Podział nieruchomości zabytkowej
Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Inwestorzy coraz chętniej angażują swój kapitał w nadawanie nowego tchnienia zabytkowym budynkom czy obiektom budowlanym. Na inwestorze będącym właścicielem nieruchomości objętej formą ochrony, ciąży wiele obowiązków. Analizując inwestycję w nieruchomość zabytkową musimy liczyć się z pewnymi ograniczeniami i obowiązkami również w zakresie podziałów nieruchomości. W odpowiednim czasie konieczne jest uzyskanie odpowiedniej zgody na podział. Jak wygląda procedura podziału nieruchomości zabytkowej? W jakim momencie i do kogo wystąpić o zgodę na podział nieruchomości zabytkowej? Co jest zabytkiem i gdzie szukać wpisu do rejestru zabytków? Co znajdziemy na temat zabytków za darmo w sieci? Czy wpis nieruchomości do rejestru zabytków może zablokować nam podział? Czy da się podważyć wpis do rejestru zabytków? Jakich informacji o zabytkach warto szukać w dokumentach planistycznych? Czy nieruchomość zabytkową da się w ogóle podzielić?
Kto wydaje zgodę na podział nieruchomości zabytkowej?
Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków wiąże się dla właściciela z licznymi zadaniami i obowiązkami związanymi z utrzymaniem zabytkowego obiektu i zachowaniem jego wartości. Rejestr zabytków, dla każdego województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. To on wydaje decyzję o wpisie do rejestru oraz rozstrzyga o możliwości podziału takiej nieruchomości. Bez nadzoru służb konserwatorskich podział nieruchomości zabytkowej odbyć się nie może. Wojewódzki konserwator zabytków sprawdza, czy podział nie doprowadzi do zniszczenia zabytku, uszkodzenia, utraty integralności zabytku lub zniszczenia zachowanego historycznego układu przestrzennego. Jakie mamy formy ochrony zabytków i gdzie zweryfikować czy nieruchomość, którą chcemy podzielić jest wpisana do rejestru zabytków?
Formy ochrony zabytków
Formy ochrony zabytków, obowiązki właściciela zabytkowej nieruchomości, a także kary za niewywiązywanie się z tych obowiązków określa Ustawa z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz. 1446, z późn. zm.). W 2018 r. weszły w życie przepisy Ustawy z dnia 22.06.2017 r. o zmianie Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz niektórych innych Ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1595). Rozdział 2 art.7 Ustawy o zabytkach określa, że formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków, wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego i ustalenie ochrony w MPZP albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o WZ, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Zgodnie z art. 9 pkt.4 „Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w KW danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.” Art. 10a Ustawy określa 1. „od dnia wszczęcia postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego dotyczy postępowanie, zabrania się prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku. 2. Zakaz, o którym mowa w ust. 1, dotyczy także robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, a także działań określonych w innej decyzji pozwalającej na ich prowadzenie. 3. Przepisu ust. 1 i 2 nie stosuje się do zabytku służącego obronności i bezpieczeństwu państwa.” Art. 11 Ustawy mówi o tym, że do rejestru nie wpisuje się zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa, wpisanego do inwentarza muzeum oraz wchodzącego w skład narodowego zasobu bibliotecznego. Czy w takim razie można realizować podział nieruchomości, gdy wszczęto postępowanie w sprawie wpisu rejestru do zabytków ? W mojej ocenie pod pojęciem „innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji”, kryje się podział nieruchomości i należałoby w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o wpisie do rejestru zabytków, a następnie decyzję konserwatora zatwierdzającą podział.
Co jest zabytkiem i gdzie szukać wpisu do rejestru zabytków?
