Prace geodezyjne na terenach zamkniętych (MON, PKP) wymagają odmiennego podejścia i uwzględniania odrębnych przepisów – także w kwestiach podziałów nieruchomości. Tego typu tereny często są objęte klauzulą tajności, a na mapach urzędowych czy zdjęciach lotniczych często występują, jako „białe plamy” tj. zamazane tereny niemożliwe do weryfikacji. Kto może realizować podziały nieruchomości na terenach zamkniętych? Jakie ośrodki nadzorują podziały terenów zamkniętych? Poznaj historię prywatnego inwestora, który kupił zabudowaną nieruchomość po dawnych terenach wojskowych i od 20 lat próbuje wyprostować stan prawny granic. Czy podział nieruchomości w takich sprawach spornych jest lekiem na całe zło?

Co to są tereny zamknięte ?

W rozumieniu Ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne pod pojęciem „teren zamknięty” rozumie się tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych. Zgodnie z § 3. rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej

z dnia 18 lipca 2003 r. w sprawie terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa „Za tereny zamknięte niezbędne dla obronności państwa, na których Minister Obrony Narodowej nadzoruje prace geodezyjne i kartograficzne, uznaje si´: 1) tereny zajęte pod:

a) stanowiska kierowania państwem i stanowiska dowodzenia Siłami Zbrojnymi Rzeczypospolitej Polskiej w stanie zagrożenia bezpieczeństwa państwa i wojny,

b) obiekty rozpoznania i walki radioelektronicznej oraz obrony powietrznej i przeciwlotniczej kraju,

c) obiekty telekomunikacyjne służące do przekazywania informacji niejawnych stanowiących tajemnicę państwową,

d) porty wojenne i urządzenia Marynarki Wojennej,

e) lotniska wojskowe,

f) składy i magazyny amunicji, uzbrojenia oraz materiałów pędnych i smarów,

g) obiekty przeznaczone do produkcji materiałów i środków służących do celów obrony kraju;

2) tereny zamknięte przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele, o których mowa w pkt 1.”

Listy terenów zamkniętych

Dodatkowo Minister Infrastruktury w decyzji z dnia 18 września 2020 r. przedstawił wykaz terenów kolejowych dla poszczególnych województw, które uznaje się za tereny zamknięte, zastrzeżone ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa. Lista terenów zamkniętych tutaj >>

Analogiczne zestawienie jest publikowane dla terenów zamkniętych MON. Minister Obrony narodowej decyzją z dnia 21 maja 2020 r. ustala tereny zamknięte w resorcie obrony narodowej. Lista zaktualizowanych terenów zamkniętych tutaj >>

Tereny zamknięte (kolor bordowy)  Źródło: Geoportal

Podziały nieruchomości na terenach zamkniętych

Podział nieruchomości jest to jeden z procesów prawno – inżynieryjnych, które przeprowadza się na terenach zamkniętych. Do takich terenów zaliczają się między innymi tereny kolejowe, o czym szerzej piszemy w artykule „Inwestycje na terenach kolejowych. Aspekty prawno-inżynieryjne”. Podziału nieruchomości na terenach zamkniętych możemy dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warto wspomnieć, że planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych, z wyłączeniem terenów zamkniętych ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu. W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych.

Czy MON musi przeprowadzać podziały nieruchomości?

