Dostęp do drogi publicznej
Warunek konieczny wykonania podziału nieruchomości
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Sprawdzenie tego aspektu powinno mieć miejsce jeszcze przed zakupem nieruchomości, niezależnie od tego czy planowany jest podział nieruchomości. Jeden z warszawskich inwestorów o mały włos nie stracił przez to 30 mln zł. Jaki sposób zapewnia dostęp do drobi publicznej? Czym różni się dostęp bezpośredni od pośredniego? Jak funkcjonuje służebność przejścia i przejazdu? Czy zawsze w przypadku podziału nieruchomości musimy zapewnić dostęp do drogi publicznej? Jaką szerokość powinien mieć dojazd i jakie są w tym zakresie wyroki sądów?
Wydzielane działki muszą posiadać dostęp faktyczny i prawny
Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z orzecznictwem WSA sygn. akt. II SA/Gd 348/17 „dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych”. Nie wystarczy więc, że nasza działka styka się z działką będącą drogą publiczną. Musi być możliwość wykonania zjazdu do drogi.
Jaki sposób zapewnia dostęp do drogi publicznej?
Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni przez zjazd do drogi publicznej. Może to być również dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiające dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Mówimy tu o szerokości minimalnej. Oczywiście plan zagospodarowania przestrzennego może narzucać większe szerokości dróg wewnętrznych. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może być zrealizowane również z wykorzystaniem służebności przejścia i przejazdu. Minimalna szerokość takiej służebności powinna wynosić 5 metrów. Każda z tych możliwości daje nam pełnoprawny dostęp do drogi publicznej.
Czy zawsze w przypadku podziału nieruchomości musimy zapewnić dostęp do drogi publicznej?
W przypadku podziałów wykonywanych w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do wykonania podziału. Oczywiście na etapie podziału wskazujemy jedynie możliwość i sposób dostępu do drogi publicznej. Kwestia służebności, czy wielkości udziału w drodze dojazdowej jest formalnie zatwierdzana w akcie notarialnym po wykonaniu podziału nieruchomości. Na etapie wydania decyzji zatwierdzającej podział pokazany lub opisany jest projekt służebności. W samej decyzji zatwierdzającej podział znajdzie się informacja, że takie służebności muszą zostać ustanowione przy zbyciu działek. Jedynym przypadkiem, w którym przy wydzieleniu działki nie musimy zapewnić dostępu do drogi publicznej są podziały rolne, w ramach których wydzielamy działki o powierzchni większej niż 3000 m2. Ten rodzaj podziałów nie podlega pod ustawę o gospodarce nieruchomościami. Ciekawostką również jest to, że nie musimy się pytać nikogo o zgodę w przypadku takiego podziału.
Jaką szerokość powinien mieć dojazd?
Odpowiadając na to pytanie należy zgłębić zapisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W odniesieniu do działek budowlanych zgodnie z § 14. 2. w/w rozporządzenia „Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”. W kwestii szerokości drogi dojazdowej zgodnie wypowiadają się Wojewódzkie Sądy Administracyjne w swoich wyrokach. WSA w Bydgoszczy sygn. akt II SA/Bd 19/09 pisze „Sąd w całej rozciągłości podziela stanowisko organu II instancji co do wykładni stosowania przepisu zawartego w § 14 rozporządzenia, który nie dopuszcza zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez zachowanie jezdni o szerokości 3 m. Przepis ten wprost stanowi, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Wydzielony dostęp do drogi publicznej na wstępnym projekcie podziału powinien posiadać zatem szerokość co najmniej 4,5 m, jeżeli ma stanowić dojazd lub co najmniej 5 m, jeżeli ma stanowić ciąg pieszo-jezdny. W obydwu jednak sytuacjach jezdnia nie może być mniejsza niż 3 m. Samej jezdni jako zapewnienia dostępu do drogi publicznej przepisy nie przewidują.” Musimy zatem uważać na działki, które mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, ale o niewłaściwej szerokości. Może się okazać konieczność spisania dodatkowych służebności, ale na to muszą wyrazić zgodę sąsiedzi.