W którym momencie dany budynek, fragment budynku, ogrodzenia czy element architektoniczny może zostać dopisany do listy zabytków? Niestety, Ustawa o ochronie zabytków jest szalenie nieprecyzyjna. Nie określa, co dokładnie jest zabytkiem, bo może być nim zarówno obiekt z XIII wieku jak i obiekt z lat 90-tych XX wieku. Ustawa jest dziurawa i formy ochrony tam wypisane są w różnym stopniu skuteczne. Drewniany barak budowlany jest dziś chroniony na podobnych zasadach jak Wawel. Zapisy Ustawy powinny wspomagać ochronę zabytków, ale we współpracy z inwestorem. Niestety często inwestor nie ma takich zasobów finansowych, by te zabytki chronić. Wyszukanie wpisu do rejestru zabytków też nie jest taką łatwą i oczywistą sprawą, bo strony mazowieckiego i wojewódzkiego konserwatora zabytków niosą nieaktualne treści. Najbardziej aktualne informacje są na stronie Narodowego Instytutu Zabytków, gdzie wszystko jest pokazane tabelarycznie. Gminna ewidencja zabytków w Warszawie jest zmieniana zarządzeniem średnio raz na kwartał. Zazwyczaj są wpisywane nowe obiekty, ale są również skreślenia z rejestru. Jeżeli wchodzimy w tabelkę gminnej lub wojewódzkiej ewidencji zabytków i okazuje się, że widnieje tam tzw. biała karta, to w trybie dostępu do informacji publicznej należy wystąpić o jej pozyskanie. Jest tam opisane wszystko, co jest związane z danym zabytkiem. Stanowi to dużą podpowiedź dla planowanej inwestycji.
Informacje o zabytkach w dokumentach planistycznych
Jeśli planujemy inwestycję, to podstawą sprawdzenia są dokumenty planistyczne. W przypadku, gdy teren jest objęty decyzją o WZ, to należy zajrzeć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to, co prawda dokument prawa miejscowego, ale szukając informacji szczegółowych o obiektach, miejscach czy obszarach warto dotrzeć do pojedynczych rysunków albo opracowań ekofizjograficznych, stanowiących podstawę opracowania studium. Elementem istotnym jest też zapoznanie się z tekstem studium. Znajdują się tam często informacje, których nie znajdziemy na rysunkach. Jeśli, inwestycja jest realizowana w oparciu o MPZP, to teoretycznie powinien on uwzględniać warunki studium. Zdarza się jednak, że nie wszystkie informacje zawarte w studium są odnotowane w planie. Dlatego dla bezpieczeństwa warto zawsze zweryfikować te dokumenty. Jest też inny ważny element w tym zakresie. Raz uchwalony plan jest rzadko nowelizowany, a ewentualne zmiany wpisywania zabytków do gminnej ewidencji zabytków lub do rejestru prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora są odzwierciedlane w planie albo nie. Inwestorom przymierzającym się do większych inwestycji zaleca się „uchwalenie własnego planu”. Negocjacje z konserwatorem są elementem wymaganym na tym etapie. Mając uchwalony pod siebie plan, mamy większą szansę na przychylne negocjacje w trakcie uzyskiwania decyzji podziałowych czy pozwoleń na budowę.
Co znajdziesz za darmo w sieci o zabytkach?
W internecie jest wiele darmowych informacji, od których można zacząć analizy wyjściowe z zakresu ochrony zabytków. Oczywiście, należy mieć na uwadze, że trzeba je potem weryfikować przez procedury urzędowe. Są dostępne portale, gdzie widnieje dokumentacja zabytków i obiektów poza Gminną Ewidencją Zabytków (GEZ). Na mapach można znaleźć zasoby niebędące już na liście dziedzictwa (zburzone, usunięte z listy). Znajdziemy też dokumentację dziedzictwa kulturowego z oznakowaniem budynków, które mają założoną kartę inwentarzową zasobu historycznego, a także dziedzictwo kolejowe. Widnieje również rejestr zabytków i GEZ. Pokazuje on obszary, otoczenie zabytków i obiekty w rejestrze zabytków i GEZ. Można też zobaczyć czy obszar jest objęty rewitalizacją lub strefą UNESCO. Dostępne są również odrębne mapy, na których można zweryfikować charakter właścicieli nieruchomości, np. Miasto Warszawa, Mieszane, własność Skarbu Państwa, użytkowanie wieczyste, inne podmioty publiczne a także nieruchomości w trakcie podziałów. Jest też szereg innych informacji, o których piszemy szczegółowo w wywiadzie z branżystami „Inwestycje w budynki zabytkowe. Gdzie szukać informacji o zabytkach?”. Taki zakres daje nam wstępny pogląd na temat nieruchomości zabytkowej w przypadku, gdy nie mamy żadnej wiedzy na temat jej zabytkowego charakteru. Warto też wykonywać takie wstępne analizy dla obiektów sąsiednich kupowanej nieruchomości. Dlaczego?