Przeanalizujmy odpowiedź Ministra Obrony Narodowej z dnia 01.04.2004 r. z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację w sprawie gospodarowania mieniem powojskowym „Agencja posiada różnorodne ustawowe możliwości zagospodarowania zbędnego dla wojska mienia. Dokonuje między innymi jego sprzedaży, oddaje w użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawę, a także przekazuje (w określonych warunkach) nieruchomości na własność jednostkom samorządu terytorialnego.  (…) podejmując te działania, Agencja nie zawsze musi występować do gmin o dokonanie zmian w planie zagospodarowania oraz dokonywać podziałów nieruchomości. Podjęcie środków zmierzających do podziału nieruchomości jest bowiem wynikiem analizy planowanej koncepcji zagospodarowania, dokonywanej dla każdej nieruchomości objętej tym procesem. Agencja przyjmuje do realizacji taki sposób zagospodarowania nieruchomości, który w jak najkrótszym czasie przyniesie wymierne korzyści finansowe. Jeżeli więc podział nieruchomości nie przyniesie tych efektów, to Agencja nie ma obowiązku jego dokonania. W przypadku gdy zachodzi konieczność zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub przeprowadzenia podziału geodezyjnego, Agencja ściśle współpracuje z gminami. (…) Podobnie, gdy po wykonaniu podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową tej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały, przy czym jej wysokość nie może przekroczyć 50% różnicy wartości nieruchomości. (…)  powyższą kwestię regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (…) zgodnie z którymi następują one na wniosek i koszt osoby mającej w tym interes prawny. (…) wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości nie rodzi obowiązku zakładania nowych ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek, bowiem zakłada się ją dla nieruchomości, która jej nie posiada. Księga wieczysta może obejmować wiele działek graniczących ze sobą, stanowiących odrębny przedmiot własności. Dopiero zmiana właściciela jednej z działek skutkuje wnioskiem do właściwego sądu rejonowego o odłączenie ich z istniejącej księgi wieczystej i założenie nowej. Powyższe kwestie uregulowane są przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (…). Jeśli chodzi o wycenę nieruchomości, to Agencja ma obowiązek zlecić to zadanie uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, co nie wymaga współdziałania z gminami.”

Przekształcenia własnościowe terenów zamkniętych MON

Temat porusza odpowiedź z dnia 2.03.2000 r. Ministra Skarbu państwa z upoważnienia prezesa Rady ministrów w sprawie interpretacji przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących przekształceń własnościowych. „W odniesieniu do norm zawartych w art. 95 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (…) wyrażam pogląd, iż określony w nich zakres obejmuje wszystkie procesy zdefiniowane w przepisach prawa, jako przekształcenia własnościowe, niezależnie od rodzaju podmiotów, które tego rodzaju przekształceniom podlegają. Pojęcie ˝przekształcenia własnościowe˝ ma szersze znaczenie niż pojęcie ˝prywatyzacja˝, dlatego też brak jest podstaw do jego wąskiego rozumienia przez utożsamienie wyłącznie z komercjalizacją i prywatyzacją przedsiębiorstw państwowych oraz przedsiębiorstw komunalnych, realizowaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (…) W odniesieniu do trybu dokonywania podziału nieruchomości będących w dotychczasowym zarządzie MON, a przeznaczonych do przekazania Agencji Mienia Wojskowego – stosownie do przepisów Ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia skarbu państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (…), wyrażam pogląd, iż dla odstąpienia w takim przypadku od stosowania wymogów określonych w art. 93 i art. 94 Ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne jest przesądzenie – w drodze wykładni celowościowej lub systemowej przepisów prawa – czy taki podział i przekazanie stanowią proces ˝przekształceń własnościowych˝. Zasady i tryb przekazywania Agencji Mienia Wojskowego mienia, o którym mowa w art. 1 Ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia skarbu państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego, określają – co do zasady – przepisy tej ustawy (art. 2). Zgodnie z art. 19 Ustawy przekazanie agencji części nieruchomości pozostających dotychczas w zarządzie bądź użytkowaniu MON następuje w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, z dniem jego podpisania. Ustawa stanowi jednakże, iż sporządzenie takiego protokołu może nastąpić po wykonaniu, na koszt jednostki organizacyjnej podporządkowanej lub nadzorowanej przez MON, m.in. geodezyjnego rozgraniczenia przekazywanej nieruchomości.  Biorąc pod uwagę powyższe oraz to, że przepisy ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia skarbu państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego, a także przepisy wykonawcze do tej ustawy, określające szczegółowy tryb przekazywania mienia agencji, nie wyłączają wprost – w drodze odrębnej regulacji – norm ogólnych obowiązujących przy rozgraniczaniu nieruchomości, jedynie uznanie wyżej opisanych czynności za przekształcenia własnościowe może stanowić podstawę do wyłączenia procedur ogólnie obowiązujących. W kwestii tej wyrażam uzgodniony z prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast pogląd, że użyte w art. 95 pkt 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami sformułowanie przekształcenia własnościowe należy rozumieć szeroko, a zatem dopuszczalność stosowania powołanego wyżej przepisu może dotyczyć również opisanej (…) sytuacji związanej z realizacją przepisów Ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia skarbu państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego i wynikającej stąd konieczności dokonania podziału nieruchomości, której część będzie podlegała przekazaniu do zasobu agencji.”