Sprawdź dostęp do drogi publicznej przed zakupem nieruchomości
W artykule „Zaniedbania analiz due dligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości” poruszaliśmy to zagadnienie w ujęciu sprawdzeń due diligence przed zakupem nieruchomości. Wspomniany zjazd do drogi publicznej, to element fakultatywny zarówno w przypadku, gdy działka jest objęta MPZP jak i WZ. Ma to bowiem znaczenie nawet, jeśli nie planujemy dokonania podziału nieruchomości. Dokument pozyskany na etapie WZ-tki czy due diligence można wykorzystać w procesie składania projektu budowlanego. Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio, przez drogę wewnętrzną lub przez służebność przejścia i przejazdu. W sytuacjach, gdzie nie mamy bezpośredniego zjazdu, należy taką informację uzyskać możliwie najwcześniej, bo może się okazać, że po zakupie działki urząd, ze względu na brak zjazdu, nie wyda pozwolenia na budowę. Zdarzają się również sytuacje, że pomiędzy działką drogi, a naszą własnością są wąskie działki o nieuregulowanym stanie prawnym. Działki takie blokują nam dostęp do drogi publicznej, a postępowania administracyjne mogą ciągnąć się latami. Dlatego istotna jest możliwość sprawdzenia, czy pomiędzy kupowaną działką, a drogą publiczną nie ma innej np.: 10-30 centymetrowej działki prywatnej, przez którą nie uzyska się bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Ważną również kwestią jest usytuowanie zjazdu na posesję, którego lokalizacja może mieć duży wpływ na projekt naszej inwestycji i zlokalizowanie budynku. Organ może się zgodzić na zjazd w konkretnym miejscu, co może mieć duży wpływ na realizowaną inwestycję i jej opłacalność. Na ważny aspekt w przytoczonym artykule zwraca uwagę Stephane Duretz, Development & Property Director w Castorama Polska (Kingfisher Group). Mówi on: „Zapewnienie optymalnego skomunikowania terenu w przypadku obiektów handlowych jest nie do przecenienia. Sprawdzenie nie tylko możliwości zjazdu, ale też jakości przyszłego układu komunikacyjnego. Przykładowo może to dotyczyć liczby zjazdów, dopuszczalnej klasy ruchu, możliwości usytuowania prawo- i lewo-skrętów wjazdowych i wyjazdowych. Jest to podstawowy element wykonywany przez Castorama na etapie badania przydatności terenu. Dokładamy najwyższej staranności, aby zapewnić odpowiedni układ komunikacyjny zarówno budując samodzielnie własne obiekty, jak i współpracując z inwestorami w celu dostarczenia przez nich obiektu dla Castorama w formule najmu. Znamy sytuacje, gdzie inwestycje były zablokowane na wiele lat ze względu na błędną analizę przeprowadzoną w tym zakresie”.
Zjazd do drogi publicznej, a niewłaściwe granice działki
O podziałach nieruchomości, dostępie do drogi publicznej i koniecznym ustaleniu granic nieruchomości przy planowanych inwestycjach pisaliśmy również w artykule „Uratowane 30 mln zł za kupno działki pod inwestycję. Dawne zbiory dokumentów i Dekret Bieruta”. Wielu inwestorów nie sprawdza faktycznego przebiegu granic nieruchomości. Błędnie często myślimy, że ogrodzenie wyznacza granicę działki. W tym aspekcie, ślepo zawierzamy również mapom zasadniczym, na podstawie, których wykonywane są potem mapy do celów projektowych. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora to 3m na terenie Warszawy i 15m w powiatach ościennych stolicy. Jednemu z inwestorów na kilka dni przed zakupem działki na warszawskim Mokotowie uratowaliśmy takim sprawdzeniem 30 mln zł. Okazało się, bowiem, że chciał kupić działkę, która rzekomo miała dostęp do drogi publicznej, a w rzeczywistości pomiędzy nimi był ~15 cm-owy pasek innej działki, objętej w dodatku roszczeniami z tzw. Dekretu Bieruta. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwiłby realizację inwestycji. Pytając prawników z kancelarii prawnych o sposoby rozwiązania tego stanu rzeczy, słyszeliśmy odpowiedzi, że tego typu sprawy mogą trwać nawet 20 lat. Inwestor w efekcie wycofał się z transakcji.
