczny.
Postępowanie administracyjne i sądowe
Inną procedurą legalizującą wydzielenia budynków po ich obrysie, były postępowania administracyjne i sądowe o zwrot wywłaszczonych nieruchomości. Mówimy tu w dużej mierze o budynkach przejętych, np. Dekretem Bieruta po wojnie, w celu szybkiej odbudowy miasta. Biorąc pod uwagę, że postępowania administracyjne lub sądowe rozpoczynały się po kilkudziesięciu latach, a nieruchomości ulegały przebudowom i rozbudowom, to nie było innej możliwości, jak zwrot działki po obrysie budynku.
Wydzielenia budynków po obrysie, a aktualne prawo
Chcąc jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy w kontekście aktualnego prawa możliwe jest wydzielenie budynku po jego obrysie, należy zgłębić zapisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawowym pojęciem opisanym w Ustawie jest działka budowlana, czyli zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Biorąc pod uwagę brak dostępu do drogi publicznej i brak możliwości racjonalnego korzystania z budynku w przypadku obiektów wydzielonych po ich obrysie, aktualnie takiego podziału wykonać się nie da.
Czy można projektować granice podziału bliżej budynku niż sugerują to przepisy?
Czy wystarczy 0,5 metra opaski wokół budynku? Żeby móc odpowiedzieć na to pytanie trzeba ponownie zagłębić się w zapisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 95 ustawy mówi: „Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego”. Niestety ustawodawca nie opisał szczegółowo, co należy rozumieć pod pojęciem działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. To przyczyniło się do opublikowania bogatego orzecznictwa sądowego w tym zakresie.
Respektowanie warunków technicznych
Projektując granice podziału i jej odległość od budynku należy się zastanowić, czy powinniśmy respektować zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Paragraf 12 w/w rozporządzenia mówi: „budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. 2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Liczne orzeczenia sądów administracyjnych w tym wyrok NSA z dnia 02.10.2009 znak I OSK 5/09 jasno opisują, że „przepisy tego aktu wykonawczego stosuje się tylko i wyłącznie przy projektowaniu i budowie, w tym także rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odnosi się do budynków „sytuowanych”, a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub innych działań określonych w §2 wskazanego rozporządzenia, tj. m.in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku. Biorąc powyższe pod uwagę, teoretycznie mamy możliwość projektowania granicy podziału bliżej budynku niż sugerują to zapisy rozporządzenia, ale warto jeszcze to uzgodnić z organem prowadzącym postępowanie. Indywidualne wytyczne i interpretacje przepisów w poszczególnych urzędach zdarzają się bardzo często. Przy projektowaniu podziału warto wziąć pod uwagę bezpieczeństwo pożarowe oraz przeanalizować możliwe konflikty wynikające ze stanu po zatwierdzeniu podziału. Jeżeli zaprojektujemy kilkunastocentymetrową opaskę wokół budynku nie będziemy w stanie postawić rusztowania, wykonać remontu budynku i nie wjedzie tam wóz strażacki. To w interesie właściciela jest wykonanie takiego podziału, który umożliwi bezkonfliktowe, bezpieczne korzystanie z budynków w późniejszym czasie. Dlatego, moim zdaniem pomimo, że nie jest to wymagane, warto stosować wskazane w rozporządzeniu odległości budynków od granic przy wykonywaniu tego rodzaju podziałów nieruchomości.
„Zdarza się, że art. 95 pkt 7 u.g.n. może zostać uznany przez gminę za narzędzie służące do obejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w szczególności w celu zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew postanowieniom planu. Pytanie, które zadaje sobie organ w toku postępowania podziałowego, sprowadza się do ustalenia, z jakiego powodu przed podziałem nie jest możliwe korzystanie z wybudowanego budynku mieszkalnego a inwestor musi to merytorycznie uzasadnić.
Obecnie orzecznictwo idzie w kierunku zawężania przypadków, w których przepis ten można stosować a odmowy zatwierdzenia projektów podziałów w takiej formie akceptują zarówno samorządowe kolegia odwoławcze jak i sądy administracyjne.
Takie stanowisko znajduje potwierdzenie chociażby w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 października 2019 r., (sygn. akt: II SA/Po 615/19), w który wskazano, iż: „zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.” Dalej WSA wskazuje właśnie, że dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystania z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Tożsame stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (wyrok z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt: II SA/Ol 1320/16).
Należy także pamiętać, że art. 95 ust. 7 u.g.n. może mieć zastosowanie w wypadku wyodrębnienia nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu „koniecznej” a nie „wystarczającej” do obsługi budynku mieszkalnego – co oznacza, że przepis należy interpretować ściśle i zawężając liczbę wypadków jego stosowania, w przeciwnym razie mogłoby to prowadzić do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych.” – komentuje Lidia Blaszka, Radca prawny z kancelarii BLSlegal, specjalistka prawa nieruchomości