Kto wnioskuje o podziały nieruchomości na terenach zamkniętych?

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawy. W związku z tym, że wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych mogą być realizowane niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to właściciel lub użytkownik terenu decyduje o tym, w jaki sposób chce podzielić swój grunt. Oczywiście podział zatwierdzany jest decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta jednak organy te nie mogą ingerować w cel i kształt podziału. Zatwierdzenie podziału jest w tym przypadku kwestią formalną. Po wydaniu decyzji zatwierdzającej podział i jej uprawomocnieniu zachodzi konieczność aktualizacji operatu ewidencji gruntów i budynków, za którego aktualność odpowiada starosta. W związku z powyższym podziały na terenach zamkniętych zatwierdzają formalnie te same organy, co w przypadku wszystkich innych podziałów.

Kto może realizować prace geodezyjne na terenach zamkniętych?

Zgodnie § 4. 1. Punkt 5) rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 22.05.2003 r. w sprawie nadzoru nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych, prace geodezyjne mogą być wykonywane przez wykonawców na podstawie „zezwoleń na wykonywanie tych prac, określonych w odrębnych przepisach”. Mogą być realizowane tylko przez wykonawców działających na zlecenie organów, które wydały decyzję o zamknięciu terenu, lub za ich zgodą.

Kto sprawuje nadzór nad pracami na terenach zamkniętych?

Na wielu forach można przeczytać, że nadzór sprawują ośrodki wewnętrzne danych terenów, czyli przykładowo dla terenów zamkniętych kolejowych nadzór sprawują ośrodki kolejowe. Niestety nie. Kto zatem sprawuje nadzór nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych? Zgodnie z art. 4.2d Prawa geodezyjnego i kartograficznego „nadzór nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych sprawuje właściwy minister lub kierownik urzędu centralnego.”

Co podlega nadzorowi?

Art. 3. rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 22.05.2003 r. w sprawie nadzoru nad pracami geodezyjnymi  i kartograficznymi na terenach zamkniętych mówi, że „Na terenach zamkniętych nadzorowi podlegają następujące rodzaje prac geodezyjnych i kartograficznych:

1) zakładanie i modernizowanie podstawowych i szczegółowych osnów geodezyjnych;

2) wykonywanie prac geodezyjnych i kartograficznych, których wyniki przekazywane są właściwym starostom w celu ujawnienia ich w ewidencji gruntów i budynków;

3) wykonywanie i aktualizowanie map zawierających w swojej treści położenie sieci uzbrojenia terenu i innych elementów zagospodarowania terenu;

4) przedstawianie na mapach topograficznych terenów zamkniętych oraz wykonywanie map specjalnych tych terenów w skalach 1:50 000 i większych;

5) przedstawianie terenów zamkniętych w opracowaniach fotogrametrycznych i teledetekcyjnych wykonanych na podstawie zdjęć lotniczych i przetworzonych zobrazowań satelitarnych;

6) tworzenie i aktualizowanie systemów informacji o terenie;

7) wykonywanie dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej do celów określonych w przepisach prawnych;

8) ochrona znaków geodezyjnych.”