Niewłaściwy wpis do rejestru
Czasami, właściciel nieruchomości nawet nie jest świadomy, że w czasie kiedy ją użytkuje została wpisana do rejestru zabytku. Może to mieć miejsce, gdy w dokumentach planistycznych obejmuje się ochroną jakieś sąsiednie nieruchomości. Często się zdarza, że nieruchomości niepodlegające ochronie konserwatorskiej mogą podlegać ochronie w przypadku, gdy sąsiadują z chronionymi nieruchomościami (droga, budynek lub zespół budynków). Znajdujący się po drugiej stronie drogi budynek, który wpisywany jest do rejestru zabytków może spowodować, że nasza nieruchomość bez naszej wiedzy zostanie objęta formą ochrony. W takich sytuacjach tylko właściciel jest stroną postępowania i nikt z sąsiadów nie jest o tym informowany. Nie ma tu zapisów, jak w przypadku decyzji o WZ odnośnie zawiadomienia sąsiadów. Da się podważyć wpis do rejestru zabytków. Jak to zrobić i co w tym zakresie mówią wyroki sądów? Szczegóły w wyżej wymienionym wywiadzie z branżystami.
Czy nieruchomość zabytkową da się podzielić?
Czy wpis nieruchomości do rejestru zabytków może zablokować nam podział? Inwestując w nieruchomość zabytkową musimy liczyć się z pewnymi ograniczeniami i obowiązkami. W przypadku podziału jednym z obowiązków jest konieczność uzyskania zgody na podział wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeżeli nałoży nam się kilka aspektów, takich jak użytkowanie wieczyste (zagadnienie „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?”), lub przystąpienie do sporządzenia MPZP, to procedura podziału może potrwać kilkanaście miesięcy. O czasie podziału pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?”. Warto przeanalizować te aspekty przed rozpoczęciem procesu podziałowego.
W jakim momencie wystąpić o zgodę na podział nieruchomości zabytkowej?
O zgodę na podział nieruchomości zabytkowej musimy wystąpić przed złożeniem wniosku o podział do gminy. Decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków jest jednym z załączników w postępowaniu podziałowym. Składając wniosek bez tego dokumentu zostaniemy wezwani do uzupełnienia braków formalnych. Do tego czasu postępowanie w ogóle nie zostanie wszczęte.
Jak długo trwa uzyskanie zgody na podział nieruchomości zabytkowej?
Tryb wydania decyzji i uzyskania zgody na podział regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z w/w przepisami załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Pomimo zapisów Ustawy w rzeczywistości trwa to znacznie dłużej. Warto umieć negocjować z konserwatorem zabytków nie tylko na etapie procedury podziałowej, ale w całym procesie inwestycyjnym. Praktyczne podejście przedstawiamy w wywiadzie z wieloma Ekspertami z rynku „Konserwator zabytków vs. inwestor. Negocjacje konserwatorskie w praktyce”.
Kto może wystąpić o podział nieruchomości zabytkowej do konserwatora?
Wniosek o wydanie decyzji zezwalającej podział nieruchomości może złożyć osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna posiadająca tytuł prawny do korzystania z zabytku tj. własność, użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, lub inne prawo do korzystania z zabytku tj. najem, dzierżawa, użyczenie, pod warunkiem wcześniejszego uzyskania zgody właściciela.
Mamy zgodę konserwatora na podział nieruchomości i co dalej?
Jeżeli chodzi o dalszy tryb podziału, to niczym się nie różni od podziału nieruchomości niebędącej zabytkiem. Wstępny projekt podziału opiniuje postanowieniem wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a zatwierdzenie podziału następuje po wydaniu decyzji i jej uprawomocnieniu.