W ramach GEODETIC, dla terenów zamkniętych (szczególnie kolejowych) świadczymy jeszcze szereg innych usług, o czym więcej pod linkiem „Geodezja kolejowa. Obsługa prawno-geodezyjna terenów kolejowych”.

Na czym podlega nadzór prac geodezyjnych?

• 4. 1. rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 22.05.2003 r. w sprawie nadzoru nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych mówi, że „nadzór nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych polega na ocenie:

1) zgodności wykonywanych map terenu zamkniętego zawierających w swojej treści położenie sieci uzbrojenia terenu i innych elementów zagospodarowania terenu z wymogami dotyczącymi opracowania mapy zasadniczej, określonymi w odrębnych przepisach;

2) zgodności wykonywanych pomiarów i opracowań geodezyjnych terenu zamkniętego z wymogami dotyczącymi pomiarów i opracowań geodezyjnych, określonych w odrębnych przepisach;

3) przekazywania i przyjmowania w odpowiednich terminach i w odpowiedniej postaci, do ewidencji gruntów i budynków, danych odnoszących się do terenu zamkniętego, zgodnie z zasadami określonymi w odrębnych przepisach;

4) zgodności wykonywania, udostępniania i rozpowszechniania fotogrametrycznych i teledetekcyjnych zdjęć lotniczych terenu zamkniętego z wymogami określonymi w odrębnych przepisach;

5) posiadania przez wykonawców prac geodezyjnych i kartograficznych zezwoleń na wykonywanie tych prac, określonych w odrębnych przepisach;

6) przestrzegania przy wykonywaniu prac geodezyjnych i kartograficznych przepisów o ochronie informacji niejawnych.

2. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w prowadzeniu prac, o których mowa w ust. 1, jednostka nadzorująca kieruje do właściwego ministra lub kierownika urzędu centralnego wystąpienie pokontrolne z wnioskami i zaleceniami. 3. Kopie wystąpień pokontrolnych, o których mowa w ust. 2, jednostka nadzorująca przekazuje Głównemu Geodecie Kraju. 4. Jednostka nadzorująca jest jednostka organizacyjna ministerstwa lub urzędu centralnego właściwa w sprawach geodezji i kartografii. § 5. Nadzór nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych jest wykonywany poprzez: 1) rozpatrywanie sprawozdań z realizacji prac geodezyjnych i kartograficznych oraz rozliczanie tych prac; 2) podejmowanie czynności mających na celu zapewnienie prawidłowego wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych.”

Problemy z wykonywaniem prac geodezyjnych na terenach zamkniętych.

Duża ilość obszarów PKP posiada jeszcze mapy w postaci analogowej lub hybrydowej (tzn. infrastruktura podziemna jest zaimportowanym rastrem pod mapę numeryczną części naziemnej. O wiele łatwiej pracuje się na mapach całkowicie numerycznych, tak więc geodeta w przypadku map analogowych musi praktycznie dokonać pomiaru jednostkowego wskazanego obszaru, aby zachować odpowiednie dokładności i zmniejszyć ryzyko błędów i opóźnień w trakcie realizacji projektu. Problemem jest jeszcze to, że mapy analogowe na PKP wykonywane były w innym układzie współrzędnych płaskich i w innym układzie wysokościowym. Dlatego na obszarach styku z mapami miejskimi, mogą pojawić się problemy. Tak więc mapy na obszarach PKP, na których w ostatnich latach niewiele się działo mogą być dużym wyzwaniem. Należy pamiętać, że koszt mapy na terenach PKP jest dużo wyższy od kosztów mapy na terenach miejskich, ze względu na przepisy bezpieczeństwa. W normalnych warunkach MDCP opracowuje zespół 2 osobowy. Na działającym terenie PKP (tzn. na terenie, na którym odbywa się ruch kolejowy) potrzebne są dodatkowo 3 osoby (dwóch sygnalizatorów oraz osoba zabezpieczająca. Wszystkie osoby potrzebują odpowiedniego przeszkolenia.

Niepoprawne dokumenty sprzedażowe wstrzymują inwestycję

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Measure it soon!